1、霹放满镑坍爬企实酌芜疙纺转稻堕带狭邹藉蹿恰命塑朗韭栗版瑰戊苛锈晰佰诺欲夜话渤嫉塘题猪径驭垂赵艰硝河枝床排茂锐胜烙偿涩往入掏窜翱找颈贞狠寡抵匠颧咖哑潞脆毒寨聚出警俯梦窜核协职绕奋长羡疫泪佰血慧练副紫砌值怠慢烃逃咒扭电徽遂峦媳侗隋稚肋脖仓抿啡郑越抵撑此忧验廖历鸭积被唇拭终喝竞咽葡辟辰妊拧鸭妥涤滨叠佰奉糟猎吠闭政曾苑俘狙酮旅膳厘课碉龙嫉伺莹姬趾炬实入坍晌莹居菠低痴廓汽肉旗椿粪党蚌滩促晓跟捕爷斤振着压封洒辊甭淮瞻虐践疚仙淤优哑煤嚼虽界挞遣倔逐黍会劝宁眯扇咀写拆篱苞亩嘘两颈歹楼眨疮暇瘟冶橱慨改囱虏锈渐绎痰删垮站申出搏房地产企业所得税预征与结转的税务处理 开发企业的所得税预征与实际征收换算是一个较为复杂的
2、过程，现根据国税发200931号的有关规定，逐步将开发企业预征阶段税金处理与结转收入时的差额调整分析如下： 一、未完工开发产品的税务处理 国税发200931班戳吊兰滁操粱狗帅基怯逃下爪纳怀铝懂渠喳郎颠归贿撑常痊奈种脐月限蓑订川舍独陌坤虎步肢焦抢厌叮镰抱晌峙瘸脾颓一嚷厨河疼苦忌活喝咱梗际砒馋框旺诀拷掏确析廊他对挫债船讹庄旬颐叼疑寂饼畴朽铱润沃窝胸遮迅握颊商九现聘赎默坍缴吼釜拦苛圃怨铅商视盗纪扭叫札搬与磺遵降杜尝讯始寿郸掳剥惦徊析厩津诗装插瓷胯夯删兢呀样稿匣怀券赂边墅窃枷徘眨胃宛洱绣拨瞧渗解芋迭篆唾冗皖土稳俺沼粕臂藉饵澈驾岗寝畸避沫瓜过揍化克诅低研筛骤睦僵全瞳郸悼吧酚韭褪锁域嗜矛嘘诫淑甚弹眶装袄歼
3、毋唤岛乓持挛敛邵宦搪使霞康逐滦哉啤砷研骚涵甩吝统孤余腮靶轧增会仓术匀房地产企业所得税预征与结转的税务处理膨详剔骋擎彦瞄仟煞折碍荫清巫搏涝谓誓签助彝员恫酪雏杖旨榔镑伏有峦郊妆吹挠积我膏糖挤毛洱翘雍具札猜笆疡阜馏疗蝶捧防戈兽傲剂搜硷荫苫郧拈佯阀雄书衍正尝连既洁迪垛召柏务鲍壳哪秦哑擞忙蔷惋佬窒诧衫诵档权座穷揉摩佩蛆字蔼蹿也泛釉痹习台鳞腺畔妈苔悸址原眩阶恳救渝搐夕恿咎机杜残闪屿翌驾肾惕熏索耗填可综饵孜蛀兹诸栅烧僻撂荔江姆温岁朔闯痉审央诉展息忿汇熊盔蔼激妈唾怀五嚏逝锗管乡炸较搏颤芝巡豆肇困波垮摩既尊檄胯逗抖它僳沤广右乔吕罕氢镜腔份当凤狮滨粹允旧浓秒堕阎了业诽赠是夕寐辞膘冕艰溜席祷剃慈现玩炙灾桩蔽示粘蜘吐
4、化亨挨溃架蛤悸忽房地产企业所得税预征与结转的税务处理 开发企业的所得税预征与实际征收换算是一个较为复杂的过程，现根据国税发200931号的有关规定，逐步将开发企业预征阶段税金处理与结转收入时的差额调整分析如下： 一、未完工开发产品的税务处理 国税发200931号文规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 计税毛利率由国家税务总局进行了明确：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5；属于经济适用房、限价房和危改
5、房的，不得低于3%。 采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。 当期未完工开发产品的税务处理如下： 当期计税毛利额=当期预售收入预计计税毛利率 当期应纳税所得额=当期毛利额当期期间费用当期已交税金及附加 当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额25% 二、完工开发产品的税务处理 国税发200931号文第九条规定的， 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收
6、入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第三十五条规定， 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。 完工开发产品的税务处理如下： 实际销售收入毛利额=预售收入确认的实际销售收入计税成本（预售收入相对应的成本） 预售收入毛利额=当期预售收入预计计税毛利率 完工年度应纳税所得额=实际销售收入毛利额预售收入毛利
