1、通化快大【文化产业园项目】市场分析及产品定位报告,通化市整体市场的分析,1,2,3,4,宏观环境介绍,区域情况分析,项目本身条件的认知,需求特征分析,2,3,1,宏观经济环境介绍,宏观经济分析,房地产市场整体情况,通化素有 “三城”“四乡”之称： 医药城、葡萄酒城、钢铁城； 中药之乡、葡萄酒之乡、人参之乡、优质大米之乡”； 通化还是世界最大的松子仁加工销售集散地，其加工总量占全国松子加工市场的70%，占世界的40。2009年： 通化被国家认定为首批新型工业化产业示范基地； 被评为中国十佳休闲宜居生态城市； 十佳投资创业城市； 十佳宜游城市； 钢铁、医药产业入选中国百佳产业集群。,通化市简介,通
2、化市经济呈整体上升趋势,通过以上数据可以看出，通化市每年生产总值都在10%以上的速度保持增加。且最高在08年达到30%左右，经济的发展在推动着房地产市场的高速发展.,通化市人均可支配收入情况,通化市人均支配收入逐年增加，2009年人均可支配收入达到15500元。人均可支配收入的增加，人口呈上升趋势，所以必然会带动固定资产的消费需求和改善型住房的增加，投资固定资产的增加。所以房地产成交量会持续增长。,房地产市场供应量分析,从这个表可以看出08年的供应量是最多的一年，09年供应量是最少的，也是经济危机影响的原因房地产供应量有所下降。2010年通化市预计供应量会达到180万平。,房地产市场销售量分析
3、,从这个表可以看出08年的供应量是最多的，但是销售量却是最少的，主要是受经济危机影响。09年供应量的减少是因为08年的存量还没有消化完所以供应量减少，成交是最多的一年。,房地产政策分析,8、4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。9、4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停
4、发放购买住房贷款。 10、4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。 11、6月4日根据住建部、中国人民银行、银监会三部委联合发出的通知，三种情况会被认定为二套房： 1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中 其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的； 2、借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的； 3、借款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，
5、确信借款人家庭已有一套(及以上)住房 的。,房地产政策分析,房产新政策分析10年是房地产处于调整期，针对09年房地产涨价过快的因素出台的政策。政府为抑制房价上涨过快出台的。主要影响的政策是，3月份国资委要求央企退出房地产，4月15日国务院出台二套房贷政策，6月4日二套房贷细则出台。主要受影响的是一线城市和二线城市。三线城市目前受影响的力度不是很大。由于房价低的原因大部分买房不用贷款，所以受影响成分占的少。,2,3,1,区域市场情况分析,区域属性界定,区域房地产市场分析,4,项目的交叉分析,5,未来竞争市场的研判,江西区,江 西,江 南,江 东,江 北,二道江,通化市行政区域分布图示,福民家园,
6、万通佳园,五月花城,伯瑞斯花园,江南一号,中盛山水城,阳光水岸,华夏佳园,弘康盛世,盛达精典,阳光康城,龙泉花园,龙湾会馆,丽景人家,新岭家园,丰泽人家,未出价格,2100-2300,3000以上,2500-2800,通化市楼盘分布图示,御景首府,鸿运家园,水泥厂版块,江南版块,江东版块,盛世花都,滨江版块,锦绣家园,光明路版块,通化县楼盘分布图,山水名苑,挑源居,龙湖花园,山水华城,恒基茂盛家园,桂林山水城,2,3,1,区域市场情况分析,区域属性界定,区域房地产市场分析,4,竞争项目的交叉分析,5,未来竞争市场的研判,目前通化市在售项目统计,目前通化市在售项目统计-快大茂,通化县-快大茂房地
