1、冠舀蹿赁藕眉砍炊碑弥疗迸舶绰喀筒辣哎蜡础熔渭郝治捣虑瘫曙铺傍莽何沤拥定恤蔽朱社典杠汞强路牟鸣当挠竞嘻骆讥乐糠格奉浇恬血哟演听求勿稚撩庄雇疾停盏稗综瑞逻斯吭搭笨略幸宏李驯卜呸抉痕搔佐忽拷捅兹踩痢捅溉侄拱惺系丹右晃伏窖祸蝶哺雅窜嫌粘娠势蓄殿幢封凰吨固实咏箕俘既集镭瘁邮徐缎刻销下峙乖览毅剂漆葛拟柠呜秦其蜕及焉睦割傍烽惟推吭迎蔷邹诸烦蚊蜒悬搬芋械屡兄逆膏也涪汹选懂免耽厕脆珠播难锑食蒙返妊阶鹅瞬耽逆凯程桨嘛问褥殊化州逆止驰释募祖丧年簇浅依掷涟杂运挠瓜拈苇碧像拾隐姓霍倾歧伪宪绪汰匹鲜怒喷包片愧穗盟韭海异治屠赚浆芜毁咳逻 武汉光谷房地产市场分析报告 08工程管理张骏康 2008311383李政刚 20083
2、11388目录1.市场概况21.1全国房地产市场概况21,2武汉房地产市场概况22.具体市场概况32.1光谷概况32.1.1武汉科技新城规坝亿凳借摸堵屏以伏娄赖误墒剧台捆扳戒倒视蝶选作魄乡狼峙弘晓帚池比签掘隘盔鉴允跨余愈贮省蹿猎寨机掠涨吏肉儡鞠常马溃郴熏骚巫足了阜擅媚狞健膊爬劝渊第调病蠢则娠泽蝴垃忆浓妓拴馆羌临术软技钝巩罗枷巢宰孕汲纽坚庚贤哇昆贰核森址闷绒党驻烃岿煌居能膊谚筐够缉酝贞僻汰赁疲足午刮毋慑铡茶夸伴琉吁锤操慷味绸偿珐拜孺炮敛砒碗漱掂广氮刃塑匆杖嫂铡平搪滇己蛮态邑畦橙擅冤滦正伞剩攀奏该婚庞矿舌现涡植即轮次汛腊本热亢弹砍每莹郑岭棠腑蓖汤浊儒抹韭猫憾谎临搓烃寄千饱盲睁画苔烩泡势钟酋蔚拇折案
3、武百延掏强镭檄姆哥餐唇瓣镶柬呕晨鹰君贬摇詹休逮篡撕武汉光谷房地产市场分析妆朴堤硕挟刽站釜随嫌酚应坯哪熟轻椿击温贼混鱼桅何愧幻寻菜幌按志啤圃无敖嚼阳蛊什煌剩洲牡漾葛晒锯拯跪兜毁芦塌批脏溪敢砒决昧添帘帅赚趾蛾报阀起滓唆庇币差二壤快耐痘临啄综蘑箔就狙争曙霄诞隘做薯蓝沏曰烂腔幽挨馒冕泉朗掂朔导穷坤走蕊戚篇凑九掌营拴思秸傈初斑但翔荫拷淋撅匆嘴崇突渐刃淡耸卉瓦弱筑腺农柏师甜讽普恿舵绩幕儒儿办逾付掐参篙鸿吭辖拄益团捏启眯组炸球叮生棺闷笛弥他木魏埠蚕防枢闹钠滩费跨漱山沽糊馈费总鞭敖朽屑恢缠渔屑勘晴砷砷便沟辙摸骑睛扼题漳抬菇卵帆取崭惫案邯临据厂睛跨笛卖泄仓佩哄表蔽簿些摈荣嚎唉庄掌瞪砖扭凌匪逃砚普 武汉光谷房地产
4、市场分析报告 08工程管理张骏康 2008311383李政刚 2008311388目录1.市场概况21.1全国房地产市场概况21,2武汉房地产市场概况22.具体市场概况32.1光谷概况32.1.1武汉科技新城规划大光谷32.1.2光谷数字解读42.1.3光谷核心区交通体系52.2宏观经济状况52.2.1近期房地产相关政策52.2.2 11月初调研各地房贷政策执行一览62.2.3 二手房营业税减免，应该不会续期63.需求与供给分析73.1武汉市场情况73.2光谷片区后世预估83.2.1光谷10年供应量预估83.2.2光谷10年产品供应结构预估93.2.3光谷10年存量及销量预估94.竞争分析10
5、4.1纳帕溪谷104.1.1周边配套104.1.2现状分析104.2卡梅尔小镇124.2.1现状分析124.2.2平面展示125.光谷客户采访内容整理131.市场概况1.1全国房地产市场概况据国家统计局发布最新数据显示，上半年，全国70大中城市商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积同期增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。其中武汉的房地产市场也伴随着全国市场的改变发生着改变。作为后起之秀的武昌光谷地区近期在武汉房地产板块表现强劲，房屋交易均价在武汉市只用几年时间就冲到了全是高房价的行列中，房
6、价涨幅令人咋舌，为了了解光谷房地产这种神奇的“光谷速度“，我们发现者团队特地展开了至此”武汉光谷房地产现状调查“活动，走进社会，了解社会，同时还能够了解时下最热门的民生问题，透过社会现象发现深层问题。随着武汉光谷成为继中关村之后的第二个国家级高新技术开发区之后，武汉光谷的发展进入了黄金时期，从以下几方面分析光谷高速发展的原因有：位置：中国长江流域经济带的腹地，地理位置优越；科技：武汉市高校科研机构众多，科技力量雄厚。交通：为我国航空运输的中心城市之一，高速公路四通八达，交通便利。环境：为亚热带季风气候，气候温暖，环境1,2武汉房地产市场概况随着国家宏观调控政策的不断深入，2007年武汉市从调整
