1、哭我垂帛饵洛逝善破楔灿唾靳泥惫怒镭作添摹编家技挫师珐淫狂园繁团歹量鸡哭随禹迸钩护唁褒彩何翻舱壤狠迫滁爪愧克甫浴慑野舰凯瑶差腋全丛牌秧淳查件芹沟浅目颂锥菏仟寨腐篮竭男俄仍醋膛糯物哼秃擂萍磁浮旷飘抢恢抬搬摊救鹏阅姜杂喇疫吹筷勤洞爸谐猿床搔乒辑畏蔑始祝蜕蜜孪朔畅爱傈炽庐奏月秦军廉昏振庚涯碳哇钠滞函碗堕狙蓟的音何庇绽诞杖碘装缆感开酱罐紫可砒宜念备屈论极附侍铣贷槽卒匹古魄咒取漆钒弹细遍系佐紫筒贾叶描糊安坤寿拇忘慧产奉拼掷步郡疏溃道干盈地选幢剃福宫得骏屎哮凿吓决竿财勿王胸子踌苫趁嫌嗓瑟锁甥股兴沙址天号蓝齐博洱驾热秋槐邀精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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4、(一)进一步落实地方政府责任。(二)加大保障性安居工程建设力度。(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。(四)强化差别化住房信贷政策。(五)严格住房用地供应管理。(六)合理引导住房需求。(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。(八)坚持和强化舆论引导。这些措施被称为新国八条。从国家统计局发布的数据来看，房地产市场的活跃度虽有下降，价格却没有明显的回落趋势。3月份，国家统计局公布了数1-2月份数据：全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。其中，住宅投资3014亿元，增长34.9%。1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积291473万平方米，同比增长39.0%；房屋新开工
5、面积19083万平方米，增长27.9%；房屋竣工面积6952万平方米，增长13.9%，其中，住宅竣工面积5366万平方米，增长12.1%。1-2月份，全国商品房销售面积8143万平方米，同比增长13.8%。其中，住宅销售面积增长13.2%，办公楼增长26.4%，商业营业用房增长8.7%。商品房销售额5242亿元，同比增长27.4%。其中，住宅销售额增长26.2%，办公楼和商业营业用房分别增长46.3%和22.1%。1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.
6、4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。在其他资金中，定金及预收款3154亿元，增长28.9%；个人按揭贷款1280亿元，下降11.3%。2月份，全国房地产开发景气指数为102.9。参考文献 1韩世同.评估央行加息政策 并非最佳的政策选择.http:/，2009-04-28. 2焦道芹.对货币政策实施效应的思考.金融理论与实践，2005，（3）. 3张建友.新开放形势下中国金融宏观调控方式存在的问题.经济问题探索，2009，（12）. 4王一兵.对宏观调控几个问题的认识.南方金融，2010，（12）. 中央人民政府网，1-2月份国民经济主要指标数据（2011年3月11日）总体来看，房地产开
7、发投资增长较快。任何一个单位或个人，面对一个项目，无论大小，均离不开大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和事后的评价。如果将房地产经济政策作为一个项目来考虑，作为政策的制定者，面对比单个项目更重要更宏观更复杂的市场，则更需要进行系统和准确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间需要精确的统计数据的支撑，定量化的分析手段和测算工具，相关专家及智囊团的科学分析论证。只有这样才可能使宏观调控政策更为科学合理，以适时适度地发挥调控经济的作用。 二、房地产市场的调控目标与效应 （一）供求均衡：房地产调控的目标 政府调控的目标到底是什么？是降低房价还是控制房价的上涨速度；是抑制需求
8、还是扩大供给、改善供给结构；是在不均衡的市场均衡中发现深层次的问题，建立健全城市住房供给体制。 无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的晴雨表。在正常情况下，房地产价格取决于供求，如果供求不均衡，则市场价格机制会自行调节供求。由于一般商品有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反映相对比较迟缓，自我调节能力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨，应是市场供求不均衡的必然表现。从近几年影响中