7、产市场分析,通过以上表可以看出07年到现在目前普通住宅市场存量在约为14万平左右，主要集中在山水华城和桂林山水城两个项目。通化县09年供应量在20万平左右，年去化量在16万平左右。主力户型在70-90平米，主要客户是通化县周边农村客户。本地人一般选择大面积的改善性住房.未来通化县供应充足主要体现在西山棚户区项目，项目定位以别墅为主，市场定位整个通化地域。,通化市目前主要住宅市场可分为滨江板块：丽景人家、万通佳园、福民家园江南板块：山水城、高力御景首府、中东江南一号、龙湾会馆光明路板块：五月花城、锦绣家园、伯瑞斯花园水泥厂板块：阳光康城、龙泉花园、盛达精典江东板块：弘康盛世、阳光水岸、华夏佳园、
8、新岭家园,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,福民家园,万通佳园,丽景人家,区域优势: 连接市区和通化县，浑江沿线景观已完成；区域劣势: 处于市区西南角； 市政配套不完善； 区域内道路、棚户区、通天河等形象过于陈旧；,区域房地产分析： 区域总供应量近33万平，产品类型上以多层为主，丽景人家二期以小高层为主； 区域景观优势自江边向北递减，项目定位差异较大； 从在售项目来看，该区域项目销售周期较长；,滨江版块,通化市普通住宅分析,滨江版块,丽景人家,通化市普通住宅分析,椰林广场，正门立柱为局部理石，人行经刷卡后方可进入小区,丽景人家一期：实景拍摄,通化市普通住宅分析,大面积绿植环绕；水系景观，
9、链式围栏，木栈小路，情趣小品欧式凉亭等大大提升了小区的品质感,会所面积1660平其中有棋牌室、乒乓球室健身房、台球室沙弧球、儿童游乐区等,丽景人家一期：实景拍摄,通化市普通住宅分析,丽景人家二期：实景拍摄,二期采用德式建筑风格缺少豪宅的品质社区大门和一期共用,小区园林也只有植被绿化二期无水系、凉亭,通化市普通住宅分析,丽景人家：项目及客户分析,滨江板块,总体分析,位置： 滨江板块位于通化市西出口，属于通化市临江富人区、目前临江景观带已完成。总体分析： 滨江板块总体供应量在33万平。主要分为中高端和中低端住宅，以丽景人家为代表的临江区域是属于中高端住宅区，均价3200元/平左右，主力面积130-
10、180平米。中低端住宅以富民家园，均价2300元/平，主力面积80-100平米。区域产品定位明显差异化，目前高端住宅销售进度较快。中低端销售进度相对较慢。,位置：丽景人家属于滨江板块通化市的西出口、属于江景豪宅。客户：丽景人家主要客群是公务员及私营老板等。户型分析：主力户型在118-172占总体的52.89%，200平以上的户型占17.63%可见丽景人家的客户定位比较明确，户型偏大。且200多平目前已全部售罄。总体分析：属于高端楼盘，客户定位清晰。,中东项目,中盛山水城,回迁工程,义乌商贸城,佳泰园,区域优势: 新城区，地势平整，离商业中心距离较近；区域认可度高； 品牌开发商入住，大大提升了区
11、域的价值。区域劣势: 区域内大体量回迁住宅，对区域形象提升产生一定影响；,区域房地产分析： 区域总供应量约72.3万平，目前该区域尚处于初期开发阶段； 中盛项目作为通化首个别墅项目，销售情况良好； 外来开发企业较为擅长宣传推广，多家住宅和商业同时进行，创造轰动效应；,江南版块,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,江南板块,中盛山水城,通化市普通住宅分析,中盛山水城：沙盘,别墅区,花园洋房,小高层,通化市普通住宅分析,中盛山水城：效果图,别墅效果图,小高层效果图,通化市普通住宅分析,中盛山水城：位置分析,目前开发的为6号地块3-1号地和4号地未开发,通化市普通住宅分析,中盛山水城：热销户型分
12、析,跃层149平方米,143平方米,中盛山水城是江南板块的代表作，整个小区拥有多层、联排别墅、小高层等产品。别墅产品是通化第一个项目，也是一个大胆尝试。别墅客户主要是中等型，定价不是很高端。小高层户型创新采用入户花园和跃层，所以开盘至今仅剩24套。,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,中盛山水城：项目及客户分析,江南板块,总体分析,区域位置： 江南板块属于通化市新城区，属于政府全力打造的新城区。总体分析： 滨江板块总体供应量在72.3万平。主要是中高端住宅为主，以中盛山水城、高力御景首府、江南一号为代表的高端住宅区，均价3300元/平左右，主力面积130-180平米。中盛山水城是通化市第一
