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4、2013)州民一终字第197号上诉人（原审被告）湖南省乾程房地产开发有限公司。法定代表人陈绪前，该公司董事长。委托代理人黄中琬。委托代理人李龙。被上诉人（原审原告）颜艳辉。委托代理人李鹏飞，湖南董艺律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工会工作委员会。负责人丁绍文，该工会主席。委托代理人唐毅。原支持起诉机关湖南省吉首市人民检察院。上诉人湖南省乾程房地产开发有限公司（以下简称乾程房地产公司）因与被上诉人颜艳辉、中国建设银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工会工作委员会（以下简称建行工会）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2013
5、）吉民初字第485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乾程房地产公司的委托代理人黄中琬、李龙，被上诉人曾尚农的委托代理人李鹏飞，被上诉人州建行工会的负责人丁绍文及委托代理人唐毅到庭参加诉讼。经本院依法传唤，上诉人乾程房地产公司的法定代表人陈绪前及被上诉人颜艳辉没有到庭参加诉讼。原支持起诉机关湖南省吉首市人民检察院未参加二审诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2007年1月17日，第三人州建行工会与被告乾城房地产公司协商签订州建行职工集团订购住宅合同（以下简称团购合同）。该合同约定：由州建行工会（80-100户职工）以集团订购的形式购买乾程房地产公司开
6、发的吉首市乾州新区水厂路“九龙山庄”项目80至100套住宅， 住宅单价为1500元，每户建筑面积240-280，建筑占地面积100以内，建筑层数三层以内（含三层）；乾程房地产公司为每户办理土地分割证及房产证，费用按规定承担；参与团购者在乾程房地产公司办理好土地使用权总证后，每户向该公司交纳首付款10万元，首付款交纳后两天内该公司与购房户另签定订购合同，超过两天后不再与州建行职工用户按1500元销售。随后，州建行工会电脑打印制作了团购“九龙山庄”项目A区住房（别墅区住房）名册，名册中显示参与团购的人数为77人。2008年12月28日，乾程房地产公司因建房资金短缺，与州建行工会的代表签订借款协议。
7、该协议约定：乾程房地产公司向州建行工会参与团购的购房户借款，户均5万元；该公司给予出借资金的购房户每月200元的购房优惠款，优惠款在购房款中抵减，优惠时间算至乾程房地产公司向州建行工会参与团购的购房户交付房屋钥匙日止，本次所借的5万元转为购房户的首付款，多退少补；乾程房地产公司在2009年8月26日前全部交房，若没有按时交房，则视为违约，承担总购房款的30%的违约金，违约金可折抵购房款；乾程房地产公司承担违约责任后，与州建行工会重新约定交房日期，但不得超过2009年10月26日，如果再次违约，双倍赔偿州建行工会购房户定金，原售房价格不变，乾程房地产公司不得将房屋出售给其他购房者。州建行工会与乾
8、程房地产公司签订上述团购合同和借款协议后，颜艳辉按团购合同和借款协议约定向乾程房地产公司交付了购房首付款10万元及出借款5万元。2009年1月13日，颜艳辉与乾程房地产公司正式签订了商品房买卖合同。该合同约定：颜艳辉购买乾程房地产公司开发的位于吉首市乾州新区水厂路南侧“九龙山庄”项目A区36号房，面积为332.77平方米，单价为1500元，总价款为499155元，首付总价款的30%，其余按揭贷款支付（颜艳辉于2009年1月21日按揭贷款支付349000元）；交房时间为2009年8月26日前，违约责任按借款协议约定执行；房屋交付方式为乾程房地产公司将验收合格的商品房以书面通知方式告知颜艳辉办理交
9、房手续。2009年5月18日，乾程房地产公司向州建行工会发出工作联系函，表示因春季以来雨水特别多，致使该行职工团购的住宅施工进度遭受严重影响，不能如期交房，要求将交房日期顺延阴雨天气及法定节假日。州建行工会负责人陈建国次日在联系函上签注“情况属实”。同年11月10日，乾程房地产公司又向州建行工会发出第二份工作联系函，表示因工地施工原因，冬季气温低以及小区已安装设施的安全完整问题，交房日期要顺延至2010年5月底。陈建国次日在联系函上签注“根据工地实际情况同意交房时间延期”。2010年3月18日，乾程房地产公司第三次向州建行工会发出工作联系函，表示因小区道路及配套环境不完善，物业管理没有到位等原
