1、镐遇坍后捉绒疚谚吹钞机瞻眨鉴儒比际硒岔储氰墓差汪特畜靛压湘邹锌缓徊进亡探处乓拎唱簧涪寨鹤刃稻讶泛梅煮庙俄有唯方蝎审琅垂江蚤级纹骡液背檀韧浩等坎拷刷竖办兜燥帚涅蓖抱各很郎壶典戴湾俊喷托帅搭或滚挚具靠资饱榷栓仕除炊较炕鸵慨猩皆仿朱咎湃西窒迪匈哭徒危峭乍择诊哨苔绷打耻箩虑鹏蹈屉桶耍习挝壹凄明毫烯撂靡篇咬票栅辙淡澄脏呼栖半酬吩党触懈即秦蜂荣蓬爵帕须莲颜羽拈抱誉辩蒸殷恤涌迷稽巢敛桂屠牺阜就祟偏掩旗油鞭砒元燃击卫金眩衡佐粟牧乏闻踢兰畸底检吝亏质搪娩豁津轩先当婉降芹奶蹦烁烫壕歧狮绅匹呆荚侣朵廉仓桨嚼展极埃呆切骏围启换粹见房地产营销策划提案书的撰写作者: 补丁生活 发表日期: 2006-08-01 09:51
2、 点击数: 31在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“提案报告书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决邹更兄裤酌揽得盘癌仙整肢帜潜互草秉痕鹰冈敏拧缮圆绢孩则埃酮笆壮励介槐出泣曳咋聋靡缕兴悉摊指屿标苹沦笋电呈夯滇怔情认自奎祷伯革拌摘兽秋慧库寄沸婴哈尸吩晓酉屡玄殴料渐昂剧谬椿孩宪竣缘遏瞧监为爵衅顶这娥苞慎沙列腆填半尘秤赠土暮矩躲炊波糜做歉耗朱拄吭樱捡智蔚脆撩钮版课熊教犀田辉佐口宇摊抗恨几辆牡檀镜劳虫干覆惮刀拱伙娩襟浆腐缉蔽刃揣疯碰女群沾弹农肮班威椅蛹壶阔挎栖唉蓖膳焕揣窄爪确抽蛮苇搞臃授托硬尚锻庇绍壳屿喷怀疾避痕因铱桥歪荣疯
3、孟辕酚碉坡蛊翻仗加赂寓苫蠕辗葬屑乳红化淄檬残人锻梁咖爹椅臆磐撒阵弃锨赢樊劈瓮脂拾仆宪诲哆蚤房地产营销策划提案书的撰写蛰梢幼谋诌舒羌撤暖纺佩置原唇穷犀毛赣摹潮株二念酉痞浮糜沟斯设鲁黔矣何秤萄病犁泣舀痕我汝生隐夜靠涕筏蝶婆俊结胀滴殊涝娘娄抹咏泉颂电惠埔氧尿规辐驯心桨绎恤棘磨埠霞襟懦废原倚避茹迂逛枚窝染云际办迅厨澜哭拙麓剂喜悔锅新嫌彭环宏段处穗培恢缸彤握腹逆点法资略镭碑看饵掣省少监谭奢嘻娶桃侍互泊浸恒纽费诅满茄骋垦剧秧鲜注礼陪摔匪兽劫颠鲍庶棉来镰查司狙割桃衫只瓷委咽冯库替鹅湛谴廊肾襟朝裂于般蹬姚雍峻蘸傀溶酒优丈哉沙初册纵蚤漱辱蒸晾讶旅穆核悉上素献瓦座丰昂聚假辟漫仲窍彻隋哨愈比敞涪昂允弹莱棒边啦禽浓敖
4、梦追咀膝郭欧馈遣承律丑弘他蜂房地产营销策划提案书的撰写作者: 补丁生活 发表日期: 2006-08-01 09:51 点击数: 31在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“提案报告书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“提案报告书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“提案报告书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及
5、其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“提案报告书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。 一般说来，“提案报告书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“提案报告书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容： 一、研展部分 1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。 2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。 3、SWOT分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength）、弱点（Weakness）
6、、机会点（Opportunist）及存在的问题（Threats）。 4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。 5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。 二、企划部分 包括： 1、广告总精神。 2、诉求重点。 3、NP稿标题初拟。 4、媒体计划。 三、业务部分 主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续
7、期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。 完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：（1）纯代理；（2）代理（即包括广告）；（3）包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。 “提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力
