1、工业地产产品大全,2011年5月10日,目录,工业地产定义及分类业界标杆案例工业地产基本产品大全产业园产品大全增值服务及专业服务大全,工业地产定义,工业地产定义指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地可建建筑物用途范围较大，包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等建筑层数少（一般钢结构1-2层，钢混结构3-8层），建设周期短批租年限在我国，工业土地批租年限为50年经营模式建成销售（资本快速周转）、建成出租（追求长期稳定投资回报）、购买成熟的工业地产项目后出租（适合房地产信托投资基金）四大特点：大投资、快启动、提供增
2、值服务、追求长期稳定回报,工业地产常见分类方法,工业地产常见分类方法,目录,工业地产定义及分类业界标杆案例工业地产基本产品大全产业园产品大全增值服务及专业服务大全,案例：新加坡裕廊产品介绍,产品系列工业用地商业园土地（新兴产业、高新技术企业）多层厂房（Flatted factories) 标准厂房（Standard factories)创业/科技企业中心（iHUB每个工作空间的面积为8-70，科技企业中心为多层厂房+综合设施）iPark：提供15公顷地产供企业建设独栋（Premise）写字楼（Office space）配套食堂、美食广场、粮食店、便利店、医疗诊所、银行、培训室、公园,案例：腾飞
3、瑞资公司简介,腾飞房产投资信托基金（A-REIT）是新加坡第一家商业和产业房地产投资信托公司，2002年11月19日上市。公司的地产已经增加到92个，截至2010年6月30日，账面值约48亿新加坡元公司在新加坡拥有各种不同的地产，包括商业和科学园、高科技产业园、轻工业园、物流和配送中心以及仓储式零售设施承租人包括来自各行各业的近930家国际和本地公司，涉及研发、生命科学、信息技术、电子、工程、轻工业制造、通信、物流服务提供商、制造服务以及服务业的后勤支持名列多个指数，包括摩根士丹利资本国际指数（MSCI），欧洲公共房地产协会/美国国家房地产投资信托基金协会(EPRA/NAREIT)的全球不动产
4、指数以及全球不动产研究公司(GPR)的亚洲250指数。穆迪投资者服务公司给予A-REIT “A3”公司家族信用评级,案例：腾飞瑞资产品介绍,商业园与科学园郊区写字楼、公司总部大楼、研发基地，禁止进行制造活动主要用于实业跨国公司的区域总部、金融机构的后勤支持办公室、 IT 公司以及从事各个领域研发的公司，包括生命科学、食品与化工等等案例：宏基大厦位于国际商业园内，靠近亚逸拉惹高速，毗邻其他商业园地产。这是一个全面安装空调的商业园地产，由两栋八层大楼组成，通过一栋四层裙楼互相连接，还有一层地下车库,案例：腾飞瑞资产品介绍,高科技产业园包括垂直型企业园区，办公室比例较高，结合高规格多用途工业场地主要
5、面向希望把制造活动与总部运营职能放在同一地点的跨国公司。包括数据中心在内案例：西门子中心靠近新加坡市中心，包括一栋含办公室、服务中心、实验室和研发中心的15 层大厦；一栋带健身馆和咖啡馆等生活设施的两层辅楼，以及一栋带车间和办公室的八层大楼,案例：腾飞瑞资产品介绍,轻工业园大楼的办公室比例较小，结合了制造场地，与高科技行业房产相比，制造场地的比例更高面向将轻工业制造活动与总部运营放在同一地点的本地大型公司案例：凯发大厦坐落在加冷盆地工业区内，包括一栋八层轻工业建筑和一栋带夹层的单层车间,案例：腾飞瑞资产品介绍,多层厂房多层厂房为叠层制造场地，用于一般性制造活动，底层收取的租金更高，因为装货容量
6、更大，进出也更方便主要面向从事各种制造活动的本地中小企业。有些跨国公司也在此类建筑中进行制造活动案例： Techplace 一期包括三栋七层建筑，其中一栋为带多层停车库的多层厂房，此外还有一栋四层建筑以及一栋单层食堂。里面共有 509 个停车位，包括多层停车库和地面停车场,案例：腾飞瑞资产品介绍,物流与配送中心主要为仓库和配送中心 A-REIT 物流与配送中心约 62% 为单层或带车辆坡道入口的多层建筑主要面向第三方物流提供商、制造商、经销商和贸易公司案例： IDS 物流公司总部是一个四层楼的物流中心，附带一栋办公楼，还有一栋集成了自动化存取系统的单层机架包层建筑。该地产位于新加坡西部，从亚逸