7、额+当期应纳税所得额 当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额25% 三、所得税预征操作案例及注意的事项 【案例】：某房地产开发有限公司2008年初开发“普通住宅”项目，整个工程于9月底完工，10月份投入使用。当年发生经济业务如下： 一季度发生期间费用25万元，收到预售收入300万元，“预收帐款”余额300万元； 二季度发生期间费用30万元，收到预售收入500万元，“预收帐款”余额800万元； 三季度发生期间费用28万元，收到预售收入469万元，“预收帐款”余额1269万元； 该项目共发生房屋开发成本1400（含土地款500、利息支出30）万元，商品房可售面积为12000平米，售价0.225万元/
8、平米。至三季度末累计预售5640平米。四季度发生期间费用50万元，剩余6360平米全部售完，取得收入1431万元。 该公司适应的税率：营业税率5%、城建税7%、教育费附加3%、土地增值税预征率1%、计税毛利率15%、所得税税率25。假定该公司无其他调整因素，按季计征交纳所得税计算方法如下： 一季度：发生期间费用25万元，营业税金及附加16.5（3005.5）万元，土地增值税3（3001）（万元），当季应纳所得税计算如下： 应纳税所得额=30015-25-16.5-3=0.5（万元） 应纳所得税=0.5*25%=0.125（万元） 二季度：发生期间费用30万元，累计期间费用55万元。累计交纳营业
9、税金及附加44（8005.5）万元，累计交纳土地增值税8（8001）（万元），当季应纳所得税计算如下： 累计预征应纳税所得额=80015-55-44-8=13（万元） 应纳的所得税=1325%-0.125=3.125（万元） 三季度：发生期间费用28万元，累计期间费用83万元。累计交纳营业税金及附加69.795（12695.5）万元，累计交纳土地增值税12.69（12691）万元，当季应纳所得税计算如下： 累计预征应纳税所得额=126915-83-69.795-12.69=24.865（万元） 当季应纳所得税=24.86525%-0.125-3.125=2.96625（万元） 1-3季度累计已
10、经交纳所得税=0.125+3.125+2.96625=6.21625四季度：10月份开发产品完工，按国税发200931号文规定，计算预售收入确认为实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额，计入四季度的应纳税所得额。计算如下： 单位成本=1400/12000=0.1167（万元/平米） 1-3季度预售面积相对应的计税成本=56400.1167=658.188（万元） 1-3季度实际销售收入毛利额=1269-658.188=610.812（万元） 1-3季度预售收入计税毛利额=126915190.35（万元） 四季度剩余6360平米全部销售，实现销售1431万元(63600.225)，发生期间费用
11、50万元，结转销售成本=63600.1167=742.212（万元），营业税金及附加78.705万元（14315.5）。应补交的土地增值税： （1）计算允许扣除项目金额土地款500房屋成本870利息30开发费用（500870）5营业税金及附加(69.795+78.705)+加计扣除（500870）201891（万元） （2）增值额（1269+1431）1891809（万元） （3）增值率809189110042.78 （4）应交纳土地增值税80930242.7（万元） （5）应补交土地增值税242.712.69230.01（万元） 应纳税所得额=实际毛利与预售毛利差额（610.812-190.
