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4、或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。普通投资者可以在保持资本流动的同时，参与原本需要大量资金的房地产投资，获取房地产投资及经营收益。房地产投资信托主要致力于可带来收益的商业性房地产，例如公寓、购物中心、写字楼、酒店和工业仓库等，还有一些还从事于房地产抵押贷款的投资。 由于房地产投资信托(REIT)除受到整体社会经济环境的影响外，投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠，进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。因此，房地产投资信托常聘请专业顾
5、问公司和经理人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化组合投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元化投资组合，有效降低投资风险，取得较高投资回报。投资者以相对较少的投资持有一系列房地产股的组合，投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。 一、我国发展房地产投资信托的必要性 本文认为我国有必要引入房地产投资信托，来促进房地产业和金融业的发展，具体原因如下。 1有效降低银行体系的经营风险 从1997年亚洲金融危机的产生可以看出，房地产泡沫的破灭是亚洲金融危机出现的一个重要原因，而银行业在房地产泡沫的产生中发挥着重要作用
6、，因此也深受房地产泡沫破灭的危害。所以，银行体系的安全决定着金融体系的安全。作为银行信贷资金的重要补充，房地产投资信托可以有效减少银行体系所承担的巨大金融风险，作为国际金融市场上安全性和获利性较为理想的投资方式，房地产投资信托可分流部分银行储蓄资金，以减轻银行系统的经营负担，对居民的消费也将起到一定的刺激作用。房地产投资信托的发展也必将带动银行网点销售、资金结算、托管等等一系列中间业务的产生，为银行业创造新的利润增长点。 2拓宽我国房地产企业融资渠道 由于我国房地产开发企业融资渠道较为单一，中国人民银行在2003年6月16日发布的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知实际上切断了房地产开发企业
7、赖以生存的资金链。按照目前房地产市场的需求发展趋势，促进行业良性发展的最根本问题不在于强制性管理风险，而是开辟多元化融资渠道，发展多种冲抵风险的工具，保证房地产开发的资金供给，并分散资金供给双方的风险。因此，从发展的前景看，房地产投资信托不仅具备成为我国房地产业资金供给主流渠道的特性和条件，而且房地产投资信托的迅速发展也拓宽了我国房地产企业的融资渠道。 3促进我国房地产资本市场的形成 从市场发展来看，我国的房地产金融创新仍停留在一个较低的水平上，至今没有建立起一个稳定的房地产资本市场。房地产投资信托这种新型投资工具的出现为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件。正是由于房地产投资信托的迅速发展
8、，美国的房地产业已经从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。因此，引进房地产投资信托机制将有助于我国房地产资本市场的形成和发展。 4有利于房地产经营专业化和资源的优化配置 我国有很多房地产开发公司都不规范，房地产投资信托的专业化运作使房地产投资逐渐从投机行为转向理性的投资行为。房地产行业将进一步细分，将会出现专门的房地产投资管理公司、房地产开发公司和物业管理公司等等，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。房地产投资信托由于其具有较高的政策水平和投资管理经验的专家操作，依据国家产业政策导向合理进行房地产投资，减少了盲目性。因此，在我国引进房地产投资信托机制，将在
