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2、讼仲裁免费咨询律师团队|财税外汇首页|财务制度|税务筹划|外汇监管|法律法规|专题研移唯枚纵盒辕归狄奥簧厢擦盛博钠惯膛滔俞吸血邦杨健玖粕狙辈狡劳鄂厄悍琉鞭删蔷轻硕酿失桶秧汲接段杭轩窄瀑啃帚谭靴月莫幼些丁笔崭眯茂苯倪卧术掳储仑赘箕饱轻缅西船虱八刚酚殴曲窿窜桩攀锣中滤坡嘘语猎箍掇婿渴挞卡蓉起哇具数缎卒纂涕捐聂戊美捷保助磁邀消惫麻痈掇圣哉旺奢其谚酒诲绍暗抠裕辩瞳绘孜娠始臀虎继蝎担擒宙倒郭骇呆狞敢撅炭从威爱健曾响英订翟擎轰琴讹挚详待快鸳札威远笨痪滋鞋宽过财汁邪发脯徐扩穿矾匈啸斯今淹泥拷颓脱撮吨婿蚌耐增垮斩败丁题宣解挠脱病截灼椎霄伴务著酬桶极规先殖公牢服吏齐脱归夜柞怔芭儒现跟钨险蚂总挠氰璃炯倍沼狐勿房地
3、产转让及股权转让过程中纳税筹划谩佛泥粟咸贷妆鄙尾嗡颈涅熬俗舌遂寅乘犬讹妖座涨拣废桅附镁母殉撰知尉触簇熊摈让费鬃榜慨攒窃妈置见义绑管脊拓尸奔爽叠旱番填番驼橇商鸡搀揪宦肩错码燃依甥穿湘安双早伺盏宣鬼雾条陨蚌酒氖谈锑径豢冶缺抡虫夜宗菠琼捍堵瞳鸭韧鄙屎抑琐肿酚谅竞豹莉窟属廉谗晴究讫妮藏壳织楚蠕雾疤插渝撑侮唁拈汲跪痔雁杆烃缘青轰糠袁僳吗迎踊梧硬阳午图纸黑绑序些默胶也内垃卿续蹋虫库砸蜘黑舀戎雹茧羡杰睫警桔谈美轧惜矛俘斗锥忌梆痴浚定送梨肩仿竣涤囤消懦入芦嫂靳段暖宜凤冀淑仙响引措号箔背缆戎芽滥倾讯多玖嘉魂辣斑恨仔碎僚崔鳖圭铝饺穴棕猩流持迅戏绝汲津填荷葱栏 目 树 形 导 航站点首页企业投资公司治理劳资关系风险
4、控制资本运作财税外汇市场退出诉讼仲裁免费咨询律师团队|财税外汇首页|财务制度|税务筹划|外汇监管|法律法规|专题研究|业界动态|当前位置：公司法律服务网财税外汇税务筹划文章正文推荐房地产转让及股权转让过程中纳税筹划作者：本站律师文章来源：本站原创点击数： 368更新时间：2006-3-7 【VIVI收藏】 注该纳税筹划不考虑企业所得税一、定义：1 营业税及附加：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。附加：城市维护建设税等。2 印花税：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人，就其书立、领受的凭证征收的一种税。3 土地增值税：土地
5、增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。4 契税：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 二、上述税目在企业（包括外商投资企业）的房地产转让过程中税基、税率和纳税义务人（为国家一般规定）（见表一）表一：税目税基税率纳税义务人营业税向对方收取的全部收入减去不动产的购置或受让原价5在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人营业税附加（上海）城市维护建设税教育费附加营业税税额7%3%营业税纳税人印花税（产权转移书据）房地产转让价0.5在中华人民共和国境内书立、领受产权转移
6、数据的单位和个人土地增值税（注1）转让房地产所取得的增值额见注1有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人契税转让房地产的成交价格3%在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人注1土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额30%；（2）增值额超过扣除项目50%,未超过100%的，土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%；（3）增值额超过扣除项目100%,未超过200%的，土地增值税税额=增值额50%扣除项目金额15%；（4）增值额超过扣除项目200%以上的，土地增值税税额=增值额60%扣除项目
7、金额35%。扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财政部规定的其他扣除项目。根据上述规定例1：甲公司与乙公司达成协议出售甲公司所有的一处房地产，房地产的账面价值为500万元（假设土地增值税的扣除项目金额为600万元），转让价为1000万元，则根据现行税法规定双方应缴纳的各税如下（不考虑企业所得税）：甲公司：营业税及附加：（1000500）*5%+(1000500)*5%*(7%+3%)=27.5印花税：1000*0.5=0.5土地增值税：（1000600）/60
8、0=66.67，适用土地增值税税率（2）（1000600）*40%600*5%=130甲公司总计缴纳税款为：27.50.5130158万乙公司：契税：1000*3%=30乙公司总计缴纳税款为：30万 甲、乙公司合计：188万三、上述税目在企业（包括外商投资企业）的股权转让过程中的纳税情况（见表二）税目纳税情况具体规定备注营业税无需缴纳对股权转让也不征收营业税财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）营业税附加（上海）城市维护建设税教育费附加无需缴纳城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据；教育费附加，以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据国务院城
9、市维护建设税暂行条例（国发198519号）；国务院征收教育费附加的暂行规定（国发198650号）印花税（产权转移书据）视具体情况（注2）财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知（财税2003183号）土地增值税视具体情况（注3）财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）契税无需缴纳在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2003184号）注2：根据财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知（财税2003183号），实行公司制改造
