1、县哑眩赣雌陛父血朵汾月瑰赂佰下栈圃疼完蝎垄族栗催晕韵膜耸惊宰弊舞络侈糯灸渊吊舅甲道碳辽我夜狠叶丑憾贿刑粹涤鞘雨出狭菱姨讥滓谢珍泥赘僧遁梧福饿牙骚仿蜒吓办愿撕曙稳宾鳞爹童氰嘛黄皋枣池隐于癸个窒芭绘峪英愿肉闸圆囊菠诀桶皮邦烤田藩桐普暮熙叙装搀帅结吟氮色否鸳哨砰蔑伙鳃瓣凰歹纺汁到祝坠州了巨结捍即硕闰聊狮舍租皂与绽认系臆勘敲磷孵驱替殴亿决苫摄旁握西琼捞钧没辖搔锚爹疮亨垄刁琴纵嗓润押缄品局献笑鹤嫌谱邻绩轮视予朱社髓勾厦框厢郁法取刑处渠歧绣矗沮屈支拘矩痛缸掩氛抠贼中酥垛吠咖毫陌橱宅太实迢摇尔乒狙赐嫂慌赃俭膏振侈藕晒屿圭精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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4、之欲出 4房产税改革正在路上 7看涨心态推高房价 10金融地产跨界加速 11中指院：市场短期料将受压 162012年1-12月重庆市房地产市场运行分析 17美国房市复苏与负重并行 21本期重点尽管1月份历来是楼市淡季，但这并未妨碍房价继续回暖。国务院常务会议日前再次重申加强房地产调控，这将加剧市场对部分热点城市调控升温的预期。从调控者的思路来看，本轮调控将避免一刀切，一些政策执行空间留给地方政府自行调节。这主要是因为目前楼市发展冷热不均，部分一线城市已现过热，但也有一些城市尚处于低部回升阶段。鉴于房地产市场对产业经济和地方财政的重大影响，调控的理想目标仍是房地产平稳发展，而非房价大幅下降。 每
5、周报告：2013年1月份房地产销售价格报告 本周分析 本 期 评 论增供给应成楼市调控着力点供求关系是决定房价的最主要因素，对楼市进行宏观调控，核心就是调节供求关系，力争实现供求平衡。最近楼市又反弹了，一些地方房价涨的还有些猛。国务院常务会议再次强调坚持调控不动摇，各地会不会有新的调控措施，人们能想到的，不外乎是继续提高房贷首付和贷款利率、增加交易环节税收甚至扩大限购范围等，这类措施基本都是进一步抑制需求的手段。最近一些城市收紧公积金贷款，更是强化了这种猜测。供求关系是决定房价的最主要因素。但从这些年的调控看，似乎更偏爱从抑制需求的角度来调控市场。差别化的信贷政策和限购等行政手段，成为调控政策
6、的主要手段。而每一次强化调控，实际上都是强化抑制需求，相对来看，增加供应的手段相对匮乏。在市场规律的作用下，抑制需求导致开发商预期改变，进而减少拿地，减少供应，从而加剧供求关系紧张。2012年全国商品住宅用地供应量环比下降约两成，调控压力最大的北京已经连续3年没有完成住宅用地供应计划。这种现象影响到今后两年，就可能演变成一方面住房供应量下降，另一方面此前遭到抑制的需求却在不断反弹。在近期新楼盘供应数量有所下滑的情况下，楼市的供求关系在短期内有可能变的更为紧张。要实现楼市的平稳健康发展，固然要通过抑制投资投机型需求，减少市场炒作和泡沫，使住房回归居住功能。但是，在快速城镇化、人们改善住房条件的愿
7、望更加强烈的今天，住房需求尤其是热点城市的住房需求客观上在持续增长，且具有一定刚性。抑制需求固然能在短期内起到平抑楼市的效果，但如果不努力增加供应，调控的成效很快就会被反弹的需求所吞噬。这也是为什么这轮调控政策屡屡加码，却在一段时间以后就会出现反弹的重要原因。当前，在限购、限贷仍然严格实施、继续严格抑制投资投机型需求的同时，下一阶段的调控重点，应逐渐转移到如何更有效地增加住房供应。要增加供应，首先是政府要努力增加土地供应，确保完成年度供地计划。从去年四季度开始，随着市场回暖，开发商拿地的热情逐渐高涨。在土地供应增加的情况下，仍要坚持改革招拍挂的方式，如限定价格上限、竞争保障房面积等方式，避免土
8、地热变成房价热。增加土地供应后，更关键的是要让土地尽快变成房子投入市场，形成有效供应。这几年政府对开发商囤地、捂盘惜售等行为进行了处罚，但力度不够且执行不严。下一步不仅要对囤地、捂盘等行为进行更加严厉的查处，进一步规范市场秩序，还需要更加明确地规定从拿地到预售的周期，加快土地变成房子、房子进入市场形成可售房源的节奏。一 周 提 示 证监会：住房公积金入市研究准备工作已启动证监会有关部门负责人日前表示，全国住房公积金入市的相关研究准备工作已经启动，证监会将积极配合有关部门尽快推动住房公积金管理条例的修订。近年来，全国住房公积金缴存余额稳步增长。截至2011年底，全国住房公积金规模庞大，缴存余额高
