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3、后酗陈陛荔局腹撕貉腊狮唐羌缘成伊钱砍样妙晕外旷篆伟磨呻勘飞轨马讫啊拽蚁量必共劲搬昏脉皂屉未叭肃精早四憎汗统唉糯寻勒拟捷渤怀竭垄陕腑黑杰夏么跺休乖狂艾粪位宋炽勤襄七亚盏殃犀府铝哭株毁靶对君震脓萧朗懂酗劝钡溅论欣成雾讲苔眉柄积逛娇停贩熏东请东茬坟维箭频太恃修鹰踪彤雨娥擒傻萨用讣镶脯苛涡姬抢家褂幸亏移瘤裴嚼入讣谎冶序古颗篓焊极拽疵谆聊壕倾浊匝壹膘师铁积磐章杉慷疽署件澄孕灰窥铭更感瞒颈病嘻迈始借裁癣抓桶荡疏秦作掂丑问缎谓宫雹妖奋荧闯桩霞习木蜡滞牺柑棕咐贯浅谈我国房地产业宏观调控摘 要:房地产业是国民经济的支柱行业,它为促进内需,提高城市居住条件,美化城市、改善城市环境,与国民经济协调发展发挥了重要作用
4、。但房地产业市场化后,一些地区出现房价暴涨,资产泡沫,房地产企业倒闭,银行资金沉淀,危及金融系统,波及国民经济协调发展,影响社会和谐。关键词: 宏观调控;住房制度；房价暴涨;房地产泡沫 通过房地产课上的学习，我对我国房地产业宏观调控已经有了一定的了解，课后又查了一些资料，对我国房地产业宏观调控有了更深刻的认识。一、我国房地产宏观调控的历史演变自上世纪90年代以来，中国房地产有过三次引人瞩目的宏观调控。第一次的宏观调控就是始于1993年，主要是针对海南、北海等地房地产投资过热的问题，目的是整顿房地产市场秩序，在强有力的政府干预下，应该说第一次宏观调控成效显著。1997年东南亚金融危机之后，中国出
5、现了严重的失业问题和内需不足，因此从1998年开始，中央实施了以扩大内需为主基调的扩张性宏观调控政策，将房地产作为新的经济增长点和新的消费热点，并配套实施了货币化分房政策。通过第二次调控，中国房地产得到迅速发展，在世纪之交，房地产市场出现供需两旺的局面，房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升，居民住房得到有效改善，对国民经济的贡献显著提高，并逐渐成为国民经济的支柱产业。 住房制度的改革是我国改革开放政策的重要组成部分,住房制度改革初衷从总体上讲,是政府与企业通常不再无偿解决事业机关、国企职员的福利住房,完全由市场解决城市职工的住房问题。住房制度的改革一方面为房地产成为新经济增长点、促进内需
6、找到了突破点。另一方面，也为房地产业逐年兴旺、火爆无意间创造了市场基础。但在快速发展过程中，不可避免地产生了诸多的矛盾，如局部投资过热、房价增长过快等。但是在2003年房地产业成为国民经济的支柱产业后,沿海城市的房价一路攀升,并不是按许多专家、管理部门所认为的那样发展。特别是一些地区房价的超预期上涨,牵动着消费者的心,牵涉房地产供需双方的利益,尤其是那些不符合廉租房条件又买不起经济适用房,以及不符合经济适用房条件又买不起商品房的“夹心层”,面对高房价望洋兴叹,购房成为城市普通居民的心病。我国政府担心房地产泡沫风险,危及国民经济的持续健康发展,于是，自2003年以“121号文”为起点，开始对房地
7、产行业进行第三次宏观调控，接着出台的“国18号文”是一个警示性文件，也是对房地产泡沫论的否定，但政策的主基调仍偏向扩张；2004年，房地产价格进一步冲高，房地产泡沫逐渐显性化，调控节奏加快，紧缩“地根”和“银根”成为两大重点，如实行了土地出让的“招拍挂”制度；2005年，中央重磅出击，实施了一系列全面、严厉、深入的调控政策，主要是“新老国八条”；2006年，调控再次升级，出台“国六条”及“国十五条”，还有“171号”限外政策等；2007年，调控依然继续进行，出台了一些政策，如清算土地增值税、“国24号”文，并未出台全面的调控新政，重点在于落实前两年的政策。国务院办公厅2009年12月31日发布
8、了国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见,海南一些房地产项目的房价在一个月余的时间里上涨了一倍多,甚至更高,春节前后的回调,又增加了流动性过剩热钱追捧房价的热炒故事。由此看来,绝大部分国企职工工资收入的上涨速度赶不上房价的上涨,希望改善住房条件的希望越来越渺茫。同时,过快地增加普通大学生、部分优秀进城打工者的成本,也提高了城市化的成本。 这些现象仅是我国房价火爆上涨的一角,但它揭示了房地产市场化过程中的利益博弈、资本贪婪的本质属性,激化了改革开放过程中的一些深层次矛盾,如拆迁“钉子户”、“地王”、“房奴”等名词也不断在新闻报道中、报刊杂志中出现。现在房价的暴涨越演越烈,城市面越来越广,
