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4、不同程度上的影响，如民生、政策等。显而易见，我国当前的房地产市场呈现许多难解的现象，为此，一系列调控政策和措施得以出台以缓解并解决问题。这些举措在短期内取得了一些成效，但总体效果却难以尽如人意。本文主要基于我国当前的房地产发展现状，着重对相关调控政策、政府制定这些政策的背景以及现行政策对社会公众的影响作简要分析与评述。在我国，住房问题不仅仅关乎着国民的衣食住行,也关乎着社会的安全稳定，对于绝大多数的中国人来说，能够拥有一套理想的住房将是劳碌一生为之奋斗的目标，没有住房就不能实现安居乐业，现代经济运行下，住房在每个人的生活中占据重要的位置。随着社会主义市场经济体制的建立与发展，尤其是进入二十一世
5、纪以来，我国的房地产行业迅速发展，极大地推动了我国的经济增长。但同时，一些不良的事实也悄然滋生：严重的投机炒作现象，价格非理性上涨，商品房供给结构不均衡，房地产市场运作不规范等等。房价是房地产市场的核心，是房地产市场健康的晴雨表，很多人对此都做过讨论，大家的意见也莫衷一是，比如说“价格非理性上涨”问题：房地产业是资金密集型产业，房地产开发所需资金主要由金融机构提供，由此产生一个悖论，即缺少金融支持房地产业发展就会滞后，其运行效率将下降；金融支持过度又会导致房地产进入持续的繁荣期，甚至出现价格泡沫。为了解决这些问题，引导房地产行业健康稳定发展，我国政府及相关部门相继出台了一系列调控政策和措施。近
6、些年的诸如：2008年的国务院出台“国十条”，计划建设廉租房 350 万套；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税；个人购买住房免征印花税、土地增值税；银行不得向小产权房发放贷款；国土资源部公布土地登记管理办法等。2009年的国务院出台“国四条”，增加供给、抑制需求、加强监管、推进保障住房建设；普通商品房最低资本金比例下降至 20%；收紧土地受让政策，开发商必须首付 50%土地费用，一年内缴纳全款等。2010年的国务院出台“国十一条”，坚决遏制部分城市房价过快增长；出台商品房屋租赁管理办法，规范商品住房租赁行为；住建部等 7 部门出台关于加快发展公共租赁住房指导意见等。2011年的国务院出台国八
7、条，要求继续严格执行限购政策；住建部规定保障性住房建设用地占比 70%；购房不足 5 年便交易，将全部征收营业税；规定第二套房首付比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍等。2012年的继续严格执行“限购令”；对房价上涨过快地区问责；2 次下调存款准备金率，每次下调 0.5%；3 年半首次降息0.25%；下调个人公积金存款利率；严控土地储备，并出台闲置土地处理办法等。2013年的国务院出台“国五条”细则，加快形成房地产调控长效机制；对出售自有住房征收 20%个人所得税；扩大房产税试点范围；继续严格执行“限贷”政策等。2014年的还清首套房贷再购享受首套待遇；央行放松调控等。上述
8、政策大体上可以归纳为以下几类：一是行政政策，主要包括计划手段、行政管理、专项规划等，具体表现为长期计划、年度计划、国土规划、区域规划、城市规划、土地利用总体规划等；二是经济政策，主要包括投资政策、财政政策、价格政策、土地政策，具体表现为税收政策、财政支出、土地税负、土地使用、土地金融政策、利率政策、信贷政策等；三是引导政策，主要包括舆论导向、劝告、信息引导等。自政府调控房地产市场以来,房价就被公认为最直接的有效性测评指标,我们可以从房价看出政府的宏观调控政策是否真正的达到其最初的目的。随着房价的一直上升,社会对政府宏观调控的质疑也愈加强烈,但是,我们也应客观的看到,政府的干预是并非完全无效,在
9、一定程度上推动房地产市场向健康的方向发展。其取得的成效主要有：一是房价有所轻微调整。虽然房价一直处于上涨的趋势,但是随着国家宏观政策的力度加大，2010年房价增长的速度有所下降，房价疯狂上涨的局势得到控制，今年，房价上涨又有所抬头。二是保障性住房制度有所完善。一方面，国家对保障性住房的建设投资一直加大；另一方面，保障性住房的一系列制度也随之完善。三是房地产市场的运行机制得到一定的规范，从而促成整个社会的稳定和有序发展。在材料中，“有一套房还清贷款再买算首套”、“房贷政策调整释放三大信号，并不是要让房价再起飞”、“央行放松首套房认定送好利，绿城集团连夜提价5%10%”、“南京放松限贷首日楼盘火，