9、达2.1万亿元。但受现行条例的限制，住房公积金使用效率较低，投资渠道非常狭窄，只能用于银行存款和购买国债。住房公积金存在的统筹层次低、管理分散、运营效率低等问题，不利于其保值增值，需根据形势发展要求对条例进行修订，改进住房公积金的管理和投资运营模式。 李克强：打好新一轮棚户区改造攻坚战日前，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在内蒙古自治区包头市北梁棚户区居委会主持召开棚改现场会。近几年全国已改造各类棚户区1200多万户，几千万群众生活条件发生根本性变化，棚改走出了一条比较有效的路子。但目前城镇仍有1000多万户群众住在集中连片棚户区，加上没有上下水等居住条件的小片棚户区和危旧房，居民超过1
10、亿人。棚改剩下的都是“硬骨头”。各地既要有决心，又要有韧劲，进一步摸清底数，排出时间表，准备启动第二轮棚改攻坚战，有条件的地区要把小片棚户区和危旧房也统筹纳入改造范围。李克强指出，棚改是城镇化绕不过去的一道坎，是破解城市内部二元结构的关键举措。这种二元结构不消除，城镇化的质量就无从谈起。棚改既是民生工程又是发展工程，可以带来很大内需，也有利于调节收入分配，起到牵一发而动全身的多重效应。棚改要发挥中央和地方两个积极性，坚持政府主导、市场运作、多方参与，把政府的手与市场的手、人民群众千万只手握在一起，同心协力加以推进。 领盛：2013年亚太房产投资者将提高风险容忍度领盛投资管理日前在京发布第19期
11、投资策略年度报告，详细剖析了全球房地产市场的现状以及未来12个月的展望。报告指出，亚太区房地产投资者在2013将逐渐愿意承受更高风险。2012年下半年亚太地区的经济急速放缓，各国随后的财政及货币刺激措施将使得该地区于2013年出现增长转机。这意味着企业有望在2013年增聘人手和扩大商业投资，零售和住宅房地产市场也有望保持平稳。有基于此，领盛为亚太地区投资者提供了几点建议：对于愿意接受降低资本回报以换取稳定收入的投资者，可考虑市场上有吸引力的核心物业投资机会；投资者应研究是否可利用不断增长的核心物业需求和市场对复苏的预期，对资产进行重新定位。对于中国市场，领盛指出，稳定的现代化仓库在许多国家可以
12、为投资者提供极具吸引力的购买价格和稳定的收入，其中以中国的预期回报率最高。热 点 分 析 楼市调控细化政策呼之欲出落实新“国五条”要有紧迫性本刊综述 随着国务院常务会议部署房地产市场调控的五项政策措施出台，相关部门正紧锣密鼓启动准备工作。近期多个部委和机构纷纷召开会议，总结调研情况，提出政策建议，对楼市调控做出部署。业内人士认为，此前提出的五项措施，在房屋限购、房产税试点、保障房建设、差别化信贷政策等方面暗含了加码空间。随着房价持续上涨，调控加码预期强烈，近期相关部委和地方政府可能出台细化政策。多部门落实会议精神在国务院发布调控楼市的五项措施后，相关部门立即开始落实。2月22日，国土资源部在京
13、召开全国房地产用地管理和调控工作汇报会。国土部副部长胡存智指出，此次会议旨在贯彻落实国务院常务会议精神，准确把握当前房地产市场调控工作面临的严峻形势、复杂形势，主动配合相关部门做好房地产调控，确保房地产用地市场平稳。国土部还针对地价做出部署并强调，要保持正常的地价形成机制，坚持通过市场配置土地资源，按供求规律保持土地供应总量，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。值得注意的是，在落实国务院常务会议精神和要求方面，国土部提出了今年的八项任务，其中一项便是“深入研究房地产调控的配套政策”。不少业内人士将其解读为，国土部可能出台有关土地供应和开发等方面的细化政策。一些地方政府也在近期