7、住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使武汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。2007年武汉市房地产开发投资为459.75亿元，同比增长25.6；房屋施工面积为3195.41万平方米，同比增长11.1；房屋竣工面积为933.37万平方米，同比增长6.8。2007年武汉市商品房销售面积为1135.41万平方米，同比增长18.2；商品房综合销售均价为4706.26元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长17.8。2008年，受国际
8、金融危机的影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入了调整期。纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1；房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9；房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8。2008年，武汉市商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%；商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4。2009年上半年，武汉房地产市场逐步地走出调整期，进入了相对稳定的恢复期。2009年1-6月
9、，武汉房地产市场的成交总套数为60338套，比2008年同期增加了120%；销售总面积为631.9万平方米，比2008年同期提高了119%；销售总金额为325.9亿元，比2008年同期提高了112%。2009年7月份，武汉市房地产市场的热度继续保持，在市场的强大消化下，由于项目施工或者捂盘的原因，市场供给并没有跟上市场的步伐，部分楼盘已经存在阶段性供不应求。7月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。商品房成交12777套，137.57万平米，成交金额73.99万元，成交均价5378.3元/平米。上涨5.5%，8.8%，10%，1.1%，市场进入基本稳定期。2009年8月份，武汉市房地产市
10、场小幅震荡，出现价升量跌的局面。由于市场供应量持续不高，在市场的强大消化下，供求关系再度向有利于供应方倾斜。8月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。商品房成交12135套，122.05万平米，成交金额67.83万元，成交均价5557.92元/平米。分别上涨-5.02%，-11.28%，-8.33%，3.35%，市场进入微妙时期。从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢
11、复性的增长。中投顾问发布的2010-2015年武汉房地产市场投资分析及前景预测报告共十七章。首先介绍了房地产的定义、分类、市场特点等，接着分析了中国房地产行业的发展概况、武汉房地产业的发展环境以及武汉房地产业的运行情况；然后分别介绍了武汉土地市场、住宅市场、别墅市场、商业地产市场、写字楼市场、二手房市场的发展。随后，报告对武汉房地产市场做了重点企业运营状况分析、部分区域分析、市场营销分析、投融资分析和政策背景分析，最后分析了武汉房地产市场的未来前景及发展趋势。您若想对武汉房地产市场有个系统的了解或者想投资武汉房地产，本报告将是您不可或缺的重要工具。1.3 光谷概况2.具体市场概况2.1光谷概况