10、因，交房时间要往后顺延。陈建国次日在联系函上签注“同意在物业管理到位，确保安全的前提下交房”。2011年9月6日，乾程房地产公司向州建行工会发出关于州建行职工因团购乾程公司定向开发的多层住宅商品房要求调差的工作联系函，要求包括颜艳辉在内的购房户就所购买的房屋每平方米加价100元。同年11月15日，州建行工会发出致湖南乾程房地产开发公司的函，要求乾程房地产公司按照协议履行义务，不同意提价收房，并要求该公司承担逾期交房的违约责任。因与乾程房地产公司多次协商无果，原告颜艳辉向吉首市人民法院起诉称：被告乾程房地产公司的违约行为，侵犯了原告的合法权益。请求判令：（1）被告立即按照合同约定向原告交付符合条
11、件的房屋并及时办理房屋产权证、土地使用权证等相关权属证书；（2）被告一次性给付原告购房优惠款；（3）被告立即向原告一次性支付逾期交房违约金；（4）被告承担本案一切诉讼费用。吉首市人民法院于2011年11月25日立案受理了颜艳辉的起诉。在本院将该案发回重审后，颜艳辉将其诉讼请求重新确定为：（1）被告立即按照合同约定向原告交付符合条件的房屋并及时办理房屋产权证、土地使用权证等相关权属证书；（2）被告立即向原告一次性支付逾期交房违约金149746.5元；（3）被告承担本案一切诉讼费用。原判认为：本案争议的焦点有以下三点：一、关于团购合同及借款协议与商品房买卖合同主体、性质的问题。该三份合同签订的主体
12、不同，团购合同及借款协议签订的主体系州建行工会和乾程房地产开发公司，而商品房买卖合同签订的主体却是乾程房地产开发公司和本案购房户。根据合同相对性原理，上述合同约定的部分条款虽有承接性、关联性，但因合同主体不同，权利与义务指向也不同，故不属于主合同与次合同关系。被告乾程房地产公司的辩解意见不能成立。合同的性质不同，团购合同是一份团购意向性质的合同，而商品房买卖合同则是一份正式、独立性质的买卖合同，购房户与开发商正式签订商品房买卖合同后，州建行工会与乾程房地产公司签订的意向团购合同关系即行终止，权利与义务随之消灭，商品房买卖的权利与义务由新的合同主体约定、履行、承担，故州建行工会不再具有本案商品房
13、买卖合同的当事人主体资格。二、第三人州建行工会签署同意延期交房的意见，对原告颜艳辉是否具有法律约束力的问题。被告乾程房地产公司称延期交房是征得本案第三人州建行工会同意的观点不能成立，理由如下：其一，州建行工会不是商品房买卖合同适格的相对方，也没有得到购房户的委托授权，无权签署同意延期交房的意见，且签署意见后未得到原告颜艳辉的追认，其无效代理行为对颜艳辉不具有法律约束力；其二，商品房延期交付、商品房提价等事宜属于双方当事人协商的范畴，需经双方当事人协商一致，协议才能发生效力。三、关于原、被告是否存在违约并承担违约责任的问题。2009年8月18日，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不
14、违反法律的禁止性规定，当属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告颜艳辉在与被告乾程房地产公司签订商品房买卖合同之前，按照团购合同和借款协议要求，交付了购房首付款10万元及抵作购房款的出借款5万元，并按揭贷款付清了购房余款，已经履行了商品房买卖合同约定的全部义务。被告乾程房地产开发公司在履行商品房买卖合同过程中，违反该合同关于交房期限的约定，长期拖延交房，至今没有给原告颜艳辉下达交房书面通知，导致颜艳辉不能入住使用所购商品房，故被告乾程房地产公司应依法承担违约责任，按总购房款的30%向原告支付违约金。依照中华人民共和国合同法第八条、第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一
15、百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告乾程房地产公司在本判决生效后五日内，向原告颜艳辉交付经验收合格的吉首市乾州新区南侧A区15号商品房，并在交房后一百八十日内为颜艳辉办理完毕相应的商品房产权证和土地使用权证；二、被告乾程房地产公司在本判决生效后五日内向原告颜艳辉支付违约金人民币149746.5元。案件受理费3295元，案件保全费1269元，共计4564元，由被告乾程房地产公司承担。宣判后，被告乾程房地产公司不服原判，向本院提起上诉称：一、原审判决认定的事实有失偏颇，显失公平。1、不管是团购合同还是借款协议，均由州建行工会与上诉人所签订，并都在商品房买卖合同之前签订。而一审判决只认可州建行