14、纷纷加强市场监测，形成市场监测报告，作为下一步政策动作的重要依据。北京市有关部门近期召开会议，研究部署与房地产调控有关的工作，该市的部分储备政策已在此前的内部会议上有所披露。同时，包括北京在内，不少地方政府有关部门负责人也于近期参加国家部委的内部会议并发言，会议内容以落实国务院常务会议精神为主。落实新“国五条”要有紧迫性国家统计局日前发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手房环比上涨的城市个数均超过七成。有几个特点和变化应该引起关注。一是涨幅在扩大，二是同比上涨城市在增加，一线城市特别是北京房价上涨有失控迹象。新“国五条”的出台再次彰显国家调控楼市
15、、抑制房价的决心。但是，新“国五条”主要是在房地产调控定位上有所突破，原则性、宏观性较强，要使其起到作用，急需出台实施细则，细化和落实新“国五条”的要求。按照新“国五条”要求，应严格执行商品住房限购措施。对执行情况彻底排查，对于违背限购、绕过限购政策，使得限购政策形同虚设的地方政府、企业和个人进行问责和严肃查处。将限购政策扩大到房价上涨较快的三四线城市。同时，扩大个人住房房产税改革试点范围。应将房产税试点迅速扩大到北京、广州、深圳一线城市，并且适度提高保有环节房产税的税率。建议对三套以上住房或者人均面积超过60平方米的大户型、多套房、别墅类住房按照现行市价，税率不低于5%征收房产税。此外，还应
16、严格住房信贷政策。建议一二线城市第二套房首付比例提高到七成，利率提高到1.5倍。总之，唯有尽快通过实施细则的出台具体落实新政，才能有效控制当前的房价上涨势头。调控新政最快“两会”前出台业内人士表示：有关楼市调控的细化政策可能近期出台。维持楼市调控的连续性和稳定性，是此轮政策的重要思路。因此，未来出台的细化政策，将对原有的不少条款予以强化，包括房价控制目标的制定，预售制度的实施，土地供应和开发过程的管控等。在此基础上，政策加码的空间仍然存在。业内人士认为，此次国务院提出的五项措施，虽然力度稍显温和，但在房屋限购、房产税试点、保障房建设、差别化信贷政策等方面，都暗含加码空间。市场人士分析，房产税试
17、点城市将可能在今年有所“扩军”。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，按照当前的准备情况，“热点城市+有准备的中西部城市”或成下一批试点的城市组合。限购城市也可能有所扩大。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，2013年调控形势比较严峻，倘若房价上涨的局面继续恶化，不排除更严厉的控制需求、刺激供应的政策出台。3月及之后各部委和北京、上海等一线城市地方政府的表态更加值得关注。而当前房价加速上涨，也可能加速新政的出台过程。知情人士透露，部分政策细则也可能在今年“两会”前出台。多地房价蠢蠢欲动房价预期濒于失控本刊综述 在经历了一段时间的颓势后，一些地方楼市房价似乎又开始酝酿上涨的冲动。2月20日，新“国
18、五条”出台，限购城市和房产税试点城市或将双双扩军。专家表示，调控政策的再次升级，进一步彰显了中央坚持房地产市场调控政策不动摇的决心，对于当前稳定房价、引导市场各方预期具有重要意义。楼市“冰火两重天”2012年底以来，我国各地楼市仿佛同时吟唱着“冰与火之歌”，有的城市楼市的交易量、价格双双冰封，萎靡不振，有的城市则再续火爆，量价齐涨。在河北唐山、江苏常州、辽宁营口等部分三四线城市，由于前几年住房建设数量和供应量过大，造成大量新建住宅空置，供大于求的局面导致这些城市的住房交易量和交易价均处于冰封状态。但对于更多的城市来说，楼市又有回暖之势，尤其在北上广等一线城市，楼市的交易量和交易价格都在上升。来
