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4、个人住房贷款的“品牌”优势所带来的积极影响，近年来，我行个人住房贷款业务发展较为迅猛，业务量急剧增长，截止2009年12月31日，福建全省建行（不含厦门）自营性个人住房贷款余额达到了456.74亿元，余额占比在当地同业稳居第一位。贷款规模的不断扩大，必然要求我行进一步规范管理，不断提高风险防范能力和水平。因此，作为贷后管理的一项重要内容之一的个人住房贷款“期转现”工作就显得日益重要，这是落实担保有效性、防止抵押物悬空的重要手段，是个人住房贷款精细化管理和防控信贷风险的重要内容和本质要求之一。1个人住房贷款“期转现”的定义“期房”是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为
5、止所出售商品房，购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目，是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。个人住房贷款“期转现”顾名思义就是指个人住房贷款从办理开始至贷款发放后，银行为将来取得物权而把债务人预购的期房进行抵押权预告登记，待在建房屋建成后，将债务人的商品房进行房屋抵押权登记的行为。2目前我行个人住房贷款“期转现”工作的现状为进一步夯实贷后管理基础，最大限度规避操作风险，目前，福建分行正着力推进个人住房贷款“期转现”工作，但受主客观多方面因素制约，该项工作进展较为缓慢，仍处于相对薄弱环节。主要表现为：思想认识还不到位，个别行在一定程度上依然存在“重贷轻管”的现象，人力资源配
6、置普遍不足，“期转现”激励约束机制尚未建立或健全；同时，由于个人住房贷款业务笔数多、工作量大，客户经理往往身兼数职，无暇把工作做细做实，造成抵押基础数据不准确、个贷系统信息录入不完整甚至“失真”，个人住房贷款“期转现”跟踪工作未能落到实处。此外，信息不对称，楼盘项目总登及权证办理信息的获取存在着一定程度上的依赖性和滞后性，也制约“期转现”工作的顺利开展。3个人住房贷款“期转现”工作面临的压力及意义1.法律制度方面的要求物权法第二十条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，充分阐明了请求权人虽具备了一定的物权效力，但要继续享有抵押权，还必
7、须在规定的时间履行其法定程序的请求权，即预告登记后当事人应当在能够进行不动产登记之日起的三个月内申请登记，否则，请求权人的请求权将丧失法律的保护。该项规定对我行个人住房贷款“期转现”工作提出了更高、更细的要求。2.内部风险防控的需要个人住房贷款“期转现”工作未能及时、有效开展，必将使抵押物存在瑕疵、甚至担保悬空，也会直接导致第二还款来源担保效果的减弱或失效，从而间接扩大贷款风险。因此，个人住房贷款“期转现”工作对防止房地产开发商“一房二卖”和银行抵押权的落实有着极其重要的意义，是规范基础管理，防范贷款风险，提高资产质量的重要环节之一，4做好个人住房贷款“期转现”工作的几点工作建议结合我行现行业
8、务实际，建议从以下几方面加强个人住房贷款“期转现”工作的精细化管理。1.转变传统观念，完善“期转现”内部考核机制。一是要从根本上改变重营销轻管理的思维定式，充分认识“期转现”工作的必要性和重要性，从思想上真正重视起来，从行动上积极实施起来，坚持“业务发展与风险控制并重”的原则，配足配齐“期转现”专职工作人员；二是要进一步细化“期转现”工作奖惩措施，明确规定各层次、各岗位工作人员奖励标准和处罚措施，按照“尽职免责、失职问责”的风险文化理念，加强对该项工作进展情况进行动态考核，做到“有奖有罚、奖罚分明”。三是将“期转现”工作纳入经营机构考核指标体系，与经营机构KPI指标、综合经营计划、等级行评比等
