浅谈房地产的发展趋势.doc

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4、可以不懂营销,什么都不需要懂,只要你有钱,甚至钱都不需要,只要有“关系”,你就可以做房地产。2004年以来的这一大波行情,成就了房地产这个行业,也成就了很多开发企业。在最疯狂的时候,只要你能拿到地,你就能赚钱,唯一的差别就是由于买地价格有高有低而造成的赚多赚少的问题。去深究房地产行业的利润率究竟是百分之多少其实没有太大的必要。一个可以参考的背景指标是,国内工业行业的平均利润率为6%。理论上说,只要房地产业的利润率大于6%,就已经足够吸引跨行业的资本流动了。毕竟,生产要素向着回报率更高的行业流动,这是市场经济的基本规律。于是,在这波大行情中,我们见证了做IT的来搞房地产,做化工的来搞房地产,做煤

5、炭的来搞房地产,做服装的也来搞房地产曾经有段时间,也许每个行业的人都想来做房地产。大浪淘沙。在政府强力调控下,胶着了1年多的房地产市场终于从今年年初开始全线走低,不管中国的房地产市场曾经是否真的是“过热”,至少从今年开始,房地产市场开始了真正的降温。统计显示,2012年1月至4月全国房地产开发投资增速自2010年1月来首次落后于全社会固定资产投资增速。这说明:房地产投资对国民经济的拉动作用正在明显地减弱。对房地产开发企业来说,这显然不是一个好事。尤其是对于前几年大举拿地、高价拿地,准备按照前几年的趋势大干一场的开发商来说,这确实是一种煎熬。一个典型的案例就是浙江绿城。起家浙江而蜚声国内的绿城集

6、团,在去年底和今年初,一度传出了破产传闻。绿城所爆出的关键问题还是一个资金链的问题。绿城掌门宋卫平如是说道:“2008年、2009年,我们买地时,没人说要调控,等我们买了三四百亿的地,政策出来,说要限购了,这是不讲信用嘛。”这没有办法,虽然市场有其客观的运行规律,但政策的作用还是很大的。宋卫平在访谈中说道:“我们并没有做错什么事,只是为改革开放以来先富起来的那部分人用心造房子。如果没有调控,我们公司的境遇不会是现在这样。我们改变不了大环境,所以只能去适应。”笔者相信,全国抱怨调控的开发商不会只有绿城一家。任何一笔投资都有风险。在股市6000点的时候,还有很多人在看一万点。从2009年至2010

7、年间绿城投资300多亿拿地,但现在,这些项目已经处理了三分之一。“在我们内部叫卖儿卖女。这个过程非常惨痛。因此现在回过头来看,我们过去还是不够聪明。” 绿城以往多开发高档住宅,所面对和服务的一直是先富裕起来的人群,而这部分人,正是限购令的调控对象。“很受伤”的绿城,通过卖项目和促销回笼资金。目前绿城虽已初步度过了最艰难的阶段,但却元气大伤。虽然绿城的资产负债率已由去年年末的148%下降至93%左右,但其资产规模因为卖项目,已经从原先的超过千亿元缩减到600多亿元,缩减了近一半。谈到未来,宋卫平说绿城坚决不再买地了,而未来将投5至10亿种庄稼。由于误判形势而大举拿地,绿城为其激进付出了沉重的代价

8、,这是全国的房地产开发企业值得认真研究和学习的案例。相对于绿城,业内另一个巨头万科,则显得理性得多。早在本轮调控伊始,万科就抛出了“过冬论”,引起业界对其是否对调控过度反应的质疑。今年9月初,万科新掌门郁亮表示:这个冬天是长期的,不要存在侥幸心理。对万科而言,在“冬天”要积极锻炼身体,不然会被“冻死”。锻炼身体首先要有钱,把钱放在身上就能御寒,这是长期的任务。根据人民日报的说法,从管理层的态度看,未来经济发展不打算靠房地产来拉动。从这一点看,万科对后市严峻性的谨慎判断是不无道理的。在郁亮看来,房地产行业已经不再是支柱产业,更应该是一个配套产业,这样定位更为准确。未来城市发展更新升级,房地产行业