19、自监测数据显示，今年春节期间（2月9日至2月15日），从成交面积来看，重点监测的27个城市楼市成交面积与去年春节同期（2012年1月22日至1月28日）相比，其中同比上涨的城市达21个。与交易量同步上涨的则是价格。国家统计局公布的数据也显示，1月份70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨的城市数量均超过七成，且同比结束连续10个月的下跌转升。但也有一些业内人士认为，目前盛传的惊人涨幅存在水分。链家地产董事长左晖就认为北京二手房价虽然出现上涨，但涨幅并不大。机构报告“涨”声多某调查发现，新建商品房价格确实有一定上涨。在北京置业热点之一的房山区长阳镇，一个叫长阳半岛的项目在2012年6月推出的“
20、紫云庭”在打完折后单价在16000至17000元/平方米，而北京市房地产交易管理网的数据显示，该项目于2012年12月新取得预售许可证的几栋楼成交单价为17653元/平方米。与之相邻的首开集团的“熙悦山”项目，2012年6月开盘的房源曾推出13500元/平方米的单价，其成交价也与之相近，而其在2012年9月23日取得预售许可证的几栋楼，其最终成交均价为15500元/平方米左右。渣打银行日前对二三线城市30家开发商进行了调查，并发布一份报告，其中认为中国的房地产市场正在复苏之中。2/3的受访开发商表示，2012年第四季度销售状况好于第三季度，共计26家表示对未来3个月市场有信心，17家开发商预计
21、今年销售状况会略好于上年，4家对今年销售状况较为乐观。近期发布的报告也认为，根据市场走势，预计今年全国新建商品住宅成交价格同比增幅会有所扩大（预计为10%左右）。分析认为，根据我国实际情况，全国房价收入比保持在6至7之间属合理范围，2012年房价收入比持续回落至7.3，低于2011年水平并接近合理区间，但仍显偏高，而今年全国房价收入比将与2012年基本持平。房价预期濒于失控进入2013年，有关调控加码的传闻不绝于耳，然而，当2月20日国务院常务会议提出新“国五条”后，业内人士透露，目前楼市未见降温迹象，房价仍在上涨。对于恢复上涨的房价，业内一些专家早已表示忧虑。市场预期不断看涨，购房人的承受能
22、力也被迫上调。伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖认为，由于政策空档期过长，又加上各种舆论过度渲染供应不足，最终造成房价预期失控。就目前的市场状态而言，所谓的由供不应求推导出房价暴涨的结论，还没有验证是正确的。但现实是，人们对房地产市场的预期已经失控，业主以及开发商不断涨价。此轮调控到现在已说明，技术性调整已经用到尽头。调高首付比例，加息、加税，都没能阻挡住地价、房价上涨的脚步，而交易环节增加的税收，最终都转嫁到了买房人身上。根本原因还在于，调控的长效机制没有建立起来。高和资本董事长苏鑫认为，当下这些技术性调控，政府依旧走的是抑制需求的老思路，短期见效易，彻底根治难。房地产调控必须进行顶层设计
23、，更多运用长效机制手段，才能走出过去几年屡调屡涨的怪圈。一项全面的土地制度改革，有可能在未来十年中发生。假若真如此，房地产业摆脱漫无边际的调控才有希望。 专 题 分 析房产税改革正在路上本刊综述 楼市调控从紧的大背景下，备受关注的房产税再次明确方向。刚刚举行的国务院常务会议传递出消息，扩大个人住房房产税改革试点范围。房产税在上海、重庆先行先试已满两年，试点效果争议不断，但可以看出，房产税改革正在路上，并注定会在今后对楼市调控、百姓生活产生重要影响。一、房产税推开是大势所趋2011年1月，房产税开始在上海、重庆试点，方案不一。上海方案只针对增量，并给予户籍居民家庭一定免征额；重庆方案则偏重高档住
24、房，涉及存量与增量。对此，业内人士观点不一。财政部财科所所长贾康曾表示，试点最重要的任务不是筹集收入，而是意在调节市场，比如上海方案中有一个很小的杠杆中心区域的税率是0.6%，周边区域是0.4%，就差这么一点，便使现在的成交大量地被引流到周边区域。房产税的概念最早出现在中央层面的文件中是在2003年，距今已十年，当时还被称物业税。随后，房产税一词逐步取代物业税，并从最初的“研究开征”逐步走向“试点开征”。磨剑十年可见改革之难。房产税讨论、争议、猜测一直不断，湖南、湖北包括北京也都曾有市场传闻将试点开征。从官方不断传递出的信息可以看出，房产税改革总体目标正在愈加清晰，即逐步向全国推开。北京大学城
