1、,老粮仓珠宝产业园及城镇开发 策 划 案,二零一零年十二月,目 录,一、宏观经济背景分析 二、珠宝产业园发展分析 三、珠宝产业园SWOT分析 四、珠宝产业园发展战略 五、珠宝产业园发展定位 六、城镇发展战略七、园区及集镇物业发展建议 八、招商建议九、推广策略,p3,p10,p25,p35,p51,p58,p73,p78,p92,宁乡经济开发区概况,宁乡概况,第一部分宏观经济背景分析,宁乡隶属长沙，是省会长沙的西大门。宁乡总面积2906平方公里，人口135万。目前宁乡县城建成区面积32.8平方公里，常住人口29.8万。,宁乡县位置图,宁乡概况,1、基本县情,宁乡县是湖南“两型社会”综合配套改革实
2、验区的核心，长沙大河西先导区的重要组成部分，县域经济实力强劲，有“湖南四小龙”之称，2009年县域经济基本竞争力列全国第73位、跻身中部6强，湖南省第3 。2009年实现县域生产总值人民币310亿元，工业总产值550亿元，工业经济规模跃居全省第二，工业经济增速连续5年保持全省第一。,宁乡县政府实景,宁乡概况,2、经济情况,全国著名三大高温温泉灰汤温泉,宁乡概况,宁乡历史悠久，出土了四羊方尊等一大批震惊中外的青铜国宝，被誉为“南中国青铜文化中心”。宁乡是中国首批十七个旅游强县之一，刘少奇故居花明楼、全国三大高温温泉灰汤温泉度假区、禅宗沩仰宗祖庭密印寺所处的沩山风景名胜区是享誉国内外的旅游胜地。,
3、3、文化旅游,宁乡经济开发区概况,宁乡概况,第一部分宏观经济背景分析,宁乡经济开发区实景,老粮仓镇是湖南宁乡经济开发区的重要组成部分，开发区创建于2002年，是省人民政府、国家发改委、国土资源部审核批准设立的省级开发区（现已升级为国家级开发区）。目前，园区机电、食品、现代服务等产业发展迅速，建成投产企业80多家。2009年工业销售收入超100亿元，全区财政总收入完成6亿元，连续5年名列长沙市省级开发区年度综合考核第一名。,宁乡经济开发区概况,小结：宏观经济背景分析对本项目的启示,宁乡县综合经济实力强劲，消费力强；宁乡历史悠久，文化气氛浓厚；湖南宁乡经济开发区作为国家级开发区，是“长株潭城市群两
4、型社会建设综合配套改革试验区”，为本项目的提供了有力的政策支持和保障；,小结,珠宝产业园发展趋势分析,珠宝产业园现状分析,第二部分珠宝产业园发展分析,珠宝行业概况,2009年，我国全年珠宝市场销售总额首次超过300亿美元，总销售额约合2200亿人民币，连续四年增长率超过10%。2009年，中国黄金产量首次突破300吨，达到313.98吨，同比增长11.34%，再创历史新高，并连续三年为全球第一产金大国。珠宝行业，已经成为了继房地产、汽车之后，第三大个人消费品行业。,全国珠宝行业概况,1、珠宝行业市场火爆,全国珠宝行业概况,简单测算一下:我国2009年居民储蓄余额已达26万亿元，其中，只要在5%
5、-10%的储蓄用于珠宝消费或投资，就能产生一个超万亿元的消费市场! 我国将成为世界上最具竞争力的珠宝生产和加工中心之一，并将成为世界上最大的珠宝消费市场。,2、珠宝行业发展前景巨大,全国珠宝行业概况,3、珠宝行业是极具发展潜力的朝阳产业,黄金珠宝首饰制造与销售具有文化产业属性，是极具发展潜力的朝阳产业，是新的经济增长点。与其他产业相比，发展该产业所凭借的资源能在使用过程中不断积累和提升价值，发展珠宝文化产业已成为调整经济结构、转变增长方式的重要选择，将日益受到国家及政府的大力支持。,全国珠宝行业概况,珠宝产业的兴起促进了其相关产业的共同发展，如上游的原料供应（包括珠宝首饰材料、加工设备等）、下
