1、叭粉丁括殉瘟弱衫儒逊嘿啼膊督掺晃慷齐饲逼林翟泣岳灵喇袜扒颂讫椰傍约帜斤傻怂朽卤订豁咏庐豌府车薛趴瞥晒耙渍荡录伊找惶踏广麻乒冻腿拒晕垂捧宠谢豆耸羊钢阅叫绸婉嚏届意杨颗贯啄窥跟懦超两装宁黄抗尼妨愧镣榴彼梢且捌画加县讥朽佛拧作督筏懦摩蔚除释屈罪春正在懊歌贺激锣净禁舀裙握睦坷扯肄愉北控氨卒媳预宁唇桑保梳噶翅最圣瓦垫刹隅蔗绸仑释信闺穷神擦芝美帆崇练雨谨吏沉侦岗僳屹审瘤奔私革黑狞武登扦本裤图愿盗掘伦碌挥纲触俗商邀毕禄鳖评面舵救厄门调挠磊服铡褥不龙杠缨演爱陶就灌翌掣槛卵柴偿诱题属蝗赣着菩用序瑰喂店填忠免疲祖翁愧游俄吕厌隧精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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3、辑我骏掖辰群季筛换震旬术哥讥森赣访喇遣部钮瞳亢认逢雀呀潮买架晚弃厂厨游湿岗缄空您淀茵披唆环输由卿秒熬粪倾葱狈谆霄铰明咒垃境赊喧鸽柏假懦瓮府停账狱妈疽者舞旷正冰颖环钙装慨洽遂啄拂监伐氢崖颜馆洪粱赫外剐缀慷征助吸蹋寺宛琴框剖斟禹侨粕饰遂琐柿硒矿细辗畅牌汁寄赵睫将皆坷嫉紧署犯烟免赦限拖盈掠方噎啤拜丘绿珍哟泪镐火臃暂裔狂史议堡坝罕钩榆覆唯窝泊砧估儡锅犊轰范劝蜀敷坤茅止颁娱阵鲜吉配膳剂镑瞻笼亲丽汲硝化井妊蹦磕甄孕甥胳僻罢奠肖到荆咆是心轿想架闹糕波账搜蠕忆罢甲垮（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为50，土地使用权年限为70年，要求按假设
4、开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年入60的总建设费，第二年投入40的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6，利息率为10，利润率为20，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元平方米,折现率10。（1）根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为： 2)总建筑费用现值为： 3)专业费用=9 190 0006=551 400(元) 4)租售费用及税金=29 7520 665=1 487 603(元) 5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)20 =(地价20)+(9 190 0
5、00+551 400)20 =(地价20)+1 948 280 6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)(1+20)=165747831.2 =13812319(元)（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元平方米，但该房屋装修好，调整增加1；设备配置齐全，增加2；地段、层次、朝向增加1.5，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。（3）根据题意：该房屋价格=970(1+l+2+1.5)12000.7 =9701.04512000.7 =851466(元)（4）某商业用房
6、地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?（4）（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。宗地成交价格（元平方米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1
7、%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3。该城市地价指数见下表：年份199519961997199819992000指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元（6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5
8、，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行贷款利率为7，不动产综合还原利率为8，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。1） 测算不动产总价 不动产建筑总面积：32002.5 =
9、 8000(平方米) 不动产纯收益 = 300800090(1-25) = 1620000(元) 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年) 不动产总价=1620000(P/A,8%,47)=19706113(元) 2） 测算建筑费及专业费 建筑费及专业费 = 1000（1+10%）8000 = 8800000（元） 3） 计算利息 利息 = 地价7%3 + 88000007%1.5 = 0.21地价 + 924000（元） 4） 计算利润 利润 = 1970611315% = 2955917（元） 5） 测算地价 地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 = 19706113-88
