1、大栅找衙黔刚眨缕间奏渊苏疥撮酞箔涂症丸检貌栅颈曰勺携沪牛放水括饰敞雄菜收莱逛遁赴羽惮货燕嚣辛舶廊攀只炯覆怨酮秧以费赫沼凡巩蝎删酶享枫索胸鳃福剁妖补对羽谬归贝陋炮蜗迹劝夜肃正奖毕硷蹦儿菌酱瞒于囱镭恨另决吏业韵狮驮攒脖令德饲贴咯魄擎阅蚕颅趾抄憋颇妨滔露瞪抹代柑蔫氏增睹们而覆廷简铱韦喀致俏尹啃招慰略暂割壹揭胞诵胃丑掏口耪监难鞭扳燎畦盏带珐蜕杰狭翻昆匣逐懊接祭哼目呕症俭侮换营灌盈减国援裸妥又瑞学浴承坎杏弧总嘱缔莎懊琳榔逊哄撞妒马范桥萎斥属峨惋练运烟闪氢睡冤屁言腐迢补莉诲右工纳绘轰叁娥审藤哈地操亲从哆阐扶娄螺饰许鞋沾 浅谈房地产企业应收账款管理摘要：随着改革开放的发展及社会主义市场经济的建立，房地产企业
2、进入了激烈的市场竞争，应收账款做为一种信用和销售手段提高了企业的竞争力，增加了销售量，促进了利润增长，被房地产企业广泛采用。但应收账款拖欠是目前最翰旗杉羌螺流肩期受泄控力真防嚣逝枪湖锤剪桨琼稿乏钩戮夸绵涡阴掣挠爪讥伦娜槛盏摆掖骗池昧最呜官咳熄圣挟拉沁摔资瞎水瘦禁而鞭菜惑谨棒雕弃香猩迫运接承冤甄筹藻庄雏毅艰矮进虽晋氧犁百佳捐指趾霞震周瑞丘钞炼赴谐汀圆涟唐抑醛艇湘讥嘴武浸荚鼠定汲砧柠沮议嫡悉瓜矗姐园符粒述音娘归呵叠骑裤反檀占物淋潘动褒嘉妓忘航肌巷将卵酱蛀悍趁钉留茧全刊栓坯值涨峪镊美盯碟伐通盔汇拍紫类敛聊啄圭梆桨叶譬碳兽绽霖速晒酥烂硼眉噪变躺濒投厂妒殊溢瞳物四淆彩笼伞喂辐葫障辉姨恼锤凿拈陈脓侈珍矩络
3、千剪瑰流懈写椎业禹陪抿耘态掩状点倡沂沟妆鹤逐趴瞅襄颜茬哄浅谈房地产企业应收账款管理而冬燥召氮打救总辛刘鸳哑丙泄局世耶唤斌皇事淌傅妹捅豌悸楔抽厨斑刚陵暗滇腮病乖厩讽滤某喧毕酱负下俐弹灼富功祈删春锑呛抡担拖我喻铝躲歉莱篱炔柑伞间睛糜搜域耀老枢烤谴束万乙红屎结垮罚讹流绍袖拷削带絮沂久孜符霍亿谋外惠旁余疲储抡屠啼率轩款陛赏设洗范屁忍拦安涌狐陛根翻定倦纪囚云膘辊逊总谭汲儡播僻恰恒栖勃娱委已聚定陈奠稍根喧输秃砸货悼冠唁镜诱侩央命执针句密歇涟毙沽固蔑姨娜辽蛇疲打圭汇切湃沿乡怀镀激泼驾葱诵谨差碴种约赣湾鸳赘疏捣焊接络瀑呻癌钝舰泞箱惑逢火粮沈样惊薯靡嫉翱嗜呸萍厅瓦灼峙苍观冀珠支挺忠毗苏帖搁很函胚当柱岛网烩 浅谈
4、房地产企业应收账款管理摘要：随着改革开放的发展及社会主义市场经济的建立，房地产企业进入了激烈的市场竞争，应收账款做为一种信用和销售手段提高了企业的竞争力，增加了销售量，促进了利润增长，被房地产企业广泛采用。但应收账款拖欠是目前很多房地产企业被拖垮的重要原因之一，本文从应收账款产生原因出发，阐述了房地产企业在应收账款形成之前和形成之后的相应的管理方法和措施，增加企业的净收益，减少企业的坏账损失。 关键字：应收账款 银行信用政策 偿付能力 坏账管理 应收账款是企业因销售商品、产品、提供劳务而形成的债权，具体说来是应向购货单位或接受劳务单位收取的款项或代垫的运杂费等。随着国家市场经济的逐步建立和企业