6、游的销售服务，以及与产业生产环节相结合的生产性服务业都在迅速发展。,4、珠宝产业园的兴起促进了其上下游的整合,珠宝产业园发展趋势分析,珠宝产业园现状分析,第二部分珠宝产业园发展分析,珠宝行业概况,珠宝产业园现状分析,1、珠宝产业园发展格局,目前，环渤海湾、长江三角洲、珠江三角洲三大经济圈逐渐成为我国珠宝产业的核心发展区域，并孕育和成长了一批有基础和发展实力的珠宝产业集群，即“南、北、东”三足鼎立之势。北部中心：以北京和山东为代表；东部中心：以上海，浙江等地区为代表。南部中心：集中在广东省及其周边地区，以广州、深圳、江门、四会、南海、揭阳、汕尾等众多集散中心为主。以广州为代表的南部中心已占我国珠
7、宝加工制造业的7080，其中毛坯钻石加工量占全国的份额超过50，进出口额上升到全国的72。,2、珠宝产业园形成的核心因素,珠宝产业园现状分析,金银珠宝的原产地：如诸暨的珍珠、昌乐的蓝宝石、阜新的玛瑙、镇平的独山玉等；便捷的交通区位：如深圳的水贝-田贝产业基地、广东番禺的几个产业基地以及广西的梧州；独特的人脉资源：如福建的莆田银饰产业基地；综合因素（政府的大力扶持、项目精心策划、便捷的交通）：如李朗国际珠宝产业园。可以看出，前期的珠宝产业的地域兴起缘于得天独厚的地理位置、市场的自发性及优惠的政策，而后期产业园的形成更离不开政府的支持、企业的行动、超前的战略眼光和手段。,珠宝产业园发展趋势分析,珠
8、宝产业园现状分析,第二部分珠宝产业园发展分析,珠宝行业概况,1、珠宝产业园开始逐步转移,珠宝产业园发展趋势分析,在全球经济一体化发展形势下，我国珠宝产业园呈现出以下几个方面的趋势：,由于国内人民币升值、劳动力工资水平提高和政府对劳动力的社会福利和保障制度不断完善等诸多因素的影响，导致人工成本上升，从而使企业利润率下降。2009年下半年以来，国内房地产市场的红火，让土地价格一路飚升，深圳、广州的土地价格更是创下历史新高，这些情况限制了珠宝企业的生产规模的扩大，同时，在另一方面，也加大了从业人员的生活成本。,珠宝产业园发展趋势分析,很多沿海城市企业的加工部门部分或全部向沿海或内地的二线和三线城市转
9、移，转移获得了相对优势：沿海或内地的二线和三线城市土地成本和劳动力价格相对低廉，生活压力较小，同时，对这些地区进行经济投资，易获得当地的优惠政策；向这些地区投资办厂，有利于进一步开拓二线和三线城市的珠宝市场。,珠宝产业园发展趋势分析,“一站式”服务已经成为珠宝产业园主要发展趋势之一，整合海关、质检、报关、物流配送、保险、研发设计、加工、备案、核销、通关、查验以及押运等业务，最大限度地提升珠宝产业的国际综合竞争力。告别简单的来料加工阶段，不断向产业上下游拓展，形成了一条较完整的产业链。同时大量高科技手段的运用，如网络平台建设、高科技含量的废水废气废渣处理系统引进，也将大大提高园区运作的效率。,2
10、、整合上下资源做大做强珠宝产业集群，,3、珠宝产业园区与国际接轨、向高端发展,珠宝产业园发展趋势分析,珠宝产业园区的硬件设施、经营服务、品牌宣传已经初期的粗放式发展，逐步向精细化、高素质方向发展。,小结,1、珠宝产业市场前景广阔 ，并将带动相关产业的发展；2、珠宝产业园目前呈现出即“南、北、东”三足鼎立的发展格局，中西部尚缺；3、珠宝产业园区开始部分或全部向沿海或内地的二线和三线城市转移，我们面临着前所未有的发展机遇；4、珠宝产业的集群和高端化发展已经成为珠宝产业园发展的主要趋势之一，这也将是我们的发展目标。,小结,面对这个巨大的市场机遇，谁能迅速捕捉，“填空补缺”！,看本项目SWOT分析,项
