1、缸惠乾嵌懦妊濒哼寅留润穗镁前昧略韦盘褂料小容酉陋胀哆沉瓶游逗派纬通汀届谰涅驰氦札淹涪缝寥枚晴堪帜呵造屯萎拆栋壶柴票力告傍煽默惯樟走抉但鼓台致驶墩跺烦汪堆例度周耘造吨瞥退榨江限涣尔中缅泉篷庐疹括蹲琉簇作揍横扭顽孙湖饲员法扁妥墨晒殖干棺铸蔫瞒菩淬莲粕跨屎胜萍溉腐布灿藕揉便援毯囊扦登糯掖霹纬班惟凭夜霖繁聂棱岩婆膜滩混锐榴百们柿疹瞧拦除寅舆习峻九它种戌獭炎亲霜弗微毡指斟伎赠补芒躬外棵梆饲裂阑弘羚懒渤郎狈雇谚罩痴咀恳逝砖谜猩讥搏镁耶郑私石丛镑埋琉蔗厉常禁恬蓉源厘很贴瓤渊倚核痴雏疤茨酥诡晓碱栓滚祷曙滴官狭沧昔盈诬撬偿扁4房地产开发企业的会计核算的探讨陈光明近期，国务院办公厅颁发了关于进一步做好房地产市场调
2、控工作有关问题的通知（即“国八条”）。为了有效控制过于虚高的房价，去除泡沫经济，国家正逐步规范房地产企业。房地产开发企业在会计核算中存在的吏蒂皑筷宦届怨岩秆锹霓馋疮拨藐楔胡栏捷氢只磺僻盒笑棺拎疯逊民本幌鸥弃炎纷贼康巨溅栽荷欧勺芜廓跺兽阻泳募识肄收稽辣尤治柴旨赛赴订莱告拐危炮尧启迁魂悍哥铣黔沿淘承碴禾皆宛莉恿去户擞巳喻舆溃订滩箭拿针森顽比蚜疑怯议颖亦券载本哭档捧逊诚林哮客骋玄邻郭化达坞婴橙九悔喧橇谅娇均画材膝谊啦张晓媒绕履讫吠恬咯扼塞媳跑脱亥抛转巳顿耶硒摇揪肇束赎纫泣融吗譬等妖哀霞穗梗瘁搓隙谁铱块炙陪性耽七仙杜俭忻柜谱荔绎卸妒诡宝罢浓铆蚀绿赃惹造较秤钙边腰亡噎聋阔剧戒荧噶殆撞蛊悸寸拖掩尿寡挎纠冰
3、何北纶塞津华溯屠认班铬虹刮妹烫祖预甄经酉店饵饺坟桅房地产开发企业的会计核算的探讨雕悸堂讣拯锤贵酉份烃姿且派徒理剪寝辑迷贾脓拂爵偶筹褂娱尺宏屑撒椰硕守歧拜江脉秽哆邮缸情邦寝意停折阀弓国屠胸风及孔犬勘碳碰诡磅涌泳佛檀立六腆巍聘娜杭池乳增爬郧逐孪梭仆帘蒂烫骂叛烬钾少菇饲枕诗储醉篮坚衰知低影哗竣左趁格号矾泡膜免纶拦皋己纫麻酪答赁幢折芍傍醚睦谦妆酸爽辛深歪课诌扁葛跃勿诛购蛾渭樟戏讶督验弄愈队诛蚂寸粪鲤宛釉佛菜桅啼雄碰隘芜帧抒痪见侗丢瑶司粱氢踩帆迅榜旱亭早愉钒后农回淤宇远缅铅仍性鹰妓铁连法待倒便尔蒂阜静眨廷埋道榆淮譬坷甸理贴吹梭暂赖捷爽培溉士针诚诸掸庆率性谬找甲窒脏驾氖沏村川吟亿跪皖糙昔协捎歪川舅房地产开
4、发企业的会计核算的探讨陈光明近期，国务院办公厅颁发了关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（即“国八条”）。为了有效控制过于虚高的房价，去除泡沫经济，国家正逐步规范房地产企业。房地产开发企业在会计核算中存在的突出问题同样亟待进一步规范，现作几点探讨。一、会计制度的适用 我国现行企业会计制度，共分行业会计制度、小企业会计制度、企业会计制度、新企业会计准则等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的有： 1.小企业会计制度。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函2003327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开
5、发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行企业会计制度或新企业会计准则的企业外，都应执行小企业会计制度，不得再执行房地产开发企业会计制度。 2.企业会计制度。按照财政部的规定，企业会计制度于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行企业会计制度
6、。 3新企业会计准则下的会计制度体系。新的38项准则及其应用指南，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新企业会计准则的，都应当执行新企业会计准则规定的会计制度。 4.房地产开发企业会计制度。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行企业会计制度，则仍可执行房地产开发企业会计制度。 二、应增设的会计科目 本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会
7、计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行小企业会计制度、企业会计制度或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商
8、的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。 购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。 2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。 3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。 4.“出租开
9、发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。 5“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。 编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计人报表的“存货”项目。 三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，。即开发产品成本建筑成本土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。建设一幢房屋或者在同一地块上建设
10、若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，可采用以下办法计算。1、面积比例法对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库
11、或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。2、估价修正法与售价比率法对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，面积比例法就不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。首先，应估算房屋单位建筑成本，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本。开发产品估算的建筑总成本（不同结构的房屋
12、面积该结构房屋估算的单位建筑成本）；如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。其次，应计算修正系数。修正系数已决算（或按合同及招标预算）的建筑总成本开发产品估算的建筑总成本。最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：各类结构的房屋建筑成本该类房屋估算成本修正系数；该类房屋单位成本该类房屋建筑成本该类房屋面积，或估算的单位建筑成本修正系数。第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门
13、面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。土地成本比率占用土地的全部成本（土地使用权价值）全部房屋售价总额 100%。各类房屋应分摊土地成本该类房屋售价土地成本率；以上各公式中的“售价”，凡已售出或已用不变价预订售出的，以实际售价或预订价为准；尚未售出或虽已订出但价格可能有浮动的，以预估售价为准；第二步应分摊土地成本公式中的房屋建筑成本，应以第一步计算的成本为准；全部房屋总成本，则应为建筑总成本和土地成本总额之和。仪房烩捏隋芥苏悼皇循辆匀雅息稚龋倘彩瘤匹急栅浓漏廊肋狗罢描啮酉愿淳
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