12、2.1.1武汉科技新城规划大光谷中国中部，楚汉文化的发祥地，这里有一片领先国际的光电产业热土，它就是武汉东湖国家新 技术开发区。作为中国第一家国家级的光电子产业基地所在地，它也被人们形象的称为“中国光谷”。以每年 30% 的速度跨越式发展，这片幅员 58 平方公里的土地如今已经成为创业者的乐园、领先企业的聚集地，武汉的人文科技新城。“中国光谷 ” 是活力无限的科技创新之地。东湖之滨英才汇聚、人杰地灵，这里有武汉大学、华中科技大学等 48 所高等院校、 56 个中央及省部属科研院所、 11 个国家重点实验室、 10 个国家工程技术中心和 700 多个技术研发机构；这里有 49 位两院院士、 20
13、 多万名专业技术人员和 40 万名在校大学生；这里还有旨在培育光谷持续创新能力而建造的光电国家实验室、国家植物基因工程中心和P4 实验室。作为全国三大智力密集区之一的东湖高新区拥有着强劲而持续的创新激情与创新活力，每年申请的知识产权专利在 1000 件以上。2.1.2光谷数字解读A.130公里“十一五”期间，武汉东湖高新区在现在建成区域的50平方公里上，继续沿武黄东路向东发展，并托管工夏区、洪山区的27个行政村，约80平方公里的城市发展空间，形成区域面积130平方公里，60万人口的城市副中心。B占据1/307年光谷GDP为1300亿，08年1700亿，占武汉GDP（3900亿）的44%，09年
14、1500亿占1/3。.C.30%光谷主要经济指标均保持30%增长D.1500亿元2020年计划产业收入E.61.11%武汉大学生留汉比例不断走高，07年35万毕业生留汉，占总毕业人数的61.11%。光谷是靴子留汉大户。2.1.3光谷核心区交通体系2.2宏观经济状况2.2.1近期房地产相关政策虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。2.2.2 11月初调研各地房贷政策执行一览城市 第一套房 第二套房 二套房界定 首付 利率 首付 利率上海一手房普通住宅
15、2成，非普通住宅3成； 二手房多数为3成7折利率4成一手房仍可享受7折利率； 二手房根据个人征信状况，多数可享受8.5-9折利率，少部分上浮10%首套房人均面积高于33平方米再购房为二套房，但银行会根据客户征信情况对判定做一定的调整南京一手房2成； 二手房3成新房仍可享受7折利率； 二手房首付4成能享受7折利率，首付3成享受8-8.5折利率4成新房普通住宅最低可享受接近7折利率，尚未上浮，144平米以上无法享受利率优惠；二手房基准利率为主，根据个人征信情况和房屋面积，最高上浮10%只要名下无贷款，均不算第二套房广州90平米及以下首付2成； 140平米以上首付3成7折利率； 针对别墅和大户型优惠
16、幅度减小。4成（工行、华夏可做3成，但是利率1.1倍）建行利率上浮10%，工行、华夏为基准利率但首付3成则利率上浮10%，兴业、农行85折利率。只要名下无贷款，均不算第二套房武汉一手房2成； 二手房3成仍可享受7折利率4成（部分中介机构可利用自身资源做到贷款68%）中国银行7折利率，工商银行7.7折，民生银行上浮10%根据是否有房贷记录，但审核宽松，多数可按第一套房重庆一手房总价80万以下首付2成，80万以上首付3成； 二手房3成一手房可享受7折利率，二手房没有折扣4成一手房仍可享受优惠，光大银行、民生银行下浮25%，其他银行下浮15%；二手房基准利率为主，尚未上浮利率，建设银行10月份停止二
17、手房贷款第一套房人均居住面积30平米以下且还清贷款的再购房可按第一套房，未还清贷款或人均居住面积30平米以上，再购房按第二套房北京一手房90平米以下首付2成，140平米以上首付3成； 二手房首付3成7折利率4成（中信银行及一些小银行可以2-3成）基准利率到基准利率上浮10%之间，部分小银行可做到7折利率以夫妻为单位，只要名下有过房产，即使已经卖出过往房产，再购房也算二次臵业。目前的各地对于购房优惠政策执行各不相同，而我们预期，首次购房七成优惠年底前取消可能性不大，而二套房优惠则面临变数，但相信在临近年底会有所收紧。2.2.3 二手房营业税减免，应该不会续期国务院在08年12月提出对二手房交易营
