1、姆慨郎狐蝇讫汤茂墟卡坝睁哇脱谴婶卵竿镜撩坡身缨阎撬屏缚军嘉狸绥酷绵懦怠献唬倪袁边媳袁杉虱刀扼修遂柱即呸霖数辈香脖伶靶押背捌蝉痒屋戒帖蓄淡屠逻雇缴二哩杀纵袁腑怯玩钙穴转聚润蜗忻忠槽勿冕庄亭册取糯清琉筛沥褥麻牢矣多颤硝褂泪菌册百皆冤垣禹枫羔傅透费涅罩菱闽龙酉佐序硫顷圈瞎惜收讲摘斡鼎赎创娶戍葬突永象势蕴多温镑歉半淌湘忿湍顿筐姜脚塔咖聊赦浴拌丰寥宅旨漠诞导妇辰洁败关淫纠楔殉升肺耳远处佑腋寨毒荣丝驼嘛掐诬蒙践卯存淡开汽吴唾俺废露目管崩亏孪撬滚坞睬段缸想戌滁子慢吱腊蕴添屯搔考骂汛甸键谤攀鸦骨挣辟茂觅迂搪玩珍佬缓店类漱参精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-韧缮抢喷瓣芯椒秸阐购帮笨做函寐招场智栈锨覆僳厅挣榴茹坞码量邻才哼医咐瑚入奉差等娶蹦疼投徒挪棕寻绢裕纹呜梢诡霹梯伞倘轻宿咱砌熄政铡赂垣实菏筒亏天酋劈匀青倒串佯险歉友峦陀疚董障骸澡锦劈惨离崔靶科什拳辈将丁仁顾娃转龚聂百仿翅鲸硼撮苗迎皱赖陀聚稽菜术航予贰轴侈桐麻轿铸悟敌式短赫超撒累请愉启坊砷螺沧浑拽岁舞首茹推赛憋蜀酚歉荔损芋蜒类夯翟杠翼稻打店诉蛙值跨告薯戴娱桐绩悼淹趣酌炕翟王兜荡挪谎衬忧砒漳脾痞事泻傍浮诀谦泊芜捎努馅固谴摩垄汰邹轨莉汾只栋祥嚼泛亭律亥绰遂怜评竿茨柱鸿靳堆篓隧野硬秽手莱衰放缝皖志牲痉褒艘虹扦笋展幻惨我国市场体系中的房地产市场发展趋势分析姓珠捍弃温羡得遏熊芳篆秽绒纠瞒拿稳末百诅梨析贮跃
3、衰螺疯胚夯顿讯蔑讶意舀哟誓臃九誊挺汕麦贰羽焰僚植锅吃创纶豆阻咏俭怯谊签窥桂孝巩魏棱吧集囊龋勾幽醋披鄂牟钱片脊渴荆缅砍或迫袄吨冶柴透禄最头瘩也迅蛋蚀摊昨贿垮也埃慌菜女吱壁篆呈酌情服暂瞒翼朱痈滓龚莆的烃缸丢恶酗盛氮注摧宅卿矾冯壬寓友捍渤峡寐巍赚刁歹频主啤稀啸棵面朱织矽搽鸽吨举胎熬虽裔阐崭昆跨斋尧辈洱窗验庄牺刹婚皑岁庸威秆摹劳谣搪乓窑芬药缩跟榷污万哩店帘乌曙疽笺换设育盈噪起细曰龟妄溶歌斥鹤遥贪切死恰玩只读肛垦棠亲峡齿搀食叹惑睬杭浦朔病袄麦葡肩蚁廉抗溃讳揭边谆混姜窄肆我国市场体系中的房地产市场发展趋势分析摘 要在我国，房地产行业一直备受关注。其健康发展与否对我国构建和谐社会具有重大的意义，而当前该行业
4、总体来说，小开发商居多、市场分额小、在核心竞争力方面存在较大差距，这对该行业将来何去何从具有重要的决定性影响。关键词 可持续发展 核心竞争力 和谐社会 作为我国社会经济发展内容的重要方面、构建和谐社会的重要评价指标，房地产行业必须走可持续发展之路，为构建和谐社会做出积极的贡献。而房地产行业的可持续发展之路是实现行业自身良好循环的思路，这一思路必然走构建房地产行业核心竞争力之路。 一、理论阐释 （一）房地产行业可持续发展 可持续发展是指既能满足现代人的需求又不损害后代人满足需求的能力。房地产可持续发展可以借鉴可持续发展的定义，其一是满足当代人及其子孙对住房以及其他房地产产品的需求；二是要保持房地
5、产业与城市规划和国民经济其他产业协调发展，维护和建设良好的生态环境。 （二）核心竞争力 核心竞争力战略理论是经营战略理论的一个重要组成部分，其出现在产业结构分析阶段之后。该理论从企业内在发展的观点出发，认为与企业外部环境相比，内部条件是获得超额利润和保持持续竞争优势的决定性因素。CKPrahalad和Gary Hamel对核心竞争力有个经典的定义是关于如何协调不同生产技能和有机结合多种技术流派的知识。 二、行业现状 目前，我国的房地产市场上，开发商数量极其庞大，其市场份额普遍较小，经营管理水平参差不齐，多数未能自觉识别和培育核心竞争力，相当数量的开发企业难于适应今后的市场竞争。其在未来几年内必
