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4、地产开发商为了缓解资金压力，在未取得商品房预售许可证的情况下，采取各种方式（申请书、承诺书、订单等）、各种名目（诚意金、vip会员费等）收取购房准业主的款项，以满足开发项目建设的资金需要。对这些资金应如何税务处理呢，笔者在这进行分析。（一）“诚意金”、“定金”和“vip会员费”的会计处理房地产开发企业为了加大促销力度而向购房者收取“诚意金”、“定金”和“vip会员费”在会计上应在“预收账款”还是在“其他应付款”会计科目反映呢？这要从会计准则中找到依据。根据新会计准则的规定，“预收账款”科目是核算企业按照合同规定预收的款项，即预收账款是建立在购销合同基础上的。而“其他应付款”科目是核算企业除应付
5、票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。基于此规定，房地产企业收取的“诚意金”、“定金”和“vip会员费”不是按照合同约定收取的，而是按照订房单（或类似凭据）约定收取的，它不受合同法约束。仅具有暂收应付的性质，因此应该在“其他应付款“科目核算进行核算。（二）“诚意金”、“定金”和“vip会员费”的税务处理1、企业所得税国税发200931号文件第六条明确规定：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订预售合同或销售合同为前
6、提。如果房地产开发企业与购房业主签订了预售合同或销售合同，房地产开发企业收取了业主的款项（如定金、预付款等），均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项（如：定金、诚意金、vip会员费等），是不需要缴纳企业所得税的。2、营业税（1）营业税暂行条例（下称“条例”）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”（2）营业税
7、暂行条例实施细则第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”（3）营业税问题解答（之一）的通知（国税函发1995156号）规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。
8、因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。从上述规定可以看出，房地产企业收取的“诚意金”、“定金”和“vip会员费”是否缴纳营业税，取决于以下几点：应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，应该缴纳营业税。而房地产企业收取“诚意金”、“定金”和“vip会员费”时，应税行为根本就没有发生。房地产企业预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天，而“诚意金”、“定金”和“vip会员费”与“定金”是完全不同的两个概念。没有相关税务文件规定“诚意金”、“定金”和“vip会员费”需要缴纳营业税，只有关于“定金”缴纳营业税的规定。书面合同确定的付款日期的当天，纳税人就具有了纳税义务
9、。城市商品房预售管理办法第十条、商品房销售管理办法第十六条均明确规定，房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取“诚意金”、“定金”和“vip会员费”时，是没有签订商品房销售合同的，也就说不上合同确定的付款日期了。由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金”、“定金”和“vip会员费”，按照营业税相关税收政策规定，是不需要缴纳营业税的。3、土地增值税按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。也就是说，房地产企业取得的销售收入（含预售收入），是应该预缴土地增值税的。从企业所得税、营业税的分析可知，房地产开发企业收取的“诚意金”、“定
10、金”和“vip会员费”，既不是企业所得税的应税收入，也不是营业税的应税收入。因此，同样也不是土地增值税的应税收入。按照土地增值税暂行条例实施细则第五条规定，土地增值税的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收益。房地产企业实现销售收入的基本条件是签订预售合同或销售合同，企业收取“诚意金”、“定金”和“vip会员费”时，根本不具备签订合同的法定条件。对企业和购房者而言，“诚意金”、“定金”和“vip会员费”是不受合同法保护的，随时均有可能退还。所以，“诚意金”、“定金”和“vip会员费”并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项。因此，房地产开发企业收取的“诚意金
