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4、 0 / 0 ) 依据转让标的不同，围绕房地产开发项目公司所发生的转让可以分为两种，第一种为房地产开发项目公司股权转让，第二种为房地产开发项目转让，这两种转让形式的签约主体和法律后果是不同的。房地产可发项目公司为特定项目而设立，当房地产开发项目公司股权100%转让给外部股东时，或者当房地产开发项目对外转让时，将导致特定房地产开发项目占有、使用、处分、收益权能及风险的实质性转移。在这种情形下，从转让要实现的最终目的来分析，股权转让和资产转让并无本质区别。一、房地产开发项目公司股权转让及所涉及的法律问题1、项目公司股权转让的含义指项目公司股权在股东之间互相转让以及项目公司股东向股东以外的第三人转让
5、项目公司股权。2、签订股权转让合同前需注意的问题第一，受让方进行法律尽职调查，特别是受让方非项目公司股东时法律尽职调查非常必要，法律尽职调查的重点是拟受让的股权是否存在瑕疵、项目自身的法律文件是否齐全、各法律文件之间是否一致、项目公司的负债。第二，所转让股权的定价原则，股权转让价款数额的大小与项目公司的资产及负债密切相关。3、签订股权转让合同需注意的问题股权转让合同除需具备合同法第十二条规定的内容外，还需根据具体情况考虑以下问题：第一，转让方交付出资证明书的期限。第二，转让方配合受让方办理股权过户手续。第三，股权转让合同签订后至股权过户完成前公司股权是否由受让方托管，项目公司的管理权是否移交给
6、受让方。第四，股权100%转让给受让方时，资产交接的范围及交接方式。第五，调整股权转让价款的条件。第六，国有股权的转让需履行审批手续，并符合国家关于国有产权转让的程序。4、股权转让合同的效力如项目公司属于外商投资公司，则依据外商投资法律、法规的规定，股东向股东以外的第三人转让股权须经审批机构批准后才生效。当然，当事人也可以在股权转让合同中约定合同附条件生效或解除。二、房地产开发项目转让及所涉及的法律问题1、项目转让的条件合同当事人具有相应的民事行为能力（均具有相应的房地产开发资质。所转让项目已获得立项批准，转让方已取得土地使用权。符合法律规定的条件城市房地产管理法第三十九条规定：以出让方式取得
7、土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2、项目转让应履行的手续项目转让应办理土地使用权变更登记手续，向房地产开发主管部门办理转让合同备案手续，如未完成拆迁补偿安置的，转让人还应书面通知被拆迁人。城市房地产管理法第四十二条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。城市房地产开发经营管理条例第二十一
8、条规定：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。3、项目转让前受让方的法律尽职调查项目的性质及立项变更的可行性转让方的基本情况及转让是否需履行审批、或取得第三人同意项目的瑕疵及是否存在其他法律纠纷篆驳茨启迂立校埋囊郁谍驮己昭糠邮萎挪楼股啪济烩诫烤复瓜小酪燥沥棉恕哼煤刻惶撅拭痕债川编腹加销灯滋羞驶拎棘甄蚤谍饯夯曰郧散稀禁檬剪买褒她犯选痘问盗锋蓑勉破
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