9、考核项目紧密挂钩，不断建立和完善“期转现”工作的绩效考核机制。2.运用多种手段，提升对客户激励约束效力。一方面，对及时办理“期转现”业务的客户采取适当奖励措施，适度地回馈客户，如：赠送小礼品、换取积分、减免其他银行产品费用或作为办理其他个人类贷款产品优质客户等，激发客户及时办理权证的热情，推动了“期转项”工作顺利开展，也可大大提升建行的美誉度。另一方面，在个人住房借款合同或其他书面材料中进一步明确关于预告登记事项的惩罚性约束条款并充分履行告知义务，促使客户提高办理权证的积极性和时效性。如：新增客户可在借款合同中明确约定“自可办理正式的房屋抵押登记之日起，客户应尽快至当地房地产交易登记中心申请办
10、理房屋登记手续，超过三个月未办理的，将按一定比例上浮贷款执行利率或按合同约定采取其他违约救剂措施等”；对存量客户也可在公告、律师函、贷后回访中明确告知上述内容。3.注重基础数据，形成常态化跟踪管理机制“。期转现”不是一个阶段性工作，而是一项系统性、长期性、细致性工程。抵押信息数据采集、录入的完整性、准确性与否，直接关系到“期转现”跟踪管理有效性及风险防控程度。因此，加强基础数据管理，建立常态化跟踪管理机制，把风险防控要求切实嵌入到日常工作中显得尤为重要。首先，对已放款1年以上楼盘项目权证办理情况进行摸底，积极清理抵押物信息并将相关抵押物信息补录至个贷系统；其次，抵押登记岗应按楼盘逐笔建立个贷业
11、务“期转现”登记台帐（或利用相关系统直接生成台帐），及时与开发商及客户沟通联系，实时了解和掌握第一手按揭楼盘的总登情况及抵押物“期转现”办理进度，采取先易后难策略，有计划、分步骤开展常规性的个人住房贷款“期转现”跟踪工作。最后，监测检查岗要积极运用个贷监测分析系统这一工具，定期生成个贷抵押登记情况一览表、抵押物未办妥权证信息查询明细表和抵押物登记状况查询明细表等信息数据，实时对各经营网点及抵押登记岗进行风险提示和信息交流，督促相关机构及岗位将“期转现”工作落实到位。4.采取得力措施，敦促开发商协助办理。房地产开发商作为个人住房贷款担保方，有义务也有意愿协助我行办理抵押登记事宜。但个别分期开发楼
12、盘的房地产开发商顾虑前期价位相对低廉的项目一旦办妥产权上市流通，将影响后续几期的开盘售价，因此一直拖延楼盘权证办理进度。鉴于这种情况，经营网点应加强与房地产开发商沟通协调，从开发商角度来分析权证办理不及时导致的负面影响，如：客户对后期开发的楼盘信心不足、抵押物悬空而承担连带担保责任或利用保证金作为制约手段等，引导开发商充分认识到办理权证的紧迫性，促使开发商利用其有效资源引导客户及时办理“期转现”抵押登记，从而达到楼盘项目批量办证的效果，大大节省了我行的人力及物力。5.化被动为主动，拓宽“期转现”信息获取渠道。银行要全方位疏通“期转现”信息渠道，积极改变个人住房贷款“期转现”工作的被动局面，如单
13、纯被动地等待客户前来申请办理“期转现”、等交易登记部门通知领取他项权证等，主动出击，重点扩充房地产交易登记部门、房管局、国有土地管理部门等政府部门的信息源头，强化银行同业及房地产开发商信息交流频率，充分利用报纸、网络等新闻媒介提取有价值的信息，也可利用单一客户向我行申请办理“期转现”业务，以点带面，扩展至整个楼盘，努力将多个渠道融为一体，实现建行系统内部信息资源共享，建立和完善动态的、容量较大的“期转现”信息管理库，并打造成为“期转现”跟踪管理强有力的支持工具。6.努力沟通协调，探索权证办理的新模式。现有的权证办理大部分实行房屋所有权证书与他项权利证书合并办理模式，而且必须由客户发出办证申请后
14、，交易登记部门才予以受理。这就造成银行他项权利证书办理进度取决于客户，若客户因故（办证前期费用较高等）未能办理房屋所有权证书，银行的他项权利证书根本也无法办成，极大地增强了银行“期转现”工作的难度。对于上述情况，银行应与当地房地产交易登记部门积极磋商，积极创新思路，寻求一条权证办理的新路子，即房屋所有权证书与他项权利证书分别单独办理的新模式。在楼盘项目完全符合办证前提下，房屋所有权证书由客户提出办证申请自行办理，他项权利证书由银行提出办证申请批量办理，从而避免了银行受制于客户的“尴尬”局面，有效地规避了抵押物悬空的风险。鸽嚷闽笑毒上塑芬藻祭掣叉虞恐散依太朗佛主豌霖染哟题饭搅悬婉嘛姆怜陆献歌涧闻
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