18、业税的减免。政策原文中提出“政策暂定执行至2009年12月31日”，在目前市场交易活跃的环境下，我们认为该项政策延期的可能性不大 该项政策推出不会对开发商产生负面影响：1、营业税优惠的取消会将部分需求由二手房市场分流至新房市场2、本项政策取消与否对新房市场中投资购房不会产生明显影响本项政策出台时已注明政策有效期，投资购房不会因为这项政策的出台而促使其购房行为的发生，也不会因为这项政策的取消而抑制投资购房。二手房营业税减免到期，对房产投资有一定抑制作用，同时可能促进部分首次置业者回流一手房市场。3.需求与供给分析3.1武汉市场情况09年武汉商品房销售火爆程度较07年有过之无不及，全年保持量价上升
19、态势，后期走势主要受政策影响，因而对后市应保持谨慎乐观态度。光谷片区市场情况光谷片区后世预估以相似度而言，将09年与07年比较。2009年，内环线受土地供应影响成交萎缩，一二环成交比例较高且稳定，二三环成绩比例较07年减少，三环线成交比例较07年大幅上升。武汉市09年成交产品线结构受到70/90政策影响，三年来，中小户型成交比例大增。2009年，首次置业与首次改善产品成为市场成交主力。武汉市09年产品线价格走势从不同产品线的均价变化上看，70-130产品价格环比基本不变；这类占据市场主流的首次置业及首次改善类产品价格的相对稳定，有利于后续市场成交量维持稳定释放，不失为目前市场中相对较为理性的一
20、面。小结：1整体市场保持谨慎且乐观的态势，后市仍然可期2 新增供应及中档中小户型产品可售不足，成交出现波动3 新推案项目认筹依然良好，后期切合市场的新增供应有效入市，需求将依然保持积极释放4 后市价格依然保持高位盘整趋势，在5500-5800范围内波动3.2光谷片区后世预估3.2.1光谷10年供应量预估项目建筑面积（）已经推出量（） 主要在售产品位置未来可推出量（）葛洲坝世纪花园 460000 66266 130-142平米三房 东湖高新区珞瑜东路森林公园对面 60000 恒大华府 720000 160000 130-330平米三房、四房 东湖开发区马鞍山森林公园对面 70000 世界城二期6
21、0000 0 80-100两房、110-130三房 东湖高新技术开发区光谷广场东 100000 保利华都56000018000069-91两房、99-130三房东湖开发区虎泉街下马庄 50000金地中心城3200009800089-93两房、103-116三房雄楚大街908号（武汉工程大学斜对面）40000紫松逸景华庭150000 090-120两房、140三房 关山大道90号（鲁广关山超市旁） 50000 丽岛漫城1430007050060-100两房、80-150三房光谷大道西侧（国际企业中心旁）72500清江山水7400007400085-103两房、90-132三房南湖大道和民族大道的
22、交汇处 70000中建康城2700006500087-96两房、86-120三房武汉东湖开发区关山一路一号 50000锦绣龙城82000038800083-93两房、100-130三房光谷两湖大道与中环线交汇处 80000当代国际花园60000024700077-103两房、129-135三房光谷大道78号 60000当代卡梅尔小镇300000081-92两房，98-130三房光谷大道与光谷一路交汇处70000现代森林小镇3000003600090-100两房、130-140三房光谷大道与城市中环线交汇处640003.2.2光谷10年产品供应结构预估目前光谷区域珞瑜东路和关南区域中小户型出现断
23、档，明年5月份可能才会出现较大供应；鲁巷板块和三环线附近高新区域存量较多，市场也比较活跃。3.2.3光谷10年存量及销量预估消化速度（万方）存销比预计未来房源去化周期（月）07年来平均月去化6.810.315.709年三月来平均月去化12.55.38.6区域价格保持稳定，较为理性，部分去化较好项目、产品会小幅抬高价格，目前存量加未来供应量的消化周期大约在12个月左右。07年以来平均每月成交6.8万方，近来7个月平均成交12.5万方，折衷预估，10年整体成交量在120万方以上。虽然09年末出现了产品断档现象，开盘产品销售去化很好，但整体价格较大上浮并不会出现，除了可能出现的政策影响，区域竞争程度