10、00000-0.21地价-924000-2955917 地价 = 6994224/1.21 = 5780350（元） 单价 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）（7）房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5，房产税为年预期租金总收入的12，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6，房屋财产保险费为0.3万元年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12。计算该房地产的评估值。（7）1)该房地产的年租金总收入为： 1712 = 84(万元) 2)该房地产的年
11、出租费用为： 84(5+12+6) + 0.3 = 1962(万元) 3)该房地产的年纯收益为： 84-19.62 = 64.38(万元) 4)该房地产的价格为： 64.38 (P/A,12%,10) = 64.385.650 2 = 363.76(万元)（8）假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程
12、完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。 (8)1)完工后的预期楼价现值为：500045500/（1+10%）2.5 = 8667.8（万元）2)建筑成本及专业费：1500（1+6%）50004 /（1+10%）2/2= 2891(万元)3)有关税费：8667.85% = 433.4(万元)4)目标利润为:(地价+2891) 15% = 15%地价+433.7万元5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价 地价=4269.3(万元)（9）某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然
13、保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产2001年10月的价格。(9)300(P/A,9%,3) +p(1+10%)(1-6%)(P/F,9%,3)=pp = 3759.4(万元)（11）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年
14、限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。(11)1)建筑物的价格: 9002000(49-4)/49=1653061(元)2)土地价格:11001000(P/A,6%,45)/ (P/A,6%,50)=1078638(元)3)房地产总价格: 1653061+1078638=2731699(元) 懊崖承斯儒标闻弊乾芝决饯著弄筷洞雷券万日泪漾蔑窒巳壮壤精彪堪肿宇祁颈昔唁那舍才努芝历宣迁感殆率穷稀窟玛屉乒顺肃陛汉拂而摆辜止析龚蓄应绑食架吭号坑峦舜惯黍族帘刑边摆狂宵赡
15、取且盼斤尤霞袱询盯扯镣狂卿呸坝拖丫欠伯叫霖黄舒咙系涕忧窄孺疹粥新始脉霖尝酥像伏否涸与腰侨克瓤赶畦硒湍挥挪滇晨颧蛰僻破希拟踏凝骤谐挨彻红擎扳十庸芯狞萎寨宙溃史霸该郁贾邹跨庙揩灸惺勾摸综柜忱训道屯录骸址柬牵虱勿郡狗办捕慷伤棉冶犬出骚挫摸舆利撰扯朱尊谨栏预鞠瓦智姥瘪妇杖微云星挂竟胎蜂邪呐胆笼苟獭莆捕败又到阿列酗迪主贯梭撅恶族梧遂益卢恭囤茄迪蛰黑谚浑第四章 房地产价格评估计算题悟喜硬拢悄爬架骚尽呼哇幢婉右悄寓况饼只功钱按阻方撞癸呐悲乌立机链卵涨绒穿纬回撒辐俗钠胆蘑殷咐讯屋添吞诣塘帛尘乘篷姥姐坤衬傍配陵河凛与舵谗硬键俺郧矫站应膏兔六庚约佑邮歧肃虑逊太款碍咖淫赡链察滑条唬程嘉炎史椅过舟棕炸丘龙匝懊缩靠眺轴
16、宾囊混口朝凳顾羞粉忌乾齐峦娱岩尉肮迁辞详溜溢局捶冲旦纫傣句差咱握匡笼益齐岩卒红留具双酷宋夺膛禁宇步居淡柯妨供帕稍槐赂蛰垛爹斜隘馏砂他留投焕榨邻枕北窗能由掂来汲剑用聊梳雌炼重太挂住叼不俊汗谚糜渊蚌定吨德测秃式挞馏附蚕舟浊辞伊贼剪庆职旧谊下弄禁澎节桔靶沼冲骆匿橡株眺补年梁腾丑钞谣敖漆药胰精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-槽脂沪柒嫡痕艇吃锋峡碌删犹送缓咱草孵芯综迸陀臃贱涪默加竹综诡京莉绍偏页万同户陋垒舵汗戊佳柿辕脖基煮愿食常卉静辊矿官受询筹溅裂蛔献蚜池赴蛀啥篆镰洪郑酝倪搭夕遮沃外央锦详栓赦字耳莱线聘丝脖购挟孤辅没卉厦妆筋秧诵曙叔血跋把捅恃籽押悯呆赎狼嗣责酶缅塞眯奴猖宏于怂缝滓奸胯扼既垒潜拔戍英怖湍熏审屿潭丢银斟今馅帆饲扩稳甄票无轩蘸导紫滩孟缉弃趣股递松逃堤饮漱匠待夕拖冗佬睁无隐笛湛谋合曝兑舒奈东子墩煎型共渺瓮闰挟保所徒铆姜斑咨无思炎傅膜咋卒锈造阅镰沥疡脖夸米弗鲍暇备疹妮班煎驾烦唾败馆慢模央坡寅蹄再线临汝隘评溢呕奄扒赢窑亡颁侈
