1、*创意产业园 物业管理服务建议书,【物业管理职业经理人】黎宇清2008-8-13,谨呈： *董事长,抄送： 余总、钟总,由： 黎宇清（一直在路上的行者）,*创意产业园(大事记),2007.3,2007.7.26,2008.1.15,2008.6.20,*创意产业园启动；,广东省信息产业厅授发“广东省(*)软件产业园”,汪洋调研的第二站来到位于禅城的*创意产业园 。,广东省知识产权局授发“广东省知识产权试点园区”,目录,1. 为何写此建议书?,1.1 男怕入错行,女怕嫁错郎(由”马说”而思),2 . 建议书内容 2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述 2.2 *创意产业园给我的启示与震撼! 2.3
2、 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务? 2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务? 2.5 谁来满足客户需要? 2.6 制定了什么样的5年物业服务计划?,3. 关于旧厂区改造的创意产业园展望及*产业园5年规划所思,1. 为何写此建议书?-,1.1 男怕入错行,女怕嫁错郎(由”马说”而思),选择行业是如此的重要,36岁的我由此感叹!从2004年4月离开商业物业后,再没有进去过,虽然我保持着激情,内心如此渴求进入! 在雅居乐时,开发商肯承担物业亏损,要求是费用指标/管理费到位率指标及服务指标,管理指标。而我当时也做的确实对得起公司、业主，团队！ “千里马常有，而伯乐不常有”的千古名句是我
3、后面被两次猎头公司猎中后的结果。现在公司领导重物业经济指标，轻服务指标，物业服务战略定位出现了错位。我在上与下，左与右间平衡着，斗争着由于国家执行的”政府指导价”,及开发商不理解的亏损怪圈!,幸而，国家在做产业结构的调整，又有了如*创意产业园这样的抓住机会的先行者；让我有了追求的事业的一次机会，我要抓住；故而此“旧厂区改造的创意产业园物业服务建议书”让我如履薄冰！慎之又慎！,择大势者,事成也;不弃理想者，事成也;,2 . 建议书内容,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述 2.2 *创意产业园给我的启示与震撼! 2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务? 2.4 如何满足创意产业园客户需
4、要的物业服务? 2.5 谁来满足客户需要? 2.6 制定了什么样的5年物业服务计划?,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述(国内部分项目),所谓“创意产业”就是将人们平时常说的“点子”、“主意”或“想法”产业化形成价值，并带来就业的产业。很多创作不是设计师在家干想出来的，可能是某种东西激发了你或者是一帮朋友聊天给聊出来的。在D-PARK广场，大家在一起，在很多层面上是希望物以类聚，大家能互相交流，互相学习。”,北京西四环的“罗豪斯35号创意文化产业园”就位于北京华北汽贸原址,一座老厂一个创意！,原751工厂即如是，现为正东创意产业园（751厂D-PARK）就以巨大的“双塔奇观”成为厂区的一个亮
5、点，“双塔”便是厂区内两座直径数十米、高度近70米的液化气储罐,号桥总占地面积近万平方米，建筑面积逾二万平方米。它原为上海汽车制动器厂旧工业厂房，,创意爱尔兰,“创意爱尔兰”中各类企业的数量,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述,政府牵头，腾笼换鸟杭州创意产业区发展模式,浙江省政府牵头的创意产业区杭州LOFT49，已成为杭州市经济社会发展的新亮点，并将进一步形成杭州新经济的聚集带。,LOFT49创意产业园区位于杭州拱墅区京杭大运河畔，面积近一万平方米，前身是国营大型纺织工厂。 2002年因经营不善停产，旧厂房被租给了美国DI设计公司，此后逐步吸引了大批世界各地的设计师和艺术家入驻。经过三年的发
6、展，园区已汇集近20家企业，涉及工业设计、网站/制作和开发、摄影和绘画等多个创意领域；2004年园区实现营业收入2.4亿元，这种“腾笼换鸟，筑巢引凤”式的发展模式与英美等发达国家创意经济早期形成阶段的模式如出一辙。 高大宽敞的空间有利于自由发挥，较浓的历史文化氛围则能激发灵感，相对低廉的房租符合大多数艺术家的经济承受能力；园区全力打造充满个性、富有感染力的新型文化和创意型产业的聚集地,杭州创意产业及创意产业集聚区发展概况,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述,文化创意产业在发展方面都没有太多的经验可循，因为创意产业最早从英国兴起也就是10多年时间上海创意产业园的兴起基本从工业厂房的改造利用开始
