1、中原集团深圳中原二级市场深圳顾问事业部 主讲人 张文ShenZhen.07.2013,2013年中原集团赢销大赛最佳顾问项目研祥光明产业园项目,4,各物业类型定位,3,2,1,前言,项目产业定位,产业地产基本概念,被称为“史上最严”的本轮房地产调控给中国房地产行业种种束缚和捆绑，住宅市场冷了，商业地产冷了，也催生出了产业地产热潮。是否预示着产业地产的机会来了？事实上，“荣升”下一座金矿的产业地产热了，却不像住宅是地产领域的肥肉，而是难啃的骨头，困难也重重。,本世纪初之前，中国的城市化都是由产业化来推动的，最近十年却变成了城市化推动产业化的方式。大多数政府对于一块区域都是先造城，再来引进产业，然
2、后利用这个产业的概念回过头来再进行相关房地产的招商和开发。产业已然成为房地产的修饰语，也就出现了产业地产这样的冠名词。那么，到底什么是产业地产？是为产业配套的地产，还是产业本身就是地产？到底是在做产业还是在做地产？不管承认与否，目前大多数开发商都是在用产业地产的概念在做地产。那到底什么才是产业地产？它与住宅地产、商业地产的区别又在哪里？,4,各物业类型定位,3,2,1,前言,项目产业定位,产业地产基本概念,定义:产业地产是依托相关产业基础，实现产业价值链向上下游延伸，并通过地产载体最终打造高效完善的产业集群,相比住宅地产和商业地产，产业地产是一种复合地产，产业地产的开发和运作难度要高得多。,其
3、他配套,研发孵化楼,配套商业,写字楼,配套住宅,配套酒店,地产载体,工业厂房,产品设计,仓储运输,原料采购,终端销售,生产制造,售后服务,上游,下游,商铺,地产载体,产业地产的开发是基于产业清晰的情况对房地产产品的开发，产业是产业地产的灵魂，房地产产品仅仅是产业的一个载体，通俗的讲就是在产业的地产开发中要首先对产业进行研究。以下将以研祥光明产业园这个项目做具体解读,4,各物业类型定位,3,2,1,前言,项目产业定位,产业地产基本概念,项目概况 ：项目位于城市新区中等规模的产业综合体,项目区位：位于光明新区高新区核心位置项目面积：占地80052平米，总规划面积260000平米项目业态：包含四星级
4、酒店、甲级写字楼、研发厂房、机械厂房、员工宿舍及餐饮休闲,项目属性界定,市场机会研判,开发商目标分析,项目发展战略,项目整体定位,项目物业发展建议,项目的思考：常规操作手法忽略了产业客户的成长性需求，无法对产业客户形成吸引力,社会客户,产业客户,产品,需求1：房子或者地产的需求改善了他们的办公环境,需求2：企业成长性需求扩大企业规模，提升企业效益,产业客户需求,因此在项目产品定位之前我们必须要对产业进行深入研究分析：分两个步骤进行第一，选择项目可以发展的产业方向第二，确定项目可以引进的主导产业链条,城市发展及规划：城市规划布局城市发展趋势城市发展战略,产业发展及规划：产业优化战略产业发展现状产
5、业发展方向,项目产业发展方向初判,本项目产业发展方向：立足于城市发展及规划、产业发展及规划，对本项目产业发展方向进行初步研判,区域定位：光明新区具有重要的战略定位，未来主要发展方向为高新技术产业和生态旅游,光明城市副中心,5个城市副中心之一，规划为深圳西部高新技术产业服务中心，是促进高新技术产业协调发展的重要基地。,4大新城之一，确定光明新城承载起高新产业的核心空间，建设具有示范作用的生态新城。,确定西部高新组团（含光明、石岩）为八大组团唯一一个高新组团，功能定位为深圳市重要的高新技术产业基地和生态旅游基地。,光明新城,西部高新组团,光明产业建设规划：以光明高新技术产业园区及三大产业集聚基地为
6、重点，高标准规划建设十大专业产业园区,产业规划：以光明高新技术产业园区及三大产业集聚基地为重点，高标准规划建设十大专业产业园区规划目标：到2015年，十大园区建设取得重大突破，光明高新技术产业园区基本达到全国一流园区标准，成为展示新区品牌形象的窗口,光明国际平板显示园：位于东坑、塘尾片区，占地面积约5.45平方公里。依托华星光电8.5代TFT-LCD项目，将园区打造成现代化、国际化一流的光电平板显示科技园区，科技研发和高端总部聚集的国际化战略性新型产业基地，到2015年，园区新整备置换产业用地80万平方米，引进一批大、中型平板显示上中游配套项目，实现产值500亿元，带动新区平板显示产业产值实现
