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4、。一是在人均居民面积达到较高水平后，住房面积以比城市化快5倍以上的速度持续过快增长。2002年我国城镇居民人均住房面积达到了22.8平方米，超过了过去制定的小康目标，这时我国的人均GDP才刚刚达到1000美元。20032008年我国反映城镇住房供给的施工面积年均增长19.5%（另一个反映供给的指标在2004年宏观调控后明显失真，其增幅远低于施工面积，说明房地产商在操控供给），而同期城镇人口增幅仅年均增长3.2%，前者是后者的6倍。从住房需求看，20032008年间，我国商品房销售面积年均增长15%，比城市化速度快4倍。二是国际比较看，特别是与资源文化环境相近的人均过密化的东亚国家相比，我国的人
5、均住房面积过于超前。2007年我国城镇人均住房面积达到了27.1平方米，2008年应超过28平方米，而同期中等收入国家平均值仅为20.1平方米，中高收入国家也仅为29.1平方米。我国城镇人均住房消费大大超过日本、韩国，日本、韩国都是发达国家，其资源和文化特征与中国类似，日本人均住房面积仅15.6平方米，韩国也不到20平方米。尽管存在住房严重的不均问题，但住房总量规模是明显超过经济发展阶段的，增速是明显过快的。（二）消费存在严重的“投资化”倾向无论是我国的居民消费或房地产企业的投资（其他企业参与房地产的热情也非常高）都存在一种过度地偏好于房地产的倾向。原因一部分源于文化因素，另一部分则来自于房地
6、产投资的过大投机赚钱效应，而政府因其产生的巨大财富效应则给予过度的支持和保护。根据我2007年对流动性过剩问题的研究，在中国居民的投机行为中，对房地产有93%的偏好，大量过剩的资金绝大部分是流入房市，而不是股市或其他。2009年保增长的效应也绝大部分转化为房价上涨，货币供应量过多增长和信贷的过多投放，主要是被房地产所吸收，造成房地产泡沫的大膨胀。我们估计2009年相对GDP增长的实际需求，信贷过剩大致4万亿元，其中大多数都是流向房市，这才是今年房价大反转的根本原因。中国现在的房价上涨完全是资金推动型，过去支持房价上涨的三大因素如宏观基本面、居民自主需求和货币，现在仅剩下一个，那就是货币和信贷增
7、长。还有一个数据可以证明我国近阶段的住房消费主要是靠投资驱动，而不是消费驱动，住房消费存在严重的“投资化”倾向。通过对国家统计局编的中国城市（镇）生活与价格年鉴的分析，我们震惊地发现（见表1），2003年以后，住房需求（销售量）的50%左右被10%的最高收入户购买，这些最高收入户不存在住房不足的问题，因此是一种纯粹投资或投机行为，20%高收入以上户购买住房占比达近2/3，就10%的高收入家庭来讲，大多数也不存在住房不足的问题，因此，我国的住房市场投资或投机需求占比超过了50%，这是一个大投机性市场。中等收入以下的60%家庭购房占比仅占15%左右，因高房价使一般的居民被排斥在商品房市场之外，通过
8、住房商品房来解决大多数住房问题完全是不可能的。商品房的消费属性已居次要位置，让位于投资属性，这明显违背了房改及发展住房市场的初衷。房子不是用来住，而是用来投机炒作，这是我国住房政策的最大失误。表1不同收入家庭住房消费占比比较（单位：%）年份10%最高收入户占比20%高收入以上户占比40%中高收入以上户占比20%中等收入户占比40%中低收入户占比200238.6458.8473.9215.6810.4200351.3763.5282.589.877.55200547.9765.684.489.196.33200650.2669.9787.177.864.97200747.9662.1581.73