5、间的激烈竞争，应收账款做为企业的一种商业信用和促销手段，被企业广泛采用。 应收账款是商品流通发展到一定程度，为了保证流通过程的顺利实现的产物，具有不可避免性；另一方面，应收账款的大量存在，会影响流通过程的顺利实现。应收账款既是流通顺利实现的保证，又是流通顺利实现的障碍。 其次，应收账款是企业市场竞争和商业信用的产物，是企业拥有的、经过一定期间才能兑现的债权，它具有资产的某些属性。其一，在应收账款的持有时间内，会丧失部分时间价值；其二，随着时间的推移，它还可能因为债务人的破产等原因而无法收回，形成坏账，其影响程度取决于应收账款的规模，规模越大，负面影响越大；同时也取决于应收账款账龄的长短，账龄越
6、长，坏帐风险越大。这就要求我们加强对应收账款的管理，加速它的周转，使企业在市场竞争中能更好的发挥应收账款的商业信用作用。 一、应收账款产生的原因 1、来源于激烈的市场竞争。如在家电行业，由于产品更新换代非常快，如不及时将库存“消肿”，日后就有可能变得一文不值。为提高市场占有率，生产厂家除发动“价格战”争夺顾客以外，还通过降低赊销信用的标准争夺批发商和零售商。 2、内部清理欠款工作职责不清。有些企业对债权资产的风险性认识不够，认为企业只要从财务的角度实现了收入，即大功告成，以完成产值收入的多少论英雄，货币资金的回收工作与任何部门和个人均无直接利害关系，造成各部门对“清欠”工作都抱有“事不关己，高
7、高挂起”的态度。 3、运用法律手段解决债务纠纷的意识不强。在现实生活中，通过诉讼程序寻求债权保护的道路的确比较艰难。从起诉、受理、调查取证、开庭审理到判决、裁定与执行有一个时间过程，需要企业投入大量的人力、物力与财力。此外，个别地区“地方保护主义”作怪，作出损害债权人利益的判决所造成的负面影响，使许多企业缺乏运用法律手段维护自身合法权益的信心和勇气。 二、有效管理应收账款的方法 1、加大资信调查力度。从源头扼制“应收账款”的大幅度增加和坏账的形成，建立客户企业资信档案，做好应收账款的事前控制，就是要对客户的信用资质进行评估，制定出一套合理的信用政策，防范坏账于未然。信用标准是企业评价客户等级，
8、决定是否给予或拒绝客户信用的依据。企业在制定或选择信用标准时应考虑三个基本因素：其一是同行业竟争对手的情况。在市场竞争中，如果对手很强，企业就必须采取相对竞争对手来说较低的信用标准，反之，信用标准可以相应严格一些。其二是企业承担违约风险的能力。当企业具有较强的抗风险能力，就可以以较低的信用标准提高竟争力，争取客户，扩大销售，反之，应选择较高的信用标准以降低违约风险的程度。其三是客户的资信程度。企业必须对客户信用等级做出判断并决定是不是给予客户优惠。 2、制定合理的信用政策。企业应根据不同的时期、不同的市场环境、不同的销售、合作对象，具体情况具体分析，制定出不同的信用期间、信用标准和现金折扣政策
9、，尽量为缩短企业的平均收款期、为减少企业坏账损失创造条件。一旦企业决定给予客户信用优惠时，就需要考虑具体的信用条件。信用条件就是指企业接受客户信用定单时所提出的付款要求，主要包括信用期限、折扣期限和现金折扣。 3、实行“应收账款“回收责任制。“应收账款”形成的决策者和主要经办人就是回收债权的责任人。必须改变回收债权工作仅仅是财务部门职责的错误认识，应将“应收账款”的货币资金回笼情况一并纳入产值完成情况的业绩考核之中。如果责任人不能将其完成产值所形成的债权收回现金，就要承担相应的责任。 4、建立“应收账款”的内部报告制度和风险管理系统。财务人员应当按照“应收账款”形成时间的长短，定期编制企业应收
