1、光电信息产业园A14地块规划设计构想,（初步研讨方案）,2010年7月,总目录,第一部分：地块规划背景第二部分：规划设计指导思想第三部分：定位与规划设计说明,第一部分：地块规划背景,1、光电信息产业园分区简述,吉林省光电信息产业园采用组团式生态模式布局，包含“两个功能区”和“四大产业基地”。,一、规划范围,2、地块简介,A14地块位于综合服务区 占地面积59902 规划建筑面积29951 容积率0.5 绿化率50%,产业园区中心位置低密地块,综合服务区,项目地块,二、区位条件,A14地块的开发依托净月经济开发区及光电信息产业园区的基础平台之上。,A14地块,光电信息产业园,净月经济开发区,作为
2、集生态旅游、科技文化、高新产业和生活为一体的省级开发区，净月经济开发区各项经济指标在吉林省47个省级开发区中位于前列，已经成为长春市主要经济增长点之一。这将为光电信息产业园区及A14地块的未来发展提供基础性保障。,1、净月经济开发区,同时也应看到，在地理位置上，净月仍属于距离中心城区较远区域，对项目的成功运作与成熟发展将产生明显制约。,长春市中心城区,2、光电信息产业园,作为吉林省重点打造项目、长春市工业升级的重要载体，光电信息产业园集政策优势、地理优势、生态优势、人文优势于一身，产业园的开发与发展，A14地块将直接受益。 同时，产业园开发周期较长，这也为地块前期开发带来巨大压力。,三、交通状
3、况,路网较为发达，交通条件较好，有助于工业园区同外界连通，提高运作效率。,光电信息产业园区位于长春市政府附近,西邻城市主干道人民大街,北靠环城高速公路,第二部分：规划设计指导思想,一：规划原点,建设集中化半独立式工业园区，遵循“项目导入服从于功能定位”的规划概念，运用控制型详规手段，对地块发展进行宏观控制，保障园区土地的合理开发利用，从而推动产业园经济的健康良性发展。,二：规划原则,协调统一合理结合,统一规划分步建设,生态环保可持续发展,从可持续发展的高度，将发展生态工业与发挥区域优势、提高市场竞争力相结合，与区域改造和产业结构调整相结合。,规划充分注重实施的可操作性，在统一规划的前提下，适应
4、市场经济规律的特点，预留较强的弹性和应变力，实现开发一片、建成一片、获效一片。,在园区布局、基础设施、建筑物构造和工业过程中，全面实施清洁型建设及生产。将生态环保作为规划的重要指导思想，最大限度降低对区域生态系统造成的影响。,根据产业园区及地块情况，参考国外及国内其他城市的成功案例，探寻本案的开发思路。,三、开发思路,四：成功案例借鉴,北京丰台园总部基地,总建筑面积：140万； 每栋12006000，独体独栋、独立产权、独立冠名； 千余套每套面积约30-50的总部小公寓； 总面积约60000六星级酒店； 健身中心、国际医疗诊所、银行、邮政、超市、餐饮、娱乐等配套设施。,项目概况,总部基地效果图
5、,企业入驻情况,入驻企业约900家，以科技型企业为主，涉及8大行业的近40个领域，包括航天、铁路、电力、钢铁、医药、环保、通信、汽车等，平均注册资金约9000万元。,总部基地实景图,北京丰台园总部基地,年技工贸总收入400亿元； 年上缴财税不低于30亿元； 创造10多万个就业机会。,企业创收情况,总部基地实景图,北京丰台园总部基地,总部基地成功因素分析：,凭借距离京四环、京深高速等干道较近的交通优势。,引入商务花园模式，打造50%高绿化率的花园办公环境；,借助北京中关村科技园区的聚集效应；,依靠“三年内免征所得税”等诸多政策支持的强大后盾；,初步定向：本着把光电信息产业园打造成“东北丰台园”的
6、发展方向，在A14地块“试点”商务花园模式，打造出具有商务性、标志性、生态性、灵活性、智能化的商务花园。,案例小结,结合北京丰台园总部基地的成功因素，寻找本项目成功开发的关键点。,进一步分析商务花园模式，探求其可行性。,2、商务花园的起源,商务花园（Business Park）最早可以追溯到埃比尼泽霍华德 （Ebenezer Howard） 的“田园城市”理念 。在霍华德的倡议下，英国第一个田园城市莱奇沃思于1903年在距伦敦56公里处开建，1920年又在伦敦附近的韦林开始建设第二座田园城市 ，此后，欧洲各地纷纷效法。,3、商务花园的形成条件,城市外沿不断扩大，城郊交通、环境条件改善,高科技产