9、客观上促进房地产行业内部的结构调整，实现资源的优化配置。 二、我国引入房地产投资信托的可行性 随着我国改革的深入，市场经济逐步走向成熟，房地产业也发展到一定的规模。因此，我国引入房地产投资信托，已经具备了一定的基础和条件。 1逐步成熟的房地产市场和房地产制度改革 首先，我国目前已经初步形成较为完善的房地产制度体系。土地使用制度改革和住房制度改革的实施，使用地单位或居民逐步拥有了土地使用权或房屋产权，并可以在法律范围内自行处理所拥有的房地产的权益。居民通过购买公有住房或商品房、自建、合建等方式逐步拥有了住房的所有权，并可以进行房地产权益的分割和转让，这些为房地产投资信托的引进提供了基础条件。 其
10、次，房地产评估、土地评估、营销代理等房地产中介机构逐步规范和成熟，这也为房地产投资信托的引入提供了市场组织结构方面的保障。 2规范的信托投资机构逐渐形成 根据法规要求，重新登记的信托投资公司，最低注册资金必须达到3亿元人民币，经营外汇业务的必须有1500万美元的等值外汇，并且注册资金中现金要达到一定比例。实际上，多数重组后的信托投资公司的资金都大大超过这一底限，以雄厚的资金为后盾的信托投资公司适合介入资金密集型的房地产投资领域。而且，信托公司在连续5次的治理整顿后，基本没有太多业务，它们急于开拓新的业务空间。这种发自经济体系内部的创新要求，不同于外部政策调整下的被动改变，会更主动、更理性、更规
11、范。 根据人民银行最新的统计数字，从2003年到现在，国内信托公司共发行了215个房地产信托计划。为了寻求更广阔的市场空间，各地新推出的房地产投资信托产品纷纷在寻求变局。对于信托业来讲，REIT也是一种营利模式的创新。据了解重庆国际信托公司的景龙国际公寓项目信托计划，天津信托公司推出的融创奥城大厦项目，采用的就是“投资+融资”的运作模式，即先组建一家发展公司，获得股份和开发项目的控制决策权，然后再对项目融资，取得双重收益。 3投资主体已逐步形成 从投资主体的角度来看，房地产投资信托有潜在的投资者，表现在： (1)机构投资者。机构投资者是房地产投资信托的主要投资者。那些有强大的机构投资者支持的房
12、地产投资信托，可以得到更高的价值评价，由此使房地产投资信托在资本市场上赢得竞争优势。具体来说，房地产投资信托吸引机构投资者投资的好处有：其一，获得低成本的资本。机构投资者对REIT普通股的需求可以提高股票价格的溢价，从而降低股息率及相应的权益资本成本和债务资本成本；其二，保持股价的稳定。由于机构投资者对REIT的投资一般属于长期的战略性投资，而不是短期的炒作，因此机构投资者的投资有助于REIT股票价格的稳定；其三，为资本扩张获得持续的资金来源。如果REIT能够实现其战略目标，并满足投资者的预期要求，那么REIT未来的筹资活动就可以通过机构投资者来实现。从同一机构投资者群体中筹资可以节省筹资时间
13、，并减少因在资本市场开展各种筹资活动所需的成本；其四，获得多样化交易的机会。一旦REIT与机构投资者之间建立起联系，它就可以与机构投资者进一步开展多样化的交易或业务活动，包括让机构投资者参与普通股的直接募集、股票再次发行的即时交易、投资组合共同投资，许多大型机构投资者还会积极参与REIT债务融资；其五，获得“羊群”效应。一家获得一些精明的机构投资者青睐的REIT有可能获得其他投资者的青睐，从而形成一个投资群体。我国的机构投资者正在迅速增长，保险公司、社保基金和养老基金等已经或者即将成为大的投资机构，成为房地产信托投资主体的资格已经具备。 (2)中小投资者。近年来，我国居民储蓄存款一直保持较高的
14、增速。2004年末，城乡居民人民币储蓄存款余额达119555亿元，比2003年末增长了15929亿元，增长率为1332，到2005年9月，居民储蓄存款已经达到1369万亿元。但从目前我国的金融体制看，民间资本投资渠道极为狭窄，民间资本资源没有得到有效运用。近年来经济波动加剧，房地产投资的价值开始显现，但是由于房地产业资本密集型的特点，个人投资者几乎无法问津。房地产投资信托可以促进房地产市场的公平性，对广大中小投资者来说，提供了流动性很强的小额投资机会，打破了少数有钱人对房地产投资的垄断。更重要的是，房地产投资信托为投资者带来的收入优势，即房地产投资信托95以上的应税收入都要用于股东分配。遇筑桶
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