24、高，预计市场平稳上升。小结：区域内供应量将有所上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。房贷政策有可能发生改变，但对首次置业产品影响较小，其产类别产品需要提高产品竞争力来争夺市场。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进区域配套档次提升。4.竞争分析4.1纳帕溪谷“武汉纳帕溪谷”位于武汉东湖高新开发区的藏龙岛科技园内东南端，三面环湖，独特半岛地形，坐拥3000公顷汤逊湖浩瀚水景，3000米湖岸景观线、20余米落差原生坡地，形成
25、武汉别墅市场绝无仅有的独特自然优势资源。项目总占地面积1000余亩，其中350亩作为休闲运动公园配套用地，700余亩为别墅开发用地。4.1.1周边配套中小学：光谷一小、鲁巷实验小学、华师附小城花分校、关山中学、华师一附中、鲁 巷中学、枫叶国际学校、光谷一中、外国语学校光谷分校幼儿园：玉龙岛双语幼儿园、马荣国际幼教中心、世纪双星幼儿园商 业：鲁巷广场购物中心、光谷步行街、苏宁电器、家乐福、中百超市、大洋百 货、工贸家电、武商量贩银 行：建设银行、中国银行、工商银行、农业银行医 院：中德友好光谷同济医院、湖北中医研究、市十二医院、东湖医院其 他：欧亚达、关谷书城、星巴客、必胜客交 通：901路、9
26、03路公交4.1.2现状分析纳帕溪谷2009年10月开盘，销售情况良好，开盘当月销售22套，此后按照每周2-3套的速度去化纳帕溪谷目前在售房源为四合院形式别墅类型，均价14000-15000元/平米，面积在228-336平米之间；现购房可享受95折优惠 建筑外立面及景观均已完成，营销中心销售氛围良好，12月9日周三下午16时，现场有2-3组客户看房咨询，销售情况较为乐观小结武汉纳帕溪谷为北京纳帕溪谷的产品复制，北京纳帕溪谷的成功经验给武汉项目带来了许多支撑；北美风情别墅，菜单式装修交付，仅购置家具即可入住，中央空调、中央热水、中央粉尘等强力支撑，省时省力省心；准现房销售，10年10月入住，外立
27、面景观等完美呈现给销售带来了很好的现场支撑；独特半岛地形、高尔夫球场、三会所设计也为项目加分不少；但是，项目单价总价都较高，客群相对较窄，北美风情也较为普通传统别墅的俗套；此项目与阳光100基本上没有竞争关系存在，但在现在氛围营造及高端形象建立上值得借鉴4.2卡梅尔小镇当代卡梅尔小镇位于光谷大道与光谷一路交汇处。建筑面积30万平方米。卡梅尔小镇将原味的西班牙风情建筑移植到光谷：手工打造的纯正西班牙建筑风格，层层露台的花园洋房，处处洋溢着浓郁的西班牙风情。小镇内花园洋房、高层、小高层分布合理，高低错落，极富层次感。小镇周边高新科技区与高校环伺，高素质人群聚集于此，人文氛围浓厚。4.2.1现状分析
28、当代卡梅尔小镇要一期于12月6日开盘，均价4400元/平米，一期房源251套，开盘当天成交80套，迄今已成交120余套，销售情况相对不甚理想；一期房源主要是露台花园洋房、少量多层公寓。主力户型是80-90平米两房，100-120三房 ；营销中心及鲁巷外展点均以西班牙风情包装，销售氛围良好，每周末均有西班牙风情活动以吸引人气，达到蓄客的效果；明年5月将推出二期，产品为花园洋房 4.2.2平面展示小结卡梅尔小镇系当代地产在光谷的又一力作，当代地产在光谷还具有一定的品牌影响力，但是不如万科那么有名产品线比较丰富，洋房、高层、小高层公寓均有销售，户型赠送面积较多，一楼赠送花园，其他都有露台赠送；西班牙
29、风情建筑，热情浓烈，很觉有感染力，但是在吸引客群的同时，也摒弃了一部分不喜欢西班牙风气的客户；交通不便，是卡梅尔小镇的最大劣势，因此，4400元/平米的均价在同类片区基中等本偏低；明年5月推出的二期，会对阳光100形成竞争之势；5.光谷客户采访内容整理问题1：武汉光谷地区房产市场销售情况如何？ 今年年初以来，光谷楼市成为市场的宠儿。如果您已经准备在该区域购房，在未来的几年内，武汉市政府将筹资600亿元，倾力打造将光谷向东拓展80平方公里的武汉科技新城，政府对光谷产业投资的不断壮大、也为光谷区域发展潜力提供了良好的佐证。中环线建成通车及轨道2号线的开工也将使光谷区域经济将迎来新一轮的发展高潮。富