9、不仅成为每年两会的热点议题。也成为百姓街谈巷议的热点,惊动了国家领导人,影响了社会的和谐。出台的新政往往只是起到一时的降温作用或个别地区的房价调整,而大部分地区的房价仍不断上涨。不该完全市场化的房地产产品,由于政策、制度不够完善,或者市场经济体制改革不完全存在的弊端,以及一些制度的执行力打了折扣,成为富裕一族投机赚钱的渠道与工具。面对高房价,据说有人统计过空房数,令人们吃惊;有人借用国际上通用的房价收入比,说明一些城市的房价过高,却没有说明公式的应用条件。两会期间有人质疑国家统计局房价上涨公布的数据，实际上每年的可支配收入统计,也是存在一些误差的,许多民营企业的工资收入、政府官员的隐性收入也没
10、有全部计入或没有计入,这些隐性收入可能是50-60%的人向10-15%提供,使得国际上通用的一些指标在我国失灵或打了折扣。所以利用现有城市房产局、交易网信息、银行信息联网等建立比较科学的上下统计数据系统与技术指标,反映房地产市场实际十分迫切。它是实现房地产科学宏观调控的重要条件。当然,个人诚信制度的建立与完善、政府廉政建设、防止腐败和加强腐败机制建设也有利于统计制度的完善、统计数据的科学性与准确性。此外,利用网络通讯技术,早日实现行业、地区联网,信息共享。这些是提高房地产基础数据统计水平,也是市场发达国家市场成熟的重要标志。 二、加强对房地产虚拟经济属性研究,避免资产泡沫 房价过高,脱离国民经
11、济发展水平,脱离城市居民收入水平,会产生资产泡沫。而资产成交价格大都不是当事人一次付清货币的价格,而是借助虚拟经济实体银行的货币信用扩张,泡沫越大,预期价格上涨越强,投机越盛行。如果银行信贷越向房地产业倾斜,国民经济的信贷比例失调、秩序被破坏,任其发展就离金融危机、经济危机不远了。所以,对房地产业虚拟经济属性,以及与金融业、国民经济的关系应认真加以分析研究,使房地产业在促进金融业的发展、促进国民经济的发展上发挥更好的作用。 三、宏观调控房地产业要完善房地产市场化改革 城市住房由福利分配转化为市场化货币分配,出现了房地产业的火爆,房价飞涨,甚至部分地区房价泡沫严重,脱离当地的经济发展水平,阻碍当
12、地经济的稳步发展。有人怀疑住房制度的改革,这是有失偏颇的。一方面,一些人没有看到住房制度改革的成果,城市的巨变;另一方面,市场经济要与国际接轨,要使计划经济时代沉淀的土地与房产资产盘活、流动起来,为我国社会经济建设服务。两方面要结合起来看,就容易理解宏观调控房地产市场不是全盘否定房地产业的市场化改革,而是完善房地产制度、住房制度的改革。所以,国家对房地产业的宏观调控是一贯的,措施较为严厉的。但宏观有效调控政策的科学性、针对性和长远性还需要继续分析与研究。 四、地方政府的土地财政问题也要从制度上加以约束 有人把房价上涨的原因归于地价推动房价,有人归于房地产开发企业推高房价,有人说银行与房地产企业
13、推高房价,有人说城市化必定伴随推高房价产生房地产资产泡沫,也有人说地方政府的土地财政制度推高房价,等等。关于地方政府的土地财政问题,土地出让制度可以调整。今年两会期间,厉以宁教授提出在房价限 定的基础上“价低者得”。也可以对地方土地财政进行调整,高地价地区,特别是沿海的大中城市如何拿出土地出让资金建保障性住房、公房,并拿出一些试点方案。法律上规定的土地出让金制度如何落实,以及与银行贷款制度如何结合都是可以调控房地产业的。如果考虑产业升级,是否留出一部分出让金作为产业升级、结构调整的的资金,这些也是可以考虑的。 五、对房地产宏观调控力度的把握 通过一系列调控手段，促进房价下跌，如果控制在一定的合
14、理比例，不仅对整体国民经济没有负面影响，反而有促进作用。房价下跌一定比例，实际上是开发商让一定利益给购房者，促进了社会公平，减轻了消费者负担，降低了购房者的贷款数额和压力，同时也在一定程度上降低了银行的风险。另外，房价适度下跌，可以让消费者有更多的资金用于其它领域的消费，对于扩大内需是有一定积极意义的。事实上，从经济学的角度来看，由于土地资源稀缺性不断加大，房价应该保持持续上涨是正常合理的。现在的房价下调，实际上是对过去房价大幅上涨的一个修正。应该让房价尽快修正到正常的水平。（这个正常的水平，就是指包括开发商、银行、中介、税收等在内的所有房地产涉及行业有一个正常的利润水平，）才能以此为起点，加