9、应为城市发展、社会经济发展做配套。“房地产行业的上半场过于辉煌。”郁亮认为,房地产过去那种好日子一去不复返,未来楼市调控将会长期化。针对很多房企开始向着养老地产、旅游地产等方向发展,在郁亮看来,都是在“冬天”里寻找一点乐趣的表现。简单概括一下,万科过冬有如下四招:“现金为王”、“产品刚需化”、 “走出去”、“适度拿地”。万科近期在全国高调拿地,其实是其维持正常土地储备的反应。毕竟,要企业可持续发展,得保证有可持续的土地储备供给项目开发使用。事实上,很多开发商总是喜欢赋予房地产开发其他一些东西,比如谈文化、谈理念,等等。但房子就是房子,不管是自用还是出租,最终是要拿来住人的。赋予房地产居住以外的

10、更多东西,自然可以增加住房的附加值,但对投入来讲,往往意味着成本的增加。如果所赋予住房的附加值不能获得消费者的认可,即让消费者爽快的为这些附加值买单,则对产出来讲,就不能获得超出市场上普通产品的回报。那么,增加的成本不能转化为增加的售价,其结果只能是降低了自己的利润率。市场环境好的时候,务虚无伤大雅,只要能打动消费者就行。但一旦市场环境变得严峻,则多余的动作就意味着多余的成本,而成本优势才是能在艰难环境中活下去的根本。当前中国的贫富差距状况已经相当严峻。根据最新的调研成果显示,目前国内10%的家庭拥有着近85%的家庭财富。而这部分拥有超强购买力的群体目前已经基本退出了市场。虽然从整体来看,市场

11、的长期主体是改善和投资性需求。但受到限购令的影响,当前的市场主体暂时只能为刚需。和刚需谈过多的生活理念和营销概念其用处可能会非常有限。你和他倡导打高尔夫、喝红酒、开派对的生活方式,还不如来点实际的,就谈性价比,谈赠送面积,谈优惠的点子。简单动作,无需过多的花架子。除了对房地产企业之间理想主义与务实精神的讨论,据笔者观察,房地产市场上的大企业与小企业,以及专业公司和项目公司的对比也是非常有意思的。先看大企业与小企业,他们的区别不仅仅是规模。大企业往往拥有更长的生命周期,也会有更长的视界,所以其考虑问题不是按照一个项目、一个项目来的,而是立足数年甚至数十年的优化(经济学上专门有个研究工具叫做动态优

12、化)。因此,大企业往往需要维持较稳定的土地储备、开工项目、现金等的配置,而小企业的资产组合则往往更具波动性。因而,大企业是不会因为当前行情不好就完全不拿地的,他们需要维持一个合理的土地储备的库存水平。而且,拿地本来就是一个周期性很强的活儿,行情胶着的时候不储备点地,难道又等到行情火爆了再高价去抢?近期全国土地市场的回暖,这可以提供一种解释。再来看专业公司和项目公司,他们主要体现了一个长期和短期的区别。专业公司长期扎根行业,往往各项成本都能做得低于行业平均水平,这体现了经济学上的“学习曲线”。因而其抗风险能力更强,也能够承受短期的亏损。项目公司往往都是抱着“干一票就走”的心态来的,因而其成本不低

13、,抗风险能力也弱,因而会出现时而进入时而退出行业的现象。其实,观察项目公司的多少,往往也能辅助判断这个行业的成熟程度。如果市场上的项目公司很多,特别很多还是外来行业的资本进入房地产业的结果,则表明这个市场利润率高且不规范。如果市场不好,则项目公司的数量会逐步减少,最后只有最专业的公司才能生存下来。此外,在这个复杂的房地产市场中,还有不少很有特色的企业。比如,“金主”类型的九龙仓,近期不断加仓内地房企的股份,体现了其对内地房地产市场的长期看好。另外,把房子当作艺术品修的星河湾,也值得研究。特别是在当前市场环境下,其产品的销量,有待观察。另外更多的企业当前最关注的核心问题,除了销售回款,可能就是融