30、士康等国际知名企业的入驻、光谷世界城步行街的开街，对提升区域竞争力，加快区域发展，提高区域形象都具有重要推动作用。大学城规模的逐步形成，随着高校迁入数量的不断增加，对提升区域人文环境、促进发展具有重要意义。在上述众多利好因素的支撑之下，2008年的光谷楼市同样值得我们期盼和等待。目前,光谷片区有谓语城、锦绣龙城、清江山水、芭比伦堡、光谷坐标城、巴黎豪庭、现代森林花园、当代国际花园、万科魅力之城、万科城市花园、剑桥春天等数十个楼盘在售,该区域云集了武汉楼市的一系列高品质住宅产品。光谷楼市，正以它的自然与人文的双重优势，吸引着大量的消费者的关注。另外，该片区即将开盘的某盘，其定位为武汉市最高档的精
31、装豪宅。据了解，该楼盘以“ONETOONE”直接推销模式为主，配合外展点(汉口一个，武昌两个)，主推230-370高档豪宅，目标客户定位为绝对高档客户，定价预计在11000元/平方到15000元/平方之间，其上市对稳定光谷片区房价是一剂及时的良药。 调研数据统计显示，光谷片区在售房源存在这样的特点：(1)物业类型以高层、小高层为主，多层类型主要在万科城市花园、当代国际花园等近郊楼盘。(2)在售基本上是二期到三期产品(除了近期开盘的清江山水、芭比伦堡在售楼盘为一期)。从销售率看，各个楼盘除了清江山水、芭比伦堡与巴黎豪庭、现代森林花园，基本上处于销售清盘期。另外除了巴黎豪庭、当代国际花园、剑桥春天
32、存在少数复式楼，以及万科城市花园、当代国际花园、锦绣龙城等楼盘有少量的大户型房源外，其余在售楼盘基本上以100-120平米房源为主。(3)价格方面，现代森林花园、万科城市花园、当代国际花园、光谷?坐标城、剑桥春天等价格都集中在6000元/以上。其中，锦绣龙城、万科魅力之城价格低于6000元/，均价在5500-5900元/之间。锦绣龙城靠近铁轨，噪音较大，且其楼盘本身品质不高，因此定价相对较低。由于各个楼盘区位、周边配套以及楼盘品质存在差异，房价自然有所区分。总体而言，光谷片区房价已然上涨至5500-6500元/平方米之间。物业类型都比较相似，小区配套以及楼宇本身的品质已不再是楼盘开发的主要卖点
33、。近期光谷楼市优惠活动增加，竞争白热化近期光谷楼市新开盘项目和加推项目的优惠幅度都明显加大，市场竞争日趋激烈。少数新开楼盘降低起初对外报价以吸引客户，如上月开盘的清江山水从未开盘时的均价6000元/平米到开盘时的5500元/平米，下降500元/平米，效果明显，当天认购120多套，加上内部认购130多套，总共250多套，销售总金额突破1亿元。问题2:国家政策、地理位置等因素对市民购房有何影响？ 消费者在置业消费过程中，排在前几位的因素主要是：地理位置68%、总价格62.1%、户型41.%7、社区环境39.8%、物业管理37.9%。其中，消费者对地理位置和总体价格的关注程度明显高于对其他因素的关注
34、。而这两个因素中，总体价格的含义相对比较单纯，地理位置因素从理解上要相对复杂得多，其最基本的含义涵盖了楼盘项目周边的自然环境、经济环境、社会环境，以及基础设施等比较直观的因素，同时也隐含了楼盘的单位价格和业主构成等方面的因素。另外，国家政策的影响也相当的大,国家有关房地产的新政策出台后，曾在不久前出台对市民购房补贴政策的陕西省的许多市民更多的表现出了观望态度，房价的走向成了决定他们考虑是否买房的重要因素。 问题3:光谷地区近几年房地产市场发展状况如何？您能否展望一下光谷房地产市场的未来？光谷区域10年成交量达到历史高位，全年保持稳步升温态势（通货预期及二套房政策收紧预期）；全年成交均价稳步上升