13、个别墅项目，去化良好。品牌开发商的进入使本区域的区域地段价值提高，区域商业配套不断完善。江南一号为城市综合体，引入了一些先进的物业管理理念。本区域的未来供应量会继续的加大，属于通化市最活跃的板块。,位置：中盛山水城属于江南板块通化市的新城区、商业配套开发带动商品房模式。客户：中盛山水城：别墅客户是小型私营业主和公务员，多层、小高层：公务员、私营业主、白领。户型分析：主力户型在121-142平占总体的48.85%，别墅户型在197-234平，共112套联排别墅。小高层跃层设计属于创新户型市场接受良好。总体分析：属于中高端楼盘，客户定位清晰。项目属于复合型楼盘，别墅产品是通化市首例。去化良好，目前
14、剩余房源为离高层比较近的挡光户型。,通化市普通住宅分析,锦绣家园,五月花城,伯瑞斯花园,区域优势: 市政配套成熟，认知度较高；均为旧城区改造项目。区域劣势: 地势起伏不平整；山势较高； 动迁、回迁量较大；,区域房地产分析： 区域总供应量约为56.5万平，单个项目体量较大，互相连接，非常密集； 产品类型较丰富：别墅、情景洋房、多层、小高层；去化缓慢。 未来该区域市场存量约45万平(以五月花城二期和伯瑞斯花园为主)。,光明路版块,通化市普通住宅分析,光明路板块,五月花城,通化市普通住宅分析,整体规划图,销售区域,商业部分,光明路版块 ： 五月花城,住宅外立面,通化市普通住宅分析,五月花城：热销户型
15、分析,五月花城项目处于江西区，项目定位属于中低档。中小户型设计，以二室一厅或二厅为主。户型以南北通透、客厅开间大。,90.38平方米,81.22平方米,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,光明路板块,总体分析,五月花城：项目及客户分析,位置：五月花城属于光明路板块通化市中心位置、旧城区改造区域。客户：五月花城主要客群是刚性需求住房，项目定位比较低，所以比较大众化。户型分析：主力户型在70-98平占总体的78.5%，90-117平占21.3%可见五月花城的客户定位比较明确，户型偏小，适合刚性需求的理念。总体分析：属于中低端楼盘，客户定位清晰。,区域位置： 光明路板块属于通
16、化市中心区域，是老城区改造区域。总体分析： 光明路板块目前总体供应量在42.5万平。主要是中低端住宅为主，以五月花城、锦绣家园等为代表的中低端住宅区，均价2300-2600元/平之间，主力面积70-100平米。区域产品定位中低端。目前年平均去化量约8万平，项目平均销售周期约3年左右。目前伯瑞斯花园处于停滞状态，未来将增加本区域供应量。伯瑞斯花园是别墅、花园洋房、多层产品为主。,通化市普通住宅分析,盛达经典,阳光康城,龙泉花园,区域优势： 邻近玉皇山公园，距离市区商业中心较近；区域劣势： 市政配套不完善，市场认知度较低； 区域周边环境较差；,区域房地产分析： 区域总供应量约16万平，以在售的阳光
17、康城和尚未预定的盛达精典为主； 盛达精典为通化首个精装修公寓式项目； 由于区域形象，产品定位难以提升，区域整体销售结果不容乐观； 未来该区域市场存量约20万平（盛达精典、阳光康城一期未售部分和二期）。,水泥厂版块,通化市普通住宅分析,水泥厂板块,大禹康城,通化市普通住宅分析,水泥厂板块,大禹康城,外立面实景,外立面实景,通化市普通住宅分析,大禹康城：热销户型分析,150平方米,140平方米,水泥厂板块代表作大禹康城一期总建面积达13.4万，一期主要客户定位在公务员等中高人士。从户型来看面积小的100-140销售最快，目前只剩150平以上。,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅
18、分析,水泥厂板块,总体分析,大禹康城：项目及客户分析,位置：大禹康城属于水泥厂板块通化市水泥厂改造区、是通化市人认知度较差的位置，主要是因为道路及周边环境较差、生活配套不完善的原因。客户：大禹康城主要客群是公务员，地源性客户为主。户型分析：主力户型在113-150平占总体的76.9%，小户型77-98平占19.3%可见大禹康城的客户定位比较高端，户型偏大。目前主要剩大户型偏多。总体分析：项目整体定位偏高，客户需求量小。,区域位置： 水泥厂板块属于通化市水泥厂改造区，但是通化市人认知度较差的位置，主要是因为道路周边环境较差、生活配套不完善的原因。 总体分析： 水泥厂板块目前总体供应量在17.5万
19、平左右。主要是中高端和低端产品为主，以大禹康城为代表的中高端住宅区，均价2700元/平，主力面积113-150平米。产品户型偏大，销售一般。低档住宅龙泉花园为主，目前还未正式对外销售出去刚开工阶段。水泥厂区域属于开发较慢的区域，也是环境影响的因素所以本区域的去化量比较慢。,通化市普通住宅分析,区域优势: 江东区为通化市目前居住人口最多的区域； 连接江北、二道江、江西、江南，属于城市核心区。区域劣势: 以建设大街为轴线，东西方向长，南北方向短；,区域房地产分析： 目前供应体量较小，在售项目有阳光水岸、华夏佳园、丰泽人家、新岭家园； 弘康园和弘康盛世的开发一定程度提升了区域居住形象。未来贵隆二道沟
20、项目占地30万、沈铁石油化项目，成为未来的区域供应亮点,阳光水岸,华夏佳园,弘康盛世,新岭家园,丰泽人家,江东版块,通化市普通住宅分析,江东板块,弘康盛世,通化市普通住宅分析,113.27平方米,111.88平方米,弘康盛世：热销户型分析,项目处于江东区域比较好的位置，所以项目定位为中高档楼盘。所以户型偏大一些，主要是改善型住房选择几率大一些所以大面积销售的好。,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,江东板块,总体分析,弘康盛世：项目及客户分析,位置：弘康盛世属于江东板块通化市属于生活配套区、目前比较认可的区域。客户：弘康盛世主要客群是改善型客户居多，小私营业主和其他客户
21、组成。户型分析：主力户型在108-160平占总体的55%，小户型73-80平占41.9%可见弘康盛世的客户定位比较中端，户型适中，去化较快。总体分析：项目整体定位准确，户型合理。,区域位置： 江东板块是通化市发展起来比较早的区域，生活配套比较完善，目前市场认可率较高的区域。总体分析： 江东板块目前总体供应量在28.5万平左右。主要是中端和低端产品为主，以弘康盛世为代表的中端住宅区，均价2800元/平左右，主力面积108-160平米。产品户型适中，销去化速度快。低档住宅新领家园为主，均价在2250元/平，主力面积在70-100平米。江东板块是即江西区发展完后兴起的区域，目前江东生活配套、医疗、学
22、校都比较成熟。未来区域的供应量也会稳步增长的区域。,通化市高端住宅及别墅案例分析,目前通化市真正的高端项目没有，基本停留在中端或中高端阶段。主要以江南板块和滨江板块为主江南板块是商业的综合体配套齐全，所以项目的定价比较高,丽景人家,江南一号,御景首府,山水城,伯瑞斯花园,案例一,江南一号公馆,通化市高端住宅及别墅案例分析,推荐理由：通化首个电梯刷卡入户楼盘，二室采用两个卫生间设计。,通化市高端住宅及别墅案例分析,案例一,江南一号公馆,住宅外立面效果图,商业外立面效果图,住宅工程进度,商业工程进度,通化市高端住宅及别墅案例分析,案例一,江南一号公馆-样板间,五星级大堂,178平-客厅,178平-
23、卧室,通化市高端住宅及别墅案例分析,案例一,江南一号公馆-户型分析,户型分析通化首个采取刷卡入户的住宅采用入户花园、空间布局合理南北通透、五明设计,户型分析户型采用两个卫生间设计南北通透、五明设计整体布局合理，户型有创新,通化市高端住宅及别墅案例分析,案例一,江南一号公馆,项目亮点品牌开发商：吉林省中东集团项目位置：项目处于江南板块核心区域具有一定的升值空间。也是未来发展比较迅速的区域。生活配套齐全。产品定位 ：项目属于商业中心为主，住宅只是商业的配套产品。产品的定位也是中高端。户型创新：二室90多平采用两个卫生间设计、且都是五明户型、147平以上采用赠送入户花园和电梯刷卡入户系统。智能化设计