7、1000亿元,光明LED产业园：核心区位于木墩片区，占地面积约2平方公里，在周边50平方公里范围内建设若干LED产业集聚基地，为核心区进行产业配套。到2015年，新整备和盘活产业用地100万平方米，引进一批LED上中游龙头企业，实现产值350亿元，带动新区LED产业实现产值1000亿元,光明高端新型电子信息产业园：核心区位于甲子塘片区，占地面积约3平方公里，周边50公里范围内建设若干电子信息产业集聚基地。以发展高性能服务器、大容量存储设备、工业控制计算机、笔记本电脑、数字视听等产品为重点，构建电子信息产业体系，大力发展软件产业。到2015年，园区新整备和置换产业用地20万平方米，引进一批高端新
8、型电子信息产业企业，推进落户企业快速建成达产，实现园区工业总产值400亿元，带动新区高端新型电子信息产业产值实现1000亿元,光明生物医药产业园：位于红坳片区，占地面积约2平方公里。建设完善生物医药产业公共技术开发、测试平台，GMP生物医药中试中心，促进产业集聚发展，形成深圳市重要的生物医药产业集聚区。到2015年，园区新整备和置换产业用地50平米，引进一批生物产业龙头企业，实现园区生物产业产值80亿元,光明上市企业总部园：位于德源木器厂地块及周边广深港客运站门户区，占地面积约0.7平方公里。到2015年，新整备和置换产业用地20万平方米，引进和培育30家上市公司建设总部，实现产值300亿元。
9、,光明创想科技园：位于中央公园周边地区，占地面积约2.7平方公里。到2015年，园区整备置换产业用地80万平方米，初步建成“创想新城”，实现产值150亿元,光明高新技术产业园区：涵盖光明、公明两个办事处，产权归光明办事处所有，共分七个产业组团全面建成后，年产值将达到400亿元,光明高新科技产业园区总体规划图,园区概况,总用地面积1472.35公顷，其中现状城市建设用地214.81公顷，占规划总用地面积的14.57%，主要为工业用地、居住用地和道路用地，其它商业、行政办公等用地较少，推平未建用地104.48公顷，占规划总用地面积7.10%；农田保护用地319.17公顷，占规划总用地的21.68%
10、；其它用地（水域、耕地、园地、村地、牧草地、弃置地等）833.89公顷，占规划用地的56.63%,功能分布,规划区用地功能由产业区、配套服务区、公园、集中绿化区等组成 产业区是规划区的主体，占规划总用地的50%以上，产业区划分为七个产业组团，其中东部片区包括木墩组团、塘家东组团、凤凰组团三个产业组团，西部片区包括东坑组团、甲子塘组团、红坳组团、塘家西组团等4个组团,区域定位,建成电子信息特别是光通讯、光机电一体化产品的研发、制造和深圳市先进制造业的产业基地,项目发展机会点一：城市发展的带状推进与产业发展的点状布局在项目区域交汇，为项目发展带来多重规划利好,本项目,城市发展：随着城市发展的逐步向
11、外推进，区域便捷交通网络的优势已逐步凸显产业发展：随着新进产业点状布局的展开，项目作为高速路口稀缺工业用地的优势亦将成为关注的焦点城市发展的带状推进与产业发展的点状布局在项目区域交汇，本项目发展将综合考虑这两个方面的规划利好与发展需求,项目发展机会点二：城市发展的区域基调及意向与新型产业园区的发展方向契合，奠定了项目的高起点,未来的外向服务型园区所需的吸引力与城市发展的生态、低碳等表现形式不谋而合，园区在满足自身需求的同时，也迎合了政府的需求，可实现社会效益与经济效益双丰收产业示范基地概念的构建与集聚效应的形成与区域现有的超前概念及高端定位走向不谋而合，为未来区域各大型项目形成竞合关系埋下伏笔