7、拉惹高速可以方便地进入,案例：腾飞瑞资产品介绍,仓储式零售设施前面为零售门店，后面为仓库设施A-REIT 拥有三个此类房产，其中两个位于新加坡面向单一租户，其零售、仓库和运营在同一地点案例：巨人超市,新加坡经济发展局“货仓零售计划”目的是促进商业一体化，在工业场地进行区域总部、零售、仓储和工业活动。“货仓零售计划”设施的总建筑面积不少于 60% 必须用于工业或仓储性质。,目录,工业地产定义及分类业界标杆案例工业地产基本产品大全产业园产品大全增值服务及专业服务大全,工业地产基本产品大全,地块是初级产品形态，可根据需求划分为不同的大小，供企业购地自建，一般适用于园区起步阶段区位：任何交通方便地区均
8、可客户：适合处于具备一定规模的制造类企业面积：最小10亩地块，根据客户需求及园区规划确定收益：土地款+落地投资额返还+税收返还,地块,地块,在新园区起步区，可规划面积为10亩的小企业基地，以满足招商、政府等各方面需求,厂房,标准厂房建设完成后，可租可售。销售型厂房可快速回收成本；出租型厂房可以获得稳定的租金收入，也可以进入金融市场发起信托计划融资定制厂房根据企业提供的图纸进行建设，竣工后销售给企业,厂房,区位：厂房一般位于城市边缘区、距离城市中心区1小时车程范围之内（标准厂房为主），也可位于核心城市近郊面积较小的区域内（标准+定制+总部）定位：承接紧邻成熟区域产业外溢，快速建立园区形象客户：适
9、合处于成长初期的制造类或研发+制造类企业面积：单体10005000平方米，可自由分割、组合收益：租金/销售款+物业费+落地投资额返还+税收返还,厂房类型与产业客户对应,单层厂房,双层厂房,多层厂房,生产（+研发）+办公,创意研发,中试基地,通用实验楼,研发中心,创意中心,综合办公,总部独栋,总部综合,写字楼,仓储物流,物流中心,仓储设施,目录,工业地产定义及分类业界标杆案例工业地产基本产品大全产业园产品大全增值服务及专业服务大全,产业园,产业园是企业间在产业上关联、在空间上集聚的区域产业园的特点是主导产业明确，功能分区清晰产品形态多样，既有大中小地块出售供企业买地建厂，又可以建设标准厂房和定制
10、厂房、研发楼、各种类型的总部办公楼，同时有完整的大门、围墙、道路、展馆、景观节点等环境系统，同时配备一定的商务与生活服务设施,产业园四大产品组件,一个完整的产业园，一般有四大产品组件，分别是工业熟地、产业载体产品、配套设施和优惠政策,小地块中地块大地块,厂房类研发类办公类物流类,基础配套商业生活配套,税收类产业/专项类中小企业类,产业园配套设施,基础配套大门、围墙,大门是产业园的主要标识,围墙可使产业园形成明显的围合感和归属感,基础配套展馆,展馆用于园区展示、接待、办公，是园区必不可少的配套较大的展馆还可以成为园区企业产品的展示交易中心，还可以提供部分商务功能,基础配套产业园支路,道路是产业园
11、交通系统的骨干道路分不同的级别种类，其宽度、建设标准均不同,基础配套绿化、雕塑小品,绿化、广场也是产业园的重要组成部分，成为产业园景观,基础配套产业园管网,产业园外部的管网，由一级开发完成，预留接口产业园内部的管网，由工业地产开发完成,产业园商业生活配套,必备功能,备选功能,案例：邻里中心简介,社区与社区商业社区概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业对于邻里商业的规模和覆盖区域，各国有不同的定义人口密度大、人均GDP高的新加坡和香港，其邻
12、里商业中心规模有4-6万平方米地广人稀的澳大利亚邻里商业中心只有8000-15000平方米通常邻里商业中心覆盖面积在500-1000米半径内，5-10分钟步行的距离。 服务与周边1000米半径内的5-10万居民的日常生活需求中国目前现阶段发展水平来看社区商业是覆盖一到两公里商圈，四千平米到两万平米的体量现在国人的消费力还不够，起码需要三千到四千套房子、上万人口才能开发一个社区商业，这是零售商存活的底限。尤其中国现在入住率低，需要养三年左右,案例：邻里中心简介,邻里中心苏州工业园区的邻里中心，源自新加坡。新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型。第一类，每10001200套住户配套建设一个邻里商店；
13、第二类，每60008000套住户配套建设一个邻里中心（Neighbourhood Center）；第三类，每4000060000套住户配套建设一个新镇中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”服务不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，被业内人士誉为区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑”,案例：邻里中心12项必备功能,生活性服务业,生产性服务业,公益性服务业,案例：邻里中心一主三辅品牌及备选功能,2004： 师惠邻里假日酒店2006： 玲珑邻里假日酒店,2007：新城邻里1+1