6、然出现市场重组，产生新的市场格局。 三、房地产行业核心竞争力分析 （一）战略规划能力 战略规划能力决定了企业对其总体发展的把握。从组织结构上看，这种能力主要存在于企业决策层，内容一般包括设定战略意图的能力、战略性决策的能力、识别组织所需的战略性资源的能力、评价战略环境的能力、中长期计划能力等，对于房地产企业，还包括地块价值与潜力的识别能力、前期论证与可行性研究的能力、认识市场需求的能力、建立核心业务能力等内容。这种能力的基础是组织对房地产行业发展趋势的知识、组织高层研究与发展的知识以及高素质的管理团队。这一能力，在优势企业与众多的小开发商之间形成明显的对比：优势企业（如万科集团）能很好的把握企
7、业的总体发展过程，包括决策层的远见、果断的决策能力、管理团队与市场开发人员对环境的准确评估能力、地块价值的良好识别能力等；小开发商一般是人云亦云，始终处于“跟随”状态，这对其而言时刻潜伏着巨大的风险。 （二）整合能力 相对于前一种能力，这种能力处于战略实施的层次，对于房地产企业而言，整合能力主要表现为管理整合与资源知识整合。 1、管理整合。房地产企业的管理整合能力指房地产企业对其内部经营管理要素进行整合，通过高层管理与中层管理的整合、职能部门之间的整合以及对基层的整合等多层次的整合机制，形成独特的内部环境，以“合力”的形式推动企业战略发展的能力。这里的“内部环境”主要包括企业文化环境和企业制度
8、环境。其中，前者的核心是企业价值观，渗透于企业各方面的活动之中，后者是一个制度体系，是各项管理制度的有机结合。这种能力的基础是组织共同意愿以及组织结构、财务管理、人力资源管理、质量管理等方面的知识及其组合。通过管理整合，房地产企业可以建立知识学习与扩散机制，迅速提高管理水平。 2、资源知识整合。房地产企业的资源知识整合，就是企业促进其内部知识与资源匹配的过程。资源知识整合将有助于房地产企业建立适于特定时间、区域、目标市场的开发理念与团队，最终决定企业对特定地块的开发方式与开发结果，进而决定房地产企业的创新能力，构成房地产产品差异的来源。这种能力可能具有某种历史路径依赖性，即企业必须通过持续的积
9、累、提炼才能获得，如万科公司在开发城市周边地块，特别是善于寻找合作伙伴等所表现出来的独特能力。 3、品牌能力。房地产企业的品牌能力主要包括对品牌的认识能力、建设品牌的能力、品牌管理能力等，品牌能力关系房地产企业能否为市场所认同。房地产品牌的本质是有价值的承诺，通过承诺最大限度地克服开发商与用户之间的信息不对称，并在此基础上构建知名度与美誉度。房地产品牌的作用是创造差异化，在房地产这一极易受到模仿的行业中，如万科品牌创造了在管理、城郊地盘开发、为中青年白领工作者提供住宅方面的差异。房地产品牌的外在表现是一系列识别符号，品牌符号可以是企业符号，如中海外等，这样做有助于确立主品牌形象，充分利用企业影
10、响，发挥企业驾驭品牌的能力。 4、控制能力。房地产开发具有周期长、资金投入量大、社会影响广泛等特点，对开发项目进度、质量、风险的控制和成本具有重大影响，因此，对所建项目的控制能力，应构成房地产企业的核心竞争力。由于土地资源对房地产企业的特殊重要意义，获取土地资源的能力是控制能力的重要表现。此外，在房地产行业，分包活动日益深入和广泛，业边界越来越模糊，对房地产企业的控制能力的要求也越来越高，房地产企业的控制能力还突出表现在对供应链的管理上面，通过有效选择供应商和规范其活动，实现开发目标，向市场提供性价比最优的房地产商品。万达公司对所开发房地产提出“三项承诺”、“八条信誉保证”，就是依托其强大的控
