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4、同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司（或其关联公司，以下简称房地产公司），由房地产公司统一经营，经营收益归开发商。售后回租的方案：房地产公司将原价100万元的商铺，广告方案写明是售价124万元，售后返租5年，5年收益率分别为0，0，8%，8%，8%。房地产公司在与客户签房合同时，实际开票金额为100万元，要求客户将购买的商铺5年免费提供给房地产公司统一招租。 目前售后返租的难点在商铺经营比较困难，涉及的税收问题很多，税务机关对税法理解有各异，很难统一。一、售后返租主要的税收难点（一）营业税的处理江苏省地税局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复（苏地税函2
5、008135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照营业税暂行条例实施细则第十五条和税收征管法实施细则第四十七条规定核定其营业额。浙江省地税局关于营业税若干政策业务问题的通知（浙地税函200862号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折
6、让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业租赁业”税目征收营业税。注：国家对房地产公司售后返租的营业税没有明确的规定，但江苏和浙江地税都做了详细的规定。目前在实务中税务机关倾向按优惠前的金额全额（124万元）确认收入计缴营业税。谁叫你广告方案上要这样写呢（常见报刊广告）？税务机关会时刻注意你的销售方案的。有些还有假装客户专门到售楼处收集你们的销售资料。（二）个人所得
7、税国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复（国税函2008576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确
8、定。根据个人所得税法第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人。所以房地产公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税。否则，税务机关会根据税收征管法第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对房地产公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。注：税法对个人从房地产公司取得的售楼款优惠是要征个人所得税（财产租赁20%）和房产税（12%）的，这样一征，开票成本很高。（三）房产税购房者将购买的商铺返租给房地产公司，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税。房地产公司再将商铺转租，按房
9、产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。这在实际税务处理中也是容易被忽视的。房地产公司免租的那两年也要按原值缴交房产税。（四）所得税国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复（国税函2007603号全文失效，但可参照其税收精神）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计
10、入当期应纳税所得额。从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）第一条第一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：1、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。（六）土地增值税理论上房地产公司销售不动产计征营业税的营业额为124万元，所得税计税收入为100万元，在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移
11、房产取得的收入呢？土地增值税暂行条例第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据国税函2008875号文件规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。所以房地产公司销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入计入上述第五条的收入中，应以100万元作为纳税人转让房地产取得的收入额。注：实务中税务机关都倾向于将售后回租广告方案中的营业税、企业所得税、土地增值税都将按124万征税，然后要求商户开24万的房租发票做成本，账面利润还是100万元。但因为中小商户的发票税点很高，往往开票的税收成本让房地产公司很难承受，都不去开票，造成24万元中小商户店租在房地
12、产公司企业所得税税前不能列支。二、售后返租是否可以差额征税财税200316号文件规定：“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”根据上述房地产公司是否可以将收取的商铺租金减去向商铺购买者支付租金余额作为营业额缴纳营业税？财税200316号中明确的是物业管理公司代业主代收代付的水、电、燃气、公维基金、房租费用，物业公司计算营业税时可以全部收入减去代收代付费用后，按差额计营业税。但如果房地产公司利用关联物业公司将上述商铺返租再出租的的情形是不符合财税200316号的规定（应视同转租），因此不能以收取
13、的商铺租金减去向商铺购买者支付租金余额作为营业额计缴营业税。三、售后返租的税收对策根据上述税收难点，我们建议以下规避方案：1、 售后返租不能在售楼现场留下有公司印迹的任何相关售后收益的计算资料给客户，即使要给客户也要由销售代理公司用他们的名义写，房地产公司可称只是一种营销手段。2、 由商业管理公司向已购商铺客户统一代理出租，约定五年最低收益是24%（主要是避免免租期要按原值来交房产税），如果代理出租收益达不到则由商业管理公司补偿。如果超过则做为商业管理公司的手续费。再出租合同由购房业主与承租方直接签订或签订三方协议。惰寡弯丁各具审毯犀与巨酞愉赖浚蝴帖茂润皖烷升奖岩邮惮吉醚箔娶鉴炔逝诌乐述喀操板
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