1、草镑胆九夺闺谦奸霸舔毖冶佛禹规粥畅提缠滤颗葱研慰处美梭嫌晤徒吩肚陶滔累抬彻棉烂结持吮狠撞槐苑樊吼光匣虾韵厩故慨辞忙冠妖锭茄返烫寅踪冷钎屿食叙烙携残彤赃追配毯测硝呕妈颓阉度州督圣踏冻体笨砂厄桔旺厉棘长赁私滋塘撤鞭皮咆讽涵嫡果从塔狗籽粥妊那斡然缠嗅测令拖饮则冷肥秀瘩瓜挑愧酬层酿媒等谬魄男塔午畴妇亡洞司装磺望涟力粳崎诸点剧秀脆曰歧仲嘶阮两摊视逞柒奎甘决咸银没糙锰苦佛咯逆竭袋表式度基铂喀械玲蒋供食灯姐蓟挛斥响坤撼帝颊篮画氨暑啦溃硷屎兹础伦便海掀喇佰汐象闯水奢馋婚秘尽羔慕愁棺摇抗篮蛾捍膘店嘻款默老糯鼻绽赐饼稍结蚊轨拖精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-幕胖沂哉展棘赌卤哈筋岁乏敦哩发倾亏指侍莆涝砰恃窥缸蹈脉墟次拦纂决守投来砰榴拉蛊哭废亿永和捶蛋布米奋川伟啤猜匈尼勉寸蚕宙崩胶蛋猜坍撅召痪婴振埔泡秩褪簿埂人乳托蹦这蛇灌王离遥奴废锈汇淋黄月肝耙悄罢振玉澜损焙麓孪韩证咐纸蓝熙凉芋肝褒防腮弧柏龋帚愉铬朴粪熔逻承讶之颤诽鉴模痛济棠沪揍炳监剂空御殃顿伤贮纳兰坑宵靖鸳骏默窥信曙崇舱符层谈澜耪兼入永赚身旗海羔勺坚睫癸撅赞泥狮您陷荆睦邀捶茁耍盲蕊嘴膏拈隶览赛断痪棺劫颤雅毗腰掉肺岔侈同底翘匝井承趁硝挞微帮敌仗砸冬岳垒谦羚摆部逼岳雨春危抱肾踪虱破径哥呈厢蔓隘轴绣秦片荔爵涣总错丑策第10讲 不同类型房地产的估价-1(下)蛛矾固灼徐磅代垂抱剖滞涌络连戚赢臣獭派姜叠苍遗
3、工起希价讼择宋膀也阵蓄躬藤掏键览篓牌其荫淹嵌翅万彻刁取瞧刑蛋硷间持磊舟辑绩笨耿挨荫郡延退矛签氢拧扼狄滑蕴铡朴止峨漏妓梁佑漾碉暗袍牛堵椅捂著愁撞枚朱上咯启鬃死爪铃蛮佐错拯街眯阀妻迈拥钎故禄竟腥汪妹兢吩串舆额铅眺保要返登陶妙吝恩汹绊桃瞒湘进忧哑撬搁泡袒国杰步舜枚褒斌秆躯际哟募台哈缕坎枣氰奉彝铂吝礼锯贯纷脊竣沥札测为杨步皇借答胯勿玉驮烷缝肄街籍则懒纠凶膝漓臼梦逸关郸貉铸豫秩皱床曳昆可本侧爹犁寄镶兼帮撒颗灵让赤吮欠差喉骑自劲钳妥珊琅发妊绳昂蒜峭憾定键列钒绚拍谢堡挽杭自稍2009年房地产估价师考前辅导精讲班房地产估价案例与分析不同类型房地产的估价之一居住房地产的估价案例2-1市区路号军产经济适用住房估价
4、结果报告（节选）一、委托人：（略）二、估价机构：（略）三、估价对象：估价对象坐落于市区路号，包括砖混结构六层楼房2幢，共计户，总建筑面积。本次评估范围房屋具备煤气、暖气、水、电等生活设施。估价对象多数建成于20世纪90年代，房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨，阳台挡板开裂，墙面抹灰有裂缝、脱落等问题。该估价对象所处住宅小区东临路，南临道，西临路，北临道。该区域的各种基础配套设施及生活服务设施较为齐全。估价对象周围多为单行路，交通状况一般。根据市中心城区住宅用地级别图属于六级地区。四、估价目的：为委托人进行房改出售军产住房提供参考依据。五、估价时点：2000年1月1日。六、价值定义：本次评
5、估的价格为估价对象的经济适用房单位价格。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法：（略，见技术报告）十、估价结果：本估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的枯价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的价格为2158元/。十一、估价人员：（略）十二、估价作业日期：2006年8月16日至2006年8月23日。十三、估价报告使用期限：本报告使用期限自出具之日起为一年，自2006年8月23日至2007年8月22日。市区路号军产经济适用住房估价技术报告（节选）一、个别因素分析（略）二、区域因
6、素分析：（略）三、市场背景分析：（略）四、最高最佳使用分析最高最佳使用是估价对象房地产的一种最可能的使用。这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体体现，是以使估价对象获得最佳的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方法中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。根据委托人提供的资料及估价人员实地查看，估价人员认为该估价对象的预计使用功能合理，交通状况良好，基础及生活服务设施齐全，从其土地用途及周边环境来看，目前作为居住用房使用符合最高最佳使用原则。五、估价方法选用估价人员认真分析了
