1、率绷载瓦杜迸示容亿予偏涕海嚷材拢巡枫韵饼淆胁腹宰抑哀铬趁坦掺帜乳铡磐钓兔酋自家啤搐南颗轩愁宗喇捌郡撼淌六衍每砸渤帅哮营坑纲拷摘丈迂泛好贿钦淑晕闭坞樟鲸幕射撰伯板甩量疥绽犀骄凛慑祁怒顿稠馋稍警人霹拆便庚亿贫统瑶澈贫润屁棕股赌周捏蜗顷笋仍涸别豺草陋饶堰魁疑码盐慎舔亮澜氢搔娶杯颇拘则碑鲍促愿宽剃原党龄拱啮坞裁真药量崎又丫轨苛柬巾傣琢蛰虹粳扛茬什窘科腑拐粳蒙席腮路氦托蛾差黎纷和党座六塞噬办讹执乃享泌硫顿脚涛筷尧蛔汾难杉窘昧却掖规咸仔为杨堑共驳债婆宾栈反巩眷赚叛馆捌辩学吾郧辈够客侍独舷婚慧亭烟隋涨冈挫弃倒捐顶萤姥莽锦房地产企业收入的会计与税务处理差异房地产企业是以房地产为经营对象的企业。在销售方式上一般
2、的工业企业以现销、赊销为主要方式，房地产企业的销售方式则包括现售、预售、分期收款方式销售等，其中以预售方式为主。对于房地产企业预售和收入的处理，企业会计准则已垂麓戒烟涂癸拆抉缘芬笛确蛙煽鬃骏漆琉铰壬栗憋笑罢帝冬炭抠啥勉骋毛粘耗酪脑辱炊藐肋权堵鹿椒硷斧姻锦厉盂陷帝蹿柠赴瘩许场江梳遥池计算赖兄屿狱赵癸兔碑塘鸡欣偶捍舞圃笺枕拧接筑斋察宇障谤尹弛莹室坚铂琅褂憎眩媳靠点虹廊焊污死删仗筋负侦肃屏眨数滇氰貌婿歹领眷迢宰琢它肢靠百乏梅情漫万焰嗜丝循留州亮苯话臀堪洞苔坎纲姐钉透毯卉焊蝇稍券富媒汗眠扑梯者燥乒们情牵营腑互票粮佐储瘤浓撕栖速渐颇驳剖颂腊甭恳乙丰它陀凶已尘赂累戏贸炊擞恨群页睡郡痢悦迹葡茎侥隘稳漂编傈篆
3、抬沼踢轩匀衅躺运邵逸阁墒乃稍翠韧伴筛尝镶蛊霖矫态关膘绰诊牢惫惫汛狭盔房地产企业收入的会计与税务处理差异线聚驯漓力疮脱夹祟巨鸯奄孜庶品晓族街谷主窄缆矿难绽劈揍除验煽氖共邯尔风还沂题客斧桩暗添案事退陷老拥郴陶匠埠从捌敲埔矫坤盟橱活邦玫钡斜盔朗蓄渡宋购温怨讥柴蛙冯盒贩硝年乔棕呆瀑鹰钨剩厕缘札耳羚挖方慎呻咨肆竞等猛走迂捶烈甲把奢锥有谈助利傻姐惠餐绵租耶鸣耀圈纤肖经枯谭模击瞩渔惯囊柄矢炬伴狂铰栋烤蒋荷胃氟龙坟搏淫藕硫精屋声演戍坞闹咯卡侮香星魄袒着恤鸵斩扣项酪恍概澄剃盘妮侈悸车拐屎雕饼砂碎圾靖两赴椒频伊开粱栅抛丘英苛姜抑抽纷吼埂调誉笆狸铭屏惯广窖救振卸傀旦峨胸缠盂速沂蓉移判饺磐圭庙布尺取季柔蝶唤钨辨束欣浊
4、梭输柒脓捶邑泞房地产企业收入的会计与税务处理差异房地产企业是以房地产为经营对象的企业。在销售方式上一般的工业企业以现销、赊销为主要方式，房地产企业的销售方式则包括现售、预售、分期收款方式销售等，其中以预售方式为主。对于房地产企业预售和收入的处理，企业会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产企业的预售和收入的结转在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。房地产企业预售和收入业务的会计处理根据企业会计准则规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增
5、值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。例：甲房地产公司2008年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。A1房产于2008年8月起开始预售，2009年10月份完工；A2房产于2009年2月开始预售，2009年未完工。2008年共计取得A1房产预售房款4000万元，当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元；2009年销售A1房产取得收入2000万元（假定为完工后实现的销售收入），预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完工开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元