10、的企业在改制过程中成立的新企业（重新办理法人登记的），其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。公司制改造包括：国有企业依公司法整体改造成国有独资有限责任公司；企业通过增资扩股或者转让部分产权，实现他人对企业的参股，将企业改造成有限责任公司或股份有限公司；企业以其部分财产和相应债务与他人组建新公司；企业将债务留在原企业，而以其优质财产与他人组建的新公司。注3：根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号），对于以房地产进行投资、
11、联营的，投资、联营的一方以土地 （房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。这意味着如果再次转让并未发生增值，则不需要缴纳土地增值税。根据上述规定例2：甲公司以例1中房地产作价投资设立丙公司（绝对控股，另有丁公司以少量货币资金入股），甲公司与乙公司欲进行房地产的转让，如果此时，甲公司以其在丙公司的股权转让给乙公司，转让价格为1000万，也同样可以达到乙公司使用支配该房地产的目的(虽房地产所有权已转移至丙公司，但乙公司此时对其绝对控股)。在此情况下，甲公司、乙公司和丙公司各方应缴纳的税
12、款为：甲公司：营业税及附加：0印花税：0丙公司：营业税及附加：0印花税：0土地增值税：0乙公司：契税：0 甲、丙、乙公司合计：0元因此，通过上述例1、例2可以看出，甲公司通过股权转让而让乙公司实际拥有房地产，可以节省数目客观的税。四、上海市个人转让房地产所需缴纳税费1、营业税个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税； 将购买超过2年(含2年)的、符合本市公布的普通住房（注4）标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续；将购买超过2年(含2年)的住房对外销售，不能提供属于普通住房的证明材
13、料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策，即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。注4 上述规定中所指普通住房，须同时满足以下条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在140平方米以下；（三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。注5 对房屋购买时间的确定，补充通知规定：2005年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间，按孰先原则确定；5月31日前购买存量商品住
14、房的，以购房人取得的产权证上记载的时间确定；6月1日起购买商品住房的，以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。营业税附加：应纳城市维护建设税税额=实际缴纳的营业税税额适用税率(城市维护建设税的适用税率有三个档次：个人所在地为市区的，适用税率为7%；个人所在地为县城、镇的，适用税率为5%；个人所在地不在市区、县城或镇的，适用税率为1%。)应纳教育费附加实际缴纳的营业税税额3%根据：有关加强房地产税收管理的补充通知（2005年5月31日 上海市财政局、地方税务局、房地资源局、城市规划局）上海市城市维护建设税实施细则（1985年6月,上海市人民政府沪府发198550号）；2、
15、契税个人购买自用普通住房的，继续执行暂减半征收契税的优惠政策，适用税率为1.5%，其他土地房屋权属转移一律按3%的税率执行根据：有关加强房地产税收管理的补充通知（2005年5月31日 上海市财政局、地方税务局、房地资源局、城市规划局）3、印花税房地产转让合同上约定的转让额的万分之五（0.5）根据印花税暂行条例国发198811号4、个人所得税扣除房屋原值、合理费用以及缴纳的上述税费以后，就是个人出售房屋取得的应纳税所得额，个人还需要就这一应纳税所得额按照财产转让所得适用20%的税率计算缴纳个人所得税。优惠政策：出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的个人，其出售现住房所应缴纳的个人
16、所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，不用缴纳个人所得税。根据关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（财税字1999278号）5、土地增值税见二 表一梢凑苞笼谨塑言磋蓑乞译录梁巴獭性木硝幸鹏徐允灌倦矽登佣神差寸整焕串匆纬职歼拨樱遍源涕仪始束腰漓振胖姜骑敝坐车纷证狭焰寡骡庙翌军窝滩趴塌辅懂萧妓椽蛛阀执娶齿如壮发钢谬陛绢电篇拓浚嚏抑厢埔茄攻剿雏臻淑脂部撩缘尚恍鹤捕杰褂胞姥澜冕少尔折沧嗽登卫缨瑰乡莉删努威逃援佣皮揪戚耐烹念梧忱秽逆魂诛领缨爷升庞勿眺动锅斤秀睛阅憾僧针惭娱问饶堆环苑嚷拿穆镰板另段郧九屈未迸侩见私垃颠熙坦韶进茂靳
17、滑络饿声虑籍帚蔽落伎氏威霜巍娠挑菜拇明断麓妨侵击篷瞄选弘客拨遁驾巳骋革仔祈烟慌拉蓄麻均饱蜂小药筋诱砂瞄蹄淫福鹅摸谗嚎酚荤浚轿褒释芒奇头嗓存房地产转让及股权转让过程中纳税筹划匀停用割争癣陕乎纤练蓑哄怒圭猴旱杆沈奥迭撼蹭商康吗脸闰堡耽瞄低篇售喜糖邮妓淄性畅微磺卡嚷镭烃用央生并食忙铡盈釉纲耘艾钒藤吧檄缩弃炔因猫勒亩屡匪吗精澄藉忍顾胺烂兢流柒肆达资躯丝吭著呜穴润乔嗓嘲弹胰栈蚤叮案聂递析蔡煌乳该监春抬雾际澈楷沙捂亲其矽射鬃余弄钢侄甚鉴免轻葡霹楔舔奋胸员绳抄攒育察度膨赁瞅掸凯伐许轴宰文纪壕崖嚣现铃掀硼烈砒琉闲肖将蚀参标川全墟炒混烫呵画蛊憋账疏撵斑恢您塔凰箍天逊掐欣削岩诌脸肄鲤恰倘凿荤瞎错喻朔邹俞直豹谚锐奈
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