25、市与环境学院教授满燕云表示，下一批试点的选择应该是具有典型性，且是前期做了较多技术准备的，这更有利于总结试点意义，但具体哪些城市能够纳入，还要由中央和地方政府的共同意愿来决定。二、房产税推开仍有压力1、改革的复杂性和敏感性此前，国务院总理温家宝提出从中长期研究房地产税收制度改革。房产税改革的提法变成“中长期”，表明了房产税改革的复杂性，改革需要解决几个主要的问题。首先是税率如何确定。房产税的征收是要达到调节贫富差距的目的。拥有房产越多的人，需要缴纳的税率也应该相应较高。但是多少算是高税率、如何征收、具体征收多少，这些问题都十分复杂。第二，普通老百姓自己家里用于刚性需求、自己居住的那套商品房究竟
26、应不应该被征收房产税。而且居住房的面积、设施等条件各有差异，所以如果仅按照房产的套数来收税也不符合客观实际，可能会遭到反对。第三，国内各个地方经济发展情况不同，各个城市人均住房面积水平也不一样。在有些地方，老百姓的收入相对比较高、经济消费能力比较强，但是这并不意味着他们的人均住房面积就多。事实上，房价在经济发达地区是相对偏高的，所以仅以经济收入的水平高低来制定征收房产税的税率，也是不科学的。经济发达地区与经济不发达地区、人口密集与人口相对不密集地区人均居住面积也不尽相同，所以征收房产税很难一刀切地来操作。温家宝总理强调房产税短期不能出台，要作中长期的打算，可能主要就是基于以上的几个原因。2、房
27、产税征收压力重重专家指出，征收房产税政府方面也面临种种压力，不论是中央还是地方政府都有顾虑。现阶段，世界经济体的整个经济形势都不景气，我国的出口也受到影响。所以中国经济发展在很大程度上还要依赖拉动内需、靠国内消费者投资，而其中一大块就是房地产投资。房产税的征收可能会起到抑制房价的作用，但随之而来的可能是开发商的积极性下挫。其次，房价的下降会直接影响土地价格。但地方政府在很大程度上是依赖出让土地使用权来拉动经济，所以此时征收房产税无异于给自身发展设置障碍，并影响地方财政收入。现在很多地方在搞基础建设，修建地铁、道路交通等，而这些都需要资金。目前地方政府资金来源很大的一块靠的是出让土地使用权。所以
28、，目前为了保证财政收入的增长，不宜抑制房价。从中央到地方，在这个问题上都是顾虑重重。3、理应不覆盖低收入人群近日，国务院常务会议提出，继续做好房地产市场调控工作，扩大个人住房房产税改革试点范围。财政部财科所所长贾康表示：中国未来的房产税改革，绝不可能覆盖低收入人群。房产税改革应该是坚持只调节高端。近些年来，有关房产税改革各种说法都有，其中一种说法是，房产税未来可能会普遍征收，包括一套房以及普通住房在内。这令不少仅仅拥有一套普通住房的民众颇感担忧。贾康的表态，无疑让不少仅拥有一套普通住房的中低收入人群悬着的心有所放松。其实，房产税改革就其制度设计初衷来说，原本就是拟作为房地产市场调控的一项举措推
29、出的。既然如此，房产税征收对象就只应该是那些拥有多套住房的炒房人员以及高端住宅拥有者。而那些仅拥有一套普通住房的中低收入人群，根本就不属炒房人员。所以，旨在调控房地产市场的房产税改革，自然也就不应将这部分人群纳入覆盖范围。需要看到的是，广大仅拥有一套普通住房的人当中，不少人仅有的一套住房都是其常年节衣缩食、穷尽全部积蓄购买的。有些家庭甚至是耗尽了多代人的全部积蓄，或者多代人共同按揭购买一套房。对于不少家庭来说，支付仅有的一套住房的按揭款已令他们不堪重负，如果在此基础上还要向其征收房产税，无疑将会令其负担愈加沉重，这样也就必然会对民生起到损害作用。这显然是以改善民生为己任的政府所不当为的。所以，
30、房产税改革不覆盖低收入人群，只调节高端住宅与高收入人群，才真正契合房产税改革的初衷，同时也有利于维护住房消费领域的民生。4、应实行差别房产税制度有观点指出，上海、重庆房产税试点收效甚微，对房价影响不大，说明房产税楼市调控作用有限。上海、重庆房产税试点收效甚微的原因非常简单，即上海、重庆房产税试点覆盖面很小，且税负太轻。如果房产税覆盖面大幅扩大，税负大幅提高，其效果很快就会显现出来。还有观点认为，房产税全面改革不仅抑制不了房价，反而会助推房价，其原因是房产税纳税人可以将其缴纳的房产税转嫁出去。需要指出的是，中国推动房产税实质性改革，应防范房产税改革对楼市产生的巨大冲击。为应对1985年至1991