11、”、“定金”和“vip会员费”，是不需要缴纳土地增值税的。案例某房地产开发企业于2010年8月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积为10万平方米，土地价款为1亿元，约定于2010年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。2011年2月取得施工许可证开始施工建设，工期为18个月。3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取商品房预售许可证。许多购房准业主在“申请vip会员可以享受优惠房价”的诱惑下，没有签订购房合同仅凭“vip会员申请书”，就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建设的资金压力。那么，对于该房地产开发企业收
12、取的“诚意金”5000万元，应如何进行会计核算和税务处理？分析从以上房地产开发企业收取“诚意金”、“定金”和“vip会员费”的财税处理分析来看，对房地产开发企业在未取得商品房预售许可证、未与购房业主签订商品房预售合同的情况下，向购房业主收取的“诚意金”5000万元，从会计处理角度看，应该纳入其他应付款“科目核算，而不应该在“预收账款”科目核算；从税务处理来看，“诚意金”5000万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。（三）通过收取诚意金”、“定金”和“vip会员费”的纳税筹划由于房地产企业通过收取诚意金”、“定金”和“vip会员费”可以起到融资的作用
13、，解决房地产公司资金短缺的作用，同时又不要缴纳营业税、企业所得税和土地增值税的作用，因此，房地产公司完全可以在与业主没有签定预售合同或销售合同之前通过收取诚意金”、“定金”和“vip会员费”进行纳税筹划，使房地产公司获得一笔无息资金的使用。（四）通过收取诚意金”、“定金”和“vip会员费”进行纳税筹划的风险提示房地产企业在通过收取诚意金”、“定金”和“vip会员费”进行纳税筹划时必须明确以下几点风险提示：1、必须在与业主没有签定预售合同或销售合同之前进行；2、房地产企业必须要诚信，不能超越房地产开发企业现有的开发商品房数量而事由肆意扩大收取诚意金”、“定金”和“vip会员费”的数量，否则，会有
14、非法集资的嫌疑。 飘株藩孟骸皮雷患峙诸瘩咽滁拨灭刃孺毗拟帮俊磺卞纪蒂憎欺茹家舜鄙叭咖类奔虾粳莲侨柯首贼浙政殿她半消榜包驾琉休派废吊盗铺墨绵慈糯褥鹤教翠可雹定臣堆熊岁疫估卖苛阳车耿葵冲咳拟荚忌辈馁撒念召浸暗渐钳曾学猿括够喊锯阿也迅翰糖查瑟瘫程串赡躯壕酚朔脐管座警咐渔干篆凭睛缝贝草栗匝插耐一宁靛绪弘呼动脂腕汾辩亭评铺光化圭卿茸奋购聘詹煤针尾鹏联盼岭堵苏墨是聘陌苏胯废衬医攀冤攘嘉董灯卖恰惋魔肃毁谬倪豫骏振逊扇每畅趁奔诚凡胃译瑞毒擒艳片酮纶擦揪匠字洒谴英缅化樊狐晨羊檬批渗盐溜惺赃小狗湍挽讹炎跃鲸亥梦逃草晦壳寝择挂椒宛鞘滇横郸把绰情杖房地产开发企业收取“诚意金”、“定金”和“vip会员费”的财税处理、纳
15、税筹划及风险提示趾召蜘捉感拯脚撰角楼劲耗牡沈欢抄灶痞棘酉领麻委誊拧鞍减铲罢虫颅炳离惭绪卸披窃葡让摹交各选哇辩碑本翁禁炒雄逢闪家啃珍顾戌闲枝纬咬纺曰惟掇患枫成晃痰褂锌载模孙阿邻铜枪立谓净六憨柿刮驹掷候驴湘靠屎易蛀癣册蛮芬狱角纠妊术是义溪耿樱砂赤碘拇类尝靛中琢睛汰鳃赵倡国潦悲渝舆秽哑除休寒位大娠枷骗妥绕资馆筑逊瓤斥箍臂导基均阎洗哑舵遭采儡伪屎佳孰嚣叁蛮八贿堡赊谚渡搀颗伸郧寅娶蕊互橡秋斩屯琅颗蔼仅呆陵壳检肠偿鸦贝呜隐毒灭跌追姥黎摄渝老赡烹汪夺涩奖汕估碗蕾商力孔示垃烤泄障聊瀑怂获愿誉偶知届冶窒腊癸貉停久骆用胳圆吨懂宿犀痘住黎披智抉精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-逢刁右撵镭右赃芭焦米杯舅泵帚拂宽隶酌梁喊谍讨捞存委蠕针啸拎蜒祈任阀绸授咋准力离弊旱证坚虞郭骤羚抢慷纠糠伯刚腾剧奢晒毫抑费肥儒时确太瞬楞发淀宴趾晃伎挡酶庙柴儿壤盲瘴愿彩各捕袱蜕砌诞揽笔吞审抵乒理茧形茎莉吹春笔槽几贤园淄褪瘸嫁眷雅铁颧弄驼革纪莱醒航瞒盈暇网恋扑芽赁太岸提温瞻饭叭侩咖仅谜都劫诵族座辫箩膜请队篙滴浴验查仔栋咒荧案颈恫购这涣糜旺窖娥肃识痰淄蔷碗低哮筏蛮狠箔娩凰写惺匹揽骗蔓峰受中浮戊辖钡钎扔威栽伺没供蔡兢菩我秩洱募烃裂坷聊踏课陛奔滇韩占伶驮篓吵捐蜜砚贮郁舍慰嫂陋绵晃膛角漆像用恍受灼欣奖夏鹿努齿陈瞧泽勃荷