14、2007：玲珑邻里1+1,服装店鞋店礼品店鲜花店摄影店音像制品店,推荐13个行业和业态业种,案例：邻里中心发展,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,正式成立,新城大厦,在国家工商总局注册,师惠大厦,湖东大厦,玲珑大厦,沁苑大厦,翰林大厦,贵都大厦,签署战略合作协议,控股股东变更为苏州工业园区管委会,“零缺陷”通过ISO9001：2000认证,扩张第一步：江苏省苏宿邻里中心开发有限公司成立,21000,30000,20000,23000,21000,12300,11800,方洲大厦,28000,案例：邻
15、里中心借鉴意义,邻里中心属于社区商业，服务对象以社区居民为主，产业人口为辅；园区商业配套服务对象以产业人口为主，社区居民为辅商业配套的功能设置可以采取必备功能为主、兼顾备选功能的方式视园区发展情况，决定备选功能的多少产业园商业配套6大必备功能银行、邮局、超市、餐饮店、员工宿舍楼、文体中心产业园商业配套9大备选功能员工食堂、会议中心、卫生所、药店、音像店、维修店、阅览室、书店、商务酒店,商业生活配套超市、银行、邮局,超市,超市,邮局,银行,商业生活配套员工食堂、员工宿舍、卫生所、阅览室,商业生活配套餐饮店、文体中心,优惠政策税收类,企业所得税优惠除享受国家优惠政策外，从新公司获利年度起，第1年内
16、地方财政奖励缴纳所得税额县级留成部分的100%，第23年由地方财政奖励缴纳所得额县级留成部分的50%高新技术企业获得高新技术企业认定的企业，可享受企业所得税15%的税率个人所得税优惠年纳税总额达到300万元以上，先征后奖，给予企业3名高管本人当年缴纳个人所得税额的奖励年纳税总额达到500万元以上，先征后奖，给予企业5名高管本人当年缴纳个人秘得税额的奖励年纳税总额达到1000万元以上，先征后奖，给予企业10名高管本人当年缴纳个人所得税额的奖励,优惠政策产业/专项类,政府专项资金（2010年） 地方市服务业发展引导专项资金地方市可再生能源和新能源发展专项资金高技术产业化专项资金地方市科技小巨人企业
17、及培育企业专项资金国家重大科技项目地方匹配专项资金国家和地方市重点新产品计划项目专项资金地方技术经纪促进专项资金地方市纳米科技专项资金地方市软件和集成电路产业发展专项资金地方市知识产权示范企业专项资金地方市加快自主品牌建设专项资金物联网发展专项资金管理暂行办法,地方市企业自主创新专项资金地方市引进技术的吸收与创新地方市认定企业技术中心及专项资金地方市信息化发展专项资金对外经济技术合作专项资金驰名商标认定及专项资金地方环境保护专项资金地方市标准化推进专项资金地方市人才发展资金地方市领军人才专项资金地方市专利资助专项资金联盟计划难题招标专项资金,优惠政策中小企业类,中央目前有7项资金支持中小企业
18、设立于1999年的科技型中小企业技术创新基金设立于2000年的中小企业国际市场开拓资金设立于2001年的农业科技成果转化资金设立于2003年的中小企业服务体系专项补助资金设立于2004年的中小企业发展专项资金设立于2004年的中小企业平台式服务体系专项补助资金设立于2007年的中小企业成长工程引导资金截至2007年末，中央财政已累计安排这七项专项资金近170亿元,每个园区分为5个产业园为宜,假定园区面积分别为15、20、25平方公里工业用地占70%，分别为10.5、14、17.5平方公里以产业为题材，一般园区内的产业园保持在5个左右为宜,产业园分类,新一代电子信息新材料节能环保新能源高端装备新
19、能源汽车生物,特种材料电子信息通用设备制造专用设备制造电气设备制造交通运输设备制造汽车制造,高新技术、创意、绿色、生态、循环、静脉、乐活、智慧、数字、移动、硅谷、信息谷,综合类制造厂房类配套类,政府客户分类,高端型客户,升级型客户,发展型客户,起步型客户,低价值客户,城市层级,距离,重点目标市场,注：top10，5666亿，青岛 / top30，3090亿，潍坊 / TOP100，1150亿，河南信阳,政府客户需求分析,政府客户需求升级路线,发展水平,产业园类型,工业园,产业型产业园,概念型产业园,功能型产业园,起步型园区的产业园规划,发展型园区的产业园规划,升级型园区的产业园规划,高端型园区的产业园规划,目录,工业地产定义及分类业界标杆案例工业地产基本产品大全产业园产品大全增值服务及专业服务大全,增值服务分为五类25种,专业服务分类,专业服务共分7大类39种,专业服务分类,专业服务分类,谢谢请领导批评指正,
