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4、目地理位置状况2）市场需求状况简析3）供给及竞争状况简析4）项目注重因素简析2、项目市场定位描述a) 项目总体市场定位b) 差异化设置3、目标客户群体描述4、项目所处环境调研1）地块周围环境调研2）项目所处环境调研5、项目定位语第二部分 项目策划具体建议1、 建筑策划1）项目整体定位研究2）项目目标顾客群体研究3）项目所处周边环境调研4）项目周边楼盘情况调查研究5）项目所在市场流行趋势研究6）时代骄子项目建筑风格策划建议2、户型比配置的设计1）基本户型设计草图2）户型内部简单说明3）项目基本标准 4）项目户型数量3、景观设计建议4、道路交通体系规划5、社区入口的设计6、小区会所设计建议第一部分
5、 项目概括研究1、 项目定位因素研究1）项目地理位置状况 A 宁夏巨力房地产开发有限公司 地址：宁夏回族自治区银川市西夏区 B银瑞房地产开发公司地址：宁夏回族自治区银川市西夏区 C 宁夏东灵房地产开发有限公司 地址：宁夏回族自治区银川市西夏区 D宁夏人元房地产开发有限公司地址：宁夏回族自治区银川市西夏区 E 宁夏建工集团房地产公司 地址：宁夏回族自治区银川市西夏区 F 宁夏浩元房地产开发有限公司 地址：北京西路109号G宁夏铁发置业房地产公司经营部 地址：怀远东路466号H宁夏建工集团房地产开发公司 地址：怀远东路68时代骄子项目拟定的位置处于怀远东路，即宁夏大学B区附近，临近西夏区政府，定位
6、于银川大学城区域。区域内汇集了巨力、银瑞、东灵、人元、建工集团、浩元、铁发置业等品牌发展商，率先抢占了新兴的大学城区域，打造了诸多各档次的居民楼、写字楼等项目产品，但是精装小型公寓这个市场还是空缺的，所以我认为未来该区域势市场必成为银川市年青一代居住区域的标杆。2）市场需求状况简析就精装小型公寓项目而言，西夏区市场暂时还处于一个较为空白的现状，该区域主要作为银川的新市区，火车站、大学城的存在为这个区域注入了很大的活力。但是，在日渐兴旺的该区域，作为新鲜血液的年轻一代，却无法找到自己梦想的房屋产品。该区域主要的几大房产公司，提供的产品主要是档次各不相同的居民住宅楼，缺乏新时代从大学走入社会不久的
7、群体所需的小面积精装公寓楼。 而这一个空白市场的需求正在日益成长着。当然，该群体的购买力是比较有限的，往往他们有着巨大的潜力和活力，在有限的空闲时间里，他们追求和享受更好的空间搭配，往往对于小型的、实惠的精装公寓具有很大的需求。但是目前这个市场的供给无法达到。3） 供给及竞争状况简析 根据2011年10月宁夏国土房管局公众信息网数据显示，目前银川市内商品房还是比较火热，同时住宅楼盘的销售状况也是比较较乐观，相对于全国楼市的不定性，银川市楼市受到的影响暂时不是很明显。当然在西夏区，巨力、银瑞、东灵、人元、建工集团、浩元、铁发置业等地产发展商，主要力求供给市场的为普通住宅楼、商品房、写字楼等房产产
8、品。但是对于刚进入社会不久或小家庭的新贵们来说，他们需求的小型精装公寓的供给却是一个空白，竞争对手对于这个市场的态度暂时也不是很积极，对于我公司来说是个很好的机会。4）项目注重因素简析时代骄子定位于精装小型公寓，对于公共交通的依赖性很强、对噪音环境干扰的适应性强、对小区边的市政配套的要求也较高、对小区物业管理的要求较低、对建筑装修的质量要求高、对休闲空间及绿化的要求较高、对小区的景观的要求也较高，综上因素可以看出，时代骄子有点类似单身公寓但比单身公寓的要求更加提升了一步。因此，我们追求的是给予顾客高品质的、自己独特的空间。2、项目市场定位描述a) 项目总体市场定位充分发掘地块本身-大学城的特殊
9、地块价值，确立迎合目前此区域空白的市场及未来市场发展的需要，打造满足年轻而又追求高品质生活的顾客群体的需求的“精装小型公寓”产品社区。b) 差异化设置相对于西夏区别墅、各档次居民楼盘等，本企业强调项目的区域特点与新世纪年轻一代的追求相结合，推出小型精装公寓，挖掘和放大项目的核心竞争力。3、目标客户群体描述区域：以宁夏大学本部为核心、辐射银川大学城其他高校区域等重点区域，外延至整个银川市的年轻知识客户群体。分类：宁夏各大高校毕业有稳定工作和巨大潜力的社会新群体；外地毕业后来银川发展的年轻群体；银川市恋爱青年具有支付力的群体；本地年轻新资产阶层。4、项目所处环境调研1）地块周围环境调研周边建筑项目
10、主要以板型住宅楼、写字楼及各种样式的小高层公寓为发展趋势，多以80平米以上的较大型户型为主，材质普通，车库、教育、医院等配套设施较为完善。2）项目所处环境调研时代骄子定位区域为银川的大学城，临近宁夏大学本部，在西夏区政府西面。该地区在政府的大力投资建设下，自然环境逐渐改善，作为新区，环境污染低；教育配备主要为西夏区第六小学、宁夏大学附中、宁夏大学等高校；同时临近新华百货宁阳店和西夏区店，购物方便；新华书店、各KTV娱乐场所的配备也比较齐全。当然，作为新区，西夏区政府对于该地区的社会治安非常注重，效果也是非常的明显。5、项目定位语时代骄子、年轻活力第二部分 项目策划具体建议1、 建筑策划1）项目