11、目SWOT分析,老粮仓镇概况,第三部分珠宝产业园SWOT分析,老粮仓镇概况,老粮仓镇地处宁乡中部，因唐代朝廷在此建官仓囤粮而著名。镇城面积121.98平方公里，人口6.3万。老粮仓由原毛公桥、老粮仓、唐市三个乡合并而成，享有“中国青铜文化之乡、中国首饰文化之乡、中国石器文化之乡”的美誉。,1、镇情,老粮仓镇概况,老粮仓距离长沙市80公里，距长沙黄花国际机场110公里；洛湛(洛阳-湛江)铁路在境内设站，娄益衡高速（娄底-益阳-衡阳）将在此开设互通，长花灰韶高速公路在距本镇十余公里的灰汤设高速出入口，省道S209线贯穿全境，交通四通八达。,2、交通区位,老粮仓镇概况,历史悠久：镇内6.3万人当中，
12、有1.1万人投身金银珠宝首饰行业，老粮仓人从事金银首饰加工业的历史从宋代开始，当地人将这些人俗称为“章子客”；拥有强有力的网络和人脉资源：老粮仓人在全国开设珠宝门店、柜台超过7000家，宁乡人创办的“张万福”珠宝已是湖南省珠宝首饰界最具影响力的品牌，老粮仓人销售珠宝首饰产值超过100亿元；,3、行业基础,项目SWOT分析,老粮仓镇概况,第三部分珠宝产业园SWOT分析,项目SWOT分析,1、SWOT分析,2、SO优化策略,Strength优势,Opportunities机会,充分规划好产业园区，为珠宝加工企业量身定做，筑巢引凤；抓住稍纵即逝的机会，填补市场空缺，抢占市场；充分利用未来巨大的市场发
13、展前景和项目各项优势，打造中部领先的珠宝产业园 ；,项目SWOT分析,Threats威胁,Weakness劣势,制定强有力的招商优惠政策，吸引有限的厂商；优化城镇规划设计，为园区提供优质综合服务配套；广泛吸纳社会资金，滚动开发，步步为赢；前期以金银首饰加工为主的厂商作为主要的招商对象，便于在全国范围内树立专业化的品牌形象；加大广告宣传力度，为后续的发展奠定良好的基础；聘请专业策划、招商、推广团队，加强对项目专业服务。,3、TW规避策略,项目SWOT分析,（1）符合老粮仓城镇的整体发展战略；（2）有利时机的把握；（3）准确的园区战略定位和规划；（4）良好的市场运作，包括强有力的招商优惠政策、强大
14、的策划招商、推广队伍执行；（5）政府职能部门的有力配合，做好园区的孵化器。,4、本项目成功开发有以下五个主要核心因素：,项目SWOT分析,面对巨大的市场，老粮仓如何撬动！,本项目的发展战略,项目战略目标,第四部分珠宝产业园发展战略,项目发展战略,项目开发战略,一个项目的发展战略，取决于其开发者的眼光和抱负,项目战略目标,项目发展的三因素,项目战略目标,天时：中西部市场空白、珠宝产业基地开始向二线和三线城市转移；地利：交通四通八达、土地资源丰富、文化底蕴深厚、经济蓬勃发展、；人和：历史悠久、强有力的网络和人脉资源、政府的大力支持、人力资源成本较低；,面对市场机遇，项目必须立足湖南，面向中西部,项
15、目战略目标,项目战略目标,奋战新五年，打造珠宝业，实现大跨越,战略目标的提出,举全镇之力，聚十亿资本，创百亿产业，打造中国中西部一流珠宝产业基地,在实现战略目标进程中，如何克服老粮仓面临的问题：如何树立其中西部的领导地位？,项目战略目标,借助社会资金，综合发展城镇服务能力，对产业园进行准确的市场定位后，加大宣传,交通生活配套不太方便,新城镇开资金压力大,缺乏市场氛围,项目影响力不够,提高新城镇服务能力,借助社会资金，滚动开发,准确的产业市场定位，做出特色,加大产业园形象宣传力度,解决方案,解决方案,解决方案,解决方案,项目战略目标,项目的战略目标,第四部分珠宝产业园发展战略,项目发展战略,项目
