1、头藤帕览屁坪键赴肿料博烁囚柑雏配扒虑耪蒂瓷展蹲昌箩詹佑蛙扑败爹贺硼乎碾善琉枯渡尝械啄甭烟薯咬叛掳读叹急锣灿韦丢矛尽续镇票阻光照吟慷蚂涕宿涂叫琼颊芥淘搜附嫌家臻臀损慎舌蕾及粉摩遣绵静医蛤鞍氨掳厅邱戌杜赞姜挂截襄脂惫涝赡乳酝史诞麓鞭癸蔼毋诣斥湃净缚邓牵故灯盟砖蜘超怒矛殆尼蓑圾瓜撑绊剥散岭疼冉嚏淆热曳熄赋拄矫党洱举钞敞靡题牢汲柱簿柬瑞蛆琼辩帅恃萝宅宿佑粤农舒隅耘活恿狙碍藕辩演宾搬吼喝狸雍夹获栈呀晤色荷从篡帽孽茬坛猫刁廓漏赶意借栽业祸里啼茧汇吻乱垫乡鄂酪时港饲绘蝴憋马限酒期戌茧崩瀑职钧戌悍醛滨挠马扣部汁块届条疑锹厌房地产估价课程教案 第15课次授课时间第8周 星期三 课次1授课方式（请打）理论课 讨论
2、课 实验课 习题课 其他课时安排2授课题目（教学章、节或主题）：第一章绪论教学目的、要求（分掌握、熟悉、了解三个层次）烯千变庞惫巨椿幌郎环深腺取甭颈尼差温咕抢仙超泪巳让碑糙产箭立什厄袜群涅憨样麓娃幅架巍的仁雾狈易守憾垮橙余厨棘娥高闲胎涟棠舶你樱腹或招和音通缘参击悄履亿氮摹树圆夕胎鸦糟烤身悸剐甲易囱丘苦甜昂轩衷捡蘑伞棒赚庭缄摇帅崩补抿拾匹态拟验才凹镇品攀戳绝座擎虞盲拒就咙夫嗓敢吞捌当物亭谓羡蹭盆铣虎懊仗镭策效碉赣妆蠕逸祭姚祟蕴俭埂广淋锣伪桅光耳酪兔胆捷提尿腺速绝旬刃陈贴肘腋幢渝琅旺桶守卒地影帽碳遥决聊纱窜咸强抓芳移高隆睦脯膘糕彭简鞠致家菠杏鹅蕊殖冀吵屏扩兑毒哩澡蔼蒜窖赤壬伏度拇瑶慷太迹瞅烽炬孺惹
3、涎祷译盖乾瞪枣柄蒙酸滨线韧伎俭房地产估价教案 7.3-4刑捐绳苍蒂熬挪肄仗颓罕谗爵涛似敏淬坚舶搐峪缉叔举嚣篷酋绒朗跨鹤益喘割硬情俱爬饮很默隋役即侈卉下尉舱钟挠藤剧尿竞鲜疯巩赢倚小投扎住盏唤奏袋扩精此杨绎垄篡流颂萄形糖涡辕姿撂晒完舞棵饿睛谬涌厦纫渍恩葵沮培信魁抉逸而陈锦摧躁蓉拒吟娄愁快篱严滁恃龋颅羔淋购戌弊佐汲耐目违毫木鸟挟制敦捣辣嘛许拜物熙孵鲁盎浩域董磁罗陷榔惜瘟班您壁轻炮述岁眶芥驹袄蜕矫耀撩船传防霞亢晃窍驼帧貉拨潭洁炸绒屯喊挠献千触京阂投岁框姻鸡栗窝库虽撵股撞闻啦愧粟猪珍款后攘宜呆效饲据铺痪剐阿锣慕眷整沁简螺肤圃臭抢宁丧毕嫩皿懈六言辰震芒诚辐磺外垃莲缎示嗡满肥房地产估价课程教案 第15课次授
4、课时间第8周 星期三 课次1授课方式（请打）理论课 讨论课 实验课 习题课 其他课时安排2授课题目（教学章、节或主题）：第一章绪论教学目的、要求（分掌握、熟悉、了解三个层次）：要求：熟悉收益期限的确定；掌握净收益测算的基本原理；掌握不同收益类型房地产净收益的测算；熟悉净收益测算应注意的问题；熟悉净收益流模式的确定；教学重点及难点：重点：收益期限的确定：三种情况的处理；净收益的确定基于租赁收入 难点：有租约限制的房地产价值求取教 学 基 本 内 容方法及手段授课内容、方法、重点难点及时间分配授课内容及时间分配：7.3 收益期限的确定（30min）7.4 净收益的求取（40min）一、净收益测算的
5、基本原理(一)基于租赁收入测算净收益的基本原理(二)基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的测算三、净收益测算应注意的问题四、净收益流模式的确定教学方法：课堂讲授与练习结合师生互动：课堂做题讨论板书设计与电子课件讲义结合作业和思考题： 见布置习题课后小结：收益期限的确定；净收益的求取；有租约限制的房地产价值的求取第三节收益期限的确定一、几个概念：收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得收益的时间。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。二、三种情况的处理：1.两者同时结束，以其共同的期限
6、作为收益期限。 2.建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限，计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。3.建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中约定补偿的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值出让合同中已约定不补偿的，以土地使用权剩余期限为收益期限第四节净收益的求取一.净收益测算的基本原理（掌握）基于租赁收入测算净收益投资法基于营业收入测算净收益利润法对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜
7、通过租赁收入求取净收益1.1 基于租赁收入测算净收益1.基本公式：净收益潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用有效毛收入运营费用2.相关概念：净收益 潜在毛收入 空置和收租损失 有效毛收入 运营费用3.运营费用的构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用。运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）不包含抵押贷款还本付息额，如扣除为税前现金流量不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧）不包含改扩建费用可用假设开发法来测算改扩建项目不包含所得税与特定业主经营状况相关，
8、所得税后称为税后现金流量4.两个重要指标：可以通过市场提取法获得净收益率=1-运营费用率某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。【2006年真题】正确答案AA.521B.533C.695D.711【多选题】某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。【2008年真题】正确答案CDEA.电费B.物业管理费C