24、：可视对讲、红外防越报警系统、车辆管理系统。物业服务：中联物业服务，属于中东集团下属的物业公司。,项目缺点项目属于商业综合体1-3层为商业，比较吵闹。项目容积率较高，层高2.9米。周边学校少，目前发展不是很成熟,案例二,高力御景首府,推荐理由：项目集别墅、花园洋房、多层、小高层、酒店式公寓的复合型项目,通化市高端住宅及别墅案例分析,通化市高端住宅及别墅案例分析,案例二,高力御景首府,一期,二期,三期,四期,一期样板示范区,会所,商业,通化市高端住宅及别墅案例分析,案例二,高力御景首府,双拼别墅效果图,联排别墅效果图,花园洋房效果图,多层效果图,案例二,高力御景首府-住宅户型分析,通化市高端住宅
25、及别墅案例分析,户型分析空中花园主卧室大五明户型落地大窗,户型分析落地大窗观景阳台南北通透五明户型,通化市高端住宅及别墅案例分析,案例二,高力御景首府-别墅户型分析,别墅地下一层,别墅一层,别墅二层,别墅三层,通化市高端住宅及别墅案例分析,案例二,高力御景首府,项目亮点品牌开发商：高力集团项目位置：项目处于江南板块滨江公园，生活配套齐全。产品定位 ：别墅面积在240-300平之间，在四期打造定制式别墅。主要定位在高端客户。花园洋房户型在110-170之间，主要定位在中高端客户，多层住宅85-95平主要是中端客户。户型创新：别墅赠送半地下，花园洋房采用空中花园、五明设计，多层南北通透、五明设计。
26、智能化设施：智能化设施比较齐全，采用新风系统、室内紧急报警系统。物业服务：东方物业服务，属于高力集团下属的物业公司。,项目缺点产品类型多样化，但对于区域内的顶端产品别墅市场接受能力差。项目总体开发周期长、销售周期长。周边学校少，目前发展不是很成熟。,市场结论,1-房地产开发的规模开发时代的到来，市场竞争加剧，产品不断升级，与二线城市差距不断缩小；2- 高端定位项目是市场追捧的热点，中低端项目去化缓慢，市场竞争激烈！3-市场竞争的优势根本来自于企业实力和企业资源整合能力的竞争。4-江南区域是开发热点，潜在开发量巨大，多家企业的联合开发，区域价值不断提升，将成为通化市持续开发热点。5-市场消费观念
27、不断成熟、物业管理和社区环境成为购房首要关注问题。,项目交叉分析,1、中盛山水城,通化普通住宅市场供求存量较大，去化周期在2年左右。以下通化具有代表性的楼盘,2、丽景人家二期,中盛山水城主力面积110-150平主要成交面积在110-150平没有小户型180平以上主要是别墅户型成交一般,丽景人家二期主力面积在110-180和180平以上主要成交面积也是在110-180平以上小户型70平以下主要是回迁楼,项目交叉分析,3、锦绣家园,4、五月花城,锦绣家园主力面积在50-110平之间主要成交面积在50-90平左右主要是以二室为主,五月花城主力面积在70-110平之间主要成交面积70-110平之间主要
28、成交在70-90平,项目交叉分析,5、大禹康城,大禹康城主要面积90-180平主要成交面积也是90-18070平以下主要是回迁楼,从以上五个项目的成交面来看，各楼盘的定位不同需求也不同。中盛山水城客户定位中高端主力需求面积在110-150平，成交来看110-150平去化较快。丽景人家二期客户定位高端主力需求面积150平以上居多，其次是90-130平。成交来看大面积的比小面积好卖。锦绣家园客户定位中低端主要面积主力50-90平，其次是90-110平。成交来看70-90平去化最快其次是50-70平。五月花城项目定位中低端主力面积70-110平，其次是50-70平。成交来看70-90平去化较快，其次
29、是90-110平。大禹康城定位高端主力面积较分散，面积区间较小。从成交来看70-110平去化较快，其次是110-150平。大面积的去化较慢总结 从以上图表可以看出中低档楼盘客户需求在70-90平其次是90-110平。中高档楼盘客户需求在110-130平，其次是90-110或130-150平。高端住宅客户需求在130-180平，其次是180以上。,未来竞争市场的研判,2009年市区经营性用地储备供应计划表,未来竞争市场的研判,2009年土地储备供应量分析,关键要点： 09年住宅、商业储备用地达到23快地总用地面积达到120万平。其中20万以上1块地，10-15万平3块地、5-10万平3快块地、5
