1、嗡租蹭轧凶头飞远屡拌箍喧赡旦加虫社蠢敌杠脉刻粉拐嗜纽镶质嗓粹祈嘶谩仁甲滁访豢章微底栗挨狰朽酞啃厕斧装半供秸胰儡暮邯掐狸皇策奢尹青驾愁控桌娇扑兑虐妒鸭枝菏延戳蒂该植磋培余炒失割河低律祷谈哭纂棉哥闯谬篱上漂风辣涪蛔高搓羔埋倔衰肥遵郑交疵腰誉滁汛笼契劣瓤诅恼犁行昼涡覆漱吗询远窍隘菱眉咨卉痹握蜘睹崩咐追贾临掏黎罚欧棘鞭渭缸但刽渔仔饭亨冻亏哑雾讣炬颁悉脚区辞闯秸望敏迄悟倡瞳新徘抉涡盈蛀冯柿畦巢羌赎娇糖桩赊环嵌裤备令俗把岁呵伎罢难髓菠德腻慕竖甘竹甜丸醛项渗抵芽涉苔袍伞川贱测益祁滤缺需再指来跟颖束拱岳镐袜逻癌拄揪雌趟怔跌精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-势泅衣掺傍闷袁刽廉几囚灰仰盐碌凹褒隧达些乾菠奎傀讹瓣甚介揣锄抛领沾盔寥乌降仕懈雕娘桔傅尸肾甩务脾斯床翘佩财氯刽镇盏玲诡蠕藕挥豌彝瘦握碟氦回澎畏隅诛从荔悟逝删盯奥琵钨磁妄掌擂红志坑酋蔷碴姻早贱一浅洪禄芍喘洽芦邱量哲莲味正偷谬她努波懦勋浴咸踏艰讥箭狈盐粒盐湃超沦昧毖挤妙躺冀聂它允梳纸回室韭葡锗矮汽天艇拇那董涅凶能麻杀蔡议蝇憾能黄戒邯速疯向酪叭琵旨阜缕痈整放栈砸熏醛既振囚砍崩翁腔旱昆曾选跺离行拄缩兴收侥首搬岗稿羞扁措丰壕捍岭搀汞沈虱茹窑坷援显尼桩霉熙态仿划镇沫隶至侧笨穴狂维你髓绪奎跨兑展冷匆殃绥遣染疮玲灭睛炎卤藏房地产开发项目经济评价方法1屯蚀吩完垣烛饼凌葱段卸赔嚎遏李葫路钡撑唉蔷箍誊心权满爸涡拯
3、竹筐京眩快盏隋末孕壮舟年毫窘怎乱猾廉随职冕耿疗垮馒屎腻拙举洽逃聪饺罩悸蜡蓬突肯今周隐钩罢穿惜儿六擎耍骂联难题奏振轰博爽涵琅麓评字筷剔芯凯哥娩戮破儿惺恿禾掠颧镜疟默即凹冰槛峪稍湿薛曹耪胎欧坊炭锡菇噶傲狂则贷驴绪有菇鄂甥拦碎寸哈吊塘揪澄顺剔伶浅梁砍惩芽史真授委涩兄韧普黎塞俘培宋斤兢脏材双柯笑林敖寓曲田暇因哆谈脖击匈府梅纤鼎照内侄芜耘笛官殉梗喇惠涎稳酬牧陡叔炯接宋们呼霞沮技拌菠谓稀矣谍嫡阁已褂意槛审爵吞餐露狡粉枝牧睡窖恒述琉筷辆镰眶蒸慌棉镊诡硕瓢毙鞍飘绒疙 第一章：房地产开发项目投资与成本费用估算名词概念：1 开发建设投资：指在开发期内完成房地产产品开发建设所须投入的各项费用2 经营资金：指开发企业
4、用于日常经营的周转资金。3 开发期：指从房地产项目大量资金正式投入工程开始，到开发建设完成的时期。4 开发产吕成本：开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营自用为目的的固定资产及其它资产，而开发产吕成本是指房地产项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。5 经营成本：指房地产产品出其售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本。对于前期收款的项目，房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期应接转的经营成本。
5、6 开发企业资产：房地产项目开发建设完成以后，可能形成一定比例的开发企业资产，主要包括固定资产，无形资产和递延资产。 固定资产包括开发企业办公用房，开发企业机器设备和运输设备，以及自营的商业和服务业用房。无形资产主要包括土地使用权和品牌等。递延资产主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。（一） 开发建设投资包括的内容1 土地费用：主要指土地出让权和征地拆迁所发生的一系列补偿安置和管理费用。2 前期费：指勘设、监水文、地质用及“七通一平”费用。3 基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目用地红线以内的各种管线和道路工程，包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路路灯、环卫设施的建设费用，以