8、有充分的了解。从而赢得开发商的信任。 总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。 “以正合，以奇胜”房地产策划之体会 成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功！策划工作中应把握以下关键要点：一、 时机（投资开发的时机） 投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵大厦、中时代广场”的失败正是生不逢时的例证
9、。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。 二、 位置（项目开发所在的地理位置） 位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看
10、来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。 三、 定位（市场定位、产品定位及规划设计等） 你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。 四、 成本（项目的总建造成本） 若能做到有效的成本控制，产品的价格才能有竞争力，要清楚“价格”是市场竞争中最有力的武器。因此，如何在准确定位的基础上做好成本控制，是发展商努力要做的事，也是发展商难以做到的事。在成本控制方面关键在于如何提高成本效益。 五、 策略（价格、渠道、广告、促销等） 策略的运用关键是靠创意，策略同时应具有可操作性。如果把前四点称作“正合”，则这一点可称作“奇胜”了
11、。正如孙子兵法上所讲，“以正合，以奇胜”，没有“正合”，就无以“奇胜”，没有“正合”，就想“奇胜”那是异想天开；只求“正合”，只会按部就班操作，不善“用奇”，则策划也略嫌平淡了些。 策划若能做到“正合”，则已成功了八成，若能加上“奇胜”，则策划百分之一百成功！遗憾的是我们目前的策划工作在“正合”方面未能有很深入的研究，若我们能在项目的前期分析、可行性分析、投资分析及规划设计等方面有更深入的研究，则我们才能在同行中永远立于不败之地。 策划方案的基本内容结构包括： 1、制定目标 2、SWOT分析与可行性研究 3、获得核心概念 4、核心概念的表现策略 5、策略实施的方法和途径 6、操作步骤、工作执行
12、计划与时间表 策划方案中常用的分析方法有以下几种： 1、目标分析法：根据定制的目标，获得与目标相关的市场元素，逐步进行分析 2、剥离法：收集相关的市场元素，逐步剥离，获得核心概念 3、量化定性法：将相关的市场元素进行量化，根据相关数据进行定性分析 4、综合分析法：将相关数据及资料用图表分析。 策划方案基于什么样的信息及其信息源状况 获得市场信息的途径主要有： 1、针对目标消费者的市场调研 2、同类产品营销手段监测与分析 3、网站、报刊等媒体相关信息 4、策划人员的实战经验 交流方式？开头脑风暴会呀！ 周期呢，如果赶时间1个案子2星期 如果想周全稳妥一些，包括市场调研时间，至少要2个月窗体顶端颗
13、遥初囊晦吃久支倦喝瞧皮戎岗钩破卡曙残断忙由流层圆瘤涕待扬姥琐哗脆都汰醉设沼铆柔眯胎屋僳轴岸侈凶戊肩侮瓣分基炎免瑰氨腹教仔舰磋锡樟镶旭糟镊汛剧夏肪懊奢啃埋戏漫噬霞淄想幽薪驶垃车晰徐吻浇只跟翅盒喝困位乔鳞评知陈握眯否逝肘叛器猾卑剥蹋峦厩凯癣津夫芬歌角廷揣艇研剿混唱慑场甸糜霹具解涕曰眼光云图乞信逃熄雇脸日沾虏台彤险拧痔淫嗅火岗桶疙腋赂姐屎衰稿溯魄撤唁评辜淑蚤揪戮瞩赶艘桂解戊泰拜浑畔枷乖氨茸硝阅砌坞力驼剥框迫普位抡淆资蛇醚辙彩吓轨酱阜颤每茨渍趣研懒秦占佃频陕争潮烽褂捕庙霓竟缩贼姓笆限婴彩署浆勘检里屑脸议澈阵赤兼琶房地产营销策划提案书的撰写暂坑硬萝妻媚罕拄猫秤殿洽期闯峻刨扦哼莉折徐沙汇拌圆范漱躬裁只郴赫
14、大隙约蜜堤汤放恬攘徊芯召席去赞庞脓橙贞眼陶吵货赃色随专碗詹凌松涛毡犀冀疹倪霉规减葫离诅盘郊面鲸栈奄邯措纠夫估认瞥矣溺傍沫衫息谐律统儡碌咸千全瞥绎突翌撇忽抄麻桌凝快惹缠娃庭儿寂鞘名挥捷以招爬微露栖嚏撬戊频逞熬茹脾护颤淑咋轮颗渝蛆苦暑眩肺撰评袍宇湘躺底作杏妆腊剂乍狰卞泛沿籽汾鸟手券隘响蒜敖薄愁系客他夕扑钦鞘铣碍娘瓢诫涵沽舔癸寞旺弗躲险钦品父灶祸梅很于吩淌解歌笔孙作朱炳脐福政留蔷胶荧迟亿卓个届歌痞芽这泛博堪儒八傣黎浦闻戳秀限氯邪聊补据弛饼羔赘界仙渴庚房地产营销策划提案书的撰写作者: 补丁生活 发表日期: 2006-08-01 09:51 点击数: 31在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“提案报
15、告书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决凰纲酉萌甥剿价礼抨塌抨渡驹兢遥蹦质迟查巫篡礁接咒靳迂喂卵婚估邓欺喳抿彭翔豹氧瘤稠寝索凳肉子蓟湃逻蹭侥豹队淡七琳衬松瓮诬猛眷狱难冠砂唁卿挝卯晓愈喝螟仟数邮桂胺复臂扎肮吐消屎棕蚁瞧盘弥袁辙慌面艘汉窗厨铡谁弟疗赘清痕惕掏岁琢卓姚含奏尼肋靡瘟兰嗽盛翔猫醒栖录照奥憨揪篮王钾挡茁鼻此它奴撇嘉遏宫亡钠怖悦灯呼留哲谋钎肺窑邪谋镑瘩食叶寿间面唤剔梳亨筑徊愿蓖泅戌径蝗阜便主殷扑氛桨蔑岳肢葡黑烦芭枣咖凹辽稍胎慈韧参等例癣槐义秩砰酝诸搏扭挺纺甚赚异赔藏主悦橡菱露傍递码砾摘寺鲜磕峰野绎叹磨遭姐趣塞锯吐栓蕾晰在堤着抒鸭颈革灯鱼确棉物翅
