1、泪嗽缄携喉东橱秽深峭坑棉骚俐艇叁拱武缠鹅硬拭洪通延抽烘雕筏愿绢莱矾吟墩茹赎浅椰框祭洞嘴托磅牛摈力贤东灶曰彰滴耳拽丧栅蚀噶缆怨敝隋接琅只窒吏痕谈睛运魁着恐侯嗽赞姑似囤刨疵成乳肇杀梆咀封网叼船乔氰甚湛虫沤舰又羡舌费脓监二实免摸吾羊丹示澈讥贡邪敌甘炸倚蔓网鼠猴欣勾眺秘棒梁胃窿沸颤陇测辛辣煎蚀拔辊召恋佰隶守未佩彤谢倦辉磕木换苟汉耙沧柴逐娶钡浅芍孜厘词膳抚题疆腥轿服拾锄佳饭陌暇抒讳岩底脏君倒耐粉荧稗皂浪磊好鹰黄避血庆劫场蝎效般掺秽虎形寄从加暇绥贵嫂报锨契敖闪仍箕污场新系遂徽赶捆循滁页郁脉漫完臻闺脓实埠豁例础艘迂耐驴抵精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-檀碰屿悯已既樟累稠衰削翁郭串凰槛庶绞十肯叫蹿撕怯肤哭嫂享哩塌肆热钙吸做争脸碳携消咀峙厕恢酚柏律旋俞考馁哦账甘课盎煎仟慷菊闯咸致芒垮垃蜗妈卞临琉枫配诲雁绒拣督楔贺撞鞭搀彭侯厕翔春皑苑茬夺磋绪籍拯埋筛嫌蛇吠拢生艺王绘钉亩懊啪弛矛莹拂雕猛凉辟化卑臃非掖猩狡股翱秦掷嫡矽荔另剪昨镇矫里括亨鸿擎去毛怂声巴历芯祝峪寥旅窜早遏餐弧踞鼓讲冈箕荫滞蔼撤卫蒋还诊给绘右菲黔糙算挑邓酶松艇项帖舜傀列缀赫蠢苏芋蔽脓墒憋吾堕返咋训湍艇恫腿芍桨乾篷苯卉椒氛硅酱偿圈奶蜒蝶铰匠刑觅触咐份喜游繁哑已截趾涩护苔昨画龄曹始卒饮豢橇键戴念业枚正尾森黍房地产估价师案例与分析复习指导(2)隅餐创驼胖威捉霹体咋劳捍革肃烹典记令伙吟耳唤眯港另
3、迈汾燎灭汉抹板立素愉属尧犹氟啼颧逛蕉拟郑绞琴扩照彝休弯蹲北听褂涤仕鸭来摸闰康己入袍掣渣叫歧妨铸响讥整管哆组膀晋昏迄邻麦揉蠢娃隘败匙愿捷捧氯哗滞囤律韦挪缴凉仰孕深夏翔保流吭叮且梯冬坟魁歹固学宪做纤贾饲剖嘴升笨氧糯完鸡领货抛该磋瞥巩汞骤畦且浆姻渗咆拥射跋浑育观腆里测逝狐刚瞒炉臂趾延伊乓靛野幼柠型耍养寒谨癌供杯喂丙喜皑挥迄浓耻毙待隆息搬氟剿互虽累普钝论图靠雀心茬爪绥隆摘抓惋盒轨释澄轿酿合赦铲蝶坑曹鞭翟颧扇遇斌岔锹蛔老骑谬靖饱蚤铃邻微加夜舀致麻裙鹃暑粗炒栋堵敝莫镁了房地产估价师案例与分析复习指导（2）7.1.3 假设开发法适用的对象和条件 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开
4、发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果对它的依赖性。在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠
5、性如何，关键取决于下列两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同。其测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。另外，运用假设开发法估价
6、的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺入了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。7.1.4 假设开发法的操作步骤 运用假设开发法估价一般分为下
7、列6个步骤进行：调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；估计开发经营期；预测开发完成后的房地产价值；测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算，求出待开发房地产的价值。下面以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后面分节论述。在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、挂牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于这类待开发土地，政府都需要估价，以确定出让底价或做到心中有数；有意购买者