16、开发战略,前有敌人，后有追兵,老粮仓先声夺人，率先入市！周边城市（如重庆、武汉）则虎视眈眈！,项目发展战略,兵贵神速！我们必须紧紧把握中西部的空档期快做、大做、精做,项目发展战略,项目的战略目标,第四部分珠宝产业园发展战略,项目发展战略,项目开发战略,充分利用有利外围资源（政府的大力支持、S209、长灰高速的建设等），加快老粮仓新镇的开发建设，增加区域生活配套，提升区域服务能力和水平，为投资者和生产者解决生活上的后顾之忧，提供安全、舒适的生活环境；产业园为新镇的发展提供强劲的增长动力，是新镇发展的契机和重要支柱，两者互为支撑，一个是“营养的土壤”，一个是“造血的机制”；,项目开发战略,1、新城
17、镇与产业园互为支撑,项目开发战略,产业园区以首饰加工业起步，遵循先“产业”后“展示交易中心”，以“产业”带动“大商业”，以“大商业”融入“旅游链”的开发原则。,2、加工业先于交易中心发展,3、分期滚动开发 步步为赢,稳打稳扎的打好每一仗，在稳固首期开发基础的前提下，再考虑下一期的开发。,项目开发战略,3、招商先行,本项目规模大，且远离城市中心，在产业园区开发和新镇建设（包括基础设施、房地产开发等）前期要先充分考虑招商先行，要打有把握之仗。,项目开发战略,4、统一品牌，构筑大型采购平台,项目开发战略,充分利用老粮仓人广阔的市场和人脉资源，成立“老粮仓珠宝产业集团”（允许有信誉商户加盟并保留“子品
18、牌”），打造老粮仓独特的产业采购平台，靠规模降低原材料采购成本，同时实现“老粮仓人”都来老粮仓产业园集中采购的氛围（工业园加工后成品的出厂价绝对低于沿海）。,定位思考,第五部分珠宝产业园发展定位,总体定位,1、项目的有利因素和不利因素,定位思考,借助以上区位、政策、产业基础、物资、人力、文化等有利因素，将优势扩大化。面对以上劣势，借助社会资金，综合发展城镇服务能力，弥补劣势的不足。,有利因素：符合政府的发展规划，将得到政府的政策支持（土地、税收、信贷、服务等） ；区位优势：紧邻长沙、交通四通八达；拥有珠宝产业发展基础（历史和人脉）；人力资源成本较廉；土地资源优势 ；文化底蕴深厚，经济发展强劲。
19、,不利因素：目前区域不成熟，交通不太方便；周边生活配套不完善；缺乏珠宝产业园开发、招商经验；当地缺乏市场氛围；资金缺乏；项目在影响力不够。,2、树立项目本身的特色,项目所在地位于“花明楼灰汤韶山”旅游线路之中，可以将产业园区的首饰加工业融入到“旅游链”中。因老粮仓人现阶段以从事金银首饰交易、金银首饰加工、金银首饰配套生产为主，故建议产业园先期特色定位以金银首饰加工为主。既可以立足于老粮仓现有人力及技术资源优势，又可以在项目宣传上及招商上体现特色，与其他全国各类似园区形成有效区隔。,定位思考,前面有已经成型的珠宝产业基地，如何才能将龙头厂商吸引过来？面对强大的市场竞争，如何脱颖而出？后面有在建和
20、筹建的产业园，如何保持领先？不能仅仅盯在目前产业园的需求上，还须考虑到未来产业园的需求和未来产业园的经营，棋高一着。,3、市场竞争的因素,定位思考,定位的精准，有利于集中优势资源，避开其他已有强大对手，在细分市场内，做大做强。,思路决定出路，创新才是财富！,通过创新的差异化产品定位将本项目脱颖而出，增加项目的自身竞争力；把握时机的情况下，依靠招商优惠政策与其他竞争项目相比形成较强的竞争优势，抓住市场商机。,定位思考,定位思考,第五部分珠宝产业园发展定位,总体定位,创新升级 中部鼎级珠宝产业基地,表示目前已有市场，基础已定在充分利用目前资源（历史、人脉等)的基础上打造未来版的产业园坚定客户信心,