16、工会在本案中有利于购房户行为，有失偏颇。2、州建行工会的代表人陈建国的行为具有完全的法律效力。虽然2010年改选后，陈建国不再兼任州建行工会主席，但建行职工团购房住房建设工作经办班子和人员未变，建行职工团购住房建设工作仍由陈建国与上诉人进行接洽和协商。陈建国代表州建行工会在三份工作联系函的签字，对于购房户都具有约束力。原审判决却完全否认了陈建国在三份工作联系函签署意见的效力，却又认可了团购合同和借款协议，并据此作出了有利于购房户而不利于上诉人的判决，有失公平。3、2011年11月15日，州建行工会向上诉人发了致湖南省乾程房地产开发公司的函，这是以州建行工会的名义所签发，代表了所有购房户。原审判
17、决同样认可了这个行为，而又一味强调商品房买卖合同的相对性，作出不利于上诉人的判决。二、商品房买卖合同关于交付期限的约定。上诉人因与州建行工会就图纸、户型、面积等一直进行磋商，直至规划部门批准，耗费了大量时间，2008年、2009年又遇到非法集资风暴，势必导致工程进度缓慢等客观原因不能如期交房，不是故意拖延交房时间。上诉人不存在违约。三、原审判决适用法律错误。原审法院对全案事实只作有利于原告的取舍。全案没有一份证据证明州建行工会同原告颜艳辉是代理与被代理关系，既没有代理合同，也没有授权委托书。州建行工会同上诉人签订团购合同和借款协议时，也没有说明是代理关系，该工会也没有认同是代理行为。原审法院适
18、用中华人民共和国合同法第四十八条第一款判决错误。四、颜艳辉不是州建行职工，她与州建行工会欺骗了上诉人，本案商品房买卖合同应当认定无效。并且团购合同约定违约责任是总价款的8%，颜艳辉的商品房买卖合同约定的违约金为总房款的30%。在两个合同约定的违约责任不一致的情况下，原审法院就高不就低，不公。请求依法改判上诉人不存在违约，不承担违约责任。被上诉人颜艳辉答辩称，一、原审认定事实清楚。上诉人存在违约行为。上诉人在一审中提供的与建行工会的三份延期交房联系函一直没有原件，依法不能予以采信。二、上诉人与不是建行工作人员的被上诉人颜艳辉单独签订了商品房买卖合同，说明上诉人已经同意被上诉人购买该房屋。请求驳回
19、上诉人的上诉请求。被上诉人州建行工会口头答辩称：一、上诉人发给州建行工会的三份工作联系函虽然没有提交原件，但发函是事实。二、本案诉讼要看购房的前因后果，三份合同要关联来看。三、上诉人违约事实存在，应该承担违约责任。但购房户不要扩大自己的诉讼范围，要求赔偿金应当，但不要过高。本院经审理查明：1、被上诉人颜艳辉不是州建行工作人员。2008年11月1日，州建行工作人员谢昌发将其参加州建行工会团购的资格及已经缴纳的10万元首付款，共计作价18万元，转让给颜艳辉，并签订了转让协议书。州建行工会对此予以认可。颜艳辉后来根据借款协议约定，自己以购房户名义借款给乾程房地产公司5万元。2、被上诉人颜艳辉购买A区
20、一单元15号房，商品房买卖合同约定的交房时间为2009年8月26日前。乾程房地产公司于2011年9月20日才将约定交付的房屋申请政府有关部门验收，2012年3月15日才验收合格。3、2011年12月14日，乾程房地产公司取消其关于州建行职工因团购乾程公司定向开发的多层住宅商品房要求调差的工作联系函，不再要求房价调差。4、参与州建行工会组织团购的70多户购房户均向吉首市人民法院提起诉讼，要求乾程房地产公司支付逾期交房违约金。后经州建行领导出面协调，该行绝大部分职工撤诉。乾程房地产公司对撤诉的购房户已经交房。5、乾程房地产公司至今没有直接书面通知颜艳辉，要求向其交房。6、在原审法院重审庭审中，审判
21、长问第三人到底是受哪个的委托与被告签订团购合同。州建行工会代理人回答：“建行领导牵头，口头分工喊我们工会管这个团购的事情，最后是由建行员工成立小组进行的，最后这个事是受员工委托。”颜艳辉的代理人补充：“是委托他做团购前期组织工作。建行机关的领导是不参与这些事情的。”以上事实，有当事人当庭陈述及相关书证佐证，足以认定。对原判认定的其它案件事实，因有相关证据佐证，当事人没有明确异议，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点是：一、州建行工会在本案住宅团购行为中的法律地位。二、陈建国三次在工作联系函上签署意见的法律效力。三、本案商品房买卖合同的法律效力。四、本案团购合同、借款协议与商品房买卖合同之间的法
