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4、民终字第77号上诉人（原审被告、反诉原告）舟山市普陀广厦房地产开发有限公司。法定代表人赵志刚。委托代理人何易。委托代理人赵锡波。被上诉人（原审原告、反诉被告）刘君辉。委托代理人周良玉。上诉人舟山市普陀广厦房地产开发有限公司（以下简称普陀广厦公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2013）舟普六民初字第137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明，普陀广厦公司与刘君辉于2011年1月28日签订浙江省商品房买卖合同，约定：出卖人普陀广厦公司向买受人刘君辉预售位于舟山市普陀区六横镇峧头凯虹文景苑3幢101
5、室商铺，总价为3005594元；在签订合同时买受人支付购房款1505594元，余款1500000元在房屋结顶后15日通过向出卖人指定的银行申请按揭贷款予以支付；出卖人应当在2012年3月31日前向买受人交付符合条件的房屋。该合同附件7对前期物业管理约定如下：自出卖人发出入伙通知之日起30天内，买受人应来办理领房手续。逾期办理的，物业管理费仍按发出入伙通知领房日次月起计算。该合同附件8对采用按揭方式付款的补充约定如下：买受人须在合同规定的时间内到出卖人指定的银行或公积金中心办理按揭手续。如买受人未在规定的期限内办理按揭手续的，视为买受人逾期付款。合同签订后，刘君辉即向普陀广厦公司支付了15055
6、94元购房款。普陀广厦公司于2012年4月25日向舟山市普陀区住房和城乡建设局就其开发的凯虹文景苑楼盘办理了竣工验收备案手续。同年4月27日，普陀广厦公司发函通知刘君辉于同年5月3日13点至14点30分到公司售楼处办理交房手续。刘君辉于通知书确定的交接时间前往售楼处，对购买房屋的渗漏水、大理石贴面不符规范等瑕疵口头提出异议，并拒绝接收房屋。之后，双方经六横镇信访办组织协调，未能达成和解。刘君辉遂于2012年11月23日诉至原审法院，要求普陀广厦公司修复房屋瑕疵并承担逾期交房等违约责任。在该案审理中，原审法院委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司对所涉房屋进行了司法鉴定，鉴定结论如下：1.屋面构造局部
7、未设置保温层（挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板），不符合设计要求；2.外墙保温砂浆不符合设计要求；3.外墙贴面做法不符合规范要求，南侧外墙沉降缝贴面不符合规范要求；4.3-A3-E3-18轴墙体渗水原因为屋面沉降缝处密封圈不密实。原审法院于2013年10月23日作出了（2012）舟普六民初字第138号民事判决书，认定普陀广厦公司在2012年5月3日已履行了房屋交付的义务，故无需承担自2012年5月4日起逾期交房的违约责任，并判决普陀广厦公司需承担房屋瑕疵的修复、支付逾期交房违约金8130.21元以及因房屋面积误差（减少）需返还房款95397.55元的责任。另查明，刘君辉系经营五金机电零售业务的个体工商户
8、，其于2012年4月20日与周师海签订了一份房屋租赁合同，承租了周师海名下位于舟山市普陀区六横镇六横路284-286号的商铺，年租金为85000元。普陀广厦公司于2013年11月25日为刘君辉垫付了2012年5月1日起至2014年4月30日止的物业管理费3762元。2013年11月14日，刘君辉诉至原审法院，请求判令普陀广厦公司赔偿因房屋质量瑕疵造成的租金损失134583元，以及自2013年12月4日起至该房屋修复完毕之日止按85000元年计算的租金损失。普陀广厦公司则提起反诉，要求判令刘君辉支付逾期付款违约金160200元；返还垫付的物业管理费3762元。原审认为，（2012）舟普六民初字第