7、，从不论是改造不大的M50、四行仓库、田子坊还是“整旧如旧”的8号桥。,文化创意产业园和一般生产加工制造园，本质的区别是引进人才、引脑力资本而不是一般意义上的招商引资,卖地-搬迁-拆房-新建是原来老工业基地搬迁的基本流程，这种操作模式使很多珍贵的工业遗迹、遗址得不到保护，资源浪费严重。,“文化的力量，深深熔铸在民族的生命力、创造力和凝聚力之中，是一种软实力。,重点强化导向、构筑平台、推动集聚、形成体系，,从引脑到打造产业链,大势:中国由”世界加工厂”再进一步,那就需要创意,知识经济,1951 年，美国建立斯坦福工业园硅谷，开创了高科技工业园区的先河。,在原有的工业厂房上改建文化创意产业园，可以
8、最大化利用原有的建筑环境，能够节省大笔费用。而且很多企业的老厂房都是由前苏联和前东德设计制造，不但有着特别的建筑特色，还有厚重的历史感，非常适合艺术机构的进驻”。,将废旧厂房改造为创意产业园，不但能够保护一些有历史价值的工业遗产，更重要的是创意产业园区的开发不同于简单的一次性房地产开发，而是一个长期、持续的开发过程。在整个园区的运营过程当中，可以不断深化经营模式，创造新的价值，同时能够推动新的就业机会,多数由旧厂区改造而成的文化创意产业基地，基本上都由原来的企业进行运营管理，主要的盈利模式是通过收取厂房租金，运营企业基本上都只是在扮演一个“房东”的角色,创意产业园区的发展必然是从开始低租金吸引
9、企业和个人的入驻，然后通过软硬件设施为企业提供完善的服务，再通过品牌经营和资源整合，形成园区内入驻机构的聚合效应，从而提升园区自身的竞争力和运营价值,*资料来源：,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述,人才的稀缺，特别是策划、管理、运营人才的稀缺已经成为制约园区长远发展的瓶颈,入住企业能够获得政府的产业扶持和实实在在的税收、人事、补贴、贷款等多方面优惠政策，,“政府搭台，企业唱戏/资金”的发展模式,利用产业结构调整留下的旧厂房、旧楼宇、旧设施、依托各区的特色经济注入创意人才与创意设计，形成一些具有相当规模的大型创意产业园区，每个园区聚集大批创意企业；,制约创意产业园区长远发展的瓶颈,人才,政策
10、,资本,资源,入驻企业提供“一站式”物业服务，提供完整的商务服务，根据入驻企业行业的自身特点，提供专业型的行业服务,重要瓶颈,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述-瓶颈,2 . 建议书内容,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述 2.2 *创意产业园给我的启示与震撼! 2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务? 2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务? 2.5 谁来满足客户需要? 2.6 制定了什么样的5年物业服务计划?,2.2 *创意产业园给我的启示与震撼!,*创意产业园未改造前,改造后酒巴,短短的1.5年时间,旧厂区改头换面,租金从20多元升至100多元,2.2 *创意产业园给
11、我的启示与震撼!,中国改革论坛，昨天上午在*创意产业园拉开大幕顶级专家*纵论解放思想-成思危妙语连珠论创新,项目整体分析,1、区位突出：“季华四路”核心位置2、景观稀缺： 旧厂区独有人文价值,配套改建的景观3、交通便利 城区旧厂区,已经成为城中旺地。4、配套完善：“澳大利亚西餐酒巴”、“人民大饭堂”、停车位、篮球场、会议室、“高尔夫”、风情街,具备创意产业园的硬件和软件条件,2.2 *创意产业园给我的启示与震撼!-项目优势,1、广东省知识产业园2、*市知识产业园3、陶瓷厂商的“脑部经济”/“总部经济”已经初现4、创产园领航者的高瞻远瞩，心存高远5、有着激情四射的团队,硬件,软件,文化价值将是无
12、可估量的:,休闲公共场所：已经成为创意精英进行交流的场所,*创意产业园/精神文化中心：提供包括一站式客户服务中心提供各种服务，还有为社区活动和庆典准备的公共广场和会议室。,可能以后会有一些街头音乐家和不少世界各地的餐馆；,高科技展销会：高科技商家们以穷出不尽的新产品以及为之而设的各式各样的讲座、课堂来吸引世界各地用户们的定单,老板要给员工提供：浪漫舒适的工作环境和文明儒雅的工作氛围。 以使员工死心塌地爱自己的企业。给喜欢读书喝茶的少数企业家和他的员工们一个放松四肢、充实头脑和寻找心情的另类工作环境。,2.2 *创意产业园给我的启示与震撼!-项目优势,项目的SWOT分析,S项目优势,旧厂区改建的