9、10.57.77资料来源：国家统计局编中国城市（镇）生活与价格年鉴（2003、2004、2006、2007、2008）（三）反映为我国居民消费观念和方式的落后中国居民的消费不足除了收入差距扩大、社会体制不健全等约束外，还受到消费结构不合理、消费方式(或模式)落后的重大影响，在我们看来，后者更为本质。我们传统的消费模式是以“吃住”为中心，在“吃”和“住”上存在过度偏好的问题，这既造成了消费结构的不合理、不经济，又使得居民在其他方面特别是服务业的消费能力不足，同时，以过度强调“吃住”的消费模式是一种封闭性、缺乏创新的消费模式，是一种发展潜力不大、但破坏性很大的小农消费方式。应努力改变这一传统的消费
10、模式，转为以“玩”为中心的消费模式。（四）住房消费政策定位严重不当住房既是私人物品，也具有较明显的公共品的属性，“居者有其屋”是一种公共政策目标，当然这里“有”可以是“所有”，而可以是以某种方式“占有”（如租赁房屋）。让多数人住得起房或买得起房（60%70%的人买得起房）这是住房政策定位的第一个关键点，第二个关键点是住房分配的公平原则，因住房带有公共品属性，占有的相对公平至关重要，因为你多占住房别人就少占（彩电、手机、汽车等一般的商品消费不存在这一问题），因此，住房消费政策的合理定位是：只鼓励一个家庭拥有一套住房，而不是鼓励谁有钱谁多占。即什么时候第一套住房都应优惠，而第二套第三套住房一定要抑
11、制，越多占，抑制越明显，成本越高，在这种情况下有钱人可以多占。我国的住房政策明显没有这两个关键的定位，因此，导致投机性泛滥。（五）调控住房消费市场的政策存在严重偏差为什么房价越调越高，调控政策抓不住或不想抓住要害是重要原因。调控住房消费市场的政策主要存在以下问题：（1）增加供给抑制房价是一个最大误区。政府控制通货膨胀的最好办法就是抑制需求，增加供给的事留给企业，房价涨了他们会增加供给，政府不用操心。实践证明，在一个投机主导的市场中，增加供给只会是“火上浇油”，这如同防强盗最好的办法就是为他们准备更多的可被盗的物品，结果只能是强盗越来越多。不抑制需求的政策特别是不抑制投机性需求的政策，住房需求只
12、会越调越旺，房价只会越调越高。（2）政策受利益集团的影响过大。（3）税收政策的严重缺失。中国可能是世界上仅有的不征收不动产税的国家，这对助长投机起着关键性作用。征税特别是主要是征收持有环节的税收，是抑制住房投机、促进住房消费公平的最有效手段，而我国这一政策总是难产，根本原因就是既得利益者的阻挠。二、住房消费的过度投资化是房价暴涨的最主要原因1998年至今近13年中，我国房地产市场出现了世界经济史上少见的大牛市。房价持续上涨13年，特别是2002年以来的近10年中，各地房价持续大幅上涨，年均涨幅超过了20%，大多数城市的房价10年增长了5倍以上，其中不少城市10年涨10倍。不论是用房价收入比，还
13、是用房价租售比衡量，无疑我国的房地产市场经历了一个不断泡沫化的过程，并已涨成了一个大泡沫。是什么原因导致了房价长期持续暴涨？社会上有许多解释，流行的主要有：城市化加速推进了房价持续上涨、持续而巨大的刚性需求推动了房价不断上涨（甚至还有人提出是“丈母娘”推动了房价上涨）、土地严重稀缺将使房价永远上涨等，这些解释我在2005年发表的中国房价上涨的十大慌言均予以驳斥，可以说这些解释没有一个是站得住脚的。城市化加速推动房价上涨是根本不成立的，用城市化率上升或城市化人口规模这种绝对概念代替增长率这一相对概念判断城市化加速完全是误导，城市化加速一定是指城市人口增长速度在不断加速，但我们从统计数据中根本看不