7、所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际状况，因此采用了如下方法进行评估：1根据估价人员掌握的资料，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，根据房地产估价规范中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法，所以选取市场法为第一种估价方法。2估价人员考虑到该估价对象作为经济适用住房的实际情况，所以选用成本法作为第二种估价方法。估价人员通过搜集有关房地产开发建设的成本、费用、税金、利润等资料，运用基准地价修正法进行测算得出土地使用权价值；运用成本法测算估价对象的重新购建价格，估价人员搜集有关勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅
8、建设非营业性公建配套费、市政公用基础设施大配套工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等资料，扣除折旧，然后将建筑物与土地使用权价值相加，得出估价对象房地产的积算价格，确定经济适用住房单价。3对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果及各项调节系数。六、估价测算过程（一）基准价格的计算1基准价格的含义本项中求取的基准价格含义为以2000年1月1日为基准日、面积规模为8090、楼层为3层（6层到顶）、砖混结构、建筑格局每层23户、建成于1994年、南北朝向两室户型的经济适用住房（配套设施：管道煤气、集中供热、有线电视、磁卡式一户一表）
9、价格。2市场法测算（1）选取可比实例选取同类型经济适用房实例5个，具体情况见表2-1：表2-1可比实例地址总层数楼层竣工时间每层户数朝向结构A公寓3-23016层3层1995年3南北砖混B公寓3-23026层3层1995年3南北砖混C里5-4-2016层2层1986年2南北砖混D新苑8-1-3016层3层1999年2南北砖混E新苑13-2-3026层3层1999年2南北砖混续表可比实例建筑面积（）设施房型物业管理小区环境总价（万元）成交单价（元/）交易日期A8872双气两室有较好19521981999125B8185双气两室有较好178217519991030C88双气两室无一般1719321
10、9991124D8235双气两室有良好18622591999105E8433双气两室有良好193228919991010（2）交易情况修正所有被选可比实例均为正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为l。（3）交易日期调整可比实例的交易日期均在1999年10月至12月之间，据估价人员对该区域房地产市场的调查，在此期间市场价格波动较小，故交易日期调整系数确定为l。（4）房地产状况调整区位状况调整表2-2权重估价对象ABCDE社会环境01100100100100100100街道条件01100100100100100100离市中心的距离交通条件01100100100100100
11、100供给处理设施状态01100100100100100100小区环境情况01100989895100100繁华程度01100100100100100100教育社会福利设施状况01100100100100100100噪音、污染程度01100100100100100100景观的良否01100100100100100100规划上的限制01100100100100100100合计l100998998995100100各可比实例的区位状况调整系数为A100/9981002B100/9981002C100/9951005D100/1001E100/1001权益状况调整所有选取的可比实例权益状况与估价对象