12、,项目发展机会点三：城市化进程向北铺开与产业的优化战略相契合，为将来项目与区域之间的良性互动提供了良好的平台,项目作为产业发展点状布局的下一个着陆点，产业优化战略的步伐与区域的城市化进程合二为一，为将来项目与区域之间的良性互动提供了良好的平台,如何借势三大机会点？如何承接城市发展与产业升级？如何准确定位项目的产业发展方向？。,我们需要一个全面、权威而且科学的产业分类方式，并对其进行系统的筛选,三次产业分类法：根据国民经济行业分类，可将全部经济活动划分为第一、第二、第三产业三大类,第一产业定义：直接从自然界获取产品的物质生产行业内容：农业，林业，畜牧业，渔业，农、林、牧、渔服务业等,优点：国家官
13、方标准，系统、全面、权威不足：内容繁杂，对于差异化区域及环境的针对性不强,第三产业定义：从第一、二产业中衍生出来的非物质生产行业内容：信息传输、计算机服务和软件业，交通运输、仓储和邮政业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业、水利、环境和公共设施管理业，文化、体育和娱乐业 ，教育，居民服务和其他服务业，卫生、社会保障和社会福利业 ,第二产业定义：从自然界中获取原料并加工的物质生产行业内容：采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业,三次产业划分,资源密集度分类法：以各产业投入的、占主要地位的资源为标准可再划分为劳动力密集型、资
14、本密集型和技术密集型产业,第一产业,第二产业,第三产业,三次产业划分,资源密集度划分,劳动力密集型第一产业,劳动力密集型第二产业,技术密集型第三产业,劳动力密集型第三产业,技术密集型第二产业,资本密集型第二产业,再划分,劳动力密集型产业：劳动力密集型产业以大量使用劳动力为主，而对技术和设备的依赖程度低，生产模式较为粗放,劳动力密集型产业,以大量使用劳动力为主对设备和技术的依赖程度低粗放型生产模式,资本密集型产业：资本密集型产业的资本成本与劳动成本所占比重较大且每个劳动者占用的固定资本和流动资本金额较高,采矿业,资本密集型产业,资本密集型制造业,电力、燃气及水的生产和供应业,通用设备制造业专用设
15、备制造业交通运输设备制造业电气机械及器材制造业仪器仪表及文化、办公用机械制造业,煤炭开采和洗选业石油和天然气开采业黑色金属矿采选业有色金属矿采选业非金属矿采选业 其他采矿业,电力、热力的生产和供应业 燃气生产和供应业 水的生产和供应业,资本成本与劳动成本相比所占比重较大每个劳动者所占用的固定资本和流动资本金额较高,技术密集型产业：技术密集型产业对技术和智力的依赖远超对其他要素的依赖，介二、三产业之间且更多表现为第三产业,源自第二产业,源自第三产业,技术密集型产业,对技术和智力要素依赖大大超过对其他生产要素依赖的产业精密性、高科技性、高智力型生产及研发、设计等，资源集约型生产模式,劳动密集型产业
16、,？产业,项目特征,风险系数,经济效益,城市规划,片区基调,产业政策,产业趋势,适合本项目的产业发展方向,评判方法：我们需要对项目自身限制条件、城市发展和产业发展的机会点及契合度进行分析，逐步筛选出适合本项目的产业,项目自身条件,城市发展,产业发展,资本密集型产业,技术密集型产业,评判标准：打分法，即对劳动密集型、资本密集型和技术密集型产业进行分析并打分，找到最符合项目自身、城市和产业发展的产业,评判结果：,本项目适宜发展污染小、用地规模灵活、资本投入少、产业较为高端的技术密集型产业,我们的方法：为了实现项目预期目标，我们将针对本项目运用一套系统、科学的标准筛选最适合本项目发展的产业表现形式,
17、1,对技术密集型产业所囊括的各行业进行分解，并基于各行业的表现形式进行重组，纳入产业发展研判的样本库,2,从城市发展、产业发展及项目本体三个维度出发，提炼出与项目发展切实相关的各项因素，制定出产业发展的评估标准库,3,应用特尔菲法，通过专家打分进行统计估算，对样本库中的产业形式进行评估，确定本项目的产业发展方向,成立样本库,制定评估标准,特尔菲法评估,确定样本库：根据项目发展的需要，基于产业的表现形式以及关联系分析对产业进行细分重组，确定了7个样本,制定评估标准：考虑到项目的特殊性，我们从城市、产业及项目本体三个维度提炼出与项目发展切实相关的各项因素形成评估标准,特尔菲法：基于对样本库中各产业