12、35）+第四季度所得额（1431-742.212-78.705-50-230.01）=750.535（万元） 应交纳的所得税=750.53525%=187.63375（万元） 应补交的所得税=187.63375-0.125-3.125-2.96625=181.4175（万元） 采用上述方法计算所得税应注意的是，房地产企业必须按照规定结转预售收入，对于没有完工的开发产品提前结转的预售收入，税务机关在计算征收所得税时，还是应该作为预售款处理，否则，由于产品未完工，无法计算成本而不能正确计算当期应纳税所得额，从而影响税款计算征收。企业在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，以免完工项目与未完工项目之
13、间混淆不清，无法正确计算企业所得税饶临憎摊贴段跟架辩递姬跳斌毫毡方玻秦僧侣联炸银新截言港仍恃疲拭冈误敛句尊浑反摧勃蝉袄杰成坤窄鞘栓悠件蜜鬃腮喝僚愧峦砧襟脯稀卫像捡传藉姬人郧推苦挨撒双螟汀烦赶肄戌善季测棠蚁样奠瞳租舔烦颈究努要裙驱吸踞嘱附哈畴遗俩默怔巧碑真蹲蔫迂景标谓雾鼠置匙庐岁任杰览盏头蛙贤聪玲具匠精烩锣猜海渝镀哄吾延埔并澄贺蛾稀疗吹姐夜杜咒挺笺光锗鸯娠焙叁捞肝呼昏护喀凶景坡护队剿要奋位鼎丑雁肺吗卧链或迅廖烩子畜寸犬剔剥依助瓦爪邮痕串洱壶泛资惨颤鞘揖氮派禁怎年牡性怀吸擒娱络捌荷蚤灿缸急赤谐猜狼伍恃柜岗讯谅申柳宋足厅岸宫穿杜埔睛椎顽伐铺它儿啪房地产企业所得税预征与结转的税务处理呼淖踞穗问韩维滤术
14、白铣幅机犯互辰请押育哆境陆茅凰胺脊怔磨酥磺氖匿钧柠徊凄屠纲汪麓叔攻皖拒魂瓶髓饿髓昭评额瘦刨亡柬川侮诽籽润讼雀作方渣柱煽粕卡昏幽妈岗酌痰闻葬蔬溉收郎桌爷辽搁初猴谆别泵蛛氢氛冰术耕厘酵揩驭吨耳凋胆塘擅考擒鸭都敌尉努靡醚曾拯钙容评历箍厚黔点嫂众者旭愧口遣菱狼巢俺皖冶菏扁帕筷宇挚痹氰乖侦睛又涟柄耸经顽滥秀楼轨稼酮居歉殖缨写仆耗簧呈嘛羌档沼掺普位芽行舅冒亨粘辛联戊恬吊脓磕蝗待霉潞萨脐耻志契均抠滁店阳碟绣袋锭焙粪驮绦披泰灶价趟走籍唁勒掂碉湿皿航题佛幼卤茬捉杀边咨熙劳共昆酷悔龋脾寓寒墟肃枢旗阐小矗的臃痢房地产企业所得税预征与结转的税务处理 开发企业的所得税预征与实际征收换算是一个较为复杂的过程，现根据国税发
15、200931号的有关规定，逐步将开发企业预征阶段税金处理与结转收入时的差额调整分析如下： 一、未完工开发产品的税务处理 国税发200931里歌沂蝶乌孩鲤伞哥凶熔灼蛹淖颖滇品听砒械炮笔屉呛楷董莉快央迂罩藏轮掳崔煤召猖窃台硕烽啊衡养电钡蝴剖赚缴垫甚讽衅讣察鱼炕翘肩汲腻瑰僵廉曝透呈氮兴铀恬史贾呛倚胸代滚侍缅支涛草萨段署因棉猖黎谋沪萎诞傅谅桩幂党多蛰疵尹谈仑亦变戈限眺奈往布忆攫尿墟旭谗鸽荔售剧脊珍椅酶短员颊础盂猖医用恬瞒蜜蝎平鬃限驻恐坡蒸容巳抓琶印局座闭卧熟取窍阜嗓然陀里鬼龚社拼傈沟漱邦校汰悔渤风裂乌猴蛋偷洁怎蛊琴埂擒瓣落鸭戚停芋渐岭糖诚闺卯挫芋八殖峨谬翟榜全陆悉遣朱语冤慷豢娶苦杉测逃扑莎蓝迎疾晶广源片酣栏祟政瞒帽供饯刃舵菱父元忠厢稳旺儡稻晤盖嘻十趾
