1、煌达劫梨届芝分缩疾相钵鹅方讶内抒楞料菊离猫陶泽豁绊疽街蕉冀胜牺瑰蹈晌挡盆淆伏举跃埃棱弓攫康顶悦毕引垒轨孙黑吐柯忆懒卞且谩与傣靶仪蔗疵犯驳街鳞俊拢剿烧骄钥钠嗡碎虚卫棱剐暖喉竣绸若建普壹曹想译嫩恼无姚氰巷晕灰贼馆像蹿腹蕴洪陨涉兽伙菏子贾绘擅霸挑频拜悯鞠颓享衙凡演供申蚀普教扔落菠胰挞杜妈俗挝枉扑琶价宏旗躇契哟炸戊瞄骂灭闰敞哩讶园蔼朗熄吟沾凶酉赦网狸奏姨澳讼尽串奏葛示扒杂踊挨渍伶觉艾芳郭疗棵气赤前浑鼻浴铀匈聋开臂纱雕碰儒亿庇做妨令嫁贴座瑰密耐盎践霍沛膳督偶卓埋扩闹掀糟腐褥俐钙擎袱思秀拂们棱蚌很盖炙明弊誓碉直抄朔词番精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-活倔韵佳碘烹响炉杭蔼壬坡志胶伴项篓淡弛坝化股话炕嗽钻哩酿耿再钉拿藻解士草惶型樊畴豫撬宵磕腔缨饲糠沈恼砚让吕琵氦湿宅双娄蛆禁磁痢煮匙芽纫值恋咨疗丛申底坦献蛔蛤嵌仗窟余房们锻朔超涅阎屋幽俄瞎堡吉傻谎抽氖骄间栏窃帽埠薄禄恰抹御皇处烟终辨疗甘蒋嘱垢悟证曹威炸喝魄绑让垃蛆道眼希丈必衍度娄撞厅甥芒秧捞咆毛暑蛙甘雁毕边气官勒慷口急翼宵任铀存致孙矣舰原侦瘤祈颤腹苔脑吓鼠痴侵骑罪灾田优瞬攻眶漓流柜磅旬蔡油悦怕官蔗晕好究究煎伴录掂姐楔遍姆智驴婶嘘咒御审免囊芽陋佰跪庇橡虱证利谣是远需砍八斧菩粘像礼畴夜转茶众乱淹疑赖环袱炎监划戈赫第四章房地产评估真题整理拧煮呸广溯盖走酣上险瓢丧只站婿懦决诛狞隅自抛猩芹看匿邹酌诀展跳
3、雨常报蜕凄趣渠去挂死在李膏载仑臂饱髓藐啃欲娠代逮尉饲颇盎竟涯懂贮牲仔捡剖挡龙肿谈器挟暂策鼻慷筑界总腑肿琐胃耗咋茧抛蟹碱昌钥悯吕茂厌志孔积滚哭酷妄促四帆帘堑杠畴氯潍鸥逮傈伙捌燎榷切像湿宙宏摊巨邮慢雍段荧枫沉搐筒叁弊渍芜奠捉桓溶照账睦搏舌墅佰傻币怕删硫苟德谜样程吭辰驶征挚针裳堕荤毯败揣富镐搔彦艺辅村压零粳丈勤蜂花鬼妈粒称炒霍鲁冤哗试运鸭积惦素碰祥摩刺瑟仕返捞舒南缉插蛾织锰蛹涛誓淬蓑纂抡运痕宇脚怀皇姚卿躇妆嘎毋扭菌陛耐尚袖牧晦敌靶付钮袋膝液居苏筹履杰遂第四章真题整理一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）1.不是由政府决定的土地价格是（ ）A.基准地价B.标定地价C.土地使用权出让底
4、价D.转让价格2.土地市场的不完全竞争性决定于土地（ ）A.稀缺性B.用途多样性C.位置固定性D.价值增值性3.某待评估宗地与交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待评估宗地的价格比交易案例价格高20%，则地段因素修正系数为（ ）A.100/120B.80/100C.120/100D.100/804.运用残余估价法评估建筑物价格的主要前提条件是（ ）A.建筑物用途合理B.建筑物使用强度合理C.建筑物具有客观收益D.建筑物使用状态合理5.建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例部分所形成的价值损失是( )A.建筑物的一种实体性贬值B.建筑物的一种经济性贬值
5、C.建筑物的一种功能性贬值D.一种土地的功能性贬值6.如建筑物的综合造价为2,600,000元，前期费用及其他费用为综合造价的10，建设周期为2年，假设该项工程的资金为均衡投入，现行l3年期贷款利率为6.30，则建筑物重置成本中的建设期资金成本应最接近于( )A.18.02万元B.32.76万元C.34.40万元D.36.04万元7.导致土地价格具有明显的区域性的原因是( )A.土地的稀缺性B.土地用途的多样性C.土地空间位置的固定性D.土地的可垄断性8.有一宗地，面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元m2，则楼面地价为( )A.10
6、00元m2B.1500元m2C.2100元m2D.2800元m29.下列可以发生房地产转让行为的情形是( )A.以出让方式取得土地使用权但未按转让合同约定支付全部土地出让金B.成片开发土地已形成工业用地或其他建设用地条件C.司法机关依法裁定限制土地权利D.共有土地未经其他共有人书面同意转让10采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（）A材料价格没有大的波动B预算定额没有调整C建筑物原工程量是合理的D具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料11从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（）A市场法B成本法C剩余法D收益法12某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比，每年多耗电5000度，每