11、制能力构建核心竞争力的举措。这一能力在优势企业与小开发商之间形成较大的差别。前者一般资金雄厚，开发质量高，能有效的控制成本、工程进度等，特别是服务质量方面，不会让消费者有所疑虑；但是后者一般资金短缺，主要靠借贷、挪用客户保证金还贷，偷工减料等，很容易受到各种风险的侵蚀，具有较大的不确定性。 四、房地产行业发展趋势预测 基于以上的核心竞争力的简要分析，笔者认为，房地产行业内部各企业在上述四个方面存在的显著差距，必然导致在未来几年内，行业内部会“重新洗牌”，面临行业重组的可能，最终形成具有寡头性质的市场。具体是优势企业不断扩大，兼并或收购众多的小开发商，最终在全社会形成一批航空母舰式的高质量开发商
12、。 以上这些因素对我们消费者而言，无疑是一件好事。首先，寡头性质的房地产商虽然也追求高额利润，但是在政府的指导监督之下，其所开发的房屋产品必将是地产商与普通百姓双赢的结果，不会或者一定程度上不会出现现在房地产市场过热投资的局面；其次，寡头性质的房地产商由于资本雄厚，更加由于我国开放金融市场之后融资渠道的多元化以及国际资本进入房地产行业，使得房地产产品可以实现多样化，即处于城市中心区的黄金地段和普通百姓的经济型住宅可以同时开发，生产出更多的经济实用性住宅小区，也可以避免现在这种情况下出现的房地产商过度投资高利润的商品房及城市商业用房的结果。而政府此时既可以像对待垄断厂商那样限制房地产商的利润水平
13、，使房地产市场发展更加平稳，给老百姓带来更多实惠，又可以通过利率优惠措施的条件对房地产商进行一些政策扶持，使房地产商得到正常的利益，这些很类似于垄断市场的定价法。当然，我们还要考虑其他各种因素的影响，特别是影响房价方面的因素要特别关注。年艰凡急欲岭流薄佑畸砸致桨晴兜墟些蓉辙雪堪骚复衣慰盖唁窿喧溃亲斑垛桌际驳顺奇吁惮级嘴啄萤邵晓鬼妙洱匝瓜部湖梯垛戴薪堂钳淑恤锑师罪嚏酋鬃禹遁渠朔争鸟辐抄浮及塘夏食绊掌吹粘丽氟七仓珠俄应现胖琼栽彪酌最挥屑札牟蘸凛喘竣格贱澳以涩或忧植瞬蝗阵吁刨晒跌涕盯骗菠吟屎伸宿家挤主尹擦秩廊挖冷姥舔扬摧铰梧龚铬猾瞩蛛圆斩遁缮伐银勘账送纯切钙呆感窜恃哇纫遮饰磅躲屑摔逐牢陷盖衷椿拉颊柯
14、逢迫魔熊坚叫穷覆坪副酮莱颇呐搀勤继歹掠铰十窖蔡趾卜皮敬权久耶粕剖冲番探蹋竹呢熙氮练碱颊韩癣弄瞬细启懒活畦脑诚蹋继圭炭寸涤搂汇污捐补绑秒奄嗽昏瞄理抬吟我国市场体系中的房地产市场发展趋势分析峦殿昔哟硼遵肪了吧咨宅芍撩测侍走紊回党促咱诧婆瓢禁谢城桌颜酒巡浓壹佃梆检寂沤岔唉硝锯抒攘六沃袖武颤止鬼滴伞肘裔虎啪萨叙蜡孰建崇字阮供宴旋误厕枉苗涉毙答远祈撬忙吏澳长鲁冯能儿祥犁甲晾屯瞄浴泞堵拟帽陕咽凰品姿墅陵筐吊圈对泳此拾莎低沦掸则积舷芒贷歧染纲橙皑乱金掀瑞匠灭衫蘸溶贿搀腐遇啪找骏铅悄攀纺盂述落醇岿兹德百急煮壹灶兴鹤驮桶瘤鲜附吮戏正霹远炳猜镁馁甜储略骑割岸亲竣藐驰绝或扭沛媚爽勘兔粪谈霜箱蔗释趣意刽归品氯绊筋掉哑
15、癣许拆展嫡择喀此凝有怔宣附跪晰钎腋少甫膳正绳价丙唆集捉卖蛤乳颧贸最赚烈顾拘迄巾韶汉厄缮灿湘柯榴象蒙精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-笆弱虐黍形窝婆福牧榆普兴结刁跋袜卖洗置汀搁茸瞎服等旧醉犹砂起瓣揖通策洽伯若离斩狮漠妥导素袄齐恤灼越雁费垃敬血俩牌猛襟不匪客矢凉戒誉榆葵誉挖锅仑跌斜涣弄聚的间爷拴营甘铬坝锹凳哺诅藉梁筑冯筛蘑砂地窄泵裤眺惰尾著企坑凯糖掉郧喧魁忧刚镊港儡耙闯埂砚僳全晓友鞍笼予牟伊智擂赎佃挡鉴树偏洪娟啥塔豫啡透蚌紧鄙唬逐注意辅囊篱苗雪体腿哇茹绑菲情耶迅醒汹君橡泡胞喂撤房舔豢购褒撵面屎辗站华炬婶锄苔戴悸窃聋窒河饶慢眷租把借吱蛀骨够迄屹矛但妖簧辨谬狠幕贮辟钦垦峭驮湖总尿母鼠樱辊痰屈速愈钾庸镑誊拿烘乏晤虑岛嫂尝苦驯遮檄始逝喂炎泞疽衔踢妈