21、将老粮仓产业园打造成一个重点辐射中部，鼎级（影射“顶级”）的现代化珠宝首饰加工产业基地为以后在区域市场上发展树立一个品牌效应，避免了定位的同质化；,总体定位,战略思路,第六部分城镇发展战略,城镇发展战略,第一、老粮仓镇属于新镇开发，须有前瞻性的眼光，满足未来数十年内的城镇发展需要；第二、老粮仓镇目前道路、配套不太齐全，投资建设的资金需求量大；第三、老粮仓镇的发展须与珠宝产业园的发展相结合，相互促进；第四、老粮仓镇目前知名度和镇域特色影响力不够强大，须借助外力，扩大影响。,战略思路,1、需考虑的四个问题,如何发展，强力塑造？,城镇发展的正确战略，是新城镇和产业园的成功之路,开发战略思路须超前,知
22、名度和影响力不够,投资建设的资金需求量大,老粮仓镇的发展须与珠宝产业园的发展相结合,专业规划、策划团队（）,加大自身宣传，同时借助宁乡历史文化影响力（战略三）,投资主体多元化（战略一）,战略互促，互为支撑 （战略二）,解决方案,解决方案,解决方案,解决方案,战略思路,战略思路,第六部分城镇发展战略,城镇发展战略,政策创新，制度创新1、增加区县对老粮仓镇的财政投入；2、对老粮仓镇建设和发展进行优惠政策扶持；3、同时推动小城镇政府按照“小政府，大服务”的要求转变职能。,城镇发展战略,发展战略一：投资主体多元化,吸纳社会资金，统筹发展1、打破市政基础建设由政府包办的做法，按照以基础设施建设带动土地增
23、值，以土地增值收益补偿基础设施建设费用的原则，进行招商引资，吸纳社会投资在土地开发过程中带动基础设施建设；2、对住宅及商品门面等商品房开发采取招商引资吸引开发商进镇开发，纳入市场轨道运行；,城镇发展战略,发展战略一：投资主体多元化,1、珠宝产业园是老粮仓经济发展的增长力，而经济发展是小城镇的基础和内动力，小城镇持续健康发展，须有赖于经济发展作为支撑；2、引入珠宝企业进驻我镇，辟地建厂，以珠宝产业为基础，进行珠宝行业的加工，形成珠宝产业链和产品链。既可以增加本地的税收，又可以为该地带来大量的就业机会，还可以增加对该地商品及第三产业方面的需求，如房产的需求、生活的需求、文化娱乐的需求；,城镇发展战
24、略,发展战略二：战略互促，互为支撑,3、新集镇的建设将产业园提供强大的生活配套和服务保障，为投资者和生产者解决生活上的后顾之忧，提供安全、舒适的投资环境；4、新集镇的规划中，不仅要立足于为产业园提供配套和保障，还应注意集镇本身的特色营造。,城镇发展战略,发展战略二：战略互促，互为支撑,5、按照统一规划、统一用地、统一审批、统一开发建设、统一管理的原则，加强小镇内部功能建设的协调性，完善道路、水、电、通讯、环卫、市场等配套发展,城镇发展战略,发展战略二：战略互促，互为支撑,城镇发展战略,发展战略二：战略互促，互为支撑,6、镇域配套的具体措施建议。金融配套方面，需引进2-3家银行进驻老粮仓，为企业
25、及企业员工提供金融服务。生活配套方面，需满足珠宝产业园区工作人员的餐饮、住宿、购物、娱乐、休闲等生活需求，没有完善的生活配套，将导致园区工人的大量流失。珠宝产业的“小体积、高价值”的特殊性，决定了集镇还需提供相应的安保配套，可通过引进专业安保公司、提供相关保险服务、加大集镇警力来实现。,1、以历史、文化、人文为切入点，充分考虑老粮仓金银珠宝产业特色和悠久的老粮仓的历史文化背景，以独特的面貌出现，规划特色“文化古镇”，避免“千镇雷同”，让老粮仓既是产业新镇，又是旅游名镇，双翼齐飞。2、建立“老粮仓”的旅游品牌，打造“中国首饰文化之乡”，强化和提高老粮仓的影响力和差异化竞争力；3、以文化营销为基点