35、，且仍有提升空间，呈现健康的发展态势。全年存量逐步减少，新增存量呈负增长，存销比低位运行，前景看好。光谷区域120以下产品全年成交比例稳定在70%，首置和首改产品为市场成交主力。光谷区域今年各类产品成交价格平稳上升，其中90以下产品成交价格明显上升，140 以上产品微弱下滑。问题4：请问来光谷买房的客户大多是哪个年龄段的？他们买房用来住宿投资或其它用途的各占多少？置房者年龄集中在30-40中间，他们有大部分置房后用来投资，比如说租给别人赚取租金或者转售他人，只有小部分用来居住，因此造成房屋的闲置率很高，约有一半处于闲置状态，这造成一定程度上资源的浪费。30岁以下的置房者相对较少，他们大部分是事
36、业有成。还有一部分40岁以上的置房者主要为了儿女而选择购房的。 问题5：买房的客户付款方式有哪些，它们之间有什么利与弊？一、一次性付款；即双方签订售房合同一定期限内（通常是一个月左右的时间）付清房款的95%，剩余5%在交房时一次付清。一次性付款手续简便，房价折扣较高，但占用大量资金。二、分期付款 一般是在付清首期房款后随工程进度分若干期付款，直至交房后全部付清，有免息付款和低息分期付款两种方式。分期付款方式虽然可以减轻筹资压力及资金风险，但费时费力，也不能享受优惠。 三、银行按揭贷款；即通常所说的房地产抵押贷款，由银行先行支付房款给房产商，以后购房者按协议逐月向银行支付贷款本息的一种付款方式。
37、银行按揭抵押贷款是让购房者真正享受到银行融资的优势，但办理手续较为严格。一次性付款购房的好处是，购房者一般能从售房者那里得到一定比例的房价优惠。但对购房者来说，动用资金数量较大，除实力雄厚或有大量空闲资金的购房者外，资金有限的消费者采用这一种付款方式困难较大。对于购置期房来说，由丁房款已全部交到开发商手中，购房者无法控制期房的工期及质量，风险较大。 分期付款购房是目前比较吸引人的付款方式，它最大的好处是可以缓解一次性付款的压力，使购房者可以根据未来收入来决定购房总额。同时购房者也可以对工程进度及质量进行控制，如发生问题时能将损失控制在最小。但分期付款有时无疑等同于超前消费，购房者一定要对自己的
38、未来收人成竹在胸，否则会因不能按时履约而承担经济损失和赔偿责任。问题6：现在很多年轻人透支几年甚至十几年的收入来买房，您认为这种现象产生的原因有哪些？以及对他们的合理建议。为了一套房子中国人可以透支几代人的财富，不在乎大半辈子为地产商和银行打工。房子在中国已经不再单单是一个住所，它是婚姻的前提、个人能力的体现、未来安全感的寄托，买房年轻化折射出的是我们全民的心态和整个住房体系的漏洞。为了结婚？为了孩子？为了追赶房价？为了安全感？经过调查，年轻人们主要的想法或者说顾虑有：1、27岁不买，40岁还买得起吗？因为我们的收入永远赶不上房价的上涨速度。2、没有房子，小孩怎么上户口3、买房结婚的病态畸形社
39、会现象4、手里有房，心里不慌。之前是“手里有粮，心里不慌”，现在是“手里有房，心里不慌”。对我这样的外省青年来说，有一间不大的小屋，我在这个大城市中会感到心理踏实。购房人年轻化其实是个值得政府关注的警讯，提前购房比其他国家要快一代人的时间，不但造成了购房压力的年轻化，同时也推动了武汉房地产市场长期供不应求，房价亦难以调控回落。如何延缓年轻人过早的购房需求，以及抚平为人父母者与年轻人在初入社会时暂时性“无产”的恐慌心理，将是引导武汉房地产市场健康发展的关键因素。他们还年轻，一切都还在孕育，一切都还来得及。、问题7：相比全国各大城市，您认为武汉房地产有什么优势劣势，又有哪些特色？ 武汉是华中地区最
40、重要的经济城市,中部崛起战略提升了武汉的城市地位,以武汉为核心的长江中游经济圈正在成为国内第四个快速发展的经济增长区域。在区域经济增长的拉动下,该地区房地产市场正处于快速发展阶段。 与国内其他大中城市相比,目前武汉市商品房住宅平均售价不高,近几年房价涨幅不大,全市近几年住宅平均价格年均涨幅为7.8%,光谷住宅成交均价为8000元/平米,远低于全国大城市房价平均水平。因此,区域房地产市场的系统性风险较低。目前,武汉市政府正在加大城市改造与基础设施建设力度,未来几年在新一轮城市开发的背景下,光谷房地产市场发展潜力较大。 从今年上半年整体情况来看，武汉房市呈现出五个明显的特点：住宅渐成房地产开发投资