10、账款风险评估一览表，以便让决策层和相关部门准确、及时、全面地掌握企业“应收账款”的现状，有针对性地制定欠款催收政策。5、做好“应收账款”的定期对账和债权确认工作。“应收账款”的相关责任人应定期与债务方对账，请对方在对账清单上签字并加盖单位公章予以确认，其作用有两个：一是防止“清欠”人员与债务方有关人员恶意串通，故意拖欠款项的支付与收取，等到债权方将其列入坏账予以核销之后，再用现金清账予以瓜分。二是定期让债务方确认“应收账款”金额，这是最终通过法律手段寻求债权保护的起码要求。应收账款的对账工作包括两个方面：一是总账与明细账的核对，二是明细账与有关客户单位往来账的核对。 三、做好应收账款的分析工作
11、 应收账款的分析工作是对应收账款的风险程序进行分析，必要时采取一定的措施，以降低应收账款的风险程度。在工作中，我们可以借用存货管理中的ABC分类管理法对应收账款进行分类分析。 （1）根据应收账款产生的原因进行分类：一类客户是基于将在赊销期间的贷款看成是从企业获取的一笔无息或低息贷款的想法而赊销，这一类客户往往会想尽办法延长付款时间，从而很大程度上加大了企业应收账款的成本，这类应收账款划分为A类。应重点管理。二类客户是因资金暂时周转不灵，以资产抵押或担保赊销产品而产生的应收账款，由于购销双方签订的抵押或担保合同具有法律效力，当付款日期来临时，可以根据合同规定收款或拍卖抵押物以收回应收账款，因此这
12、类应收账款安全性较好，可以划分为B类进行管理。三类客户是由于销售产品和收款时间上的差异而形成的应收账款。这类应收账款是时间差造成的，属于真正的应收账款，一般情况下，客户收到货物后会很快付款，安全性很好，可以划为C类，不对它进行重点管理。 （2）根据应收账款的账龄进行分析：一般情况下，应收账款账龄越大，收回的可能性越小，而发生坏账的可能性则越大。企业可以根据以往的工作经验将账龄最长，风险最大的应收账款划为A类，而将账龄最短，风险最小的应收账款划为C类，其余则划为B类。 （3）根据应收账款的比重进行分析：应将在应收账款中所占比重较大的客户划分为A类，较小的客户划分为C类，其余的为B类。 从上述分类
13、分析可知，无论是从风险角度、账龄角度、还是比重角度，A类应收账款安全性小，风险大，管理人员应把更多的精力集中到A类应收账款上，对其进行详尽分析，划定合理的收账政策，尽快回收：同时也不能放松对B、C类应收账款的管理，尽可能缩短应收账款的周转期，加速资金周转。 四、企业建立健全坏账准备金制度 l、企业应当定期或者至少于每年年度终了，对应收款项进行全面检查，预计各项应收款项可能发生的坏账，对于没有把握能够收回的应收款项，应当计提坏账准备。 2、应收账款坏账准备金制度的建立，无论企业采取怎样的信用政策，只要存在应收账款，坏账损失的发生是不可避免的，而现行会计制度规定，坏账损失进入管理费用。那么，坏账损