9、138号民事判决书虽认定普陀广厦公司在2012年5月3日已履行了房屋交付的义务，但交付的房屋存在渗漏水等诸多质量瑕疵，导致刘君辉不能实际使用该房屋，普陀广厦公司对此构成违约。因履行合同义务不符合约定的，除采取补救措施外，还需赔偿对方的其他损失。刘君辉购买的系商业用房，其本人又系经营五金机电零售业务的个体工商户，普陀广厦公司对交付的商铺因质量瑕疵无法正常使用而可能给买受人造成的损失应当能够预见，且该损失为实际损失，故普陀广厦公司除（2012）舟普六民初字第138号民事判决书判决的需修复房屋瑕疵外，还需对刘君辉因不能正常使用该房屋而租用他人商铺造成的租金损失予以赔偿。该租金损失自2012年5月4日
10、起至房屋瑕疵修复并交付之日止按照85000元年计算。关于普陀广厦公司提出的刘君辉本次起诉违反一事不再理诉讼原则的抗辩意见，法院认为刘君辉在（2012）舟普六民初字第138号案件中未就租金损失提出赔偿请求，本次起诉系基于新的事实和请求，未违反上述诉讼原则，故对该抗辩意见不予采纳。关于普陀广厦公司提出的刘君辉拒绝接收房屋，未能及时反馈房屋质量瑕疵，致使其未能及时修复房屋瑕疵，刘君辉对此具有过错，应自行承担租金损失的抗辩意见，法院认为无论刘君辉是否接收房屋以及是否反馈房屋质量瑕疵，普陀广厦公司均应保证交付房屋的质量完好，刘君辉的质量瑕疵异议权系房屋买受人的权利而非义务，不能以买受人未行使权利而追究其
11、责任，故法院对该抗辩意见不予采纳。双方虽在合同中约定购房余款1500000元在房屋结顶后15日向普陀广厦公司指定的银行申请按揭贷款予以支付，但根据普陀广厦公司提供的证据，办理商铺的银行按揭贷款需提供房屋产权证，因该房屋的产权证书在合同约定的该日前无法取得，即根本无法办理相关的按揭贷款申请手续，故该条款属无效条款。普陀广厦公司虽诉称在2012年4月27日向刘君辉所发函件中通知其应于2012年5月3日办理按揭贷款申请手续，但未能提供证据予以证明，且该日交付的房屋存在质量瑕疵，在双方未就购房余款的支付方式和支付期限重新进行约定的情况下，普陀广厦公司交付无质量瑕疵房屋的义务在先，刘君辉支付购房余款的义
12、务在后，因此在普陀广厦公司履行合同义务不符合约定的情况下，刘君辉有权拒绝履行其相应的义务。综上，对普陀广厦公司要求刘君辉支付逾期付款违约金120600元的反诉诉讼请求不予支持。关于普陀广厦公司垫付自2012年5月1日起至2014年4月30日止的物业管理费3762元，根据双方签订的浙江省商品房买卖合同附件7的约定，刘君辉的物业管理费应自发出领房通知之日（通知的领房日为2012年5月3日）次月起计算，即从2012年6月1日开始计算普陀广厦公司实际垫付的物业管理费为3605.25元。因（2012）舟普六民初字第138号民事判决书已认定普陀广厦公司在2012年5月3日已履行了房屋交付的义务，故双方在继
13、续履行该合同的情况下，刘君辉应返还普陀广厦公司垫付的物业管理费3605.25元。据此，根据中华人民共和国合同法第六十七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百十三条第一款的规定，判决：一、限舟山市普陀广厦房地产开发有限公司在判决生效之日起三十日内按照85000元年的标准向刘君辉赔偿自2012年5月4日起至房屋修复验收合格之日止的租金损失。二、限刘君辉在判决生效之日起三十日内向舟山市普陀广厦房地产开发有限公司归还垫付的物业管理费3605.25元。三、驳回舟山市普陀广厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费2992元减半收取1496元，由普陀广厦公司负担；反诉案件受理费3579元减半收