18、形式的研究，依据本次的研判标准，由专家组进行打分定量分析，研判各产业形态存在的发展机会,政策影响,区域战略,开发强度,集群效应,经济效益,发展机遇,产业前景,竞争态势,规模需求,交通需求,标准库,鼓励发展,1,伺机发展,2,不建议发展,3,定量分析,定量分析：依据本次的研究方法，对各产业形式进行打分定量分析，具体如下：,标准,定量分析结论：通过对样本库中各产业形式的综合评估，我们对本项目的产业发展方向有了初步的结论,主力发展的产业,伺机发展的产业,信息技术产业,高新制造业、科技服务业,特尔菲法专家打分定量分析汇总,在此次特尔菲法评估中，信息技术业脱颖而出，综合评分高达9分，于本项目而言存在极大
19、的发展机会，那么在项目的发展中，应该着重围绕信息技术业的需求，开展功能引进及产业布局的相关工作此外高新制造业与科技服务业的得分也都高于6分，亦存在较好的发展机遇，在项目发展中可从其产业链中抽离部分与项目匹配的环节伺机融入到项目发展中来，以确保项目的生存空间最大化,在明确了项目的产业发展方向我们还需要思考的是在信息技术产业链条中，项目重点引进的哪个主导产业第二，确定项目可以引进的主导产业,信息技术产业链条的关联性：产业地产的核心是产业链的构建，只有形成了产业的集群，上下游产业之间才能形成产业流程上的互补和支持,微笑嘴型的一条曲线,两端朝上，在产业链中，附加值更多体现在两端研发和销售，处于中间环节
20、的制造附加值最低。微笑曲线中间是制造；左边是研发，属于全球性的竞争；右边是营销，主要是当地性的竞争微笑曲线有两个要点, 第一个是可以找出附加价值在哪里, 第二个是关于竞争的型态。,产业载体只是一个壳子，它只有填充了产业内容才是有生命力的。所以，要使载体“轻盈”起来，首先必须使产业内容“轻盈”起来。这就需要对产业链有深刻理解，而且能够比较好地把握产业“微笑曲线”的规律。,核心价值链条的选择：产品研发与销售两个是项目考虑的核心价值链条，将提升整个产业园区的竞争力,微笑曲线图示,信息技术产业链条微笑曲线图,4,各物业类型定位,3,2,1,前言,项目产业定位,产业地产基本概念,房地产产品与产业关联性：
21、确定了产业园区的核心链条，需进一步从房地产市场寻找地产产品的可行性,养生产品,企业别墅 研发写字楼 研发工厂生产工厂 写字楼 酒店 住宅 商业 其他配套,房地产产品,项目属性分析,各物业类型市场研究,产品研发,加工,销售,产业链条,目标客户群体需求分析,房地产产品定位依据,政府政策情况,功能定位：根据项目客户导向，本项目功能主要包含研发办公、商务展销、前厂后店及配套居住四大功能,完善的产业配套及服务,行业交流、展示、交易平台,产业复合地产项目,个性的创意环境,个性、现代时尚、高端的办公环境,宽敞、舒适的办公空间,小面积户型公寓,舒适的居住环境,研发型客户、生产型产业客户、其他置业客户客户需求,
22、研发办公、商务展销、前厂后店、配套居住,功能筛选,物业类型定位：根据项目两大类客户的功能需求研究，推导出本项目的可发展物业有厂房、住宅、商业、写字楼及酒店,商 业,生产用房,住 宅,酒 店,作为其他各物业的配套设施,包含厂房与写字楼树立项目的价值标杆为产业客户提供研发、办公需求,与商业、办公等产品形成互动，互为配套与项目的内涵共融打造区域标杆形象吸引人气,作为项目产业部分及周边产业的居住配套，巩固区域人气项目滚动开发的现金流来源,提供消费、活动场所,提供消费活动场所,提供客源,提供客源,提供服务和配套设施,带来潜在客户,提供服务配套设施,提供客源,互为配套和客源,各物业角色分配：借助波士顿矩阵