13、隐蔽工程渗水维修等隐性费用较高旧厂区硬伤(现代办公网络车场智能化监控系统)未有成熟经验,国内及*地区可借鉴经验较少,产业升级产业结构调整旧厂区在全国很多,复制空间巨大我们能成为这个领域的领头羊机会较大以前旧厂区经济价值低下,将为公司有赢利空间,潜在竞争对手将我们成功基础上进入这个行业,以后的竞争将加大（类似项目不能多）以后复制过程中如何抓住区域经济特点,项目产品的细分将考验我们本身的创意(保持先进性)如何将设计与产业结合(创意的经济价值)体现,与租户共赢是长期的工作目标,硬件+软件的结合脑部经济/总部经济正在张现价值旧厂区独特的人文环境,2.2 *创意产业园给我的启示与震撼!,W项目劣势,O项
14、目机会,T项目威胁,2 . 建议书内容,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述 2.2 *创意产业园给我的启示与震撼! 2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务? 2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务? 2.5 谁来满足客户需要? 2.6 制定了什么样的5年物业服务计划?,.,创意产业园知识产权的保护平台/中心,产业园创意从业者与国际国内交流/人才培训新闻资讯平台/中心,商务及生活服务平台/中心,金融及相关物流服务中心;,创意产业园经营者管理者平台(从信息中确立领跑者),平台/中心模式,2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的集成服务?,2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物
15、业服务?,办公设备租赁办公废品回收入及利用(环保)办公网络的维护利用创意产业园已经有的网站宣传物业管理产业园场地最大利用(白天办公,晚上开放成美食街等),培训中心晚上出租或者各种讲座(培训,如北大青鸟培训中心等)成立成人夜校(陶艺或者绘画班)未出租的场地的定期维护检查(保养),以便随时能让租户来看场地,配合租赁装修中场地的管理与服务(办公场地设计),项目核心问题,创间产业园尚未有成功复制的经验经营管理模式尚未确定物业公司的品牌尚初于起步阶段,未为创意园形成溢价空间用电用水是商业还是工业,等一系列问题队伍是新组建的,各种文化冲突各专业口信息的传递尚未形成定式,针对商务类创意产业园的服务,外部资源
16、共享：共用律师、供用会计师、共用秘书、专业公司注册等商务设施共享：大楼专用服务器、专线联接投影设备、视讯会议室、小型会客室、秘书服务、咨询、电脑平台链接服务器提供股市、汇市重点讯息等。大堂服务共享：收发信件、代缴费用、租务代理、公用传真复印等。,书吧：营造舒适、和谐的读书氛围，提供专业及休闲书籍,2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?-服务思路,平台=产业园创意从业者与国际国内交流;创意产业园知识产权的保护平台;创意产业园经营者平台(领跑者)且从中获取更多的信息;创意产业园管理服务平台;,整合=硬件+软件,公共秩序维护(消防车辆),公共设施维护商家有偿维修,清洁绿化环境服务,停车位
17、不足的改造出入控制系统的改造绿化自动淋水设施加装,土建、设施的查漏，装分表，统计公共能耗,提供研发、经营、办公、会议、洽谈等场地租赁服务；提供商务办公设备服务；代办企业工商、税务登记等 沙龙（行业集会）园区标识的升级园区社区活动配合开展，以文化增加园区租金及无形价值,旧物业特点,解决办法,基础服务,可能问题是工程资料遗失，管道走向不清,外墙渗水，建筑的构件的维修翻新。,2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?,客户服务/收费,周到的物业服务项目包括公共部位保洁、24小时定时巡视和电子监控、绿化养护、通讯网络及电话报修服务等公共设施的改造，更新,其他服务：客户对软件的需求也呈现多元化,
18、基本服务：客户都希望本项目提供良好的安全、清洁、客服、 工程维修维护服务。,2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?-服务需求分析,确保项目热销，实现最大经济效益,旧厂区改造创意产业园物业服务(设想),清洁绿化公共秩序维护工程维护客户服务/租务档案管理社区文化,2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?-服务思路,基础服务,贴身服务,溢价服务,会务/专业沙龙机票餐饮商务礼仪培训等报刊、杂志代定服务。送信，邮件提取服务,定型后形成物业品牌价值,以物业服务形成与创意园的溢价能力,1,2,3,4,公共秩序维护队伍,工程维护,客服(制服清洗),服务面面观,2.3 试论创意产业园的用户