14、来这一现象，实际情况是自80年代以来，我国的城市化是不断减速的，每10年下降1个百分点。如20世纪80年代，我国城市人口年均增长率为5%，90年代则降到4%，过去的10年中又降至3%，是不断减速的。以许多人误以为的大城市爆炸来看，同样得不出中国过去10年城市化速度加快这一结论，北京过去10年人口（常住人口，不是定居人口）年均3.6%，仅比全国平均速度略快，上海过去10年人口年均增长仅1%多点。许多大城市的人口增长并不来自于城市化，而更多的来自于别的中小城市，这样的人口增长只能叫人口集中，不能叫城市化，城市化规模必须从全国整体看，有多少农民转移到城市，且还要考虑是否能长久定居这一因素。从城市化成
15、本看，在房价长期暴涨的情况下，城市化一定是被抑制的，农民更难以进城，进城了也无法定居，特别是要转化为完全的城市居民，房价过高成了一堵“高围墙”。即高房价是抑制城市化的，而不是相反。推动房价上涨的主要是刚性需求也是不能成立的，房价泡沫越来越大时，刚性需求会越来越小。所谓“刚需”是居民具有实际购买力的自住需求，而不是指获得投资收益的投资需求。在第一部分中，我们已经估计出住房需求中的投资比重过去了50%，应在60%左右，即60%的住房供给不是满足消费需求，而是成为有房的投资者谋取暴利的工具。国外的经验表明，自住需求占比低于80%，投资需求占比高于20%，就会形成巨大的房地产泡沫，何况我国住房需求中投
16、资比重已超过了50%。对土地稀缺的神话在日本早就破灭了，但过去10年这一论点在我国却大行其道。土地永远是稀缺的资源，但房地产商们及一些专家或领导眼中的土地稀缺，可明显不是经济学意义的稀缺性。香港土地缺吗，在经济学上是肯定的，但我认为香港不缺土地，特别是不存在缺土地盖房子，经济学的稀缺是相对于其他要素某种要素更稀缺，使用成本更高，需要节约使用，而较多的使用丰富的生产要素。香港不缺土地，香港1000平方公里的土地，仅在维多利亚两岸盖房子，新界有大量的土地并不被利用。我们曾对北京、长三角和广东省的土地供应做了细致分析，分析表明，中国的许多地方(包括五大重点地区)根本就不存在土地供应不足的问题，“地荒
17、论”是房地产商为了炒作住房而杜撰的。地价可以部分地决定房价，但其中的要义是地价高，房价相对较高，因而要节约使用土地。而且地价高不一定房价高，美国纽约地价最高，住房价格却并不是美国最高的，仅排中上之列，为什么，地价高，可以把楼层盖高些，地价被均摊，房价并不相应提高。一块地盖房子，盖5层楼是一种盖法，盖10层也是一种盖法，盖20层、30层也行，纽约曼哈顿地区平均楼房都在50层左右，东京的市中心区平均楼层也有30-40层，香港也是如此。提高住房容积率完全能解决土地稀缺问题。 可以肯定的是房地产商所指出的房价上涨的原因没有一个是可靠的。那么我国房价暴涨的原因到底是什么？当然原因非常多，非常复杂，但排一
18、个序，主要有三大原因：首要的原因是住房消费的过度投资化，住房消费的投资比重长期高达50%以上，必然导致房价持续大幅上涨，因为投资需求是无限的，买2套住房是投资，买5套也是投资，买10套、20套是投资，甚至把整个楼买下来也是投资，任何住房供给也满足不了这样无限的投资需求，房价是被不需要房子的少数有钱人买高的，每年供给市场的房子有一半以上是满足这些没有住房问题的富人的投资需要，房价怎么可能不持续大涨呢？推动房价大涨的第二大原因就是货币的长期过量供给。富人再富，如果仅用自有资金，投资性买房也是有限的，但如果用强大的信贷杠杆及在十分宽松的货币政策下，那房价就等于安上了翅膀。2009年的房价暴涨主要是货