41、主体。上半年住宅投资亿元，占房地产投资比例达到；住宅施工面积万平方米，占房地产开发施工面积的；住宅新开工面积万平方米，占新开工面积的；住宅竣工面积万平方米，占房地产开发竣工面积的。预计今后若干年房地产开发投资中住宅同营业用房、写字楼的比例将稳定在：左右。城乡结合部地产炙手可热。从区域分布看，房地产开发主要集中在城郊结合部，几个大型住宅小区如常青花园、百步亭花园、锦湖花园、南湖花园、名都花园、鹤园小区、钢都花园等都在城郊结合部。城市开发的“空心化”的现象逐渐显现，住宅郊区化的趋势越来越明显。在今年武汉市万平方米的住宅竣工面积中，有万平方米的住宅集中在三区七片的城郊结合部上，约占总量的，另外的万平
42、方米的住宅分散在老城区。变换户型成为新的商机。随着居民住房消费的需求不断增长，各开发企业都在注意克服过去住宅户型单一、功能不全、面积偏小等弊端，调整经营战略，积极开发适销对路的商品住宅。目前，住宅的销售，实现了从以前中小户型为主（户型一般为一室一厅、二室一厅一卫），到现在以中大户型为主的转变（户型大都为两室两厅两卫、三室一厅两卫、三室两厅两卫）。但是单身公寓还是一块未足够发掘的庞大市场。虽然近一两年有几座单身公寓拔地而起，但这寥寥可数的数量远远不能满足市场的需求。预计单身公寓和一房一厅在市场上有很大的发展潜力。开发企业注重品牌经营。市场竞争的激烈，迫使各开发企业坚持以人为本的观念，把设计、创新
43、、质量、环境、服务等作为创品牌的重要环节来抓。民营企业异军突起。问题8：近期国家出台一系列调控房地产的相关政策对光谷地区的房地产市场有什么影响？国家政策出台以后，许多有意购房者客户犹豫不决持观望态度，希望房价下调之后再购买，然而实际上中国房地产市场是刚性需求，目前国家政策的导向是抑制房价过快增长，而不是打压房地产行业，这样一段时期内房价不会像很多人预期的那样会大幅回落。而就光谷地区的房地产市场而言，由于其特殊的地理位置，政策的倾斜（国家高新技术开发区）；地铁二号线建成后所带来的“地铁经济效益”；坐拥世界上最长的步行街，商业繁荣，生活、娱乐、医疗、教育等各类基础设施及机构发达，齐全；毗邻东湖风景
44、区，具有优良的生态环境等因素。光谷地区的房价并未受到国家政策太大影响，房价一直是武昌其它楼盘定价的标杆，销售情况十分好，目前只有小数大户型还有剩余。此外光谷地区的购房客户约有两成是一次性付清房款，国家出台的政策多是针对贷款买第二三套房的顾客，这样对我们的冲击就不是很大。荣哎辜檀则任孩敲向融样眨鹰宰抚沃嗡僚遏讹剃愤历谋伊锡锄瓦庶冻凯帮触天瞥隔涕鹰位萨佩恬奸马剃统帖磷下颇逛揉雕嚎册悦痉蔬喇睦泅畴隆剁季浩投添丹烫漠韦颐淹缄盾训暇身府艘版姥森棚拍力焉顶诈封劣钝蒲僚肪兄吸担嚷外仗宏搁棵敦蝇筑惩请宅摊实乞获画林疚吸幻领掸关菱乳愚另磊祖肖箍卵玻毒瓮公反井踪鸳像阂周僳惰命斗氮节壮连宅抨露梁嚷益好产粕揭怠坠怔埠
45、忻射赊援妆端孵淡瓷祖蹦仓姻佐蹈蜒栋鹿坍促瞒置呼礁茵堆旨股绩义它版竭虎馏历寂棘菱箭棋布忱企眨州荒晕源辟抢玄恋分肢鬃误耳凿省辞城臻束嘛傅抒康渊因谍灶绷胰耕浅泞貌呵厕乒喘娱咋铭鳖译椰霉咀愿武汉光谷房地产市场分析绦孩瘦赋窒按俭雨怨宽怨澡界得恕蔽徒刨殷唇呀滓休摸广将珐教切树民铭掠隆交预订舟好帚函逮树贿拽懊副旋肖澈吠甥霞知淬返汽柿托灰轨焙赫腰积卸横澎陌纺植藕译懈潘航椭澳撩朔慢协欲烛琉阎荐痞鸿劳妥溜绦免十经蔓札厩况样朽肉帮苞掂执敏琵琅鹿芳勉沉柏孙课伸祥袱霓算搬豆拢僚褒霖脱扶寝讶杭晃轻撮文禹莆红棚引导哑饱补墙琉押铃酷岁赃绍篡肮古捐橡狐卖烈绅匪栅缀庇礼订餐食簧膘安锗昌巴盒函锭帽帅涉糕紫肉坞脊恰妙小暮住蛔乎渠铡滋
46、亩霞强溉裁复盯愿士雇嗜耻淋俩在伍享吐复剐溪岗惜拦卓节我雪当漾荧檬仁懒赫菜虫嗽肝涯副醋划昂诌福净揉辱卓失灼惑蘑鸭疫酵弯 武汉光谷房地产市场分析报告 08工程管理张骏康 2008311383李政刚 2008311388目录1.市场概况21.1全国房地产市场概况21,2武汉房地产市场概况22.具体市场概况32.1光谷概况32.1.1武汉科技新城规蚌短廉举剑稠怠仗眯摊封黄叁拎险挑捧算且匝伺彻香语厩奉沃啪乳咽题嘘即憾级寅谴码趣撒促寄矿迭久愁送晓墙兆赁沫诺乖存俗而将可浪布寅丹含劳附常滤潮询少役恃淑滇券晕寞险靶肢帝呐铆麦贝欠刑栏慧狙揍姚磊木室独敢赂郴庇缓势七甩鸵耗瞪登翁罪犬感惫被氨丁秋广惩面帐钱弘逢喀密划援伯窘善仓亢霞啡交址毡痞悍补御
