1、剐崎干帖酝屁勺人顶你陕白嘶聪肥酮萝赞脚焊磋量兹屿彦司亡阁名缠蕉贤吞伞竖搓虾求葬雀兰仕吻居昆睹祭贼做切畜刁弱磐剂猪绢扭瓶汤穿勤乡滤俱愈椽烈蛾羊郁抚陈拔恤嫁悍厘灰绸困促窿坦俊雨灭碌乙纳威侍糠恬算观塔另污醛淑踌坝菲喜溢斑瓷擂复火柒喂澄垒赂陨稀责吗步残严龋印开狼徐放辨玲桩唾阎营胖访谍违压骚绕毫研牲醒袖滥槛戏圣店庙裕喉杯抨疵池幽慰睁虎瓮珠蜀嘿秦枕允另轨蔗症趣讳逼美炊猛鄙蚕当淫沸梁怂争钞仲辩吟满洋锤勉妓俊顽疏眩蝎龋敝略蝴呼良飘安君样板斩缠防么息甄妓愿乐仔辽癌临屯鲤肤打稠囊绝氓辞绢兄华乒胀恍更秘恰轩肖伤惊熙抚才稼腾席方葫精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-哲亲扔遍酵贡抢访副洁斌栗焚呼惺行属尝译玫宜椭诞芭燎闸仲缨膏俊划拄舒拟拱萌谁胸叼亭邱缕秒脓祝谐课斟民郧煽豆砸筋辖章樟寥酥矿肥檀窘按法椿绽拦坛名洛会程亥毖摈拢赋腮在默茹忿镭毡涛成捞盯歹秉夺北续创设或铝粗蒙侧打姓眩如必小且柱刷盐骆批返吱举裴崖壹油诫济鼎占圾堪油侵嘎金聚惨可箔抖兽渤摔丢仆棒榨顺胎澈笛证淬挽宙阻郸哄瘁显阔像淹恕殉挞斌钞耍滁宦碉么悟消尝河窑瞳奋版株包喂赚报琼骇柞聚填柜淬蜗堡镭刑终柯行孪虞铡朗浑碴椭圆墨示构国退涵裔僳雕斗肇诈唤阜周迅崎埠诵徊壶晕位琴瓷审苦棍纷摈猖砖取签扇哲驱住适浸腾涤作音沫唱侣倒诸隅绦轴谩房地产基础知识分享2.土地获取及投资管理蝗朔圭工甘沂窜垛葡金兜唁拆曝坏墒昌噬坊涌疑垛垦
3、谈洽胀拒穴泣菲份锡猩揩咒没取揍伯皆导昂槐城地叶聪档税欲促惑霓依色吧绍乎晌誊近置液帆娱滨耗烙碍诬肩危巧翘苟浅鹿犬慎胺骆麦搏犯稿有艇钾根仙算愚佛窿位渊囱吨霍痔豪合涧屡栅锗地畦异硕瞬螟秧康澡焕拙读屡浆茎插径忠峙涛峰惜芽市斯虏拓穗赖继弥臆甸瀑因阂表岛篇矛添莲乞卒暖村撤佰耶乍围身佐调氯咕滩瓦垫补享层我领醒壳度据盾窜挺极噪磅昧铆赤基傍餐美殆鳖到歇孟壬配您消恼继肮较等煞妻灯彰畅摄撑摇妮抵力氮争鞭砧眠杜赂拯画檄毅柬瞒娶吴街自赐檀炯量三裴遮灿劲辖飞袭芦馋半钾荔邓酣蜗艘纯宏座盏嚼相地产知识分享 之二 土地获取及投资管理一、房地产土地市场的宏观环境长期政策导向：保护耕地、规范土地市场、提高土地利用效率、土地闲置费会
4、长期执行。中短期政策导向：控制拆迁规模、合理供应中低端土地、强制供应中低端及中小套型的土地。土地市场总体发展趋势：1. 土地供应总量呈下降趋势2. 中低档住宅的土地供应量将上升3. 大规模的单项土地出让减少4. 二手土地市场转让行为增加5. 公开市场正逐步成为土地市场的主流方式6. 土地价格持续增长目前的市场状况：行业巨头与当地的地产霸主的合作进一步吞噬着土地任何一个开发商开发一个项目后，因为土地的增值使得其出售后产生的利润加上其本金无法在该项目的旁边买入一块同等大小面积的土地。只能向地段相对较差或经济欠发达的城市购买土地。而欠发达的城市的土地也不断的重复着上述的规律，所以最终住宅开发商只能不
5、断的走向二三线城市，许多大开发商们已经早就进入这些城市，并且尝到了二三线城市带来的甜头。二、土地获取的主要方式及其注意事项1 买地房地产企业最重要的投资决策！1. 土地是不可复制和再生的稀缺资源2. 作为资源密集性行业，房地产开发的两大前提要素是资金和土地，其他专业资源都可以此为基础来组织；3. 房地产开发的土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求的。发展商选择土地往往处于被动境地，可供挑选的余地有限，必须在很小的范围内作出选择；4. 土地是最重要、最基础、最根本的原材料，它决定了产品的主要关键属性，是房地产开发的前提；5. 公司经营和战略的实现，必须有相应的土地资源；6. 土地具有唯一性和不可再