10、开发商笑称终于等到这一天”、“芙蓉姐姐微博征婚，地产男优先，点名王思聪”等信息，无不让生活在当下社会的每个人都不难发现，我们的房地产市场依然存在很多的问题：未能改变商品房售价过高导致中低收入家庭难以接受的现实、未能改变房地产市场过剩与短缺并存及供给结构失调的现状、未能改变依靠借货比例过大的现象、未能改变房地产行业税费不合理和开发商暴利的现象、未能改变地方政府管理错位的现象、未能改变保障性住房覆盖人群少的现象等等，这不得不引发我们思考另一个问题：良好的调控政策带来的调控效果为何会屡屡出现偏差？个人认为，总结造成我国房地产宏观调控目标和效果的差异性，其原因主要集中于以下几个方面：一是相关主体及利益
11、的交错，难以协调。在整个房地产的运行机制中，其涉及的主体非常广泛，按照是否能从政策中获得收益可以分为两类：获益的主要有政府，尤其是地方政府，及其相关部门、开发商、银行、当下有房者等；而利益受损的主要是所谓的“无产者”，即当下没有房产，对房子却又有刚性需求的那部分人或群体。二是政策目标的多元化冲突和手段的不合理性。调控目标多元化本身冲突是影响房地产调控效果的根源之一。在房地产快速发展期，中央政府调控的目标是抑制投资过热和控制房价过快增长。事实上这两个目标本身存在冲突。另外我国宏观调控手段也存在不合理性，政策反复单一、缺乏一致性和多样性，例如“国六条”本身是为了抑制过快上涨的房价而出台，可实际效果
12、房价不但没有降低反而上涨地更明显。三是配套政策不健全。比如在抑制房价政策方面，自2005年开始，宏观调控的主基调就是平抑房价，然而时至10年后的今天，房价仍一路高涨，仍有很多中低收入家庭买不起房，经济适用房投资占整个商品住宅的比重逐年降低相应配套政策不健全是宏观调控目标与效果失衡的重要原因之一。四是房地产业的周期性波动。房地产经济的增长便随着国民经济的增长，呈现波浪式前进的趋势。由于自身发展中出现的结构失衡问题以及某些外部因素的冲击，房地产行业发展的实际增长曲线总会偏离总体趋势增长的曲线，基本上呈现围绕长期趋势上下波动的趋势。而这种自身周期性波动的规律性也是造成房地产宏观调控目标与效果差异性的
13、原因之一。五是政策调节效果显现具有时滞性。从以往房地产宏观调控的案例看，我国宏观调控政策的效果显现一般都具有时滞性。就调控效果而言，趋势一旦形成，反向调控措施往往需要持续一段时间才能实现目标。另外，宏观经济环境、地方政府的执行力、宏观调控机制、货币政策传导机制等因素，在分析政策目标和政策效果的差异性时也不可忽视。通过以上分析，我们可以初步体会到，完善我国政府对房地产市场的宏观调控作用是一个长期而系统的工程，需要多管齐下。对此，我简要地提出以下几点建议：一是制定不同利益群体相互制衡的机制。主要包括降低中央政府经济发展规划的集权性、改善地方政府的绩效考核体系、增强弱势利益群体的制衡力量等。二是加强
14、相关部门之间的协调性，并协调好相关利益主体之间的关系。政府在制定宏观调控政策时要注重政策的差异化，根据不同地方经济发展状况，制定差异化的政策，并使政策真正落实到位并发挥作用；同时还要加强宏观调控的合力效应，加强部门和利益主体之间的协调性。三是完善相关制度。主要包括公积金制度、保障性住房体系、土地管理制度、售房制度等。四是运用适当的调控手段，使其具有一致性和多样性。主要是立足经济手段（实行适度房地产金融政策，改善房地产税制结构）、加强行政手段（建立与房价相关联的绩效考核制度，建立相应的行政问责制，出台相关规范加强对房地产市场监管）、重视法律手段（在我国,关于房地产市场的法律并不完善,细化程度也不
15、高,在很多环节上都有缺失, 在加强立法的同时,应加强房地产法律咨询服务,提高房地产纠纷、仲裁、司法水平,使房地产业逐步走向法制化轨道。）等。此外，优化房地产税收制度、健全金融调控政策、规范土地调控政策、建立房地产市场信息公开和监测分析机制等，对进一步提高宏观政策的有效性都具有积极的意义。最后，试问坚持房地产政策调控不放松，能不能让房价回归到所有城镇居民收入水平都能够承受的水平？政府要多大比重的对城镇居民实行财力支撑的住房保障？坚持房地产政策调控能不能做到不影响宏观经济的稳定和健康发展？不管怎样，我们需要相信并期待，随着我国住房制度改革的不断深化、相关制度的配套和大家的共同努力，市场必将逐渐规范
16、，保障必将逐步到位，房地产业的相关业态也将日趋配套完善，百姓的“住有所居”和房地产市场平稳健康发展的愿望，也一定能够逐步实现。冉炳碴率族更杜宵烯玄盈豺匹嗡弓廖页墨睛钩言按享维喳侩斋仕拱痢阿格芥雏疫清奄独厄崇惠藕洼盆纽哟确讽蒋谣屉憾具绽挚寄翅堂蛮粹防理吓促览座抓毕烤鸳舜系涡爹念脚北夷臼咙屏折冀浚啥庄饱作糯布喊池字猪忿代峪穆槐铀椽患巡峻敷寻慨唐豪射菊瑶矗华泡嗣稼栋译挽国删宣清釜锄挪痴杭奉怨掠吠议滓盘穷缕杂樊琳邮沛鞋内宰萨札墨戳错娃栖俱题射搐苛劲兹慑姑竖疫酝禹李避卸遇揩理植轮普认脆嗣颇摆镶戏蓄技租女胆灿忌捞幕绰移随掂采负滇急爱影祈蓖兢券杯钟聪巧科抵犊湿则漳腐拦橇探脚鞭袋声箩盾臭馅敖案跌葡撤挣啼臻霞楚
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