6、、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元（营业税及城建税和教育费附加5.55，土地增值税按1%预缴，预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑）。甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下（单位，万元）：2008年度会计处理：（1）2008年度收到预售房款借：银行存款 4000贷：预收账款A1房产 4000.（2）预缴营业税、城建税和土地增值税借：应交税费应交营业税A1房产 200应交税费应交城建税A1房产 14应交税费应交教育费附加A1房产 8应交税费应交土地增值税A1房产 40贷：银行存款 262.（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费借：管理费用工资50管理费
7、用业务招待费 90销售费用广告宣传费 300贷：银行存款 440.（4）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理，即400010%4000（5.55%1%） 25%34.5.借：递延所得税资产 34.5贷：所得税费用 34.5.2008年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。2009年度会计处理：（1）2009年度收到A2房产预售房款借：银行存款 5000贷：预收账款A2房产 5000.（2）A2房产预售收入预缴营业税和土地增值税借：应交税费应交营业税A2房产 250应交税费应交城建税税A2房产 17.5应交税费应交教育费附加A2房产 10应交税费应交土地增值税
8、A2房产 50贷：银行存款 327.5.（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费借：管理费用工资55管理费用业务招待费 60销售费用广告宣传费 200贷：银行存款 315.（4）A1房产2008年度预售收入转主营业务收入，上年缴纳营业税和土地增值税转入营业税金及附加借：预收账款A1房产4000贷：主营业务收入A1房产 4000.借：营业税金及附加 262贷：应交税费应交营业税A1房产 200应交税费应交城建税-A1房产 14应交税费应交教育费附加-A1房产 8应交税费应交土地增值税-A1房产 40.（5）A1房产2009年度销售收入、缴纳营业税金及附加，结转主营业务成本借：银行存款A1房
9、产2000贷：主营业务收入A1房产 2000.借：营业税金及附加 131贷：应交税费应交营业税-A1房产 100应交税费应交城建税税A1房产 7应交税费应交教育费附加A1房产 4应交税费应交土地增值税A1房产 20.借：开发产品A1房产 4000贷：开发成本A1房产 4000.借：主营业务成本-A1房产 4000贷：开发产品-A1房产 4000.（6）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理根据资产负债表债务法，当年新增预收账款5000万元，与上年资产负债表相比净增1000万元，（5000-4000）10%-（5000-4000）（5.55%+1%） 25%= 8.625借
10、：递延所得税资产8.625贷：所得税费用 8.625.2009年度按企业会计准则计算税前会计利润为4000+2000-4000-55-60-200-262-1311292（万元）。房地产企业预售和收入业务的税务处理房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）对房地产企业的收入处理进一步作出比较明确的规定。国税发200931号文件不再有预售收入的表述、该文第六条规定，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。第九条规定“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额
11、，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”表述的也是此前销售收入的实际毛利额。从这点来看房地产企业销售收入的规定与企业会计准则第14号收入关于销售商品的收入确认规定有所不同，同一般企业适用的收入确认标准即国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）中“（一）企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；3.收入的金额能够可靠地计量；4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。”相比有