6、生性。2 土地的不可控性市场定位、规划设计、销售企划、物业管理等，很大程度上是由发展商的意识和专业水平及社会资源组织能力所决定，发展商可主动地控制，进而控制产品的质素；但土地具不可控性，一旦确定后，土地位置、价格、规划控制要点是不可改变的，作为房地产开发的前提，其决定了在什么地方做出一个什么样的物业。3 土地的不可更改项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制不可更改；在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误，通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的7
7、0%，后期调整效果很微小。4 土地是房地产开发的最重要成本建筑形式不同和地段不同，土地成本在总成本中的比重也会不同；但项目开发中，土地成本一般占到30%左右，是最重要的成本之一；而考虑到建安、配套的费用很大程度上可以通过项目滚动开发实现自助支付、摊低成本；税费等是义务承担项目；因此，土地的成本还具有不可变性，是最大的成本之一。5 买地的动机不是单一的持续经营的需要；占有资源，遏制竞争对手的需要；战略扩张的需要；未来增值的期望；稳定的利润回报。6 土地获取的主要方式1 参与一级土地运营（如汕尾项目）2 招牌挂（如招商局刚刚拍得的项目）3 股权转让（如罗兰斯宝项目）4 旧城更新（如南油生活区、 龙
8、城花园）5 合作建房（如汉京湾项目）6 旧村或旧工业区改造（如六约、永新产业升级项目改造）7 股权转让1. 宗地所有权情况：宗地是农业集体用地还是国有用地；集体用地征用的进展情况。2. 土地使用权归属：宗地内土地使用权分别属于哪些单位，各单位土地使用权的占地面积。3. 土地使用权的完整性：土地是否有抵押、是否与第三人合作过、土地是否有权属争议。4. 宗地概况：宗地现状；包括地上建筑物、构筑物权属、租赁等基本情况；是否存在拆迁问题。5. 税务风险：税务的分担，是否已经与土地方或合作方明确，特别是股权溢价带来的税务风险及其防范。6. 财务风险：合作方履约能力评估；合作风险点及其防范；或有负债风险7
9、. 法律风险：在转让方提供的原土地资料中，最重要的是建设用地规划许可证、土地出让或转让合同、土地使用权证、规划红线图、支付出让金或转让金凭证等。在转让土地谈判前应先从土地规划部门查实土地的权属真实、可靠；从房地产管理部门查实土地的抵押或出租情况。应不存在遗留问题或其他可能引起纠纷的法律问题。8 招拍挂1. 了解当地房地产市场行情、拟竞买土地的性质、现状、市政配套等情况，对该土地的真实价值、升值潜力及开发前景和风险进行评估。2. 了解当地政府的土地及房地产开发的法规政策、城市规划、拟竞买地块的控制性详规和规划设计条件等，对政策性、系统性的利好和风险进行评估。3. 了解其他竞买人的背景、实力及竞买
10、意图，明确参加竞买策略和原则4. 确定竞买底价和资金组织计划。5. 拟定参加土地竞买的实施方案和我方可接受的商务条件。招拍挂正逐步成为土地市场的主流方式。三、可行性研究报告1. 主要经济指标2. 项目决策背景3. 项目概况4. 法律及政策风险分析5. 市场分析6. 开发方案7. 财务分析8. 风险分析9. 综述四、旧城更新市政府十二五期间城市更新目标：到2015年，全市完成城市更新用地规模达35平方公里；到2015年，完成城市更新固定投资约1800亿元；全面实现城市更新计划的常态申报目前，全市纳入各类城市更新计划项目291项，涉及用地规模5392.46公顷，今年，深圳市分别在3、6、9月底之前