14、取1789.50元，由刘君辉负担52元，普陀广厦公司负担1737.50元。宣判后，普陀广厦公司不服，向本院提起上诉称：1、原审将房屋因质量瑕疵不能及时修复投入使用的过错全部归于上诉人，就违约责任的认定和责任分担与客观事实不符，违背合同法相关规定。被上诉人拒绝办理房屋交接手续，导致房屋质量问题久拖不决，因此造成的损失应由被上诉人自行承担。上诉人对房屋质量瑕疵能合理预见的损失限于鉴定、修复费用等直接损失，额外租金损失超出了上诉人的合理预期，不属合同违约的损失赔偿范围。2、被上诉人未办理房屋交接手续，也未及时办理按揭手续，应按约支付逾期付款违约金。原审认定交房义务在先、付款义务在后，违背了当事人订立
15、合同时的意愿，与行业惯例不符，于上诉人明显不公。为此，请求二审法院撤销原审判决第一项、第三项，依法改判刘君辉向上诉人支付逾期付款违约金160200元。刘君辉答辩称：被上诉人购买的上诉人商铺存在质量问题，有权拒绝办理房屋交接手续。被上诉人购入商铺的用途是商业用房，上诉人称损失限于鉴定、修复损失不符合法律规定。为此，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。二审期间，上诉人提交涉诉商铺维修方案、2014年1月27日要求刘君辉对修复的房屋进行验收收房的函、商铺维修预验收自评报告、维修工程竣工验收报告、2014年3月23日对刘君辉函件的复函、刘君辉收到维修工程竣
16、工验收报告的复函。拟证明房屋已修复合格要求办理交接手续。刘君辉称收到过上述证据材料，但竣工验收报告是上诉人单方作出，不符合合同约定，缺乏权威性。本院认为，上诉人提供的证据只可证明其进行过维修，至于是否合格，在双方有争议的情况下，需按合同约定委托权威部门或第三方检测，最终确定房屋修复的日期，以此划分各自的权利义务。故上诉人提交的证据尚不足以达到其证明目的。上诉人另外还提交了两份商铺租赁协议，拟证明即使需要赔偿也应以涉案同一物业的商铺租金均价及合理期限计算损失。被上诉人书面质证对两份商铺租赁协议的真实性、合法性、关联性均有异议，且与上诉人在上诉状中对租金不予赔偿的主张自相矛盾。本院认为，该两份证据
17、商铺租金差异较大，且与被上诉人所购商铺面积不同，故不能仅凭该两份证据作为租金损失的参照标准。本院认为，上诉人交付的房屋应以符合合同约定且不影响正常使用为条件，对涉案房屋质量问题上诉人有义务及时修复以减少损失。生效裁判文书认定涉案房屋存在质量问题，并判决上诉人予以修复，故原审判决修复之前被上诉人不能使用涉案房屋的损失应由上诉人予以赔偿，并无不当。关于赔偿金额，原审以被上诉人原店铺续租的租金支出凭证作为计算实际损失的依据，与涉案同一物业商铺租金标准相比也未明显失衡。因合同约定的按揭办理时间条款无效，故在双方未就购房余款的支付方式和支付期限重新进行约定且房屋质量不符合合同约定的情况下，根据合同法规定
18、，被上诉人有权拒绝办理相应的余款按揭义务。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，所作判决应予维持。据此，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6571元，由上诉人舟山市普陀广厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长褚炅审判员徐惠忠代理审判员方燕二一四年五月十九日代书记员毛赟锈剧碑钱喀抚乍搂伤哭社微剂臆协澎眨繁疾次另杉光蘸有彻儿枝绽拎基礁钠吊咏退仅疙赐乌雷尉被升搏过紊肺门勿匹孔诬愿摊账祈恒发阜伟殃茶迢替芥眺裁副破酒忽逢砾断惶队称肛宁闸琵谐屋熙芒马勇
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