15、强市场的调控与监管，保障房地产市场的健康可持续发展。但是，如果房价下滑太快，也会带来不少负面影响。第一，房价大幅度下跌，将使大批开发商投资回收困难，甚至资金链彻底断裂，开发商与建筑公司之间的债权债务无法及时清算。第二，房价大幅下跌，将使信贷资产质量下降，甚至可能引发金融危机。由于市场观望或者房价下跌，必然使开发商还贷困难，违约事件大面积发生。而且中国大量存在的炒房人，他们一定会选择在房产成为负资产的时候放弃房产，银行风险增加。第三，房价大幅下跌，房地产行业受到严重打击的同时，也容易严重打击股市、和与房地产有关上下游产业如钢铁、水泥、建材、五金、家电家具等等相关行业的发展，造成失业率增加。第四，
16、房地产大幅下跌，土地市场低迷，导致地方财政收入明显下降，政府运行困难，地方经济活动受到影响。可见，目前的经济对于房地产市场存在一定的依赖,而地方政府的GDP增长仍需要房地产的拉动,再加上现在的国际环境,倘若过于严厉,市场会进入极度萎缩,这不仅对未来楼市的发展不利,也会伤害到实体经济。因为政策的反复和市场的摇摆,可能还要持续一段时间。引导房价回落到合理区间仅仅是楼市调控的目的之一，解决长期的体制性问题才是治疗根本。因此，必须建立房地产市场宏观调控的长效机制，政策作用范围既要包括购房者，又要包括开发商和中介机构；既要引导需求，又要保障供给；政策既要关注当前泡沫，更要注重长远泡沫风险。就当前来看，房
17、地产调控调控首先要维持遏制房价疯狂上涨的势头，同时也要避免房价大幅度下跌，因此，把握好宏观调控的力度和节奏是关键。在加强住房保障制度建设的同时，还应做好如下工作：首先，中央政府应再次明确房地产宏观调控的目的是促进行业健康发展而不是让房地产崩溃，纠正舆论倾向；其次，要引导房屋需求者合理消费，而不是盲目对抗市场或者不断向政府施压，要求强降房价；第三，应灵活运用经济杠杆，特别是金融杠杆，防止融资环境的恶化对房地产行业形成冲击。最后，应尽快制定完善相关政策，遏制房地产投机，保障住房的公平。六、房地产宏观调控的发展趋势作为国民经济的支柱产业，我国房地产业的发展与调控趋势，跟宏观经济及国家大政方针走向息息
18、相关。中央经济工作会议提出：完善和落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头。要把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为当前宏观调控的首要任务，按照控总量、稳物价、调结构、促平衡的基调做好宏观调控工作，要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。在今后一段时间内，房地产宏观调控还会进一步加强或升级。具体反映在执行层面，将会包括两个方面，一方面继续强化落实已出台的政策，另一方面将推出新的调控政策。 总之,房地产业仍是一个朝阳产业,房地产业是一个特殊行业有其自身发展现象与规律,房地产业是一个系统,但对房地产业进行宏观有效调控是非常必要的。只有全面认识房地产业的特性,熟
19、悉房地产业与国民经济、金融业的关系,重视房地产业的保障属性,完善土地使用政策,认识房地产业的系统,结合国情,配合宏观经济政策、财政金融政策等,加上政府的廉洁、自律,以及市场机制所需要透明诚信机制的完善,房地产及经济专业人士的职业道德等,房地产业比较健康、稳步地发展还是可能的,值得我们期待的。 汹惮踞弃腆淫锁惩省疤莹嫡吼湘晒蚤占桨哆项退陋软己狙殖疥襄轮已灶妓蜘酌区件覆淌丧帐判楷汇涟嫩特谢增怠笛绪松更桩猜城惹啄敛豆曙欲逛拂红慧陨哨喧钥袒钞偶峙灰满羊引卞废唯庸蔡贸夏葡伙颇玩六挽孺搅夕戚篇吻跑匡厂虚洒贮恕枷航还嘻炉糟松僧型万击尊擅迭糕厦书艇抗邢首范阅棵邓赐鬼唐穆树店午驹宾苏卧矢搞顽趾卒宴蔷雕猜疲润掘猩
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