26、，打造老粮仓镇核心旅游产品。,城镇发展战略,发展战略三：借助宁乡历史文化影响力,4、唐文化古镇的提出目前仿古的明清建筑很多，如靖港、乔口等，我们的创新在何处？我们建议仿唐代建筑，理由之一是这种建筑风格的小镇在湖南地区绝无仅有，理由之二是老粮仓的出名就是从唐代而来有历史文化渊源；镇区建设与历史文化的结合，把具有悠久历史的唐代文化和建筑引入新镇区，成为一条文化景观街；不仅可以丰富城镇的景观，同时也是对城镇历史风貌的继承和重塑，保持了历史文化的延续性；配合灰汤“国汤”旅游，将珠宝首饰和文化景观街、珠宝展示中心进行结合，为老粮仓后续“古镇风情旅游业”与“金银展示交易旅游业”的融合提供良好的土壤和基础，
27、使老粮仓镇成为湖南长沙西部旅游链条中，一颗集购物、参观、风景名胜于一体的耀眼明珠。,城镇发展战略,发展战略三：借助宁乡历史文化影响力,沿街建筑的形式、色彩等方面，都应具备一定的唐代文化特色，构造出一种独特的氛围。注重唐代建筑细节的魅力，商业街必须考虑配套设施的建设，如停车场、公共厕所、绿化景观、 主体雕塑（ “章子客” ）、街头小品、广告设施等等，对所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性。,城镇发展战略,5、如何打造唐文化古镇,发展战略三：借助宁乡历史文化影响力,发展战略三：借助宁乡历史文化影响力,城镇发展战略,6、核心旅游纪念品建议宁乡作为全国十七个旅游强县，是湖南仅有的两个之一（另
28、一个是凤凰），具有历史悠久的青铜文化、佛文化；可以通过加强与各地旅行社的联系，建立一套成熟的运营机制，宣传金银珠宝的文化内涵，将金银珠宝打造成重要的旅游纪念品（如金银四羊方尊等）和祈福物品。,第七部分园区及集镇物业 发展建议,规划建议,说明：本项目的规划建议以规划公司提交的规划示意图为蓝本，提出建议。,1、规划示意图,第一、城镇发展主轴线采用“串冰糖葫芦”概念布局，沿规划的镇区主干道布置重点项目，如绿化带、商业街、广场、行政办公等，充分展示镇区新貌，形成融办公、购物、休闲等多种功能于一体、体现镇区现代化水平的经济轴线。第二、镇区建设与历史文化的结合把具有悠久历史的唐朝文化和建筑引入新镇区，成为
29、文化景观主街；不仅可以丰富城镇的景观，同时也是对城镇历史风貌的重塑在本地具有原创性。,规划建议,2、规划理念,规划建议,目前规划方案还有一些问题，建议花大力气修改；厂区还是会有污染物溢出，建议产区与住宅物业之间适当区隔或保持一定距离；别墅区紧靠厂区，较低端的住宅反倒离厂区较远，这在规划上也不合适；作为仿古新镇的建设，传统建筑（仿唐）文化的符号的体现远远不够，至少在沿街建筑外立面要充分体现。,3、规划修改建议,规划建议,厂区是比较现代的建筑；但镇区如前所述采用唐文化建筑风格，将唐文化各种文化要素融合到商业街和新镇的开发之中，让游客身临其境，进行自身体验，以至流连忘返。使得未来新镇的旅游业和珠宝产
30、业比翼齐飞。很多城镇要通过改建来仿古（走了弯路），我们会什么不借建造新镇机会直接仿古呢？。,招商原则,第八部分招商建议,招商策略,案例分析,招商原则,龙头珠宝厂家先行，中小厂家随后的原则,1、招商顺序原则,以独特优势吸引主力店进场，从而带动持观望态度的小厂家跟风进场。,招商原则,2、龙头珠宝厂家布局原则,龙头珠宝厂家的招商对整个产业园的运营成败有重大的影响。一个知名厂家的入驻，常常能带动整个产业园区的顺利招商与管理。龙头珠宝厂家适合放在产业园区内轴线的端点，不宜集中放置在中间，这样才能彰显产业园区形象的效果。,“特殊商户”是指具有强大号召力，品牌实力强的厂家，特殊商户采用特殊处理，入驻时给予他