23、分析四大物业类型的内在联系，综合项目发展战略等因素，确定各物业承担的角色,政策限制：工业项目建设用地控制指标对工业项目及配套服务设施所占比例有政策要求,工业项目的建筑系数（即建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比）应不低于30%,据国土资源局颁发的工业项目建设用地控制指标规定工业项目建设用地必须同时符合以下指标,工业项目所需行政办公及生活服务等配套设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%，如配套设施建筑面积确需超过项目总建筑面积的百分之三十的，应当报市政府批准,从成功案例中可得出产业园各功能类型配比中，产业办公配比在50%-70%区间
24、，商业配套配比在5%-20%区间，居住配套配比在20%-40%区间,典型产业园区案例研究：成功案例之功能配比如下,结合国家政策、成功案例、园区开发经验及发展战略的研究，可推出本项目功能类型配比及体量,工业项目建筑系数应不低于30%，行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%，建筑面积不超过总建筑面积的30%，如配套设施建筑面积确需超过项目总建筑面积的百分之三十的，应当报市政府批准,从成功案例中可得出，产业办公配比在50%-70%区间，商业配套配比在5%-20%区间，居住配套配比在20%-40%区间,根据项目综合产业+房地产的发展战略，可适当增加商业、住宅等功能配套比例，下调产业比例
25、,国家政策,战略需求,体量建议：根据国家政策、产业园开发经验，建议功能配比为产业：商业：居住=58：19：23,案例,总建面：26万平米,项目整体定位：以产品研发为核心驱动力的信息技术产业综合体,生产型产品定位：综合市场、客户、角色承担及案例等，产品可定位为企业研发写字楼+生产厂房+展示中心,市场表现,客户需求,角色承担,市场发展潜力大，但竞争激烈,核心客户和偶得客户有会展需要；,树立产品的标杆形象，且与园区氛围相融合,特色、差异化,创意、高端、多样化,标杆、融合,发展方向,企业研发写字楼+生产厂房+展示中心组合,档次定位：在满足产业常规特色要求的基础上，增加现代化与智能化特色,案例借鉴,联东
26、U谷打造定制式商务花园上海中邦MOHO打造花园工厂奠定高品位,酒店产品发展方向：从市场、角色承担及客户需求等角度出发，将产品定位为四星级商务型酒店,发展方向,高星级商务型酒店,产业配套商业：以满足基本生活消费为主，结合产业需求，营造轻松氛围，打造产业生活坊,作为产业和住宅物业的配套设施，满足办公及居住客户日常生活需要，辐射区域等周边居民，并结合产业需求，营造产业特色氛围，与产业相呼应,业态定位产业配套商业：以生活消费服务为主，商务休闲服务为辅，包括特色餐饮、生活超市、商务会所、便民服务等,定位分析：产业配套商业客户以产业园区办公人士及区域周边居民为主，商业业态应满足办公客户及居民日常生活需要，
27、考虑到产业人士的商务及休闲需要，在业态上增加一些商务休闲会所和创意小店等,生活超市,银行,咖啡厅,商务会所,酒吧,住宅定位角色承担：作为项目产业部分及周边产业的居住配套，巩固区域人气，为项目的滚动开发提供现金流支持,项目自身产业的居住配套,住宅部分作为大型综合项目的核心组件之一，将承担起项目产业部分的居住配套功能，对带动园区人气提升起到积极作用,现金流支持,居住类物业开发是快速回现的重要手段，能为项目的滚动式开发提供现金流支持，对维持资金链的延续性与稳定性将起到重要的作用,周边产业的居住配套,项目所处区域作为以居住、商贸服务业、电子信息产业、旅游业为主导的综合发展区，住宅部分将成为区域居住配套的一部分，巩固区域人气，用以盘活各行业良性发展,一,二,三,角色承担,住宅户型建议：结合市场情况与客户需求，同时考虑项目的发展战略，建议项目产品以市场为主流，适当拉开产品面积区间，丰富产品线,需求,通过适度设置部分中小户型以缓减陌生区域的销售压力,权衡客户需求与市场的供应现状，可给出项目的户型面积配比初步建议,在产业地产开发的过程中还有很多问题需要我们去思考政府政策问题项目融资问题项目运营问题项目的财务问题各物业的布局及设计问题。,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