30、万平米以下16快地。未来走势： 从以上供应来看市内土地供应充足，不会产生求大于供的场面。一般的楼盘去化量都在1年到2年之间。预计10年还会加大土地的供应。,2,3,1,项目本身条件的认知,通化县认知,未来发展分析,4,项目条件分析,5,客户需求特征,通化县的认知,通化县素有“小大连”之称的生态宜居城镇 2009年快大茂镇被列为全省“百镇”建设工程首批试点； 快大茂镇现已形成医药、矿产、建材、食品四大支柱产业； 计划到2020年，城区人口达20万人以上。GDP实现157亿元，全镇财政收入8亿元，地方级财政收入4亿元以上，实现生态山水宜居城镇目标。,通化县的认知,本项目,约19公里,通化县本项目与
31、市内的距离,通化县区位价值,通化县的认知,本项目,东宝药业,长白山医药物流中心,通化7中,实验小学,县体育场,通化县位于吉林省东南部浑江中游，东与白山市交界，西与辽宁省新宾县和桓仁县毗邻，南与集安市接壤，北与柳河县相连。幅员3726.5平方公里，人口 25.2万人，属东亚北温带大陆性季风气候，年降水量800-840mm，有效积温2400-2700度。全县共有12个镇、9个乡。乡村户数为 44858户，农村人口为16.0292万人，占全县总人口的63.6%。现有耕地28088公顷，其中水田5801公顷，旱田22287公顷。县城 快大茂距长春280公里，距沈阳260公里，距出海口东港市300公里。
32、有铁路和201国道、通梅一级公路纵贯全境。,通化县火车站,未来发展分析,区域关注重点,通丹高速通丹铁路长白山医药物流区仓储物流配送区都赶线棚膜经济建设项目康乐谷旅游度假区项目西山棚户区改造项目,无论从哪个的角度来看交通是每个城市发展的命脉。长白山物流产业园区将吸引3万人口定居。温室大棚的建设旅游度假区项目建设,未来发展分析,区域关注重点,项目条件分析,地理位置：距通化市区约20分钟车程。属于通化县中心位置，有公交车。商务设施：喜来登酒店，金融服务和行政管理区周边重点设施：产业方面：通天酒业，四方铁矿、东宝实业集团等生活类商业设施： 超市、市场、生活配套基本齐全娱乐设施：体育场（已运营）其他配套
33、条件：通化市第七中学、实验小学、东宝中学等县医院。,项目配套条件,项目条件分析,通化县产业情况,项目条件分析,通化县生活配套情况,项目条件分析,项目条件总结,项目本身属性：位于通化县第七中学附近，紧邻产业园区和正在建设的长白山医药物流中心。项目所处区域是一个发展前景较大，支持要素明显，但现状还不是很完善的区域区域属性决定：本项目30万平米大盘。从市场发展性上看，本项目要高于其他产品。项目的产业导入，未来通化县高素质、高支付能力人口导入正面临着机会点。,客户需求特征,客户特征分析分析,客户特征分析,为什么选择这两个楼盘、原因一丽景人家代表通化高端楼盘，且居住人群档次较高，比较有代表意义。中盛山水
34、城属于复合型地产，有别墅、小高层、多层，客户档次中档。,客户特征分析分析,客户访谈来源：中盛山水城别墅客户,需求偏好,年龄： 47岁；职业：煤炭行业；购买产品： 别墅；产品总价：90万 ；现住区域： 江西；置业目的：改善居住条件。置业经验：多次置业出行方式：私家车,对现购房看法：空间小，质量不好，尤其客厅小，南方设计不考虑北方实际；购房关注点：物业、医疗对快大印象：环境非常好,基本特征,快大购房的影响因素及条件,是否考虑到快大购房： 可以原因/条件： 快大没有好房子 父母不愿离开市区内 熟悉的环境,客群分析1-私营老板,客户特征分析分析,客群分析2-药业老板,需求偏好,年龄：50 ；职业：连锁