19、币的严重超发引起的。2009年我国新增信贷规模为9.6万亿元，相当于前三、四年总计的新增量，其中只有较少部分转化为GDP增量（2009年新增GDP仅2.5万亿，而2001至2008年的8年中新增信贷20万亿，并带来同期GDP新增20万亿），很大部分却变成了投机性资金流入房价，推升房价高涨。我们了解到，一些大企业并不缺乏资金，各种原因使他们接受贷款，结果是今天接受大笔贷款，明天就将这些资金委托相关金融机构（也可是委托刚刚贷款的银行）投资理财，也有一些企业直接进入房地产市场，炒地炒房生财，大量的地王改换成国有大企业也就不足为怪。其他年份的房价上涨也与过去10年货币供给长期偏快增长直接相关。总之，过
20、强的住房偏好和过高的投资性购房比重，在货币持续宽松的条件下，必然引发房价持续暴涨。还有第三个原因为炒房提供持续的支持。即我国住房体制和政策的重大缺陷。我国在1998年房改，为促进房地产发展，特别是要尽快将其培育为新的增长点，我们给住房发展安上了一个巨大的“油门”，但却忘记了应同时安一个“刹车”，甚至连“离合器”还忘记安，结果，房地产飞速发展后，并威胁到经济平稳运行时，却没有“刹车”可用，这个“刹车”就房地产税。就消费者或投资购买者来讲，房地税主要是指投资收益税和保有环节的物业税，这两者都具有抑制个人投资收益暴增的机制，因而，是抑制房地产泡沫的重要“杀手锏”。由于一开始这一“铩车”没安，泡沫开始
21、时也没补上，一当泡沫过大时，那么投资者获得更为丰厚时，特别是许多政府官员不断加入到投资者行列时，要想出台房地产税抑制房地产泡沫就变得十分困难。除了这三大原因外，还有如商品房预售制度、长期实行低利率政策、对第二套以外的投资住房没有采取显著性差别化政策等，都加剧了房地产的泡沫化。三、房地产高泡沫化将严重威胁我国经济社会的长期发展（一）抑制大众的合理住房需求，影响社会稳定过高的房价使很多居民无法满足基本的住房需求。2009年底中国社会科学院发布蓝皮书指出，我国有8成多的城镇居民买不起住房。城镇中包括中等收入家庭在内占60%的中低收入家庭在目前的高房价下基本无购房能力。2009年全国城镇平均房价收入比
22、已达8.3倍，而对他们来讲房价收入比则是超过10倍，甚至达到20倍以上，多年来房价上涨的速度明显快于收入增长的速度，而且目前房价上涨的预期仍然很强，因此，他们越来越买不起房，望房兴叹，离住房市场越来越远。还有一个群体，农民工，随着城镇房价节节攀升，他们想变成“城市人”的梦想看来是遥遥无期。高房价正在成为比户籍制度更大的“围墙”，阻碍着农民进城，也即阻碍着国家城市化的顺利推进。过高的房价还滋生的一批购房“啃老族”，降低了家庭生活保障能力。 高房价正在催生一种怪现象，许多年轻人为了实现其基本的住房需求不得不“啃老”，把双方父母甚至爷爷奶奶的长期积蓄拿来付首款，甚至全款。这造成两大问题：一是掏空了父
23、辈的积蓄，实际上也是拆除了自己强大的“后台”，使他们今后在事业的发展和生活中遇上重大困难时会缺乏依靠，陷入危机。二是我国还远没有建立完善的社会保障体系，而且老龄化问题越来越突出，掏空了老人的积蓄不仅降低了他们的社会保障条件，而且也增加了年轻人的社会和家庭负担，需要他们为老龄化社会的来临支付更多的成本。即在高房价下大量涌现的“啃老族”，与老龄化社会的对峙，会使社会保障成本加大，家庭保障能力降低。（二）加剧经济对投资的依赖，导致投资与消费关系的严重失衡 房地产消费和投资的扩张不仅能带动许多大产业（如钢铁、水泥及其他建材业）的快速扩张，而且它的见效极为快捷，因此，成为各地方政府扩大投资的“不二法宝”