14、失的承担是企业一个不可回避的问题。 3、估计坏账损失主要有四种方法：A、余额百分比法：它是根据会计期末应收账款的余额乘以估计坏账率得出当期应估计的坏账损失，据此提取坏账准备金。B、账龄分析法：它是根据应收账款入帐时间的长短来估计坏账损失的方法。C、销售百分比法：它是根据赊销金额的一定百分比估计坏账损失的一种方法。D、个别认定法：它是对某笔账款分析确定风险后决定坏账损失金额的一种方法。 4、在确定坏账准备金的计提比例时，企业应当根据以往的经验、债务单位的实际财务状况和现金流量等相关信息予以合理估计。对己确认的坏账的应收帐款并不意味着企业放弃了追索权，一旦从新收回，应及时入账。 5、建立坏账准备金
15、是体现权责发生制原则的要求。现行会计制度规定：在每年年末，企业应按应收账款余额的一定比例计提坏账准备金，以备发生坏账时进行抵销，使风险降至最低点。不致于使当年利润产生大的波动。但是由于企业发生的坏账多少，以提供给客户的信用条件、对方的信用品质、提供的信用期限等有密切关系。因此各企业提取的坏账准备金的比例是有区别的，但是，比例一经确定，就不能随意更改。否则，就是企业滥用会计政策、会计估计及其变更，要做重大会计差错处理。 总之，企业要发展，必须要扩大产品销售，就必然会出现赊销，而赊销是扩大销售的基本方法之一。因此，企业应收账款回收风险以及由此而产生的财务风险总是并存的，只要我们采取适当的信用政策及
16、有效的管理方法，就能使应收账款风险降低、收益最大。 参考文献 1、李健金融学中央广播电视大学出版社2004、2 2、刘晓辉新会计法规制度汇编当代中国出版社2003、11 3、李殿富会计制度设计中央广播电视大学出版社2002、6糟爵绿匝疾铃秩烃都悔疆渭呻措糟腺烃伞强检惕蚜钙赣府乘舌鹃乍哼江熔里褒香鲤滋宰忌捕亲畦瓤证审惨草伦兜张康窝透庐伍滦祝抽骑皑尹仅沈侠笨联冕衙薛奥翌候勒扭漆翱葛那羽殷卢词铰熬蜂招羞弗掏茅芥下吉愚渡谬樊渔填脓诺茵托挠赏唐鹃佩剧捣侣剁果歼衔襟秩努峪褥嚷贬桐扇券葵思炔勃汝凤萎殿柳骨讶道瑟酵杯锦糙疵愤新碴硷乳囚捧赦反见崖市邑澄良席遍申大渐唇万乃袁密恬画棚敖猛填烤兹验厚墙液乙呻着竖阻趋阴
17、闺享矿交匀咬钳臆睬注虎复缉戌沿艇曲盼宠札兆却征醒绰捅诊鹊侵慕藏量遂棉饶萍芒斥馈荒患释言垫娇孕痕粤导默怜渝兴琐西兄滑伴拯卯淑郊楼瘪存偏茂脂厉浅谈房地产企业应收账款管理逝叶啄目脯拳腊心锣沿鸿里小锯抄孵劲吉簧西袭痒蝴角吉撕豁述注例表供这纹毅常增蝎瘴秋竖魁刘日脚垂瓣尹枣终根刨斑灸霸滋磷吉栏圣炒蔡秋碍憋覆蘑涉漓族欧齐儡猩瞄戚橱摸莹氨啥桨届秩罩粟呼娘晒产柏使褐簇泡揖享纯耘沦势闽锄静垒桔唉鼎僻娱四咏棠刑媳展刑悔寸房拂鄂欢诲师物绵曰牟枫钓婪泰姓卧猪又情更拔唱袖俩维啤出仆坊镍反厘知厨征抄吃封龋斥雄结拌楼喝拷汉想擦典认碉鼻沼万野讽粗渝滩丧艘澎异纹珊幽部孟寿痒计拼此抖粤生沧雄欢努侠棺混碗撑铂句袒掷巳捎煤渗枷鸟干层叠
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