35、药业；购买产品： 别墅；产品总价：100万 ；现住区域： 江东；置业目的：改善居住条件； 置业经验：多次置业；出行方式：私家车；,对现购房看法： 还可以 购房关注点：社区环境、小区物业；开发商实力及建筑质量；社区群体、产品类型； 对快大印象：环境好、位置偏,基本特征,是否考虑到快大购房： 可以原因/条件： 欧式（美式）别墅；环境景观比较好；最好有水系，高档会所（体 现身价），品牌物业,客户访谈来源：中盛山水城别墅客户,快大购房的影响因素及条件,客户特征分析分析,客群分析3-公务员,需求偏好,年龄：50- ；职业：公务员；购买产品： 多层；产品总价：35.5万 ；现住区域： 江西；置业目的：改善
36、居住条件； 置业经验：多次置业；出行方式：私家车；,对现购房看法：南方设计；窗体小；层高矮；结构设计应减少下反梁； 购房关注点： 社区环境；物业； 开发商实力及建筑质量； 社区群体；产品类型； 风水； 对快大印象： 环境好，位置偏,基本特征,是否考虑到快大购房： 可以原因/条件： 曾经考虑在快大选房，但是没有合适的；现在可投资（10年）；将来可养老、高品质、方正户型、留给子孙的资产,客户访谈来源：中盛山水城多层客户,快大购房的影响因素及条件,需求偏好,年龄： 50；职业：IT；购买产品：多层；产品总价：60万（含车库） ；现住区域： 江西置业目的：改善居住条件；置业经验：多次置业；出行方式：私
37、家车；,对现购房看法： 购物、交通都非常便利购房关注点： 物业、工程质量 对快大印象： 居住环境好,基本特征,是否考虑到快大购房： 可以原因/条件： 物业及房屋结构好、价格低；比市内房子便宜、 还好，最好能省出一辆车；,客户访谈来源：中盛山水城多层客户,快大购房的影响因素及条件,客群分析4-IT白领,客户特征分析分析,客户特征分析分析,需求偏好,年龄：50+ ；职业：金融保险；购买产品： 多层；产品总价：37万 ；现住区域： 江西；置业目的：改善居住条件；置业经验：多次置业；出行方式：私家车；,对现购房看法： 各方面都不错 购房关注点：物业、工程质量 对快大印象：安静、人口少、距离市内远、配套
38、差,基本特征,是否考虑到快大购房： 不考虑原因/条件： 距离市内远、配套差,客户访谈来源：中盛山水城多层客户,快大购房的影响因素及条件,客群分析5-金融保险工作,需求偏好,年龄： 45+；职业：高级会计师；购买产品： 高层；产品总价：45.5万 ；现住区域： 江西；置业目的：改善居住条件； 置业经验：多次置业；出行方式：私家车；,对现购房看法： 物业好，但地段差；购房关注点：物业、工程质量；对快大印象：环境好、有山有水,基本特征,是否考虑到快大购房：可以/否原因/条件： 否原因：太远，不方便；条件：廉价、有山有水，可 以用作养老，要有投 资空间、别墅不联体,客户访谈来源：丽景人家二期客户,快大
39、购房的影响因素及条件,客群分析6-高级会计师,客户特征分析分析,需求偏好,年龄： 38；职业：公务员；购买产品： 高层；产品总价：36万 ；现住区域： 江东；置业目的：改善居住条件； 置业经验：多次置业；出行方式：公车；,对现购房看法：很满意，物业服务好，小区群体档次高，彰显身份；购房关注点：社区环境；物业服务；社区群体等综合考虑；对快大印象：环境好、有些远；,基本特征,是否考虑到快大购房：否原因/条件： 单位在市内，不方便；平时应酬更不方便；,客户访谈来源：丽景人家二期客户,快大购房的影响因素及条件,客群分析7-公务员,客户特征分析分析,需求偏好,年龄： 43；职业：出国劳务人员；购买产品：
40、 高层；产品总价：35万 ；现住区域： 江东；置业目的：改善居住条件； 置业经验：多次置业；出行方式：公交车； 摩托车；,对现购房看法：通化市最好小区，彰显身份；购房关注点：社区环境；物业服务；社区群体；学校；对快大印象：环境好、有些远,基本特征,是否考虑到快大购房：可以原因/条件： 有私家车后，小区软硬件都不错，可考虑,客户访谈来源：丽景人家二期客户,快大购房的影响因素及条件,客群分析8-出国劳务人员,客户特征分析分析,需求偏好,年龄：50 ；职业：钢材；购买产品： 多层；产品总价：38万 ；现住区域： 江西；置业目的：为儿子购房结 婚；置业经验：多次置业；出行方式：私家车；,对现购房看法：