11、整体定位研究时代骄子小型精装公寓，主要力求打造迎合年轻新资本阶层的个性化需求，为他们提供简约的、具有活力的住宅空间，展现独特的活力，有一种兴兴向荣的活力之感。2）项目目标顾客群体研究时代骄子的目标顾客群体主要是:从大学步入社会工作的新世纪知识青年群体，这个群体具有强大的活力和赚钱的欲望及潜力；毕业后已经结婚的小家庭，属于新的年青一代资本阶层。作为新世纪年青一代，每周的甚至每天的时间都是在工作中度过，他们对于自己的居住要求也比较独特：面积尽量小而精装，因为大面积对他们来说有点浪费，同时支付力也是有限的。当然对于社区的其他配备的看重程度较为一般，主要更多的考虑在交通和购物上，没有太多时间去享受慢慢
12、悠悠的购物情趣，即他们的快速生活节奏要求他们所处的环境要与之相符合。3）项目所处周边环境调研时代骄子项目处于怀远东路，周边主要有西夏区政府、宁夏大学、新华百货分店等大的机构，同时在交通上，有102路、26路直接经过，当然还有各路小型大巴和无数的出租车通过，在公路交通上是非常的便利。周边邻近的开心100等较为中高档的KTV娱乐场所，以及新华书店等一些必要的社会机构配备，都作为时代骄子独特环境的因素之一。4）项目周边楼盘情况调查研究根据走访调查显示，本项目邻近的楼盘主要有宁夏大学对面的板型写字楼，橡胶厂附近的中档住宅楼，以及区医院旁边新开发销售的中档住宅楼房。这些楼盘主要的产品以居民住宅楼和写字楼
13、等商品房为主，与本集团推出的小型精装公寓直接竞争因素较少。5）项目所在市场流行趋势研究作为银川市的新区，近几年来随着大银川建设的发展，西夏区的变化也比较大。同时，在大学城的确立和扩展建设下，该区域集中了宁夏十几所高校，主要以宁夏大学和北方民族大学为主要代表的年轻群体的集中。但是该区域市场所提供的产品，还是以大中型的住宅楼为主，建筑风格也较为与市场原有地产相近，无创新点。随着我项目固表谷歌群体的专拣增多和壮大，在支付力允许的情况下，精装小型公寓的需求已经逐渐显现。6）时代骄子项目建筑风格策划建议综上所述，我集团所要开发的时代骄子，在西夏区区域内是比较具有差异化优势的，同时也具有很大的市场需求。因
14、此在结合当地的具体环境后，建筑的外观风格主要采用巴洛克式的现代化风格为主，显示一种自由而又活力四射的追求。同时，定位于小型的精装公寓，因此房间的空间利用率比较高，我公司经过顾客的个性化要求后进行精装，然后移交到顾客手里。2、 户型比配置的设计 1）基本户型设计草图厨房主卧室卫生间书房客厅大门上图的方向感为：上南，下北，左东，右西2）户型内部简单说明结合所设计的户型基本草图，主要是公司自主设计的小型户型，以两室一厅一厨一卫，总体面积为76平米（含墙的厚度在内）为主，客厅一般设计大小为20平米，主卧室为20平米，书房为12平米，厨房为12平米，卫生间为12平米。在主卧室有个大点的窗户，书房也是一样
15、，在客厅设计两个窗子，为了便于采光。主卧室可设计两处放置衣橱的地方，卫生间主要标配为一大一小两个马桶，一个浴盆，一个洗衣机放置处，厨房的宽余地方为冰箱的放置处。当然，本地产在前期的推广中还可以为某些特殊顾客群体的个性化需求，进行其独特要求的建设设计。3）项目基本标准楼盘的基本高度，以十一层至十五层的小高层为主，搭配电梯，以便于业主的生活。电梯配置：考虑品牌电梯，如三菱、通力等，内有彩显，轿厢金色或银色磨砂面；当然还有人行式楼梯，以防没有电的情况。采用高质量的材料，打好坚实的地基，防地震指数要力求达到8.8级。 4）项目户型数量 基于市场的空白，因此时代骄子项目拟定为三期工程，本次为第一期，主要
16、设计9个单元。每个单元有33到45户，一期共为342户。3、景观设计建议景观设计风格与建筑风格有机协调，即巴洛克式的现代建筑风格，追求自由而又个性，以顶尖相应雕刻为主的外形相协调。具体设计上，可参照国外特色小镇的景观设计，强调周边环境，小区内的基本绿色景观设计要有独特性；小区内的马路要设计的非常实用，而非艺术性，要符合目标顾客群体的需求心理。4、道路交通体系规划时代骄子项目的正南方为怀远东路，这条道路自东向西为双向四车道。在便利的交通条件下，小区的内部主道路以南北走向为准，实行双向两车道宽为准。停车的位置账户要采用：地下停车场，设计为一期工程有三个地下停车场，主要是考虑目标顾客群体的自身有车情
17、况。采用地下停车场要求技术和成本较高，但是可以给予顾客群体一个宽敞舒心的外观环境。5、社区入口的设计采用典型的巴洛克式风格，顶尖、雕刻，追求自由而具有活力，让人们一看见就会被深深的吸引住。大门以电子自动化为主，物业保安方面需要配备高质量的。6、小区会所设计建议1）小区生活服务配套依托临街商业来实现。例如临近的各类辅助性生活商店等等。2）引进1000平方米左右品牌超市。超市内部的产品主要满足居民的日常生活所需，例如柴米油盐等生活必需品，各类蔬菜、小吃等等。3）运动设施。小区内应设计一个小型活动广场，周边辅助设计一个较为大型的活动中心，以运动健身型为主。 策划部 2011-12-01绦矫划痛呜岸碗
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