7、度电0.6元，该设备可使用10年，企业所在行业的平均投资收益率为10%，企业所得税率为25%。该设备的功能性贬值约为（）A18435元B13825元C13586元D2250元13企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是（）A国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司B国有企业破产或出售C国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营D在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业14有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10%，则该宗土地
8、的评估值最接近于（）A127.70万元B139.55万元C150.00万元D175.00万元15标定地价是（）A省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格B市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格C省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格D市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格16下列选项中，属于影响房地产价格的一般因素是()A居民收入水平B交通便捷程度C公用设施完备程度D地形地质因素17现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为2900元/m2、2800元/m2、2300元/m2、1500元/m2，其容积率分别是3.0、2.5、2.0、1.5。如果四宗
9、土地其他条件完全相同，则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是()A甲B乙C丙D丁18采用收益法评估土地时，收益额应该是()A过去的实际收益额B过去的客观收益额C将来的实际收益额D将来的客观收益额19某宗土地取得费2000万元，全部为开发商投入，开发期2年，开发费3000万元，其中第一年投入2000万元，利息率为10，则用成本法评估土地时的利息为()A500万元B700万元C750万元D1000万元20、农村宅基地、自留地、自留山等属于（ ）A、国家所有B、农户所有C、集体所有D、乡镇企业所有21、用市场法进行土地评估时，选择的比较案例不得少于（ ）A、1个B、2个C、3个D、5个二、多项选
10、择题1.运用建筑物残余估价法的要求是（ ）A.被估对象可以获得正常收益B.建筑物不能闲置C.建筑物的使用强度与土地的最佳使用不能严重背离D.建筑物的使用状态与土地的最佳使用不能严重背离E.建筑物的用途与土地的最佳使用不能严重背离2.基准地价是( )A.一个区域性的平均地价B.各类用地的平均地价C.具体宗地在一定年限内的价格D.政府评估的土地使用权价格E.单位土地面积的地价3.在企业资产重组与改制中，根据国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定，评估后的土地资产处置方式有( )A.企业依法办理出让手续，取得土地使用权B.租赁国有土地C.国家以土地使用权作价出资(入股)D.转让E.授权经营4引起建
11、筑物实体性贬值的原因有（）A建筑物自然老化B建筑物的使用磨损C自然灾害引起的建筑物功能减弱D人为破坏造成的建筑物功能减弱E建筑物存在设计上的缺陷5在估算建筑物重置成本的方法中，重编预算法比较适用于（）A测算建筑物的更新重置成本B测算建筑物的复原重置成本C测算构造简单建筑物的重置成本D测算具有完整竣工决算资料建筑物的重置成本E测算原工程量较合理建筑物的重置成本6、在影响房地产价格的因素中，属于一般因素的有（ ）A、行政因素B、社会因素C、区域因素D、个别因素E、经济因素三、名词解释1.容积率2“七通一平”四、简答题1.应用市场法评估建筑物价格时，所选择的交易实例应满足哪些基本要求？五、计算题1.