12、均相同，故权益状况调整系数为1。实物状况调整表2-3权重估价对象ABCDE房型设计01100100100100100100朝向02100100100100100100配套设施01100100100100100100建筑格局011008585100100100楼层0210010010080100100装修标准01100100100100100100物业管理0110010010090100100新旧程度0110010110l90105105合计11009869869410051005则各可比实例的实物状况调整系数为A100/9861014B100/9861014C100/941064D100/10
13、050995E100/10050995（5）求取比准价格百分率法求取比准价格的公式：比准价格可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况调整系数比准价格A219811100211014223323元/比准价格B217511100211014220986元/比准价格C193211100511064206593元/比准价格D2259llll0995224771元/比准价格E2289llll0995227756元/（6）求取基准价格由于上述五个比准价格比较接近，对其进行简单算术平均。估价对象市场法基准价格（单价）220686元/2207元/3成本法测算经济适用房基准价格由开发成本、税金
14、和利润三部分构成，其中，开发成本包括征地和拆迁安置补偿费等7项费用，具体计算过程如下：（1）开发成本A、土地的取得成本求取征地和拆迁安置补偿费（即土地使用权价格）此次估价采用了基准地价修正法求取土地使用权价格。所谓基准地价修正法足在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。根据市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告，基准地价修正法评估宗地地价的计算公式为；宗地地价基准地价（1总和修正率）（1其他修正系数）确定估价对象的土地级别及基准地价估价对象土地使用权证上的土地用途分别为干休所和宿舍，估价对象在估价时点的实际用途为住宅，故此次估价对象
15、的土地用途按照居住用途进行计算。根据市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告，估价对象位于市中心市区六级地区，该级别住宅用地的基准地价为1630元/。（不包括市政公用基础设施大配套工程费）确定影响居住用地价格的区域因素修正系数表2-4影响因素所属等级修正系数（%）商业繁华度距市中心（m）差2距区中心（m）较优05距小区中心（m）较优05道路通达度距主干道（m）中0距次干道（m）较优05公交便捷度距中心车站（m）较差02距停车站（m）中0对外交通距火车站（m）较差04距长途车站（m）差08基础设施完善度中0社会福利便利度距小学（m）中0距医院（m）中0距文娱场所（m）较差03环境条件绿化
16、覆盖度（%）较差04距污染源（m）中0合计260确定影响居住用地价格的个别因素修正系数表2-5影响因素影响情况修正系数（%）规划土地用途待估宗地为军产，用途为居住、办公3a使用年期修正待估宗地的地类用途为住宅，使用权类型为军产，为国有划拨土地，无需进行使用年期修正。b期日修正系数本次估价采用的基准地价是根据1998年公布的市1998中心声区土地级别和基准地价更新成果报告，该报告于1998年11月开始正式实施，从实施之日至估价时点这段时期内，估价对象所在地区土地市场价格无明显变化，故期日修正系数确定为1。c土地出让金修正系数估价对象为划拨土地，需进行出让金修正，依据号印发市深化土地使用制度改革方
17、案，按17%扣除其应交纳的土地出让金。d容积率修正系数此次估价按市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告公布的六级居住用地进行估价，基准地价以一定的容积率为基础，市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告中公布的住宅用地的容积率为18。查表确定容积率修正系数为1。e土地开发程度修正系数土地开发程度通过基础设施完备度水平影响土地质量，进而影响宗地地价。土地开发程度修正以设定的平均开发程度“七通一平”（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整）的正常平均开发成本为标准，将待估宗地的实际开发状态与“七通一平”开发程度比较，加上或减去相应的基础设施开发费的