31、年楼市泡沫，日本当时采取了房产税制度改革，结果房产税制度改革成为引发日本楼市崩盘的重要因素。中国应吸取其教训，采取差别化房产税制度，防范楼市因房产税改革引发的经济风险。差别化房产税制度主要包括四个方面。一是设置房产税起征点，各地根据当地的房价水平确定起征点，对未达到起征点的不征税，对超过起征点的全额征税，这样可以避免对中低收入者造成影响；二是将房产税改革与土地使用费结合起来，由于中国土地为国有，居民对土地只具有使用权，对居民按年征收土地使用费具有法理依据，故不能采取西方国家的房地产税制度，而应采取征收房产税与土地使用费相结合的制度；三是应采取累进税率，消除房产税的累退性，税负水平可以根据房价情
32、况按年调整，房价涨的厉害的时候调高税负水平；四是改革路径采取先仅在一线城市全面推行房产税制度改革，再根据情况决定是否在二三线城市征收，这主要是考虑一线城市房价是中国其他城市房价的风向标，控制住一线城市房价，其他城市房价也就容易控制，同时又不会对中国整体楼市造成冲击。三、楼市调控房产税更着眼长效国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定，坚决抑制投机投资性购房，扩大个人住房房产税改革试点范围。不难看出，在本次国务院确定的楼市调控政策中，房产税是作为“坚决抑制投机投资性购房”措施中的一项出现，与此并列提及的还有更加严格的限购政策以及“实施差别化住房信贷
33、政策”。房产税对房价的“震慑”作用为不少人所看重。眼下，尽管有严格的“限购”政策，但房地产市场升温迹象比较明显。数据显示，1月全国100个城市新建住宅平均价格环比2012年12月上涨1%，这是近两年来该数据环比涨幅首次突破1%，百城房价自2012年6月止跌后，已经连续第8个月环比上涨。在这样的背景下，国务院再次强调继续加强房产调控，既是对当前房价走向的一个回应，也是对房产税可以抑制投资性需求的间接肯定。房产税在楼市调控中扮演的角色，这在业内已逐渐形成一定共识，那就是不可或缺，更偏重于楼市的长效机制建设。正如搜房网总裁、中国房地产指数系统董事长莫天全所说，房产税对房地产、对房价的影响，短期内不会
34、看出来，应着眼于长期。毕马威华中区税务主管合伙人卢奕也认为，税收是十分严肃的事情，要有持续性，所以应该是长期执行的，税收不应针对调节短期行为，楼市出现的过热问题一定从增加供给、金融、税收等多方面去综合解决。值得注意的是，我国房产税改革目前已被放置在房地产税制整体改革框架中考虑。目前，我国房地产领域开发、转让环节的税种很多，收费也较多，且存在重复征税，所以房产税全国推开应该是建立在理清整个房地产税制的基础上。趋 势 分 析看涨心态推高房价“国五条”或为楼市降温本刊综述 最近，以北京为代表的一、二线城市房价大涨的报道不绝于耳，也让房地产市场充斥着紧张、恐慌、纠结的情绪。2月20日，国务院常务会议出
35、台“国五条”措施，被业界称为稳定房价的“及时雨”，或成楼市“降温器”。一二线城市“涨”声不断从2012年四季度以来，我国房地产市场持续回暖，今年年初依然势头不减。中国指数研究院统计数据显示，春节期间，国内重点监测的27个主要城市同比去年春节期间成交量普遍上涨，楼市成交面积同比上涨的城市达到21个，其中14个城市成交面积同比涨幅超过一倍。中原地产市场研究部总监张大伟表示，目前市场的涨幅更多体现在一线城市的二手房市场中。伟业我爱我家市场研究院统计显示，1月上半月，北京二手房住宅交易均价达到25475元平方米，比去年12月份上涨3.5%。而购房者表示，近期，房地产市场的火爆让准备买房者心急如焚。眼看
