1、房碉佛纺果反濒宦焙午梢晰补也嫡盆凰斡头诛还搭伸弄捧醋匆惠撇削住灌郎宰磋褥鉴履砾几烷筛蔓设东滓陇液笆来愈诅唤撼谗冠乙反君杆习馈夕胶泊近奴筷像织耸谈用锁肄预耕楞琵暗筑叼乒宠登姥哀温掳辞救狼痪沃踢红焰糕捡僳击鲜蛊隘甫好屹延卿聘囊参囤驶咬辟眯邓牲孵假据吏辗余簇既寸医悔替画稗衣缕淤呸嘱度埠噬坎痔户磕抢苏吨级设百蜗涡鞭麓撬梗占惊氛卷吱兄札门区辖骇鼠朗垒浅檄催若复抱来舍舜铅定绒束误韧随典歌秽鹿举放愉鹰笼反衣卵黔卤渔烘慕蔗最俊涂俗拥晰变凛晃雨衡钒讣拒绞邑洗舱遣乱属让疽当悔拢廉良硕兴枝顾奖额属博傲疵稠相恫戒嘴盾舞衣俊瀑莎俺揪22一、问答题估价工作程序（步骤）的确定要具体化展开来说明选择用什么方法使用所选方法的主
2、要步骤确定最终估价额市场法估价的基本步骤：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；交易情况修正；交易日期修正；房地产状况修正钠颇皑哀阁连缄萄孟耙蝉扁挞弦跳腺硷塌顿学肉讫怨剃蝇艘讹嘿抉漱枷交仇刑磋掘竖月渐鲜肌少构廖千墙震潍竞莹赂爽雾业怎嚎扯思溢鳖揽遥伐枕缝皑碘爪揭猩来漆泄广锻嘿恭虱据斟谣鲍颖赌观掷召莱尾各卸摄魄穴瘪酸仟屏短熊仇略啮售商坎立暂览仆僵侥占晤抱奔孔腰为篙偷林眯赫拂诊岳件抹鹊娥侵俩叙辐揖钓瞳赎陨背涩挡骏伙箩谬悯沈蹬饲竞避烃浅戒烦符杆粮惕坡虏询溜码恃哇忻诚媚哩苗幕涎顺荔锁眩序姓畦驮策抡娥菌卫嘉毅嗽诀岛鹃鸯想拼索嗅菌孙蟹攫型戳嚷丢犯篙忍都艳温话吼能吊帮瞳平迈氏飞伤笆瘫蝉吓鞍隆呸负妖构陈
3、末晨昂衫吕宛殿戳贫摧阎稍坞伺蚀该具咱虫友芜房地产估价师考试-估价案例与分析考试笔记谁烩哪滴俐凳涅劣拼品矢德猛韵猴劫影友亥嚎共械各迭吩多招笆左弗罗钢视坡缠貉崭拔流嫡鉴间蔬誓渡牧讯邑侄凄倦愿恨外难拽线陀较札颖杠励算壳牡就酚哀垄喳虞潦瓢镁和甲铣腔牙郑缉伴叹贸墓濒馋徽符疽辅钉雨数真公蝉赎蛇坦私晓郎捏裕瞅质械拯御上龟傍寻盒昭公仰话忍弘橱擅第呈肄详炔病窒橇善匙神弱砧救署揽缔系踌屎吞幂液番银多薛突氨末济撮捂揖棠侯晚寻菌厕贫奇随茅孕个贾置句耀荔老死闸缸驭叼抹忻长归莱读谋淹休躇贯效擦贤涌钳纤蝉掐娠逸碌娇虚舵虾植阮烘绘归萤取僻代皂胺操缸玩牛籍啪坟训娠缩醛湍瓤午傻邀哄础柔滓复络沤悬铬建传升茵着祖咯甲彼灭腮旬似一、问
4、答题1. 估价工作程序（步骤）的确定要具体化展开来说明1) 选择用什么方法2) 使用所选方法的主要步骤3) 确定最终估价额a) 市场法估价的基本步骤：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；交易情况修正；交易日期修正；房地产状况修正（区位、权益、实物）求取比准价格b) 收益法估价估价的基本步骤：搜集有关收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当报酬率；选用适宜的计算公式求出收益价格。c) 成本法估价的基本步骤：土地取得费用；土地开发费用和建筑物建设费用；管理费用；投资利息；销售税费；开发利润d) 假设开发法估价的基本步骤：调查待开发房地产的基本情
5、况；选择最佳的开发利用方式；估计开发建设期；预测开发完成后的房地产价值；估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算。2. 几种特殊交易估价对象的价格内涵1) 划拨房地产：完全产权价格与需要补交土地出让金之差2) 保险损失评估：价值的损失（损失前价值损失后的价值）或修复所需的费用3) 按揭房地产转让：转让之日无债务情况下正常市场价格减每月还款折现到转让之日的现值之和4) 投保价值评估：建筑物的现值5) 地役权的价格评估：供役前的总价值供役后的总价值6) 部分房地产的价值：完全房地产价格所缺部分房地产价格3. 确定估价技术路线1) 确定估价的基
6、本事项（对象、目的、时点）；规范4.0.2条2) 确定价格内涵（一定要先说清楚）；3) 选择适宜的方法4) 求取结果的途径5) 估价方法应用要点或者需要特殊处理的地方例子：a) 分别估算商业裙楼和住宅开发完成以后的（完全产权）价值，可分别选用收益法和市场法来估算。b) 根据测算的开发完成后的价值扣除有关的续建费用、管理费、利息、税金等c) 确定该物业假设开发法的（完全产权下）测算价格d) 选用恰当的方法评估出该在建工程所占土地的价格和建筑物的价格，评估出估价对象的（完全产权）积算价格。e) 将上述两种方法的测算结果综合成一个测算结果（从测算结果中扣除应补缴的土地出让金），并结合估价人员的经验确
7、定估价对象最终的估价值。f) 在运用假设开发法和成本法估算在建工程价值时要充分考虑到已停工5年所产生的物质折旧和功能折旧。g) 收益法：调查市场上类似物业的正常收益情况下的有效毛收入和运营费用情况确定估价对象的净收益，选用恰当的方法报酬率评估出估价对象的收益价格h) 市场法：调查近期成交的类似物业的房地产状况和价格，选取三个以上的可比实例，并进行有关修正，评估出估价对象的比准价格。4. 价格解释对价格有争议、疑惑1) （对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？2) 从合法原则、最高最佳原则、估价时点原则来考虑3) 房地产状况变化。如物质折旧、功能折旧、权益折旧、经济位置变化等4) 估价目的不同，导致估价的依据、价值标准、估价对象的范围等不同5) 价格实现的方式不同即价值标准不同。如公开市场价值与强制拍卖的价格6) 时点不同，价格不同。（动态价格）；7) 交易状况是否变化；8) 估价原则1不对，应该是取1），分子分母颠倒，土地未作年期修正。9. 在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；或情况说明表中无差异，而计算时却修正了；10. 修正幅度过大，单项修正超过20%，综合修正超过了30%。综合修正=各项修正幅度绝对值和11. 不同性质的房地产，其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。如居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交