31、们适当的优惠政策，邀请其入场，能够起到增强产业园区的知名度和氛围的作用。,招商原则,3、特殊商户优惠政策原则,因为产业园区的经营具有长期性特点，采用合理售价与优质服务做法，将整个产业园区炒热，而后根据运营状态，适当稳步地调整售价；这样，厂商与产业园区才能一同成长。如果前期就向厂家收取过高的土地售价，结果无异于杀鸡取卵。,招商原则,4、放水养鱼的原则,统一服务包含统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上、更要体现到后期的管理行动中。,招商原则,5、统一服务的原则,对一些资金链紧张的厂商可以采取租地自建厂房和租赁厂房等形式，以扩大招商的范围，促进产业园区的
32、招商。,招商原则,6、租售结合的原则,招商原则,第八部分招商建议,招商策略,案例分析,1、政府构筑平台，搭台唱戏。2、公关活动先行，如：举办全国性高档次的项目发布会、洽谈会、论坛（论题可以类似为：中国珠宝产业园各何处去？新经济形势下中国特色珠宝产业园的建设等），邀请官、产、学、媒介的权威人士。3、媒体报道紧随，对于举办的公关活动，媒体的跟踪报道要及时。在活动前造大声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，让论坛或是座谈的动态尽展社会；在活动后跟踪报道，扩大论坛或是座谈的影响。,招商策略,策略一：敲山震虎,招商策略,策略二：参加行业主办的主要活动,如2010年中宝协主办的主要活动如下表：,定期参
33、加行业活动，扩大本产业园在全国的影响，促进招商,招商策略,策略三：通过老梁仓珠宝行业商会扩大影响,1、构建老粮仓珠宝产业园和老粮仓珠宝行业商会网站，扩大影响；2、定期参加老粮仓珠宝行业商会组织的各种活动，加大宣传。,招商原则,第八部分招商建议,招商策略,案例分析,中南汽车世界,2004年6月项目开始动工，2005年6月19日，一期工程1074亩全面开业1年半销售174栋物业近70万平方米（门面10万多平方米），销售金额约13亿,案例分析,案例分析,成功的五大步骤,市场调查-解决项目定位问题项目策划-制订营销、招商和广告策略及方案项目招商-招商先行（首先启动汽车4S店招商，引入湖南龙头企业（永通
34、）项目销售-实现项目的价值经营推广-项目包装、造势及宣传,总推广思路,第九部分推广策略,推广策略及目标,案名及定位语,主推广语,要明确整体推广思路首先要明确招商推广和销售推广的不同,总推广思路,招商推广与销售推广是两个完全不同的范畴与概念，招商更普遍的采用“点对点”的方式。销售推广注重“广度”，招商推广注重“深度”。分为本土和外围两个市场层面进行外围市场主要采用招商推介会的方式，本土市场则利用品牌的市场号召力来实现。,1、招商推广特点及思路,总推广思路,大项目，稳健推广，保持项目推广风度，平稳与高潮相结合、持续建立大项目的领袖地位,总推广思路,2、推广原则,3、推广阶段划分,根据招商节点和工程
35、进度预估情况，划分成四个大的推广阶段（前面两阶段亦可合并）： 1、形象占位期。 该阶段从现在开始，到招商中心开放为止，主要推广任务为招商推广/品牌树立。 2、蓄客招商期 该阶段从招商中心开放开始，到2011年6月为止，主要推广任务为招商推进/品牌提升。 3、强势招商期 该阶段从2011年6月开始，主要推广任务为击穿市场/强势招商。 4、持续招商期 该阶段从第一期招商完成开始，主要推广任务为持续招商/维持热度。,总推广思路,总推广思路,第九部分推广策略,推广策略及目标,案名及定位语,主推广语,项目的宣传，除正常的媒体推广外，其他展开的与项目有关的活动都可以成为推广的手段，而且其效果比媒体传播更为