22、律关系。五、乾程房地产公司应否承担违约责任。一、关于州建行工会在本案住宅团购行为中的法律地位。在团购合同中，州建行工会作为乙方的规范表述是“州建行机关工会（80100户职工）”。在借款协议中，首先写到“乙方（指乾程房地产公司）为了履行合同讲究信用，项目按期完工交付甲方（指州建行工会）业主，特向甲方购房业主借资要求。现就借资事宜，经甲、乙双方及业主充分友好协商”。州建行工会虽然以自己名义签署团购合同和借款协议，但其不是为自己购买住宅，也不是自己借款给乾程房地产公司，乾程房地产公司对此十分清楚。州建行工会本身的重要职责是为州建行的干部职工谋取更多福利。州建行工会的诉讼代理人在原审法院重审庭审中，已
23、经明确说明该工会是受参与团购的州建行干部职工的委托。颜艳辉的诉讼代理人称购房户是委托州建行工会做团购住宅的前期组织工作。州建行工会及颜艳辉的诉讼代理人的说法，符合本地单位组织所属干部职工团购房屋的通常规范做法。中华人民共和国合同法第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人
24、应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”因此，不能因为州建行工会以自己名义与乾程房地产公司签署了团购合同和借款协议，就否认其只处于参与本案团购的购房户的委托代理人的法律地位。只是州建行工会此时处于由中华人民共和国合同法第四百零二条、第四百零三条直接规范的、以代理人自己名义进行法律行为的间接代理人的地位，而非通常所见的、以被代理人名义进行法律行为的直接代理人的地位。在颜艳辉直接与乾程房地产公司签订商品房买卖合同后，虽然可以认为州建行工会仍然处于包括颜艳辉在内的参与本案团购的购房户的委托代理人的法律地位，但其
25、权限应仅限于代表购房户督促乾程房地产公司全面履行合同，且不得作为委托代理人擅自提出或同意变更商品房买卖合同的明确约定，除非得到委托人颜艳辉的明确授权。二、关于陈建国三次在工作联系函上签署意见的法律效力。州建行工会只处于参与本案团购的购房户的委托代理人的法律地位。陈建国无论是前期作为州建行工会的负责人，还是后期作为州建行工会团购工作小组的实际负责人，其在组织团购工作中的权限，均不能超过州建行工会作为委托代理人的权限。特别是在购房户已经直接与乾程房地产公司签订商品房买卖合同后，州建行工会及陈建国更应该审慎履行委托代理人职责，不得提出或同意变更商品房买卖合同的明确约定，除非得到作为委托人的购房户的明
26、确授权。对交房期限的变更，属于对商品房买卖合同关键事项的重大修改，依法必须经过商品房买卖合同的双方当事人协商一致。陈建国在没有得到作为委托人的购房户的明确授权情况下，三次在工作联系函上签署同意延期交房的意见，属于典型的无权代理行为。根据中华人民共和国合同法第四十八条规定，该无权代理行为对购房户不发生法律效力。至于2011年11月15日致湖南乾程房地产开发公司的函，州建行工会是在得到购房户明确授权或者认可的情况下发出的，是典型的有权代理行为，当然对购房户发生法律效力。何况，致湖南乾程房地产开发公司的函的内容是不同意乾程房地产公司部分变更商品房买卖合同约定内容的请求，要求该公司严格遵守商品房买卖合
27、同的约定！乾程房地产公司企图以州建行工会发出致湖南乾程房地产开发公司的函的行为有效，来推断陈建国三次在工作联系函上签署同意延期交房的意见也具有法律效力，因前提明显不同，因而理由明显不能成立，本院不予支持。三、关于本案商品房买卖合同法律效力。州建行工会以自己名义与乾程房地产公司签订团购合同和借款协议，发生在本案团购住宅的前期组织阶段。对团购合同和借款协议合法有效，各方当事人均无异议。通过州建行工会向乾程房地产公司提供购房户名单以及购房户以自己名义借款给乾程房地产公司的方式，作为间接代理人的州建行工会已经向乾程房地产公司告知了作为购房户的委托人的姓名。团购合同只原则性要求购房户州建行工会认可的“8
28、0100户职工”，并没有明确限定购房户必须始终是州建行的干部职工。本案起初参与团购的谢昌发是州建行的干部职工。对谢昌发将其参加州建行工会团购的资格及已经缴纳的10万元首付款作价转让给颜艳辉并签订转让协议书的行为，州建行工会实际上是认可的。颜艳辉后来按照借款协议约定，以自己名义借款5万元给乾程房地产公司，该公司予以接受，说明乾程房地产公司已经认可谢昌发的转让债权的行为。因此，根据中华人民共和国合同法第四百零二条、第四百零三条之规定精神，作为委托人的购房户颜艳辉取得了团购合同和借款协议的合同主体地位，可以直接行使相应合同权利，当然也应履行相应合同义务。颜艳辉以自己名义与乾程房地产公司签订商品房买卖