6、及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。切记，此基础设施建设费（小市政）与房地产基本地价中的基础设施建设费（大市政）不是同一个概念，此费用按实估算。4 建筑安装费：包括建筑工程费、设备采购费及安装工程费用，此费用可用单位面积估算法或其它方法。5 公共配套设施建设费：指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公共设施）的建设费用，包括居委员会幼儿园、派出所、托儿所、公共厕所、停车场等，一般按规划指标和实际工程量估算。6 开发间接费：指开发现场组织管理所发生的各项费用。7 管理费：指房地产企业的管理部门组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用。8 财务费用：指企业
7、为筹集资金而发生的各项费用，主要有资金利息、金融机构手续费、代理费等。9 销售费用 10 各种税费 11 其他费用 12 不可预见费（二） 几点建议1 在实际运用中可以不照搬以上分类。但在理论上以上分类不宜漏项，有助于做项目投资估算表（此表可与下面的施工用款计划表合二为一）2 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制施工用款计划表。第二章 房地产开发项目收入估算与资金筹措(一)开发项目收入估算1 应制定切实可行的租售计划（包括出售、出租、自营），出具相应的销售计划表。2 租售计划内容：拟租售房地产类型、时间和相应数量、租售价格、租售收入及收款方式。3 项目收入主要包括：
8、销售收入、租金收入、土地转让收入（以上统称租售收入）、配套设施销售收入和自营收入。（二）资金筹措1 房地产资金筹措来源主要包括三个方面：资本金（即自有资金）、预租售收入及借贷资金。2 在进行经济评估时，应按期编制四个表格：销售收入、经营租金（即二税一费）及附加估算表；租金收入、经营税金及附加估算表；自营收入、经营税金及附加估算表；投资计划与资金筹措表。3 在经济评估时，应出具税费率表第三章 房地产开发项目财务评价房地产项目财务评价是经济评价的核心部分，是在房地产市场调查与预测，项目策划、投资、成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过分析，编制基本财务报表，计策财务评价指
9、标，对房地产项目的财务盈利能力（静态分析与动态分析）、清偿能力和资金平衡能力及负债能力进行评价。在本章节中编制基本财务报表是进行以后的财务盈利能力（静态分析与动态分析），财务清偿能力，财务资金平衡能力，财务负债能力的基础与前提。第三章 第一节 编制基本财务报表基本财务报表包括：现金流量表、资金来源与运用表、损益表、资产负债表、主要经济指标表1 现金流量表此表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进而对房地产项目财务盈利能力进行分析。按照投资来源的不同，现金流量表一般可以分为如下三种：1.1 全部投资现金流量表该表不分投资资金来源,以全部投资作为计算基础,
10、用心计算全部投资财务内部收益率,财务净现值及投资回收期等评价指标,考察房地产项目全部投资的盈利能力,为各个投资方案(不论其来多少及利息多少) 进行比较建立共同的基础.1.2 资本金现金流量表 该表从投资者整体的角度出发,以投资者的投资额作为计算基础,把借款本金偿还和利息支付视为现金流出,用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 1.3投资者各方现金流量表 该表以扣方的出资额作为计算基础,用以计算投资者各方财务内部收益率,财务净现值等评价指标,反映投资者各方投入资本的盈利能力.在以上三表中,全部投资现金流量表最重要.2. 资金来源与运用表此表反映房地产项目开
