1、乾润置业沈阳金融科技产业园项目定位构想及年度营销计划（草案）乾润置业营销策划部2011.12.6,意在笔先。,1905年，南非的普列米尔矿山出土了一颗3106克拉 、拳头一般大小的粗钻石 ，是迄今为止全世界所发现的最大的一颗天然钻石，取名库利南。,南非粗钻石,筛分钻石过程,库利南被送往阿姆斯特丹，荷兰最著名的钻石切割师约阿斯查尔手上。约并没有直接动手，而是花了很长时间来研究库利南，并按它的大小和形状造了玻璃模型，还为此设计了一套专用工具。经过对玻璃模型的数次试验，最终得出最佳的打磨方案。,钻石在质量检测之前接受化学处理,专家对钻石进行仔细检测,库利南被成功切割后，由三个熟练的工匠，每天工作14
2、小时，琢磨了8个月。一共磨成了9粒大钻石和96粒小钻石。这105粒钻石总重量106365克拉，为库利南原重量的 34.25。,1907年12月9日，为祝贺英王爱德华三世的生日， 库利南被赠送给英国皇室了。由“库利南”琢磨成的9粒大钻石，分别被安装在英国皇冠和权杖上。,我们认为，在沈阳北部，我们的项目就是皇冠上的明珠。,我们的工作，就是要精心打磨，让她的光彩更加眩目多彩。,沈阳金融科技产业园,我们的使命：雕琢：如何在众多同类产品中脱颖而出项目亮点打造准确：如何在市场竞争中立于不败之地项目准确定位精细：如何将项目价值推到最高高效营销执行,沈阳城市战略意义,在这部份里，我们主要明确沈阳对全国、对东北
3、、以及对沈阳自身发展过程的战略意义。,沈阳产业地产扫描,本部分主要是对沈阳市工业地产的情况进行描述，同时在此对沈阳既有工业地产的典型项目进行描述，并据此总结出沈阳工业、产业地产的特征。说明：本部分中只是针对南部、西部、东部的工业产业元进行介绍，由于沈北片区中的工业地产项目将呈现出自身的不同走势，因此在介绍沈北区域情况时，进行重点描述。,产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力
4、；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。,产业地产定义,产业地产提出背景,产业地产是作为工业地产的前身，是工业地产的升级与换代。 在政府方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源； 在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越； 伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。,产业地产发展
5、阶段,1、 企业自建园区政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。 这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。 2、 工业地产以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的热烈欢迎。 但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。 3、 产业地产现在几乎已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，早几年，几乎所有园区都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010
6、年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业发展伴随八个优势产业的确立和做大做强、工业领域企业搬迁改造、招商引资大规模展开，企业和产业越来越向特定区域集中，历史性地改变了沈阳工业发展的地区布局，形成了产业特色比较鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间。,1、沈阳工业地产划分：产业特色鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,基于城市的四大发展空间，沈阳的工业园分
7、布主要集中于浑南、沈北、铁西、东部四个区域,北部片区工业园包括 中小企业园 光电产业园,南部片区典型项目新加坡工业园,西部片区工业园包括 台商工业园 美国工业村 日本产业园,从地理位置上来看，浑南、沈北和铁西成为工业园的主要聚集区，各有3-4个规模较大的工业园正在运作。从工业园所属行业来看，浑南片区以高新技术产业为主的产业园，更多依靠政策聚合作用形成，多是针对外资企业及纳税大户企业，进驻企业以数字医疗设备、半导体装备、高性能数控系统、生物医药、子午线轮胎成为主；沈北片区形成农业深加工和光电产业和电子信息产业为主的产业园；铁西片区主要依托宝马的生产基地，形成以汽车配套产业为主的制造业工业园；东部