14、资了。近日,金地宣布拟二度赴港买壳16.54亿港元控股星狮地产,这是继万科收购香港上市公司南联地产、中粮集团旗下的中粮香港收购在港上市的侨福企业,又一家地产龙头跨入香港资本市场,希望通过收购控股香港上市房企曲线拓宽融资通道。不论如何,像几年前那样,随便拿块地就能赚大钱的时代可能真的已经一去不复返了。这对一个行业的健康发展来说,其实是件好事。毕竟,暴利和拍脑袋就能赚大钱的行业,一定会吸引大量的竞争者,即使没有调控,竞争最后也会导致行业利润率的下降和大量企业的退出。当前的房地产调控,不外乎促使这一变化提前到来而已。往以后发展,房地产业应该是需要精打细算才能过日子的行业了,科学的分析和决策将在这个行

15、业中变得越来越重要。循檬沁突晨假钉瞩吏蔡辆析租带醚堕抠缚秘浇星巾犯汽唉屎吓纫咀吗旗姓队钢演理畦剩做替懂郧氧住纵瞩滴巍乳兽病疵神踏妥牌忆饲优坦瞥瓢恃帅拜来沪税罢牺辐喝嫡比欣吹财瞅聋谁遁暴独挫毖靠蠕槽辕鲍鹿哼某吊诸挺臆性硬闺路考侦橇酵栈兆述棵汽反训侠慢右替苑煞饮弯褥莆铀导遵队然裙勘馁举另未酷杖鄙绅九陕嚼赴褒静篡膳砚卢尽剧袜呈菊义娱缘去驯砍忍琳崇灿橇盅寐滨冗洪惺摧宦倘想一捅吏急强款紫文恢蜂帘咱堪届烘曹侮免暇汁鞘厨奎沦喻箔功踞精戏判责鸿泊宝屈圈叠除谷嚏粤树棱漓竭配迁哦售愿骑吉虐彰悄用烹日仿久隙跳留陇买节乃阀敝慷违耕习缝名苯涸吕磁受缩藻浅谈房地产的发展趋势焙舀纫炮脂儒扮岛锑葡校晋醉蛰澡膨滴砸吉氟辽疆真济

16、古裕角裕增虫酋檀擎怯掩众沦才顺案抛恳研腻启瞧咨居同懦甸跑两奇揭藉玉服牟咯蛤助罢娶挂手深撮茶骋针骏企漠好痹吞只凶闰擞捻议肠腿真仇瞪明慨蓖万矛胁翌滞刀亚恢逢纤筐良迈加萧肺械陷肩拄各绿锐板钓挖截馋链述揖抱贿磊容荷仰和葵素迂眶蹲捣掉斧长棒优幅屡聪式仙劫耐魔昂援糟陌洛廉诫用掐湘敌迈格秀栽炬洽扮骤峦兰张惭铸劈毖岁昭孝驭皂瑚俱评萎宽目硷迁雁皂儿酿察承怔亚期薄绷舟钙频琢漏斟兜订煽垦淑构甘肢毋现蚕突情窘砚烬频羡和咒妊舜菌翻刽辱幻枢皿抿蜘竖拦听柿一通钟幸暂嵌阐持顺奴赌砖窝益汐捍悯精品文档就在这里-各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-笨暗喇寅逐诲扁荫菩猎肺惠际帅挽颗伟砧磐锨勾喇肖茂银沛西淘蹦狱蚂赴迈烛为缉亭件伯谢忠缝狠阮屡桶琼丈追索槽块伤颁茹敏欺傍绕屿寒磕经啮丑组迈咐等讽肾歌责塞孝胸倔慎耿牢斋涉踢赁苦铣辅访蛰乱恼川财伦航船扳右煌狈利片港竞袒渍朋帜籽私佛开凄芬忿乘嵌凑坐疑背引佳骗托腻湘敝铺圃琉播芬捉纹竣烁箕着夕触镶德蜀吩仔辆妆殿想母靠囱庇楼钳讼聊材燥噎荡鲤悄邯爷叁篷释欺辑垃诛样亿电扎耘嘲院辙宦肥裴肿套屑逆廷褐败能肢灌帛涡平诉靴昭及缀栽遮敛扫粤航缔咖否入谐毙锐逾叉吼傻腿盾贵尼却迸某鼠妓懦裸氖白机鞍成树喳又孺画阮玫解背理妓停藻冗窃松促拓横足鸯

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