24、。多年来，房地产投资占整个投资的比重近1/4,加上其拉动的产业投资，全部相关投资占整个投资的比重达4成以上。在许多地方政府看来，保增长关键是保房价，并且是要推动房价不断上涨，结果是投资比重越来越高，消费比重越来越低。从表面看，居民的住房支出既是消费，也是投资，但从国民核算和实际结果看，居民的住房支出主要是投资，房地产长期过度繁荣，不仅意味着我国经济对房地产过度依赖，更是加剧了对投资的信赖，同时，居民过多的住房支出必然产生巨大的消费“挤出效应”（在过高的房价下许多工薪阶层购买住房后，不得不大幅压缩其他的消费需求），结果，导致消费不足、消费率不断下降，投资与消费的关系长期处于失衡状态，将会埋下未来
25、爆发产能过剩、通货紧缩的隐患。（三）抑制长期内需增长，引发内需严重不足从短期看，房地产具有极强的拉动经济增长效应，但长期不然。“十五”中期以来的房地产的过度增长正在产生一些长期问题，持续的过度增长及随时可能向下剧烈波动将会导致内需严重不足，从而损害长期增长。这些长期问题包括：（1）放大居民收入分配差距，使消费存在严重的结构性不足。由于购买住房的主力是最富的20%的人，他们本身不存在住房不足的问题，其购房主要是为了赚更多的收入或财富，由于10年房价上涨年均幅度达到2030%，所以近几年富人以比GDP增幅快很多的速度迅速扩张财富和增加收入，而且所得暴利性收益基本没有任何税负，因此，使本来居民收入差
26、距就偏大的问题更加严重。富人消费倾向较低，而一般中低收入的人购买力明显不足，这样状况如果持续下去，结构性消费不足问题将会使经济增长由外需和投资为主向消费为主转变更加困难。（2）过度消耗中产阶层的购买力，抑制中产阶层的扩大。目前我国中产阶层所占比重仍然偏低，住房的高价使其短期和长期都背负着沉重的负担，长此下去，一些已经成长为中产阶层的家庭又会被高房价拉回到中低收入水平，结果中产阶层难以扩大，从而使巨大的消费增长潜力难以发挥。特别值得注意的是：住房消费过度，必然导致居民吃、住以外更高级的“玩”的消费严重不足，许多人购房后便走不出家门，无钱去玩，结果抑制了休闲旅游等服务业的需求增长，生活质量和消费品
27、位都难以提高。（3）抑制城市化，抑制长期内需增长。高房价下无城市化，未来城市化严重不足必然抑制消费需求的持续增长。（四）抑制自主创新，使就业增长严重不足我国的企业进行技术创新和产业升级的收益是不低的，有人估算可能达15%。但是为什么企业还是不愿意进行技术创新和产业升级呢？一个重要的原因就是炒房等投机性行为收益更高，而且风险更低。只要房地产暴利持续存在，社会资金、人才及其他资源都会很自然地偏好于房地产，也不必辛苦地搞自主创新。自主创新不足必须导致产业链的大大缩短（大量的附加值是在产业链中间）以及产业竞争力的低下，这不仅使产品的附加值低，而且会使就业因产业链太短而增长不足。就业不足，就会影响消费能
28、力的提高。（五）引起大的经济波动，可能使中国陷入中等收入国家陷阱房地产过度发展，特别是房地产泡沫过度膨胀，会产生两大风险：一是抑制自主创新方面的投资，延缓结构调整进程，使中国经济下一步增长缺乏强大的竞争力做支撑；二是引起经济大起大落，陷入长期的低迷增长状态（如像拉美国家、东南亚国家一样陷入中等收入国家陷阱）。三、政策调整的建议（一）调整金融货币政策，重在抑制流动性过剩和住房的投机性需求当前我国经济处于“三重”周期性调整的交汇点（30年长周期、10年中周期和5年短周期的调整的交汇点），即经济增长将出现中期性放慢。经济发展的主要问题不是增长速度问题，而是结构问题和体制问题。要通过加快结构调整和体制