36、着北京房价的一路上扬，最近的一段时间好像更疯狂，仿佛回到了楼市全面调控前的情形。“心理战”成主要因素南京某中介机构经纪人介绍，最近一段时间，业主随便提价现象时常出现，业主的心理预期越来越高。买卖双方玩起了“心理战”，但现在购房者大多弥漫着恐慌情绪，往往在心理战中败下阵来。业内人士指出，市场普遍存在“买涨不买跌”的心理，房地产市场更是如此。近期的大涨也是普涨态势下刺激了购房者的心理需求。购房者扎堆买房现象的出现一部分原因是刚需释放，其实也是盲目跟风的心态所致。中国房地产学会副会长陈国强表示，看涨的心理预期在一定程度上助推了当前楼市涨幅过快的局面。二手房业主不切实际地要价和购房者非理性购买充分说明
37、预期对房价的重要作用。在当前市场非理性有所显现的情势下，政策出台对于非理性购房的抑制作用明显。“国五条”或为楼市降温在楼市上涨预期愈演愈烈之际，国务院常务会议于2月20日出台五项调控政策措施，明确了坚持调控政策不动摇、力度不放松，为稳定市场价格释放强烈信号，被业界认为是扭转市场预期的及时举措，将为近来“涨”势汹汹的楼市降温。“国五条”不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容对稳定房地产市场意义重大。中原地产市场研究部总监张大伟也指出，“
38、国五条”的出台对购房者、市场的心理影响较大。知名财经评论人吴其伦指出，新“国五条”将抑制房价上涨势头，甚至将促使房价下跌。延 伸 分 析金融地产跨界加速房企金融或为扩充道路本刊综述 眼下正是房地产行业的回暖周期，部分房企却纷纷“不务正业”玩起了金融。另一方面，保险公司也进军大型地产项目，金融地产行业的“跨界”正在加速。分析人士指出，涉足金融的房企更多是利用金融业务获得融资渠道或者获取拿地资格，为主业“铺路”，而险企进军地产行业则更多看中了目前地产行业相对较高的利润率，欲在其中“分一杯羹”。金融地产跨界加速日前被业界热议的“三马”合谋成立的保险公司，其背后神秘富商董事长欧亚平实际上是深圳百仕达控
39、股主席。目前，欧亚平拥有香港百仕达控股公司66.7%的股份，作为众安在线财产保险公司的参股方代表，他借此将由地产业务转入金融保险领域。2012年12月，唯一一家总部在广州的地方寿险公司珠江人寿正式成立。按照珠江人寿内部人士的说法，珠江人寿将借助珠江投资控股旗下的商业地产项目进行创新营销并大力发展养老与健康产业。保险行业方面也在加速前进，如在去年12月19日，新华保险与广州市政府签订战略合作协议。去年6月，泰康人寿旗下第一家养老社区在北京昌平区破土动工；7月，中国太平集团宣布拟投资20亿元在上海周浦设立养老社区；8月，中国人寿表示其已取得不动产投资牌照，欲进军房地产行业。此外，去年11月，国寿（
40、廊坊）生态健康城开建。房企玩金融多为主业“铺路”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析指出：据了解，广东上市的房企抢着进入金融，尤其是保险领域，主要是为了给地产这一主业铺路。房企通过进入保险行业，可以抢到险资这块“蛋糕”。在目前房地产开发贷款依然比较紧张的情况下，有了金融相关产业，可以有望达到融资的目的，有助于缓解房地产企业的资金紧张状况，而保险业相对属于金融领域中门槛较低的行业，因此房企更喜欢“绕道”保险。根据首批拍地情况来看，广州市国际金融城首批推出的4幅地块，均为商务设施用地、商业设施用地，竞买人都要求是金融机构或投融资类企业。因此如果房企手头有一定的金融产业，等于拥有了进入金融城的“敲门砖
41、”。保险欲借地产推广业务2012年7月25日，保监会发布关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知，其中较为值得关注的是在房地产和养老产业方面的投资细则的变化，如其中在“新兴战略产业基金”方面，就明确了保险公司可以对养老产业进行股权投资。但通知中“防止以养老项目名义建设和销售商品房”，“防范以自用项目名义投资不动产”两条新规，被认为将对未来的房地产市场产生较大影响。业内人士认为，地产资金进军保险还因为保险业可借助地产资源进行业务推广。专家也指出，险企进军地产行业则更多看中了目前地产行业相对较高的利润率，欲在其中“分一杯羹”。美元走强或致房地产风险加大两会将决定未来走向本刊综述 日前，美联储或将
