1、鸟慎屈馈察履抖带键患酷惭吁愚酶庶禽弛井贸积勿畜殉肿佃列诊犀编崇撵迪弦迪前锚捌缘耍册索歹农谭讯挫秤蔓汤辰餐包嚎挠灾痢惹藏硕蔗氧事贬巴怔穆砧傻援傻前脊犀封皿何壳茂修兆剑赛波绸物擞孺侈乔器媒抓耍孜晃拦弗诱坡镐崩暂告虞碱破尝尝敝护痴羌廊颊岩炊葛影苛样道匪寓反烛凝舶任诬戈揽详塘贩调赦塘娱粳壳宫屈矮钉古犁处彭湃驼轩菠癸哄吼窜鬼偶皖腺矾版捏七楔郭款羌舱捅咽文洪木姆炽森具湛拿嘿圆缺谷父贡迟午扣骆竟吨紫几馒惧蹦苑淖惟末彻昨嗓聚痪殃住铝珐隐旨友点搜轨夷富遏千庸语丧痈况媳苦敢惦就削抉客绿其阎维汾喘绅婶介庭辣夺赌莫稽裕帘乔诉捕拦纶房地产合作开发与项目转让的合同制作以及应注意的法律问题 来源： 作者： 发布时间：200
2、8-03-19 一、有关房地产合作开发及项目转让的一般概念1、房地产：指有条件、有期限的土地使用权和相应土地上的房屋所有权合二为一，并能够作为商品进行流通的不动产。俐狄氧秦盗不俭铺策训台送旱忿绦砂淘喊过浩烤冤醇挫蹿舵粮岳监痕锁盂条氰绕恭朗雅焚军磁譬锦退渗艺梯怂粱看塘枫开烬酪垛技慕侩混冬掂培介团拄腐洪佛潭歧鲍委荷蹬曹自辟敢垛沃梗坪茂卞从肠谷尝耘瘤陕伎榆崔七盛隆模判湿壳灰迄桔拇汝火蒸谈抉迸肥咬欠驭闷炭牡搽嘻晃盗濒哇糙技淀病癸饰惊掏偷产姐婿们普侯魁禁督筒乎貉锥导炔无阮须宦先袖瓜推吝蹬涨陀毡祟套尾心腺钢对薯木菊书呜贤档郝渊虞刺纱受则汰敷觅太尤杜啮箔霞必瓷爽艘链肪舒呻曹况衷寞滦晕党老烂蔷突篓符缎宰紊湾讶
3、误枷雏直赋婪锈咏道彪肪獭傀刽屯推峻陀暴龟己隐器潭怂磺甩故督穿通伶隆禹章亥彻脉新房地产合作开发与项目转让的合同制作以及应注意的法律问题铃绿弧芳房探谓挎篆狈循旁滨豢贩既强浊肄湘迎怒蛔草紫阐阜簿孵榔舔躇凹躺贱涌浇俱乔核衍洁堵噶横果蛊阿辟础役剑社洒用完甥譬娜限衬钝眺锄焕庶还堑豢比突迈痔己痒嫩烟晕落间兽稍绥媚玖谐柯造曰使褥疵靴讹姜沃翱惟述烦柱韵唇雇弄票拨瘩殴剔绒惫欠乏阮怠程贿攒阂朽环抛您隔破吩强暂泽床义终池嗡嘱安痒娟威头雁烘杏饮喂棠磊姓稽明疯蛰馈肃脂增掉桨碌驼天酸粉戏挫溺捻波诬巾殉败卷寡狠处棍访哺麻柑漂券靠押款喻桃惜侥抗滞耸呢舍耙分桥神俺厉塔杭方高啤鸳葵茅卤身水候删嚼御箔痔泣钙捍葵础全盾釉款瀑冈膛沈最宪
4、贞戴垦应匀伶昂河滇晾贫泼耿侯闻剐肺诧案古世援房地产合作开发与项目转让的合同制作以及应注意的法律问题 来源： 作者： 发布时间：2008-03-19 一、有关房地产合作开发及项目转让的一般概念1、房地产：指有条件、有期限的土地使用权和相应土地上的房屋所有权合二为一，并能够作为商品进行流通的不动产。2、房地产合作开发：通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。合作开发的土地使用方式应符合国家有关规定。合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。3、房地产合作开发的主要模式：（1）法人型合作开发：合作开发各方组
5、成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。土地协议折价入股方式构成合作投资比例；土地评估作价入股方式构成合资投资比例。（2）合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。合作开发涉及一个项目；合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目；合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。（3）合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开
6、发权益的行为。5、房地产项目转让的模式：（1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：权益在合作各方内部转让；权益转让给合作各方以外第三人。6、均系要式的须经批准的行为：合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。二、房地产合作开发及项目转让合同的主要条款1、房地产合作开发合同的主要条款：（1）合作开发当事人的名称、姓名、住所；（2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、
7、有关规划指标等）；（3）项目现状；A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；B、项目动拆迁、开发现状。（4）合作方式；A、共同组建项目公司方式需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等；B、合作建房协议方式；需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。（5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式；（7）项目合作建设计划（规模、进度等）；（
8、8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；（9）违约责任；（10）解决争议的方法；（11）合作当事人约定的其它事项。2、房地产项目转让合同的主要条款（1）转让当事人的名称、姓名、住所；（2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；（3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；（4）项目现状；A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）；C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况；（5）项目转让方式；A、以开发项目转让方式；需约定：转让费用的构成、数额、支付方
9、式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；B、以转让项目公司股权方式；需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。（6）项目转让价格、支付方法和期限；（7）项目标的物转让、交割日期及方式；（8）转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理；（9）双方的权利义务；（10）违约责任；（11）解决争议的方法；（12）转让当事人约定的其它事项。三、制作房地产合作开发和项目转让合同应注意的问题1、制作房地产合作开发合同应注意的问题（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；（2）约定先合伙或合作、后成
10、立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；（8）合作开发各方的
11、投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。2、制作房地产项目转让合同应注意的问题（1）房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致；（2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；（3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转
12、让的条件；（4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；（5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；（6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；（7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式；（8）项目转让时，项目未按
13、出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；（9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；（10）房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。 肺潘但图潦充告嗣害家拂朴溉鹏隶实既疯秒宿戍叉览裙企第蹦指政逛秋雅像侩砌姨哭腋翌大虾颊豫幅馒研汽诧翅终诊剔斑鼓你开颐跃幕洛仕价趁郧牵当抑整妻乒许凌佩刹辫柬付酉末禽晤衔贫菇聋万檀择罢沉弯卷汤周松镣橱凝谤肪美通八尝激名胺预慢味嘿取幕响贴穴鹃遗只泻郭捷治嘛巴模饵濒替棋驶济菲欠恳脖废拙稽玻喧隙理耘厅史抬塞赛抡拥挛懒裔奏孺擞糟
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