7、业在产业结构中的地位日趋显著,传统商务已不能满足所有企业的商务需求,4、商务花园的发展历程,根据长春市及光电信息产业园的规划和发展现状，目前已初步具备导入“商务花园”模式的基础和条件。,5、国外商务花园发展现状,美国规模宏大，景观优美,地广人稀的美国，无所不能的国际企业，有条件也具备实力。 一个普通规模的美国商务花园，抵得上欧洲一个开发区。园中各种研发、办公、配套生活设施齐全，有的甚至会建有小型机场、铁路站点、物流中转站等基础设施。并且，园林景观非常优美、豪华。,美国商务花园杰出代表硅谷,欧洲数量庞大，富有创意,欧洲商务花园杰出代表威尔士的OAKDALE商务花园,欧洲国家对高楼大厦不屑一顾，他
8、们不允许高大的办公楼破坏帝国时代留下来的低层的教堂、市政厅、学校和广场。因此，低密度的商务花园在欧洲随处可见。 在欧洲经常可以见到独具匠心的“精品”商务花园。这些商务花园不但是建筑艺术的代表，还是具有独特定位、和城市发展良好融合的作品。,国内外的成功案例证明，商务花园无论对区域发展，还是对社会价值和经济价值的提升，都具有传统工业园区无可比拟的优势。 商务花园也是时代与经济发展的要求，它的建设将对经济产生巨大的推动作用。,小结,以丰台园总部基地为模式案例和远景参照，可为光电信息产业园区整体发展提供方向。,第三部分 定位及规划设计说明,经过分析，形成A14地块规划方案的基本构思,地块布局,道路系统
9、,功能实现,建筑体系,绿化系统,定制商务花园,一、规划思路,项目定位,文化工业 产业集群,遵循“适度集中,组团构成”的原则，充分利用A14地块的自然条件，实现土地资源及开发价值的最大化。,1、地块整体布局,对外交通设计,功能分区, 注重商务形象,对外交通设计, 园区出入口设置,有显著标识，方便客户识别,A区设置双出入口，充分满足生产及办公需要；,B区设置双出入口，充分满足生活需求。,功能分区,满足总部园区内企业及员工的生活工作需求（含员工公寓、会议中心、教育培训中心）,A区：企业总部区,B区：配套服务区,集轻型加工制造、办公、研发等功能于一体,根据有关城市形态的研究，文化创意加工企业初步拟定内
10、部廓街尺度以300米400米为宜，即道路间距约300米400米。该尺度的街廓被进一步细分为若干地块时，可以适合一般投资的厂区建设规模，同时保证周边有便利的交通。,街廓和地块的形状比较规整，与街道的连接相对便利，有利于规划控制和规划管理工作的顺利进行。,2、道路系统,高效利用土地，统一管线铺设，方便交通组织,在地形允许的情况下，尽量采用方格式布局。,3、功能实现,生产研发,生活,教育培训,社交（会议、会馆）,4、建筑设计体系,外墙设计,外部空间设计,内部空间设计,内部空间功能,车行系统设计,绿化系统设计,在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材质，形成多变的视觉空间。,外
11、墙设计,外部空间设计,为了满足多种功能，创造出屋顶花园、小进深阳台、大面积的露台、阳光室等功能空间。,内部空间设计,采用框架结构，便于灵活分隔，自由组合；一层挑高4.8米，满足不同企业的需求。,内部空间功能,办公区、休息区、会议室、会客厅、休息室、用餐室一应俱全,车行系统设计,每栋单独设出入口东侧入口，西侧出口，匹配车库与充足的地上车位，以充分满足商务办公的需要。,绿化系统设计,生态办公，贴合产业园区整体规划特征。,6、下一步工作开展：,成立“试点开发建设小组”，组织专业人员论证研 讨， 确保方案的可操、可控。,恳请相关主管部门给予项目招商优惠政策，以利于有 效完成试点工作并为接下来的开发建设做好准备。,建立多种招商渠道。,根据企业需求调整设计方案，量身定制。,总结,1、通过对净月经济开发区及光电信息产业园的整体认知，本着生态开发、前瞻发展的理念对A14地块进行初步开发规划。2、参考了国内外产业园区的成功案例，导入先进的商务花园模式，以协调、带动整个光电信息产业园的发展。3、立足长春，着眼东北经济振兴的战略布局，着力打造“文化工业，产业集群”的文化型商务花园。,