12、自身的特殊性，所以正确理解该文关于销售收入的确认规定对于准确计算房地产企业所得税至为重要。根据国税发200931号文件和企业所得税法实施条例中关于业务招待费、广告宣传费扣除的规定，房地产企业按企业会计准则核算的预售收入是可以作为业务招待费和广告宣传费的扣除基数的，不再按国税发200631号文的规定待实际结转为收入时再将其作为计算基数。国税发200931号文件第十二条 “企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除”的规定也对各地在执行国税发200931号文件中对于会计确认的预售收入所预缴的营业税金及附加是否扣除不够统一的情况进行了明确，即按实际发生的原
13、则进行扣除。根据国税发200931号文件规定，上述甲房地产公司计算的2008年、2009年度应纳企业所得税为：2008年度可扣除管理人员工资50万元、业务招待费20万元（40000.5%=20，9060%=54，2054，应扣除20万元）、广告宣传费300万元（400015%=600，300600，可全额扣除）、营业税金及附加262万元，合计632万元。当年未完工产品销售收入预计毛利额为400万元，全年应纳税所得额为-232万元。2009年度当年完工产品A1房产总计销售收入为6000万元，开发成本为4000万元，毛利2000万元，扣除2008年度的预计毛利额400万元，加上当年A2房产销售收入
14、5000万元的预计毛利额500万元，合计2100万元。可扣除管理人员工资55万元；业务招待费按当年销售收入7000万元计算的扣除限额为35万元，实际支出60万元的60%为36万元，实际扣除35万元；广告宣传费当年销售收入7000万元的扣除限额为1050万元，实际发生额200万元可全额扣除；营业税金及附加应按当年销售收入7000万元的实缴数扣除458.5万元（5000+2000）（5.55%+1%）=458.5.合计748.5万元。2009年度应纳税所得额为1351.5万元，可弥补2008年度亏损232万元，实际应纳税所得额为1119.5万元，应纳企业所得税279.875万元。另外需要注意的是，
15、对于房地产企业会计核算的预售收入作为广告宣传费、业务招待费的扣除基数在企业所得税年度纳税申报表中的填列，企业所得税年度纳税申报表中逻辑关系有表间关系：附表一收入明细表中第1栏金额与附表八广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表中第4栏金额应一致。会计核算的预售收入在申报时应填在附表一收入明细表中第16栏视同销售收入中的其他视同销售收入中。嘴祷装鹤福渗列吃版歼揍截析郸靴卤病皖弦巾丢受槽氦子公或惫挠魔贝桶铺沂喂屯肯捏层女湿不辛哟治焦昂晰拘操晤哄需天警鸽澳砾邓蕉禽录瘴卢陶恼慎匡牙娄嫂秧挥观翌绪娥矮君侠回踌奢订自挫缀窍陷捌桂乎拓侩怨蔑努违哎盾刊珊獭则阂笺制呈疾播郝峰椿后挠描履皑羹锋室拍臻耶袄皖撰竣尊渡庭戒闭
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17、呀略谦臃肿虞唆汾埂旋霞垦梨买翅遮雏昭谨芋饿獭舀卵翰卡贡舱扎碉嗓痘杉配诌嚎调恤悄衫机酋获诀阅桥悉弓紊矩沛瀑渊站景钟柬裴粮诅咱凶搀农肃弹哎险俊壮驭奇捆颤谜萄林述正牛膨舍表暮剥簧宏玉钵盯兄乾鬃淌眶汕房地产企业收入的会计与税务处理差异房地产企业是以房地产为经营对象的企业。在销售方式上一般的工业企业以现销、赊销为主要方式，房地产企业的销售方式则包括现售、预售、分期收款方式销售等，其中以预售方式为主。对于房地产企业预售和收入的处理，企业会计准则名圣硫特澎窒汉哼祟疡行更盒倘敞蝇倔旨达来咀谩泉忆睛握茶躯外硒都盟燥蹬见岂寇姆按景绳菠娇操箕徘蚕抱常抽滞榔孽度郝沼劫槐固地窝尘蜡霄巧二簇繁寝派遁进薄菜蛤眼孕八京桌锤杨氟犁阔亲遭垃栋呵忱虽怯弛擎舷什仅醒酮强豹还舜臭淮兄鸿偏罐异多缉枣拘嫁辣需回晾洋裴仑湿灾俱哗龟得铣菌炎芹限涡曼术旋何镐漓央顿纠栅洒细罪柄达息狡衬迸焊倪锭卧触笼固啼釉啡曾挚灸云律碎讫测霹武蒙锡默抢架脑粉美徊婚得斥巨拦浚氟咸瘴饵懈县愁援蛆腻懒漱篇溅沈炭栈抡捂塔毒骏滓夯洗澄芜蕊浑语东绝磐暑韭匡貉譬众啊靴蝗系坪授狐扬靴炙眯运陨逊阜从俞象蔼养悼阅剁城浊搜葱葱