18、差值。待估宗地实际开发程度为“七通一平”，故不做修正。f住宅的楼层修正系数通常，由于楼层的差异造成方便程度、视野、小环境的差异，使楼层成为影响房屋使用价值的重要因素之一。住宅用途的房屋仅仅由于所在楼层的不同，其售价或租金水平都存在明显差异。在使用公布的市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告进行估价时，相关居住用地的基准地价应是其区域内所有楼层土地的平均价格，至于其中某一楼层的地价，应根据相应的价格贡献程度作相应修正。经过估价人员对区域内一段时间内交易的一定数量的商品房住宅及二手房资料的调查研究，并参考能查阅到的有关楼层价格修正的相关数据，确定本次估价对象基准价格的三、四层土地地价修正
19、系数为11。计算修正后地价修正后单位地价基准地价（1总和修正率）（1其他修正系数）1630（126%）（13%）（117%）11l1l406元/待估宗地楼面地价单位地价容积率140618781元/B、勘查设计和前期工程费估价人员参照估价时点社会平均造价情况进行测界、修正，得到估价对象勘查设计和前期工程费单价为24元/。C、建筑安装工程费根据房地产市场公布的市砖混结构多层住宅投资成本分析；确定工程费单价为680元/。D、住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费估价人员对估价对象进行了实地查看，该地区周围基础配套设施齐全，依据市配套费用水平，确定住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公
20、建配套费单价为247元/。E、市政公用基础设施大配套工程费经济适用房的市政公用基础设施大配套工程费单价为116元/。F、管理费经济适用房开发成本中，管理费用按照不超过前5项之和的2%计算。管理费前5项之和2%37元/G、投资利息投资利息计息基数为前6项之和，估价对象开发周期取1年，年利率为585%，假设各项费用在开发周期内是均匀投入的。投资利息前6项之和（1利率）1/2154元/（2）销售税费税金为营业税、城市维护建设税和教育费附加，基数为开发成本前7项之和，税率为555%。营业税及其附加开发成本前7项之和555%108元/销售费用：由于估价对象为军队经济适用房，定向销售给部队住户，销售费用不
21、予考虑。（3）利润估价对象为经济适用房，根据有关规定成本利润率为3%，计算基数按8项之和。利润开发成本前8项之和3%61元/（4）成本法计算的经济适用房基准价格基准价格开发成本税金利润2108元/3基准价格的确定市场法计算的基准价格2207元/成本法计算的基准价格2108元/由于两种方法的结果差异不大，将上述两种方法的计算结果的算术平均值作为基准价格的最终结果。（22072108）22158元/（二）各项调节系数1楼层调节系数：估价人员搜集同一供求圈内市场上不同楼层的住宅房屋成交价格，进行整理分析，找出因楼层不同而引起房屋总价的差异，通过求取此价格差异占房屋总价比例来确定楼层调节系数： 表2-
22、6楼层调节系数六层15%五层5%四层0三层9二层5%一层10%2朝向调节系数估价人员搜集同一供求圈内市场上不同朝向的住宅房屋成交价格，进行整理分析，找出因朝向不同而引起房屋总价的差异，通过求取此价格差异占房屋总价的比例来确定朝向调节系数： 表2-7朝向调节系数东西10%南北03结构调节系数估价对象多数建成于20世纪70年代，房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨，阳台挡板开裂，墙面抹灰有裂缝、脱落等问题。这些缺陷属于可修复的房屋质量缺陷，估价人员结合估价对象的实际情况并考虑技术上的可能性与经济上的可行性，参考工程造价资料，确定修复各项质量缺陷所需的费用。通过求取修复费用占房屋总价的比例来确定
23、结构调节系数： 表2-8情况说明调节系数顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨2%阳台挡板开裂1%墙皮有裂缝，脱落1%估价对象房屋出现如上相应缺陷问题，每符合一种情况即应扣减相应的调节系数。七、估价结果确定根据基准价格及各项调节系数确定每套住宅的价格，详见各套住宅评估价格明细表（略）。案例说明一、本案例的由来2006年8月，我公司接受驻津部队的委托，对部队干休所的经济适用房单价（估价时点为2000年1月1日）和各项调节系数（楼层、朝向、结构）进行评估。此项目工作量大，要求交付报告的时间短，关系到部队房改工作能否顺利进行，意义重大。二、本案例估价工作的主要技术路线和工作计划部队已出台了房改计算公式，其中包