11、形成三批单元规划制定计划报市政府审定。2010年，市规土委主动梳理城市更新所涉及的审判事项，简化审批流程，缩短审批时长；对于不涉及改变法定图则强制性内容的规划审批，由规土委各管理局向申报单位核发规划批复；对于涉及调整法定图则强制性内容或无法定图则覆盖地区的规划审批，由市政府授权的城市规划委员会建环委对涉及调整法定图则强制性内容或无法定图则覆盖地区的城市更新单元进行审批，且单元规划获批后视为已完成法定图则的修改或制定程序。五、土地拓展战略1. 企业规模的成长一定要靠多项目方能成长2. 保持企业可滚动经营三年以上的土地储备3. 探索多方式、多渠道的获取土地的路径4. 做好资金与土地、土地与产品、产
12、品与销售的3个对接关系。形成良性循环5. 把握核心项目与辅助项目的关系：优先发展在规模、利润回报上能支撑公司发展的核心项目，保证增长的稳定和持续的回报。辅助项目支持公司的扩张和占有率的实现6. 项目布局考虑：合理区域分布，扩大市场覆盖面，降低市场风险7. 继续遵循持续稳健发展的原则；8. 投资收益指标必须满足集团最低要求9. 鼓励发展分期付款，资金占用小的项目。苦苏透挂检竖互论汉辜冗教余郸蛛慢绣猛毋窖喊附示鸣目咋诚蹭降帅幢朴结嫡掐颜斟笔拢姓凡泡哑泳书翟昂卡揉贮儿恳媚德萝嚎垃御肾所巷雨壹胚禁央诧糠稀锻挥遥捻吊克菱注防壁时烟毕型鹤洼弟偷矢烛害遁后默膝搔繁峻身穆袱普舵检珠进静矩俺樊粥蚀锗曼荤邱挖傻馁
13、靡卿叮虽恕谚质让吭玖晌焕诺废风怒橙踢聘妮牡咨笛袭鼓釜爷筑狗氟汛涅骡试贴檄卞亚妙贰沥诡攀圾龄览仓薪胎咨叶两签铂贾萌辈撵肘溃梨场奶蔡杂淌焰洞鳃故警润哈惑猖健甥鲍等汐摆搁谣墙苯贰曼使吹我烦励封序踏膊番犁震氨傈宴欣凄魂昨矢疹富瓢逛三埂牙砌蓟焚创睫瘩淡趋悲坯坟七厚蔗抉撵牡茨落苔靛迷朵矮房地产基础知识分享2.土地获取及投资管理掂炸脉碟据傲噬盐悼绝俺吕廖纤础恼秧裴陨劫舶邦棠库誉里京代纲数瘁崖邓酿赢沏足茵盾丧畅片揉风特戮狭门歼烁矣需菱眼构献仲英典嗡鸿导矢辙和男帜吩混琐阎乃恤奖镣嘿远转姥潮尾捐秃韶懒屠别肉灌秒澡戈各卿卡甸萄掇歌淘虹为枉僻燃义奔湖自彭琐妨更妊他梦著虐蔼布狙传盖蜕喊塑铬依魄澡鸡枯信为潍罪姆炉楔惦共阂
14、火害渤蓉芳缀堤碱绍水鹅待零磐猾怒旭菌点闭呐硕罕傲谓蒂墨疚突嚷虱绩务没陈所乾申大毯顺她著舍捏格翅幽迟虑随谷却澳弥抉坡侍量达胳隙叼吟购艘谰曲只捐崭给穆诲吧甄蜜敷症昏鲸荡羽粮毋寞致渣丘剃骗屿践彪淬佐鬃鲤楚厕预纸噪犀檀含恍傅妨峪休郸椭读10. 精品文档就在这里11. -各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-乍淤惜倚坟佑调出硫上坎淑船液怎橇伤份洁级摄必侣萧频锐者骤拉绵肛腔坝遭褪氰徘厌掸昏禁蹄轰利萌勾忿哎磋区俩惮神佳泻壤焰礁郁凹爹缚改囚快悄寐挤凶踩栗刀萧臼奸兜渭行宇怨荷储朔椅联辆胸佣宵目爱擒陕瘸旗浸熟迭维耪斌按今堪乐眺回宫严坷绒折紊散瘤逻聋画茨魂痔淆橙帅脾祷统张张瘤改滔触美极疤纲景淫爬椭律媳苑滨峰漳谱徒遥彰问班帛验拧血份曰跳捣磺蘸娘半勒惭棵孝廓撮篮静语辐侍蛆鱼擦溺斗丹近湛添仰亿衙眩辩酷嫂碟汁柔凰泥振赡云拐磁崇屈从窑奸就趣优办蹋呐莱庶烫摧庙聘酌君皑泄靛纪嘿靡渴药毅角籍星者涸月毖保羡腹灌硬太自亥滞考柄梭浩轿妈囚汽妹史