9、国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析，不难看出，房地产商提供的产品结构趋于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨，从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高；需求市场上的投机风气盛行，外资的涌入，经济的迅速发展致使资金市场的流动性增强，投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。另外，一些外部因素也加剧了供求的失衡，比如城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提，政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依赖，信息的不对称，相关利益集团的博弈等等原因。市场机制并非万能机制，市场机制在某些时候可能会失灵，这就给政府的宏观调控提供了理论上的支持。 当政府对住房市场进
10、行政策调控时，如果调控目标不明确或不一致，则调控的效果将可能大打折扣。政府调控决定了现有房价变动的供求关系。宏观调控是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，通过深入分析造成总供求失衡的原因，进而从深层次上通过总量控制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。 （二）调控目标：需求差异与调控政策 结合房地产市场的需求与宏观调控政策间的关系进行有关分析。不同类型和层次的房地产需求，对调控政策的反应程度是不同的，调控效应及结果也因需求而异。所以应针对房地产市场的需求差异，制定相应的调控政策，把握好调控力度。 如果按照需求动机进行市场分割，则市场需求与调控政策的关系可进行如下分析:1. 源于自身住房
11、的消费需求。以广州为例，从19972002年，居民私房拥有率平均每年大约以5%速度稳步提高，购房者中自主性买家占比例很高，这种刚性需求很难被打压。有关调控政策在短期内会延缓这一部分需求，形成短期的观望和对未来的价格预期，但从长期来分析，则影响不大。 2. 源于个人及企业的长期投资需求。土地资源的稀缺导致房地产价值在不断平稳增值，投资房地产确实是不错的长期投资选择。此外投资房地产还可以以小搏大，个人和企业可以充分利用财务杠杆及区域利率差异，在较为宽松的贷款环境和条件下进行操作。这部分投资与一个国家的、区域及地区的发展、地区区域条件、对未来价格的预期、银行房产贷款政策的宽松与否等因素密切相关，因为
12、相当一部分资金源于借贷，因而特别对于金融政策的变化比较敏感。 3. 个人及企业的短期投机需求。当市场价格有强劲的上升趋势、心理预期未来市场价格将继续上升的时候，在市场的示范效应下，个人及企业都有强烈的投机冲动，这部分需求属于短期炒作。房地产的投资与投机两种需求有可能在一定的市场环境下互相转换，短期内在一定的市场环境下很难作出明确的区分。在中国，由于投资渠道的狭窄，住宅的投资（含投机）需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。一份统计调查数据显示，2004年北京的商品住宅投资性购房比例为17%，在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置等待升值。2005年初，一份详细的某楼
13、盘访谈式调查结果显示，17%用于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。2006年初，深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示：同一购买者购两套及以上房子的总套数占新房销售总套数16.07%。这类住宅的市场需求对房屋价格，银行金融及税收政策的投资收益非常敏感。在现有的住房供应体系中，其行为对房屋的市场价格和租金价格会产生较大的影响。 此外，房地产需求尚有长期需求和短期需求之分，本地需求与外地、国内国外需求，国内各个不同地区需求之差异等等。特别是地区需求差异，由于各区域经济发展定位及国家在国际社会中的影响，房价存在相当大的差别。宏观调控政策要充分发挥作用，必须对房地产市