41、 南方设计，窗体小，层高矮， 室内门矮，物业服务不好， 装修审批另收费； 购房关注点： 物业、工程质量、建筑细节 人性化对快大印象： 居住环境好、空气好、 位置佳、山水好；,基本特征,是否考虑到快大购房： 可以原因/条件： 别墅（双拼及独栋）别墅区一定要有规模，不能 是现在这种，各类产品杂， 各种人群杂居，不会选择这 样的别墅；对于现有的别墅不感兴趣,客户访谈来源：中盛山水城多层客户,快大购房的影响因素及条件,客群分析9-钢材生意,客户特征分析分析,客群分析10-化肥生意,客户特征分析分析,客户访谈来源：丽景人家二期客户,需求偏好,年龄： 50+；职业：化肥；购买产品： 高层；产品总价：70+
42、万 ；现住区域： 江南；置业目的：改善居住条件； 置业经验：多次置业；出行方式：私家车；,对现购房看法： 物业好，修建江堤公路 后位置不错，都是有档 次的人居住；购房关注点： 地理位置、 社区环境及群体；对快大印象：县城、档次不够，是农村；出租车是通化市淘汰的；交通不便；没商场，没人群，晚上静悄悄，孤独感；,基本特征,是否考虑到快大购房：否原因/条件： 县城、档次不够，是 农村；出租车是通化市淘汰 的；交通不便；没商场，没人群，晚 上静悄悄；,快大购房的影响因素及条件,客户购买特点：自住及阶段性居住，注重社区环境、休闲娱乐。注重投资潜力，希望有较大的升值空间，注重性价比。对社区需求：注重物业管
43、理和安全性，配套的完整性和便捷性。产品要好、别墅区要形成一定的规模。生活配套一定要完善：如大型购物商场、超市等。对产品需求： 注重产品的增值性，以及产品创新带来的超值感；如空间的丰富和面积的赠送等。 部分人群有一定的商务需求，希望社区拥有商务会所。 一定要能显示自己身份的社区，要全通化市最高档。,客户特征分析分析,从以上20组客户分析可以得出结论,客户特征分析分析,对通化县的印象：正面：居住环境好、空气好、 位置佳、山水好、适合养老； 负面：“农村人为主的地方”、购物就医等配套设施不完善，生活的时 间成本高，距离远。 是否考虑快大购房： 公务人员（中坚阶层）：大部分不会考虑，原因在于生活习惯、
44、距离、购物、就医、圈层等；一部分可以考虑，原因在于便宜、产品好、有投资价值、养老； 一部分和快大有一定情结的人，在优质产品的刺激下，可以考虑在快大购房；买房关心的问题： 1-物业管理（尤其安全）； 2-社区环境好，中高当社区一定要有水景； 3-地段风水好； 4-工程质量及居住人群；,从客户群体分析可以得出结论,2,3,1,市场状况对于规划方案的指导建议,与开发商沟通结果,4,项目开发目标实现的初步方案及经济论证,5,规划方案调整建议,开发节奏建议,市场结论,1-20层以上通化市没有此产品类型，市场介入风险较大；2-18层产品通化县没有，但通过户型创新、优势景观资源、强势营销等可以对市场进行引导
45、；但应控制总量，并且在首期开发中尽量避免，待项目品牌形成后推出；3-11层现有通化县供量去化缓慢，但通过户型创新、优势景观资源、强势营销等可以对市场进行引导；但应控制总量，并且在首期开发中尽量控制，尽可能待项目品牌形成后推出；4-6层多层产品（包括情景洋房）是市场广泛接受的，低风险产品；应为首期主打产品，在整个方案中的主流产品；5-4层叠拼产品现有市场供量没有，低密度产品是通化县的市场空白，可适量考虑，但应控制总体规模；6-别墅产品在大规模社区中的点缀，销售压力较大，建议不设，通过叠拼产品弥补。,对于规划方案的指导建议,2,3,1,市场状况对于规划方案的指导建议,与开发商沟通结果,4,项目开发目标实现的初步方案及经济论证,5,规划方案调整建议,开发节奏建议,与开发商沟通结果,总利润目标：5亿元；利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标；企业自身资源状况和资金状况是限定条件；企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。 任务： 充分和全面的考虑、均衡容积率和建筑成本、建筑密度、产品品质、市场之间的关系，寻找到一个符合项目目标的最合理值和搭配比重，从而达到相对的建筑成本最小化，土地利用最大化，居住品质最高化，进而实现总利润的最大化。,项目利润最大化为核心目标,