29、合同，是落实团购合同和借款协议相关内容，进一步直接明确了双方的权利义务。商品房买卖合同是颜艳辉及乾程房地产公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。上诉人以被欺骗为由主张本案商品房买卖合同无效，理由不能成立。四、关于本案团购合同、借款协议与商品房买卖合同之间法律关系。购房户以自己名义与乾程房地产公司签订商品房买卖合同，是落实团购合同和借款协议相关内容，进一步直接明确了双方的权利义务。团购合同和借款协议并不因为商品房买卖合同的签订而当然失效。因此，团购合同、借款协议约定的相关内容被商品房买卖合同吸收的，应以商品房买卖合同的直接约定为准；团购合同、借款协议中没有被商品房买卖合
30、同吸收但也没有被商品房买卖合同明确否定或者修改的相关内容，应作为商品房买卖合同附件，仍然对购房户及乾程房地产公司均有法律约束力；团购合同、借款协议中相关内容已经被商品房买卖合同明确否定或者修改的，不再具有法律约束力。处理本商品房预售合同纠纷案，首先是直接依据商品房买卖合同，其次是将虽没有被商品房买卖合同吸收但也没有被其明确否定或者修改的团购合同、借款协议中相关内容，作为补充合同依据。乾程房地产公司的上诉理由完全割裂团购合同、借款协议与商品房买卖合同的有机联系，实际上是企图否认商品房买卖合同的法律效力和在本案商品房预售行为中的关键性法律地位，本院不予支持。州建行工会述称本案诉讼要看购房的前因后果
31、，三份合同要关联来看的理由，能够成立。五、关于乾程房地产公司应否承担违约责任。本案颜艳辉与乾程房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效。陈建国三次擅自在工作联系函上签署同意延期交房意见的行为对颜艳辉不发生法律效力。颜艳辉明确认可的致湖南乾程房地产开发公司的函，已经明确要求乾程房地产公司严格履行其与各购房户签订的商品房买卖合同，并承担违约责任。因此，乾程房地产公司没有在2009年8月26日向颜艳辉交付“九龙山庄”项目A区36号房，违背了该公司与颜艳辉签订的商品房买卖合同的明确约定，构成违约。乾程房地产公司没有向人民法院举证证明其具有免于承担违约责任的法律依据或合同依据。颜艳辉依据具有法律效力的商品
32、房买卖合同的明确约定，要求判令乾程房地产公司承担违约责任，有充分的法律和合同依据，本院予以支持。综上所述，原审认定事实基本清楚，程序合法，判令乾程房地产公司承担违约责任正确。但是，考虑到乾程房地产公司先后向州建行工会发过三次工作联系函，请求同意延期交房，均得到该工会负责人的签字认可，在逾期后颜艳辉也未及时向乾程房地产公司主张如期交房，乾程房地产公司当时误认为其申请延期交房已经得到购房户的认可；又考虑到本案系团购商品房，乾程房地产公司可获得的利润相对普通商品房买卖较小，依据公平原则，应由上诉人乾程房地产公司按商品房买卖合同确定的房屋总价款10%的标准酌情支付逾期交房违约金。依照中华人民共和国合同
33、法第五条、第八条、第四十八条、第六十条、第四百零二条、第四百零三条，最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十九条及中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款（二）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485号民事判决第一项，即“被告湖南省乾程房地产开发有限公司在本判决生效后五日内，向原告颜艳辉交付经验收合格的吉首市乾州新区南侧A区15号商品房，并在交房后一百八十日内为原告颜艳辉办理完毕相应的商品房产权证和土地使用权证”；二、变更湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485号民事判决第二项为：上诉人湖南省乾
34、程房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向被上诉人颜艳辉支付违约金人民币49915.5元。义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，按照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期间届满之次日起二年内向湖南省吉首市人民法院申请执行。一审案件受理费3295元，案件保全费1269元，二审案件受理费3295元，共计7859元，由上诉人乾程房地产公司承担。本判决为终审判决。审判长彭志友审判员彭俊审判员向美蓉二一四年三月二十七日代理书记员朱丽艳姿勾忍柬丰魏彦弃熟藕娥败证油辕兔生易旧乡愁汰纤脓虱师融睡纶怪祁裕掌婶尹欠半妨掉已妙虚冕廷汇电范犯遭纺
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