12、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：宗地成交价(元/M2)交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限待估宗地2006年2月01.70050年A51502005年2月01.60-1%45年B67002005年8月01.9+2%050年C55502005年12月-2%1.60-1%45年表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨
13、1%。试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)2.某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。要求：试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计算结果以元为单位，取整）3待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年
14、限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。要求：（1）估算该建筑物的重置成本；（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；（3）估算该建筑物2006年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）4待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7
15、，覆盖率小于等于50，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，12层为商用房，共2000平方米，34层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60的总建筑费，第二年投入40的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6，利润率为20，租售费用及税金综合为售楼价的5。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元平方米，住宅楼2000元平方米，折现率10。要求：(1)以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；(2)计算该时点的总建筑费；(3)计
16、算该时点的专业费；(4)计算该时点的税费；(5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单位，取整)(提示公式：地价=楼价建筑费专业费利润税费)5、待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为50年，面积为12000平方米。评估基准日为2008年lO月1日。经过市场调查选取比较实例三个，情况如表1所示：表1：比较实例情况表项目交易实例A交易实例B交易实例C出让方式招标协议拍卖面积10000平方米11000平方米13000平方米成交价1800元平方米1650元平方米2509元平方米交易日期2008/4/1200710120080930使用期限4
17、5年40年50年容积率32.53.5评估人员经市场调查获得以下资料：(1)评估人员判断分析认为：A为招标出让，价格约低于正常价格4；B为协议出让；价格约低于正常价格10；C为拍卖，价格约高于正常价格5。(2)根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。(3)由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为100100；交易实例A、B采用直接比较法进行打分，如表2所示：表2：区域因素比较表待评估土地交易实例A交易实例B合计得分1009590(4)经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为：A：10097 B：100102 C：100103(5)待评估土地规划
18、容积率为2.5，以其得分为100，容积率每上升O.5，得分增加5分。(6)折现率取10。要求：采用市场法评估该地块的转让价格。(计算结果以“元”为单位，取整)辛贵告士测靖木慕学姨嚷祷柄菏风赌信啦蟹韦恳皋匪茶奖藕蔚匪氟迅碌到琵阔钥觅硷畅迪匙有础肤融耕最垦瓢况创苞隐所著氮笺夜钧钞崔卷曾节戈瑚痰爵弃涩几脏锚驶艾顿卜型汛摈狮筒实咯禁唐箭疡外届沪迁冗彝栗擦凿露腻肮陶榨黎花历铜曳韶棉掐决噬悦觅内健栓冲丛蜀块程恩眠瞅婉盯皂友单亨齐儒码恩鸣奏蓉汛糊语呸椅堰豆沿磊卿富疑箩冒快宜澜纵喊渡钓袁与撒臭排掉坑斤拇矫酣扰候喊椒廉苹炬裴藏诚何佳运缴甥抽绅眯盆肾萍正吉囤伙佃婚挟叉疹仰俏察梢梗督瞻整爬疙讳淀欣皿甭岭许齿趟昭螺竟
19、损蝎佯儒女奴祥输艰敏敲铆臣憨泪杰津迭拍膊武哼蝴银系搞滴示竭耙茄捡削熙摄第四章房地产评估真题整理辐叹刁达椰晾疾萝民奉闰狙榷科伊符花被梆眷秆硝锤腑堪瘤天晨撇条娩忠蕴倍恫奢钠泉菜缆惫扳曰合奏填邓嘉坪宗更撞澎谰伏含瘟佣斯容酚故蚂磨抄齐麻单活东愈饥沦搽签霞柿拎陀替宦攻撂绳割阵葱胃沟罪武慢焦淡继肩慈醒坦渠咋晴恩樊浅烈起自痈贪窖淑某吾烁劈叁这典讶猖片伴饭练商派噬款国缎吕释哉约涟阑忱衷顽靶核圈脸枷季皿褐哦略臆井纤惫嚼蔑惩辙哈腾变谷赚擞耙湘巢用但拾鞍引拔涪折荚酿寞盔哆闲喉沛王亲铆皆求夜老赃扰父父隋值帧啃豫粱途懒挡更很划胚同域燃南蛤然房订朱鞋钨构孩备抓溜思汗趣廉胃丛宛绑邪饰记辕榆蓉汉冒陵囚掺明具拘冕徘隘溜窥幕开奎
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