8、片区也是依托宝马、通用、金杯三个整车厂，吸引相关的汽车配套产业进驻，形成汽车配套产业的工业园。,东部片区工业园包括 致远工业园,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,1、南部区域典型项目：新加坡工业园,1）各项基本数据占地面积：总占地面13.6万平方公里 一期、二期占地面积2.6万平方公里 共分三期开发开 发 商：沈阳浑南新区和新加坡腾飞公司 合作开发建设容 积 率：0.8项目地址：沈阳市浑南新区文溯街16号,2）产品形式,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3、总体规划,4、进驻企业情况清华同方、东软股份、昂立
9、信息、方大半导体照明、东软飞利浦医疗设备、新松医疗、通用电器、瑞祥风能设备、新松机器人、沈阳科学仪器研制中心、东芝电梯、沈阳通用透平机械、诺康医药、绿洲生物,总体布局总体概括为“三心、四带、九园”三心：即知识创新中心、管理服务中心、科技博览中心。四带：即支撑服务产业带、创新密集产业带、知识密集型电子信息技术产业带、技术密集型电子信息技术 /高新技术制造产业带。九园：即创新湖公园、高新技术产业园（ 2个）、高新技术/电子信息技术产业综合园、现代物流产业园、电子信息技术制造产业园（2个）、公寓居住园（暂时未动工建设）。,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,
10、5、优惠政策提高固定资产折旧率。东北地区工业企业的固定资产（房屋、建筑物除外），可在现行规定折旧年限的基础上，按不高于 40的比例缩短折旧年限。 缩短无形资产摊销年限。东北地区工业企业受让或投资的无形资产，可在现行规定摊销年限的基础上，按不高于 40的比例缩短摊销年限。但协议或合同约定有使用年限的无形资产，应按协议或合同约定的使用年限进行摊销。 提高计税工资税前扣除标准。东北地区企业的计税工资税前扣除标准提高到每月人均 1600元，具体扣除标准由省级人民政府根据当地平均工资水平，在不超过上述限额内确定 扩大增值税抵扣的具体行业范围。其中包括装备制造业、石油化工业、冶金业、船舶制造业、汽车制造业
11、、农产品加工业等行业。,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,新加坡工业园中入驻企业清华同方,新加坡工业园中入驻企业苏宁物流工厂,新加坡工业园中厂房立面,新加坡工业园中厂房绿化, 房市金碟,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,2、西部区域典型项目：美国工业村,1）各项基本数据占地面积：总占地面26万平方公里 厂房总占地面积16万平方公里 厂房总建筑面积15万平方公里 共分三期开发开 发 商：上海美东有限公司容 积 率：0.9,2）产品形式,项目鸟瞰图,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3）相
12、关配套美国工业村并无具体的功能分区，仅仅以工业厂房为主，同时园区会提供食堂、宿舍、仓库及少量的娱乐设施。,4）进驻企业由于华晨宝马新厂区进驻铁西带来的利好因素下，美国工业园主要吸引宝马配套产业的进驻，目前处于前期洽谈的过程，还没有企业进行进驻。,5）优惠政策美国工业村会对进驻企业的知名度、规模等情况进行评估，并给予相关在租金方面的优惠政策。,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,美国工业村绿化图片,美国工业村厂房图片,美国工业村厂房图片,沈阳地区产业地产扫描,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3、西部区域典型项
13、目：日本工业园,1）各项基本数据占地面积：总用地70万平，一期占地面积40 万平，另有30万平备用地容 积 率：0.8开 发 商：香港骏盛股份、沈阳金福特投资 有限公司和沈阳经济技术开发区 合作开发建设,2）产品形式,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3）总体规划在园区西北角设立总部及研发中心，规划为15层，1-4层为会议中心及配套设施，5-15层为总部及研发中心。,4）进驻企业SK化研株式会社、松下株式会社、高桥幕墙工业株式会社、东京钢铁株式会社、日本鹿岛建设株式会社、富士PS株式会社、沈阳诺亚方舟资讯有限公司,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍
14、,沈阳工业地产小结,日本工业园园区绿化,日本工业园厂房立面,日本工业园厂房立面,沈阳地区产业地产扫描,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,4、西部区域典型项目：台商工业园,1）各项基本数据占地面积：4.6万平建筑面积：10万平开 发 商：裕景国际开发有限公司容 积 率：2,2、产品形式,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3、相关配套每套工业产品包括一个约800平的厂房和一个约314平的商务别墅，每套产品处在一个小院中，彼此相互独立。因此未进行整体的配套规划。,4、进驻企业目前进驻企业的行业较杂，同时受到面积的
15、限制，进驻企业的规模较小，档次较低。,5、优惠政策台商工业园目前没有任何优惠政策,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,5、东部区域典型项目：致远工业园,1）各项基本数据一期面积：一期为标准厂房，占地面积为11 万平方米，建筑面积为7万平方米。二期面积：二期为定制厂房，占地面积为7 万平，建筑面积为4万平开 发 商：上海致远创业投资有限公司容 积 率：一期容积率为0.65，二期容积率为 0.6,2、产品形式,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,3、相关配套园区中规划一座综合楼，内有食堂及小型的休闲区域。,4、进驻
16、企业华晨宝马3系整车车间、中远物流等,5、优惠政策致远工业园暂时无任何优惠政策。,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,园区厂房立面,园区景观,园区进门处门岗,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,1、区域小结： 目前沈阳既有工业园项目，均为早期依靠政策及政府的大力引导所形成，浑南、铁西、东部三个片区的区域特征明显，因此其当前既有项目仍然以第二代产品形式为主，比较注重项目的生产功能，而对商务、展示等软环境的建设较为初级,各片区区域特征明显，浑南以高新技术为主导，形成高新技术区。铁西以宝马生产区为依托，形成以制造业为
17、主的现代建筑产业园，东部依托宝马的装配基地，形成欧盟经济区，,铁西、浑南、东部各经济技术开发区及下设产业园的形成，均主要依赖于政策的引导和政府大力度的招商引资行为。,形成依靠政策引导,各片区功能明确,各产业园依靠政策引导形成,沈阳地区产业地产扫描,沈阳工业地产划分,各片区典型项目介绍,沈阳工业地产小结,2、项目小结： 目前沈阳既有的产业园区处于处于初级阶段。相关的功能结构、园区景观、配套服务均比较简单，已不能满足当前形势下的企业需求,整个全区的功能仅仅以生产为主，缺乏相关产业链条的扩展与创新。,大多数的园区内没有入口处的主景观，及相关景观带的规划。生态环境一片空白，商务环境无从谈起，不利于企业
18、形象建立,仅仅包括员工宿舍及小型的超市，缺少相关健身、娱乐等配套服务。,工业园内产品以厂房为主,园区内绿化面积较少,园区内配套设施不健全,项目所在区域概述,本部分针对本案所在的蒲河片区进行系统的介绍，包括蒲河片区的产业环境和区域规划，同时对蒲河片区内的重点项目进行详细的说明，以此总结出蒲河片区的工业地产独有的特征。,区域重点项目描述,区域既有项目描述,1、重点项目介绍：光电产业园,1）各项基本数据占地面积： 16万平。建筑面积：15万平容 积 率：0.9,2、产品形式,3、相关配套园区内配备综合楼，内设有员工宿舍和小型超市、及物业办公室。,4、进驻企业辽宁中卫医药食品、沈阳事远望科技、沈阳新锦
19、精密仪器仪表辽宁北海布伦特石油、沈阳科工测试设备、德信科技、步阳门业、沈阳西子航空、沈阳荣光机械制造,5、优惠政策享受省市税收的相关政策扶持，还可以享受沈北新区提供的优惠政策，但目前园区已经全部投入使用，故具体政策无法详细了解,区域既有项目描述,园区厂房,园区导视,园区绿化,区域既有项目描述,2、重点项目介绍：中小企业园,1）各项基本数据占地面积：5万平。开 发 商：沈北新区建设开发有限公司项目地址：辉山农业高新区耀阳路18号,2、产品形式,区域既有项目描述,3、相关配套园区内配备综合楼，内设有员工宿舍和小型超市、及物业办公室。,4、进驻企业沈阳电力设备有限公司 、沈阳天达航空科技有限公司、沈
