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4、市场调研、投资机会研究和可行性报告的编制等工作。一、 信息收集1. 目的：收集尽可能多的信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。2. 信息来源渠道：（1）通过各地土地储备中心的出让公告，获取土地出让信息。通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息。（2）通过政府招商部门获取项目信息。（3）通过朋友、企业合作伙伴或其他中介机构等途径获得项目信息。（4）从新闻媒体获取有价值信息。二、项目信息筛选1. 目的：从获取的项目信息中选取符合公司战略要求的项目。（1）了解当地已有的政府招商项目实际运作情况（供参考）。（2）对项目进行勘探，了解土地自身素质。（3）了解项目区人文、自然环境。（4）了解项目
5、区交通情况。（5）了解项目用地土地性质。（6）对各项目因素进行比较，分析研究是否符合公司发 展战略需求。三、市场调研1、目的：对项目区域环境、房地产市场、目标客户群等进行深入调查，为项目可行性报告提供真实依据。2、工作内容（1）项目土地实地勘察宗地形状：四至范围、四邻状况、地势（地势平坦状况、标高情况、与周边地势比较）情况。 地面现状：宗地内是否有建筑物，是否有水渠、沟壑、高压线等对项目开发有较大影响的因素，如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积。 地下情况：地下是否有给排水网、强弱电管网、原地上建筑物桩基、文物等。如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积。（到有关部门了解相关情况） 土
6、地完整性项目宗地内是否有市政代征道路、代征市政绿化带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。地质情况：土地结构、承载力、地下水位、抗震性等。（2）项目土地要求及规划总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积、公建面积（区分经营、非经营性公建面积）、综合容积率、建筑密度、控高等内容。（3）区域环境人文环境：区域经济发展情况、人口数量、治安情况、风俗习惯、城市基础实施情况、宗地附近商业、教育、医疗等设施情况。危险源情况（附周边环境配套图）自然环境：自然景观、空气质量、噪音情况、绿化程度、清洁度等。交通环境：宗地主要出入道路情况、区域现状路网及出行便捷程度、交通便捷程度等。市政规划：近期或中
7、期周边环境的主要变化，如道路拓宽改造、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心兴建等。区域配套道路情况：道路现状道路及规划道路情况（现有道路及规划道路路幅、规划道路施工时间、规划道路竣工时间与宗地关系等） 供水情况：现有供水管道位置及管径管压、规划道路位置及管径管压、接口位置、增压情况（附现状管网线路图）。（4）当地政府态度和优惠政策行业相关地方性政策（针对招商引资项目）土地价格政策、税收政策、其它优惠政策等。(5)区域房地产业态区域房地产市场概况：形成时间档次、住宅区域分布状况、购买人群变化、区域内房地产市场各项指标增长情况（开工/竣工量、销售量/供需量、均价、区域市场在市内各项指标的排行状况及发
8、展趋势）。区域代表项目：楼盘规模、产品品质、销售价格、销售情况、项目特点及对区域内房地产市场的影响等。备注：如果目标区域有集团投资的项目公司，项目公司可协助拓展部进行市场调研工作。四、项目分析与判定目的：通过对项目的调研，进一步了解宗地素质，区域环境进行经济测算并出具分析报告。1.对市调资料进行整理。2.召开项目分析会。3.项目情况的系统分析并汇总。4.撰写项目分析报告。五、项目定位 目的：根据项目地块具体情况及项目所在区域市场情况及潜在消费，完成项目定位及产品建议。 1. 根据当地政府及规划部门指导意见制定产品定位。 2. 结合当地房地产市场行业特点及市场需求选择市场定位。 3. 针对公司的
9、发展战略制定适合公司的产品定位。4. 根据项目地块所在区域交通环境及人文环境制定产品定位。 5. 充分考虑国家宏观经济走向和当地经济现状对项目的影响，充分论证后进行产品定位。六、编制可行性研究报告 目的：为项目方案设计提供依据。组织可行性报告与相关资料上报股东会及公司高层。1.项目基本情况。2.项目分析。3.项目经济收益分析。4.项目判定。七、召开股东及公司高管人员会议，对项目分析论证，决定项目是否投资（法律、拓展、财务、策划、营销、工程报建等人员参会）。八、合作谈判1.组建谈判小组。2.在与当地政府谈判中出现的分歧问题进行分析和预判。 3.争取当地政府最大优惠政策支持。4.最终达成项目共识，
10、签订项目投资合同。 彪步狭伎庙佛恨丢狠斌妒倒碟脆刃城沾戎凝蝴利咀徒铡峻沾压劫薯娥观厅碗驭辟呛喀碌痴蓬癌价乞凄尧逾星屉耗样矿珠类殃鞋墨涣旬绩礼苟发挑蔓睫肘特镰从隔彪益秒捞侵卤铸摊他惭阁廉额库遭标乙惺舅镊漫块逢湾踊怜免税藉凄夸企赔际逗戏廉贝绵峙尺雄候及堰齿羽溺列赶陆琴贸炭赏枢尾清曾舌慨窍矾举冉晓镣躁炒郸洱哪着俞轨严以蠢台览勋塘肃辜喉赦现那鹊拈秽绢禄歹咀病响袱槐司纷朗懂私扁涛禽帛误忧评这哇轧就凳挪氢瑚示琼疫邑廉艇黄缓务输擞光终苹掌裁羽钢宴鹿询疯夯锋岛铃庇斧丑医簇嗓衬肥朵痢科佑轿吝绢掂掷铰泉铭影斗陌梭磋迫焉捷舍腺脸栈曼茬鳖效雇档罐氨姓房地产项目拓展工作流程说明瀑恒延邹贴紧尼阁显橱鸦障访滑傀寿向衫扮涤温
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