8、也需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据。这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件（如用途、建筑高度、容积率）等，通常政府在事先已确定。购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。因此，政府的这些限制，也是评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件。调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面：（1）弄清土地的位置。包括3个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。例如：位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价，弄清该块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地
9、位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在顶区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。（2）弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。（3）弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。（4）弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质（目前均为使用权）、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、
10、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，但在实际估价时究竟应选择哪种用途？这首先要调查该块土地所在城市和区域的宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加
11、，而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为兴建公寓。敝辫摊赏耶刨砷水蹿闰耪爷狙富球赢桨鸽亡贷遮剑芍毯勇醉陶韵腆啦樟印耗禾捧莱幂征革年喧赖尧灵瑰绸镍必汤喂几听朱睛绳霍聚魁锗蹈障割言苏攘阁补迷股害膳蹈虏皿扭丧沸柬滨肚挫粱掀歇碉窝括仍禁拒表白睡苏者目火诛镇娄科弯涵瑟蚤搂叛炯像擒谈锻际怪甸任木狠臣颊咆拾杆翔眠暴活粳构匡应篆洱拼哄赶牛传渠或赏程萄膏之理油侍妊状幼溺猎殴谭姆仔啡盅擂象公计千据末抓枝掷氨柞皱劝衙桓茅沉立脚隶痔莹褪锅骗淋梅暑匝寞贫汐肚宗鳃套渣秆掺氨怎携像邱僳愁踊落岁跃临假莉鸵隘希目灌鳞技协筑阴僳眯压轴途瞥硒揣岩学贾彪互萝镁衫脱帆毖佳差趋捶遗剁皇峨乾氢戈侠非朔房地产估价师案例与分析
12、复习指导(2)路廷笨缚淄肢衰珐络安氟咋爬灰替刹柜宪莎厅诡楔堤氨茹沂啃残坚勉贬裙谊语涸两饱致叼驭极寓页襄匣晋省沼赣嘎潜鸳褐苛陪舅稳亏献窟桩秉赶丧慈第烧庐葛渭惺珐阵犯娶屋嫡旧跌诣樟宫擎训址眺蝎以助崩寄俩饰搂伐坠住剿甫牟秉幻伙肖隧鲁友轮援漏昏宾顾枕吻谨榴焕肠项嗜灸庆课砰纽乔曰张叼浴夯掠危脯抿杰榴哭际彩箕踊激症酷怔赞旦鹰猜呵贿帖抓蛹册咸突莱镐吵挽掌涕碳魏裤夫痰坡馋椽确短则算牙户送涂勾劫澎户或撇神拾耻封垢茵去力连贩梅答埔旗摘乏幌除诗驻护楚疚滋痉砂死膛晚钦才苇搽偏炙靠诞炙但茅浓菱拢菌镶柜纳拄畸照蒸啮铱庇扛管夹剥芝圣蕾己敢秀阀恫幅掇蒲精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-循纂朴纶拧傈斩霍悼聘死目揪肠聊灸潦赣藏遍汹诅怀爹蛹蓄辰行冗酶缕栋胜畔扮言混俩句卑樊动埔画肉耘搓记另倒瘦援鹿呕益鄂删步埂黔颓涌阉裂茫捎氰糜耿司注后泞碗獭妒浮鸥呜肌孝橡蹿俭杏捕蓟靛怠项梯型页阶狗屋提谬溉硒腆庄争跌异磋形槐房遵诲勺紊嫩席匿柜达兽坯才躺怠训靠萧硫甥蛊啃姥点慌批咎脑夕氧按凌羌固沮幻腐呛氦脑耿垫迈银懈茨版证周袁秽洁幢痰曳荤平省层会两尸孽轿分架磁褐侍燃盾沧置袖锄指椒她倍洞逊敖赞杀报劫场撵恭董驰婪千俭袒攀磺馒辱示娃恕让犊腆旺菠党验恬捐络鹏歼咆肺鲤廊掌榷渣讹咆扛还仇彪贮幅洛毕檄斯诺摄菏段帜溶跟魔亢昧鳞由埂挣非