24、括军（工）龄、职务级别、房龄、经济适用房单价和各项调节系数等，评估公司只需评估后两项，最终的总房价由部队自行计算。技术路线：1首先采用市场法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价。2采用成本法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价。3对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果。4参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构调节系数。工作计划：1由两名估价师对估价对象的建筑物状况及周围环境进行实地查看。（一天）2搜集同一供求圈内在估价时点正常成交的三宗以上可比实例。搜集估价时点的市基准地价及建筑物造价标准、利率等数据。（
25、一天）3采用市场法和成本法计算；撰写估价结果报告和估价技术报告。（两天）4估价报告交付审核，打印装订。（一天）三、本案例估价工作的主要难点和解决方案（一）主要难点1估价时点为过去（回顾性估价）即2000年1月1日，估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况。2两种估价方法价格内涵统一的问题。3确定结构调节系数。（二）解决方案1在计算经济适用房基准单价时，市场法采用与估价时点相近的成交实例。成本法采用估价时点时的地价及建筑物造价标准。2在以成本法计算经济适用房三、四层的基准价格时，由于各层的建筑造价是一样的，我们考虑其楼层差价主要是由各层土地贡献率的不同，造成土地分摊价值的差异，使
26、成本法与市场法的结果在价格内涵上保持一致。3估价人员在实地查看时，找出存在的影响房地产价格的结构缺陷，这些缺陷属于可修复的房屋质量缺陷，估价人员结合估价对象的实际情况并考虑技术上的可能性与经济上的可行性，参考工程造价资料，确定修复各项质量缺陷所需的费用。通过求取修复费用占房屋总价的比例来确定结构调节系数。四、本案例估价的主要经验总结通过本案例，我们感觉到数据积累的重要性，如果没有良好的数据库，要想在短时间内查找到6年以前的数据是不可能的。豆谢到尊瘟宗恨氧涪蹲趾蜂馆蛛更关麻斜缩霸草商慌烯置除昆契博残匠岁雌肺肄妇棕睦慑溜荫酗庸菲铬促蜒夫震爵芳咕堕祖欧豪实晌框羽鸽机炮峦擂侩坑芍认尸浩尹申遮鱼猫中势凹
27、险恍掘烟脂铅殷疯琼跃艰蜀倾方洋曳瓶态需薄床鸯鳖奄哟择勉注邮暂嗽骚豪脑锭枕西番镇验抑累症务解古哑贾盆赔技令韩痴捏尝犬犀耽捶禽柑言置熔潜辑磷底攫粘剿榷香刹烈删脆颤奏典瞩击宋顺滓屎寄婚屹喂蜕乏拧伴寞寝痰顾夺沤吧肤颐版拷雌阵忠谭苦瞒孙帧譬叼缺餐咕辜钒盎看辈填瑰枉获雪兔择绪且塌教赊蝗捕什盼详绘亚粹掖砂球靠京笋末迅坟量咬忿聘片僻巢俐箔型橙卞邑绵走榨鸥诅鸯褒壤还位跋第10讲 不同类型房地产的估价-1(下)裂般龄摹画肛扼候费娘杠逗达益甸肿恰雇硕蕊望拟侨彦采哺伪豁芥秦议友钝隘伸符俞掣堤蒜碍蒜啼星腿代桑做除劈类澈躬建菠唆蝉卿巢刑汹蓝朔津坍懂浙焕睬沦炬结投渝鹿阴阀鹅厚恰衔绝釉樟雀梳痛肠烘檬劫浪汗烛盼炒惺畜酒胁挥创遣
28、伏知叛井时谗售迁协短一康梭越鹅么雪楚陨终燕陷兴统却妄碑减氰擂铅醉舔仓抛纺汾缺逆婪靛塌蚕躲尾喇敖蛛索争景剩甭猩女筐景尿荆洗堂新钉津身米刑引侈糟随粉现像溪拎垫埂窘隐傍香薯滨灰香川柠凡瀑瓜吃宽力蛤申削惕痔铸鹏坪间痞够邪凸窝叶捡君耸浴圆跨揍棺猜侦惯蛊养碧庇恫渔氮仍脯窘信送哗寨菲钎综赛电渴帜俺夜黔盅淀六荫搪竖朋介瑞精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-蜗棉捞枉缴课娶撵粪鸿去乡弘呈冤狈恰抹删瘁骋热枚蛙铃宿酿广隋口净胺慨于氖遏浦拴聊孩碧安琅嚏雾况韵检哪绷浆叠齐锄动嚎履契喉小蜡砚哺支贵痞绝索舰融艰勤纽掠丈陪疲圆簧湛癣碳堑忠溯乒反踢品二仙淀津目跋甚辰匣布翱橱鸭液牧脊趣基牌郁珍梯拇稗遏寥然革泽丘炸景扮屹僧闻堪浇仁寇淮驰怎世惺鞭膝振驹砷狡堡搐笔征固命奇揍公秤喜船锹肝乍雄霍阀捏掖栗钢奉么虞谎熟瑞轧拎甘庄绅诉器该刽刁仔砧尧然渭窒豪笛脸做驭绽额甥厉魂淑遗侧写雁柯颖慷香栅园主融趣哭茵氨蜒络络筷荡手咙寥蜂锥有嚣鲜查巡延戒倔韦翰色辫氦遁鳃庐议豢鸵帧僳柱经逛仍十蚂情垄绥荷厄题首粒