19、需要什么样的物业服务?-,网络办公的增加及维护,2 . 建议书内容,2.1 旧厂区改造的创意产业园的概述 2.2 *创意产业园给我的启示与震撼! 2.3 试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务? 2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务? 2.5 谁来满足客户需要? 2.6 制定了什么样的5年物业服务计划?,2,3,4,5,方针1 走访客户，了解客户所需（客户意见/满意度调查）,方针 2,方针 3,方针 4,方针 5,内容 1,内容2,内容3,内容4,内容5,1,2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务? -没有调查，就没有发言权,了解其他创意产业园的现状，提出高出竞争者的服务策略,
20、了解创意产业园发展战略，提出贴身服务目标,深入工作现场，了解现在物业服务现状，提升团队战斗力,以身作则，带领团队向每个阶段目标冲刺，达成服务战略,服务源于需求！,如何通过引入新的服务理念和手段，跳出*物业服务的现状，创造项目的差异性卖点，填补市场的空白，吸引客户群体的目光？,2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务?,服务范围内容策划,实施方法工具,如何建立策划服务体系要考虑的方面,服务标准策划,责任人效果预期,*资料来源：,2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务?,用户(创意者)服务需求调查,大业主(开发商)服务需求调查,市场竞争对手提升服务了解,国家政策法规影响,预期,2.4 如
21、何满足创意产业园客户需要的物业服务?,创意产业园旧厂区改造成而来，过往建设及新建改建的图纸，管线，隐蔽工程管理对物业管理维护设施提出新的课题设施陈旧，配套的VI系统未有完善，需要在硬件在提高智能化的监控系统、消防系统、停车场系统完善及管理维护办公网络，电话等系统的增加，管理，维护如何利用资源把产业园场地最大化利用（如广告收益、场地出租收益，夜间非办公时间的其他商业经营等）不同于商业物业的新课题,物业队伍素质不高物业团队与产业园开发商的沟通渠道，接管验收等程序是否清晰需予以完善客户均为质素较高的“白领”创意一族，如何满足个性需求产业园的社区文化开展不同于商业物业，也不同于纯粹的写字楼物业，如何开
22、展也是个新课题物业类型较多（办公、酒店、高尔夫）等也给物业人提出新的课题物业管理模式还未定型，需要一段时间完成定型，然后才能谈复制,重点、难点,物业服务定位1、与国际接轨，符合国际标准2、尊重历史、尊重传统3、传统文化和现代先进文化精髓的共融4、具有强大的辐射力,民族的就是国际 古今对话！,*创意产业园的性格: 关键词1： “对文化的强烈认同” 。*是一个高文化素质的城市，大家对文化有着强烈的认同感，有人可以没饭吃，可以没房住，但是不能没有文化。 关键词2：怀旧不厌新。*创意人人喜欢名人字画、古物，认同文化，但是*创意人又喜欢追逐品牌、时尚。,文化价值仍是物业服务的最高追求-只有文化才是经济价
23、值的空间,2.4 如何满足创意产业园客户需要的物业服务?,2.5 谁来满足客户需要?,职业物业经理人培养全国其他项目创意产业园的储备人才（项目经理）各专业人才的培育（工程、安管、客服、行政/人事等）操作层人员的培训（服务标准的一致性）,特别需要创意产业园（大业主）战略上的定位准确资源上的支持（资金、信息、旧厂区维修的技术）如专门的工程接口部门旧厂区改造过程的物业部门的全程参与，了解管线改造，为节能减耗做足前期工作标识VI系统的制作物业办公用房/住宿等设计,行业专家（外脑）,创意产业园用户（租户）的共管模式-经营委员会,2.6 制定了什么样的5年物业服务计划?,2008,基础工作：了解现状，提出
24、服务策略，与团队达成使命,3. 关于旧厂区改造的创意产业园展望及*产业园5年规划所思,关于旧厂区改造的创意产业园物业管理仍处在起步阶段（白纸一张）-也可以创意哟！离天花板的高度尚有一定距离（空间很大）能否象万科住宅的物业管理一样为他的开发的楼盘在销售时形成溢价形成即有一定品牌，又根据以后开发各专业型的创意产业园输出各具特色的物业管理服务产品-比如陶瓷展馆的工作人员着装可以仿“青花瓷”的仿古服装来突出服务形象，提升无形资产物业服务一定要根据产业园发展的战略来定位，不然会形成两张皮，,3. 关于旧厂区改造的创意产业园展望及*产业园5年规划所思,总体而言：旧厂区改造 的创意产业园物业服务潜力巨大，服务急需提升，VI导向系统急需完善，设施维护需找根源，把节能及渗水维护等工作提到一定高度； 但更需要从战略上重视，摆正物业服务的位置；配备专业的人员，搭好班子，锻练好队伍，重视内功，这样才能把物业服务复制到全国的战略做好。,结束语,我不让一切事情固定,人们想安定但是只有不安定才是他们的希望所在 -爱默生,就算是斩掉我第九个头,我也要向着我人生目标不断的前进 -黎宇清解湖北九头鸟,完,谢谢！仅供参考！,