20、阳飞驰科技有限公司、沈阳米旗食品有限公司、沈阳爱尔创新材料有限公司、沈阳王氏天兴蜂蜜有限公司,5、优惠政策享受省市税收的相关政策扶持，还可以享受沈北新区提供的优惠政策，但目前园区已经全部投入使用，故具体政策无法详细了解,区域既有项目描述,园区厂房,园区情况,进驻企业,区域既有项目描述,1、各项基本数据占地面积：100万平建筑面积：120万平容 积 率：1.2开 发 商：联东集团项目地址：沈北新区蒲河大道,2、产品形式,2、重点项目介绍：联东U谷,区域既有项目描述,3、相关规划计划于明年在规划大型的总部办公与文化创意产业工业园,4、进驻企业目前进驻企业有国际纸业、上海的汽车配套相关企业及北京生物
21、医药的相关产业,5、优惠政策结合国家、省、市有关扶持政策，沈北新区对符合条件的入区企业给予更多的优惠政策。除上述政策外，对于世界500强企业，联东U谷还根据实际情况给予更多的优惠政策,区域既有项目描述,百万平超大规模的大盘，使我们具备成为区域领跑者的先决条件，诸多企业的进入，有利于整个区域认知度的提升,在北京等地操作过多个大型工业地产地产项目，在操盘的过程中积累了丰富的经验。,北京联东投资（集团）有限公司,公司注册资金3.2亿，是集建筑模板和钢结构研发、制造、地产开发、金融投资、物流贸易等业务于一体的集团公司，并由分布于北京、西安等地的子公司组成。,3、规模优势：大规模提升整个区域的认知度,2
22、、经验优势：工业地产操盘经验丰富,1、企业优势：资金实力雄厚,在下半年，本案将陆续规划总部办公、文化创意产业等功能片区，在顺应整个沈北片区规划的同时，也利于园区内企业整合 不同行业的资源。,4、规划优势：多种规划整合不同行业资源,区域既有项目描述,2、重点项目介绍：总部基地,1）项目名称：东北总部办公基地 占地面积：24000亩 建筑面积：2010万平 规 划：分三期开发，西区为独栋总部楼区 中部生活区、东部蒲河区，首批承建 的总部基地西区占地月7000亩，建筑面 积为500万 西区容积率：1.1 西区绿化率：50% 地理位置：沈北新区蒲河大道888号,区域既有项目描述,2) 产品形式,3)
23、相关配套,五星级酒店、高档商业、娱乐、5A写字间、总裁官邸、总部小公寓,总体鸟瞰图,产品形态,配套规划图,区域既有项目描述,区域市场小结,1、区域小结： 沈北片区自身蕴含了巨大的发展潜力，但在发展过程中，依然存整体定位缺乏有力支撑、新兴产业认知度低等问题。,目前沈北区域给出了六大功能定位，但目前的工业园规模偏小，导致文化创意产业、中央商务区等新兴产业侧认知度较低，使得整体功能定位均缺乏相关的大型商务产业园区给予有力的支撑。,产业园规模较小,新兴产业认知度抵,区域整体定位缺乏有力支撑,区域市场小结,区域市场小结,2、市场小结：沈北片区除总部基地与联东U谷外，其他产业园区园区与本案的竞争关系较弱,
24、经调研后了解发现，沈北片区内工业园项目大多已经投入使用，或者处于项目前期阶段，尚未开展招商工作，因此与本案的竞争关系较弱，除总部基地、联东U谷外，大多对我们不构成较大威胁，同时，经过上述两个项目的炒作，使得我们的区域在沈阳市场有了较高的认同度,3、项目小结：诸多项目中产品单一；配套、服务设施较差。,沈北的工业园内，更多为客户提供工业厂房，产品类型单一，忽视客户用于办公、交流的其他类型产品，无法对产业链条上的高端客户进行吸纳。,整体的服务配套不完善。整个园区内大型的景观带，及供园区内人员使用大型的商务洽谈中心、购物健身中心、及相关的商业配套。,本案面临竞争关系较弱,诸多项目产品类型单一,配套服务
25、意识较差,项目自身条件解读（卖点梳理）,项目自身条件解读,沈阳金融科技产业园是由沈阳乾润房地产开发有限公司在沈阳投资开发的第一个产业地产项目，公司资金实力雄厚，且具有多年的产业地产开发经营经验，项目位于沈阳市沈北新区中新国际城内，地理位置优越，发展前景广阔，是沈北新区的招商引资项目，其政策扶植力度较大，具备良好的开发氛围及条件。项目所倡导的花园式办公理念是当前世界较为先进的，在沈阳尚属首例，项目的成功开发，将带动全市的办公理念升级，为沈北新区增添一道靓丽的商务风景线。,项目总占地300亩。其中210亩为公建项目用地，90亩为配套用地，一期总建筑面积约50000平方米。建筑形式为欧式独栋办公楼，一期总供应量18栋。预计2012年四月开始施工建设，力争年内竣工。,