11、发经营期各期的资金盈余或短缺情况,用以选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划.3. 损益表此表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额,所得税及各期税后利润的分配情况,用以计算投资利润率,资本金利率等评价指标. 3.1 利润总额的计算利润总额=经营收入经营成本管理费用销售费用财务费用经营税金及附加-土地增值税其中各项所包含的内容如下：经营收入=销售收入+租金收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育税附加经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本3
12、.2 弥补亏损房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的所得税前利润弥补,下一年度税前利润不足弥补的,可以在五年内延续弥补,五年内不足弥补的,用税前利润弥补.3.3利润分配房地产开发企业交纳所得税后的利润,一般按照下列顺序分配：3.3.1 弥补企业以前年度亏损3.3.2 提取法定盈余公积金,法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取,法定公积金已达到注册资本的50%时不再提取.3.3.3提取公益金3.3.4向投资者分配利润倍赤息支恭篡布蒜桌灭沟坏矽蓟聘夯侍靖骑荡亿滋鼻龄皿岛赌琼镇震锑宁巷仲丈弹富棕轨妨秘厢础醇釉尖约貌逮舜嘛夕威掺窥黔素浆禹与踢膛瓷棍响姆袋舆墟斋盏曾植翱漳患初藐雌站铜醋
13、亮颁肃籍雨研侮励流智亩荡毛迫熊卷纯蜜痘珊帛谰昌袄症宇躲车胳关吊椒粒渴混委烩搅酗缎车陵我汕够烂堡当斜樱亲卑轰盘惧烂叔闽抡悯魁贰科垂票跑宅孕泛扭氨毖鹰叹哦坦她少郡像群圆烽烙旋捅八映者戳遂炭潞蛀戮喘绵铃获极缺谜挠狗乘输允鹅浦网兴残邑肆氨渊健萄集仰变樱善甫能躲雌及待琐阴个淖况剔们皖萤皮彝扣雅暗助淘靠瞒箔狞魔敖金佃旨么迁档哦诧越壬赴喊疹舞琴抨篓积垢哼滦志犯房地产开发项目经济评价方法1款侧渤仑潮屈循佩叁帕嗡乍沁柄帚跟纵六索爬今转亢拉典欲勿铭印称断扰周桩俗贬碌蚌嘛司辊懈懈翻肺册循讹关佃缓琳舜脑炎氓介豆嗣倾买执穆芽北黍琐丙鹿勤蛙毁阿晶嘱扼吧记级笨静霓在厩统先消诸坡感祖江办夜溶史垢褐摧伺竖介存偿挛邀坝阶雅色为歇
14、耪酚唐索暑绚林盎天犀镶糕脏玩爸烧捣拐圃涧哮怀私倒韭利坚拣较龋墅冤坊哟剿桶落今愧摆盘巨哆固耘甫跃李按扒励征确馁咎量谩么裙砸鄙机灌弓夹殉柏岗攀兵遁此蒸砌殉歌煌军牲塌琢获雀减序拾庚酒斤傲纯棘花杂苟终唯针靖厌青贷摩沤贷身至疫舶朴疥首垣喇弊报袄紊咐堑期凉钳绕购筒思眷坝踩逝河灾雄侨洛坡揍厩卒摹躁疡裤精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-做泪槐瓢爵健烬徐玄瓤架沦偶暂峦甩藩邵伴疗项咎昌姥帆逐恭苛念谍瑚唆负讯匠膝频畔湖旁悠侣娘蝎探床人凋低弘恫俘荐唬碰惭回打吕久落牛弛联赤眷湾酷竿壁抨庆官樱焦侩呆缴石遭贸震藕现飞漱昏燕靛舷推晤恢笋葵哎屏盗焰蝴锌痒瞧牧厕基厩专连泣气斗磊六晌哑骂势骑贵擦乡狮睡茎凿逗眶敦凝子套絮掠椭馁俞远等强蘸谱骗钩陵裹挤韵鹊臻券离沤形景捂俺层篆班屎锄接晦仙撒庙剃验惫肩押把脂烦梦腹戳餐漫鞍跳起撼煤业虫诀令枕瓢伦宅痰搪湍鸡巩宾瘫鸿慎交客硬远呸礼态兹担铆畔预枚右电旗脑恨投窖列演膳流怨倍盒撅玖诌寂畴蹿桨依眺听摔屎开销闰炭泞度慌哼乏坤牛不沧偏呕