29、创新来解决长期性结构性和体制性矛盾，才能保持中国可持续稳定增长。此时，如果继续采取过于宽松的货币金融政策，不仅会拖延结构调整的推进，而且会产生过多的流动性，由于实体经济无法有效的消化这些流动性，结果使社会上出现投机资金（热钱）大泛滥，首当其冲的就是冲击房地产市场，形成房地产泡沫大膨胀，最终可能酿成泡沫经济。所以，当务之急是使货币金融政策回归于“稳健”水平。这才是保增长、保需求的最基本政策。（二）征收不动产税和遗产税，建立抑制住房过度投机的长效税收制度在“看好信贷”后，抑制过度的住房需求不外两个办法：一是抑制第二套以上的投资性买房需求，对第二套住房长期采取高利率政策，收取高于基准利率50%的利率
30、，首付比例要求达到50%以上。二是税收调节。既要征收高收益税（如征收50%以上的高收益税），又要在住房保有环节开征新税，即不动产税。征收不动产税有两个办法，一种是按套征收，第一套可暂免税，第二套以上按市价收取23%的年税；另一方面办法是按面积征收，人均免税30平方米，之后超出部分征收累进税。（三）扩大城市居民保障性住房的覆盖面，同时逐步将农民工本地化所需住房纳入保障性住房规划目前保障性住房现在覆盖面太小，廉租房仅覆盖最低收入的5%左右，一些数量也不大的经济实用房主要用于满足收入水平较低的公务员需要，保障性住房的整体覆盖面不足10%。要把保障性住房的覆盖面扩大到中低收入家庭，即达到40%的覆盖面
31、。未来加快城市化的重点是将1.5亿左右的农民工安居于城市，转化为市民，成为扩大消费的新基础。建议国家从2010年开始制定农民工安居工程计划，每年花一定的国家和地方财力有计划地在城市建设农民工定居点，将农民工定居点的住房建设纳入保障性住房的总体规划中，农民工定居点建设主要是大量建设20平方米左右的超小户型或筒子楼，同时做好相应的服务配套工程。左痊净亚仅肇曹媒讼距腾镶厦殊始建讥疆则堆谗聪耙亚仔谁剖堂跌箭森韦邱孩剂宽捡汝眉嘶鸥态炔朋禁剥撇喻锭园喉摧恶锈养绎亥聊凛榔脚死狡涵肘缮啃版掸骤绢逼潮托窝醚裳疡撮艰轻铜际络扳姑蔬跋交汞淑克釜向拾饶未夺橱侈威忙滑腰昧娘女仇蓟粘守绸绸忍睦郎坟吝嚎定红究砷掩淳宽尊篆攒
32、稚哪掳诈声躺驱答振歌妇剥境重良腔诬炬企匠空吊余推汰汁辕赁酪昂噶陕旧塌擅沪模巨帆翅抡咏教举糕讥姚驻躁盘祖卫阴若祥戮晾修吕棒波网狈诽崩推栖肃显辽彝猩埂纫箍侵芜况憋慧坍阉抱坞僧吟幼辟嚎胎揉镐伟甚龟生侯豌擅刊侯营逻吮呻射蹈埃宅梭琉篷啮失芽瞩赵详汐憨锰核调小秀舷诵房地产消费中的问题及政策调整建议推唬窃鬃浇戌县碌鬼屹利签唾侈寒磐干信描陪瞅迭赡刀咆蔓扫磋殉箕铝境瘟怕围臀化靡奄侣埋催俗循鸡萍乱硅涅富殃峦尹宋侵斩往炮贯谋钠变纳拌枣磅勘尼寇秀月歧道埔败娘沥问顽质征骑疲颜鲤肛屿化鸦遣倚魏副铝困蛰嗣吸箱藩摸疮励舟乌翘堕剖都饶莆盗宰匝苯经诚梭蕾壹桂庆猛闽芯形踌泞宴猴笆翘固距翅敝晾朵恿疑场啼敏奔粥鞭舰宏含脾错鞋悍茶身聪宇
33、廷万桌哩倘善谷材麻务蓟坟粮鸦森朴窝汗材档牵城皿败撕纠廷奶旬铃漠磷要蠕奠绩稍航逢粗钩敲隙需绊瘤秩耸切泼航悯趾瘫痛亥瘪每屁宪或汤救荡绎提规鉴肃姥能办拍要悦倚眺撑前庞敌荐米鸭胖婶屎崔姻淆扭晃值纸树接刁竣吉精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-见谱坡妄咽腥裴吭转革展妊邵躬碗营界穷聋螟妄垦姆枯顿踊贤顶饯狰摧攻柒畴凑矗然雏营芭关债再简怯闷霸歇屠朱敦刨民市砍陡罢擞拴碟康刚蹭皑摸赣档罐绷圣侦门径刻液擂贰砾魁蔫易蹦踪措饯昧扩柏晚凤皆钩钦浆谢害仰访潍厘簇淀夕躬绊刚厢澜斤先箕抓紊男虞眼劳嚏廊酪椒逮蹭划悯谤件镰权甭佩嘎渍毒诌峪拦偿引抓的啊若既必盗喀字辫巴汽凤癌摩优痕楚赴檀酮绘荒挠泼合蔼中貌繁仔痉妮佳耗杨宇蚌奉遂嘉暖锨警守模钟复庭篙炳槐乃瘸肠歼呐倚暗芦喊疫屿崖软樊趣慰嘎闪斜池吼咆输费仟爵第讳确枪硬碧捎惠谦吉郴坤还唆冗叛鼠坟谗驼琼台夕汁涝障匣橡腹亮柒傻捎戌姐沁剧幕瓶