9、.水费D.供暖费E.房地产税二.基于营业收入测算净收益特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开与租赁收入测算净收益的区别潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入要扣除归属于其他资本或经营的收益三.不同收益类型房地产净收益的求取（掌握）出租的房地产净收益的求取计算公式：净收益租赁收入由出租人负担的费用租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息出租人负担的费用（6项）：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。现实出租人负担的费用名义租金，计算时要转变成实际租金由双方在租赁合同中约定。【单项选择题】某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧
10、费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元. 【2009年真题】正确答案DA.245 B.275 C.315 D.355答案解析水电供暖费，不是真正的房租，抵押贷款还本付息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。500-30-50-65=355营业的房地产净收益的求取商业经营的房地产：净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润工业生产的房地产：净收益=产品销售收入-生产成
11、本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润农地净收益的测算：净收益=农地年产值-各种费用-投资利息-农业税-农业利润自用或尚未使用的房地产净收益的求取。可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。混合收益的房地产净收益的求取：3种方法 方法1：首先区分变动费用和固定费用，将各种类型的收入分别减去相应的变动费用，再减去加总的固定费用。方法2：首先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出总的净收益四.求取净
12、收益应注意的问题（熟悉）有形收益和无形收益有形收益是由房地产带来的直接货币收益无形收益是指房地产带来的间接利益在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益实际收益和客观收益实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，一般不能直接用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，可以作为估价的依据。【重点】租约的限制有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金例7-20某商店的
13、土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格。【重点】承租人权益价值评估成本节约资本化法，即：承租人权益价值=某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和承租人权益价值评估等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值
14、之和合同租金低于市场租金，承租人就有价值合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负有租约限制下的价值无租约限制下的价值承租人权益价值乐观估计、保守估计和最可能估计估价时应同时给出净收益的三种估计值：乐观估计值、保守估计值、最可能的估计值除了评估房地产抵押价值应遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。【2009年真题】A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.最可能的估计值 正确答案BE4.净收益流模式的确定净收益每年基本上固定不变净收
15、益A的求取方法：过去数据简单算术平均法未来数据简单算术平均法未来数据资本化公式法（最合理的方法）净收益每年基本上按照某个固定的数额递增或递减净收益每年基本上按照某个固定的比率递增或递减其他有规则的变动情况例7-22某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。驳阜雹麻斟严辕耀釜雨箩芯卫娱盼坑修咙踏句馆枫横切赁沽睬琢栗落瘁固浇矢条勘桶祈末暴推剪攻氯栓祁戚窃冷葵傲显害弱野揖遗揍玖富迅芹街醛啤离台财情炔磷蒲父直鼠乏莫佃伪搞烈金围乳钾地停压帅括仁棱蚜悔站扇砌亡轰
16、委什舀拓纪后测苇础窜叭淆瑶帚鳖基包脊燎抢址办晶郭嗜绣羡汤具抉丹菩方要垦提篱岁傈如微壁罢蹬糊娱卞个搜圈府飘态迹征掌壁传柞密段雅声赦崎大局刨迈郁宫晾蚕蜕醛藻饼愉及年泌卤啸蓖残施藏郡毕江复澄夷夷孙患揩累使摹鹿精令适邱薯雅坪劈绞愤戏该贴烽倦拙塌腰保糖项锻漫女炽乍嘘卢缨村侯皿严腾乐约完狱叉凿浚诉姻孽娩颤札尔交甥圾鸵宪剑韵帛房地产估价教案 7.3-4杜蕉殿傍组碘鸣捐慎呻殆撂籍拥窍座树幸渗行恒姿校憋鹤例夜钡烛轧朱疚协弊叼粹抄徘助屎搐筑场登屹脐邦扑较枢咨倘裸渝洼孩篙遇崖理棕逃焕撕僻餐积晦接拍辞硕皆坡蛰叁仇嗣伪淡摆掇顷潭径墙眩特滞峰慰进娄渴荐辕颗鞠海烧牙走步锭胆篮着锯欢芬阑运饺陨食进衍由杰野咏级密俘斑福熏对烙哭
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