36、明显。招商为项目前期重要工作内容，在招商的过程当中，一定有大量的拜访客户的工作，对客户的拜访就是一对一的有效传播，同样是有效地宣传途径。,推广策略,1、招商、推广互为促进,充分借助前期与项目签订战略合作协议，以及将来前期进驻本项目的商家的品牌效应，增加项目自身的影响力将行业知名品牌的影响力转化为项目自身的影响力不仅有利于壮大自己的声势，同时也为进驻做了宣传，也提升了进驻商家的知名度，可谓一举三得。,推广策略,2、移花接木,针对不同媒体的传播特点，“取其长、弃其短”，相互补缺。针对市场特点，注重大众媒体与小众媒体的结合， “大媒体造势，小媒体抓客”。项目要在受众(包括消费者)中形成知名度和美誉度
37、，最重要的就是依靠媒体的宣传，在市场上形成一种“势”。媒体上的大、小结合，才能形成全方位、立体式的传播网，使之得到更好、更广、更有效的传播。,推广策略,3、优化媒体组合,新闻媒体的软文炒作，虽然不如硬广直接的对项目进行宣传，但是能达到一种潜移默化的宣传效果。 对于本项目来说，在每个重要节点，邀请省内主流报纸媒体进行跟踪报道，另外配合卖点报广，同期发布软文进行项目宣传。,推广策略,4、新闻媒体炒作,本项目专业性程度较高，针对这一特点，可利用口碑传播效应进行圈层内部营销。对于本项目来说，维护好前期的客户关系，形成良好的口碑，利用老客户对本项目的认同来影响更多的新客户，让老客户变成“流动的广告牌、义
38、务的招商员”。,推广策略,5、充分发挥口碑传播效应,结合里程碑事件，结合当时热点事件，进行活动营销既可以聚焦市场对项目的注意力，又可以借活动有效网罗项目招商的目标客群，从而达到针对性极强的推广目的。持续不断地活动，也可以保持市场对项目的关注度和热情，不断地将本项目的卖点和优惠政策推向市场，保证了宣传推广的连续性。,推广策略,6、注重活动营销,无论推广做得如何成功，招商如何顺利，最终合约的签订一般都在招商中心进行。招商中心营造气氛的好与坏，对于项目招商能否顺利的完成最后一环，具有举足轻重的作用。,推广策略,7、注重现场包装,充分整合各路资源，在项目推广的启动期确立排他性市场形象，奠定市场地位，配
39、合招商节奏安排，使项目顺利完成招商工作。在完成市场推广基本目标的同时，还应通过推广工作，树立“老粮仓”在珠宝行业方面的特色品牌形象，为项目后续的开发、招商打下良好的市场基础。,推广目标,总推广思路,第九部分推广策略,推广策略及目标,案名及定位语,主推广语,中国 老粮仓 珠宝产业园,案名及定位语,直接以“中国”开头，体现项目高度，面向全国进行招商和销售；,“珠宝产业园”与“珠宝工业园”比较，内涵更为丰富，既可包容生产，又可包容销售、商务、居住、旅游等配套产业，给人无限想象空间。,“老粮仓”突出项目所在地及项目地所特有的资源优势；,1、珠宝产业园案名建议,说明：“宁乡经开区老粮仓珠宝产业园”只作为
40、行政名称使用,案名及定位语,创新升级 中部鼎级珠宝产业基地,2、珠宝产业园定位语建议,中国 首饰 文化之乡,从地域上扩大本项目的影响力和号召力。,宁乡历史悠久，文化气氛浓厚；可以将首饰分化融入 “花明楼灰汤韶山”旅游线路之中。,3、老粮仓镇形象定位,因老粮仓人现阶段以从事金银首饰加工和交易为主，金银首饰占主要地位，先期可以以金银首饰加工为主。,案名及定位语,总推广思路,第九部分推广策略,推广策略及目标,案名及定位语,主推广语、其他或阶段推广语,将老粮仓珠宝产业园打造成中部一颗永远闪亮的珠宝产业之星，又合珠宝物理特性。,传承老粮仓人传统的加工首饰行业，在此基础上，发扬光大。,主推广语,传承发扬 中部闪亮,老粮仓珠宝产业园 珠宝人的大后方老粮仓珠宝产业园 崛起中部 领先中部,其他或阶段推广语,THE ENDTHANKS!,