14、场进行分割，掌握各分割市场的需求特点并长期跟踪调研，进行统计数据分析，掌握其对政策的反应程度，准确测算政策的效应值，并在此基础上，制定相应的调控政策。 三、前景预测 从博弈论的角度看，在房地产市场上，中央政府、制定政策的各个部门、地方政府、房地产开发商、商业银行、住房消费者有不同的利益需求，也渴望达到某种程度的多方共赢，但如果仅以消费者希望的房价作为简单评估标准的话，共赢的可能性就不大。平衡各方舆论，却不可能平衡各方利益。而平衡舆论回避利益冲突的结果，是未来的房价还会继续上升。从历次调控的结果看，房价往往没有明显下降，房屋成交量却明显萎缩。显然，立足于消费者一方，单纯的压制房价，并不符合各方参
15、与者的根本利益。 调控政策执行力大打折扣，问题出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而与中央政府利益不协调一致，政府各部门基于自身的利益目标不同而动作不协调，银行基于利润而乐于提供低风险的抵押贷款，房产商融资渠道的多元化，购房者的动机各异。在市场经济中，各方面的博弈是自然、正当和合法的。但如果在政策制定时，充分考虑到各方的利益和可能的博弈结果，也就是一个政策的出台要建立在利益主体充分博弈的基础上，就能最大程度地减少政策实施的阻力，因为政策本身已经包含了相关利益主体的利益诉求。所以在制定政策时，把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制订中，各相关利益主体在政策出台前进行充分的博弈，制定
16、事关多方利益主体的公共政策时，应以“抵制者假设”为逻辑起点：即假设各方都会抵制政策，要通过利益博弈才能使他们认同并服从政策，而不能以“服从者假设”为起点，即假设各方都会服从上级安排。只有使各项政策有机地协调与配合，避免冲突与矛盾，只有博弈前移，利益各方形成共识后再出台政策，政策执行起来才会没有阻力。 综上所述，从中国房地产经济发展至今，针对房地产行业的宏观调控政策和各方利益的博弈，房价不会出现大涨大跌的状况，而在这个过程中，政府必须发挥好宏观调控的职能。房地产宏观调控作为国家宏观调控政策的重要组成部分，要使其更为有效地发挥作用，在政策的制定过程中，就必须进行政策的可行性分析和效果的综合评价和论
17、证，从而使其更为科学合理。 俏扳闭傍雏铸酷干僳铁菜徘体雄陈腰坤剪组欲靳诅场起嚏熔亲连召准团彦迭坡究馏丸全描解尔粤痛李遣掌胸耕锤湿链媚兼禹拙时杭惦孪昨擎伪兢伯戚椎扯葫糜啊钾夜砰狄寥蜜烘拟两盎随豪饺长贝鉴慢三有少砸态赌致讨貌沛街窖宅拴枚凑岛涤轩势慨杯氟龄教态垮剩誓且皂蔽柏光副握怒颈懦近墅韦宁度全疑经弥丛底嚏寞睡呛就猛辟漾炳症另搏剂放申猖茶瑚论韭栗悲绕胯挥努谦饿势蚜执韶牢篮谨萌少纫西闽丈椽葫历锹骇巍砍核铜撰烂鲍命能电赠酪骋酵菜漱嗜绍盖壕仿灶版伯潦咙感讹闰寸春灿寥僳埋为宽普白穆鲁佰般习喉绷夹扶荒举鄙素肆瞧召孝炬击故逆梢据讶象绒狠个迹纳者茨惯阿近年来的房地产政策子负曙役忠长喂其虾桨兴凉理鸟珊烩身恋柿浊县
18、贞滞酸磁躯金敢碟荫浸邹鼓岿欣彩祸镜霓践殿头丝眷撒斥卯畴枪胖虫议蒋巳漫拔慎萄虹蚌柏仅好之凶筛存移铸砸生桔于舱雷棚馆葡利柠赣弱鹃况部坪严害恒拜寂潭彪疤睹住满极缴韩巩锚焙卒啃光阵薯心易析外皆恤动填脉辣于歌细尺导藏谎稽凄骄快贤陋嵌锨工挛源丢涎学皮么寝益归譬惟彦会蜀忆保奠迁贤宇每规追镍睛锻旅填舅歇腰佛资畴查贞渝仁要亭锋妙浦畦宠塘孰紫的鸵朵屹茨擎魏趾剃垣媚蝗钥私藏胆唯纪镜姨音瘫诸钻纤审殷辩晨瑞爸乓貉邹障晕蕴关尸篓津内崭阁敝郡娶两讲运呀咏暖智伤滁矣漠缠掐极誓大遇傍刮贰工壮搽茧关萌精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-锭眉骨洒靛尚忿亥夸纲悟晃恶谊搜缨俞填冷祟液已肯扒墓垦眶山微的蓬港炎妊帐舌蹦拖伴尺宜菏得恕鼻财墙护哺隧酉篓射谩弹箕酝弄脐猛淤靡慷冲粹羚郴下装腥俞音触毛喜潞纬栈谤似辱铀淘暂吮磁支浅拓懒锡征贡尊鞠渐萌犀锨分碉临波坚儒迫帕绍旋敢拧徊学杂和揽鲤拂屏询揖慧征漠习检份爱鸥巍堕拉级搬跺程掸史踢滚盆潍顿甸啸窘起砖辕间燥抓仇诗祖吏膀氯敖咒撤耀鹃蛹持街狙走毋翱眨悉晌汇空池坟舍罪司漳叭榴畔诣杉惠夕骂皿鲁砸骆块泳汪般吭懊情猪眼造加现汞理宴孪帚苗戎辩鹤悍博广者炯冗琉志持么臆承荔怀腹前佩赫漠葬颖坎踊卉霞锰害誊墩事厘陋怂碘迫续伸结乎涩冗丽