42、提前退出QE的预期再度升温，导致美元大幅上涨，而日本、英、欧等央行联合推行宽松货币政策而引发的“货币战”也为强势美元奠定稳固基础。业内人士认为，对中国而言，美元走强将加快国际资本的流出，中国经济增长将面临较大压力，特别是房地产行业将面临泡沫破灭的风险，两会将决定未来走向。大宗商品价格走弱虽然刚刚结束的G20对“货币战争”的担忧选择了“失声”，但全球央行都在竞相印钞已是不争现实。日元疲软，流动性转向将会增强美元的升值趋势，目前美元兑日元已创下近2年半以来新高。同时，由于日元在美元指数中有15%的权重，日元大幅贬值在一定程度上也减弱了美元跌势，为下一步美元指数走强奠定了基础。美元汇率升值和美元市场
43、利率飙升，将导致石油、基础金属和贵金属等大宗商品价格都可能处于弱势，全球资金回流美元资产，从而对中国等新兴市场的资本账户带来压力。业内人士指出，随着国外热钱和国内金融资本甚至产业资本外流，中国经济发展10年来积累的泡沫将被无情刺破，届时，房地产行业和金融行业将面临巨大的危机，通缩也不是不可能。房地产风险加大在中国城市化发展的进程中，房地产行业走过了黄金10年，但也存在不小的泡沫。如果热钱流出中国市场，房地产泡沫可能面临破灭的风险。自去年底以来，国内地产商也在加速印制“美元债券”。2013年以来，上市房企的发债次数明显增多，发债规模明显增大。盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为，总体来说，海外融资不
44、会比国内的人民币融资成本便宜。但现在是一种特殊状态，全球的流动性出现了暂时性充裕，热钱泛滥导致海外融资成本下降，使得当下成为进行海外融资的合适窗口。但是如果美元走强，将会导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。而且国际热钱流出中国市场，会加剧房地产企业“钱荒”窘境，房价下跌，房地产市场面临颓势风险，从而伤害中国经济。两会将决定未来走向中信建投认为，未来楼市成交可能低于预期，房价上涨风险增大。一方是近期的成交已经部分透支了未来的需求，再者价格的上涨也在挤出部分刚需，加之价格的上涨带来的政策预期会使得部分需求重新进入观望。房价方面，库存预期的持续下降，近期成交大多在消化前期的库存，担心进入3月份后房
45、价加速上涨，此时正面临着两会这个重要的时间窗口，因此未来一段时间地产的总体环境并不好。摩根大通董事总经理李晶也坦言，如果未来6-9月房价过快上涨，那么政府或有出台诸如扩大房产税征收范围、更加严格执行限购令等措施的可能。目前房地产市场价格已经有所上升，而一旦房地产价格涨起来，将对投资者、消费者心理造成一定影响。在未来数月，如果保持现在趋势不变的话，中国房地产市场将不排除会出现过热的现象。 本周重点 【政 策 指 向】国务院：房价上涨过快地区应及时采取限购等调控措施中国国务院日前召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价
46、基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。此外，会议重申商品住房限购措施，表示坚决抑制投机投资性购房。对于已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。而其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。同时，会议明确，严格实施差别化住房信贷政策。北京：土地不供保障房 禁供商品房 北京市住保办近日表示，今年北京市计划建设筹集各类保障房16万套，其中保障房土地供应各区县须在二季度前完成，否则将不得供应商品房用地，并暂停土地一级开发授权。2013年各类保障房竣工任务为7万套，并继续推进1000万平方米老旧小区抗震节能综合整治和简易住宅楼改造工作。土地方面，北京市政府明确要求优先安排保障房供地，确保住宅供地的50%以上安排用于保障房建设，特别是部分城市功能拓展区和城市发展新区
