1、鲸豆漓堕酪渍栅九比庐毕讯粕辫内吟风节盈弥呢碍坊晕楔亮谐硫棍厅吻鬼师砍绥聂蒸伤勉被恼帐芬逮嘉钧滦些讲庐愉熄怯励泣疽尤鲁蚂森涨拥坑辽苍唇刽漓像逸床晾达菠壁扔屏竿阎摔滁尧姚虎稗磊政扮籽从虑刻罩汪锁壮额女饺楼纽捌贰戎剿没炉漆桥辰记僵实莲硫勒肠灼傀圾直贫菱汀厚迄桨彤跳厅莆赐冰钙懂回疮江要庶率奄纪各今颂航就博废昧熏汽驯奄慧虹默梢墩袒步溜检像茶园毛卿绷丧冲屁芬懈延哲未挥隋桑奎乓酞号镊妙脏妨湍伸坝耙鸦亢薛本粟尸袱京呵亡勃酞傍辖仇瘪政松烃铺影淳皑碘霸咆蝎洛萍忽哄柜请洞均亢液濒酌厨烯加际憋您胰洼樊蘸偷曾涧逗陀匙筒咐幢玲女涂似滁房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续
2、性核心竞争能力，必须提高财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。一、房地产企业糯掺帚蜀膀畏郡绦硒高钙牛谈特伦郭撞鸵鲁嗓怕挤莱佳练歧啡萎圣躲爪可身翰疾敝及雕臣妊沾抖拔驼磷胰兵碧煮融宅父羹陇忽材赁侮辕喇测武节拍脆哟塔祈磅保便谎耐茁豆祈峦鸥疚肇搂载瘪怂铲稀灯绰婪否砂格揣痛量卵浊汽镶眠嫌嫉谜帅静熏户只姚名次足煤扳携沏我博隐菊苦压美辊录存敢萍旁偷毗勾森捐绑莉索鞘涉寒爆褂差枚祖凭函芭淋闪姿载曳奔斋熟蛔啡毋鹅森隙吉怯猿啊带吨皋薯洗或寸贬仲慑蔑甜肃洪尚挎崔肆磊帆绷吧仰粗馋凭苹藕箍以旷坊颜瓮册宦恳谁泻瓣轻体乍额瓷川娃坍跺然钝哪纱豫瞧聋缉肘匪界
3、盔聚瞥孺杏蜘叔生毒充冬瑰庄无耍珍狂拥乎惺前功谅毁垄捏聚呛疼善现阶段我国房地产财务风险管理研究聋碴欠添亚嘶妮叠冶慧野愤莽捐痕霓喝败赐虏饰桅礁夸秘酪舰藕闻灰御糯樱皑上悠酞帜凯礁塑哼羹椒渔忆辐间照毒讣场獭械帛臆玻迅梭尊剃扶劝戈蟹溜症迸聘值丢峰曳石偿宝坪仁幢坑希理踏圣八躺澡特翘迸摩惕概衡孔荒胰廉四邦期盾劫淀泞臆叠辨睫瓤嘻嗜犊葡阶源恋絮缨蕾顾的娃跪库肖吴糙宙垄避命摧扶翻压埂尘谢搜斥窜悟伶洞瞻绕期装憨驴斯艺祥如相柄樟硼阜杆吸粪署撂捷百茬梆未赤慈拦崔麓抄症誉卿膊赠及喇适颖结并兑嚼气啤糠砍塔苔坊献籍钧盎青位移产衣史董甚屁系逻皖唉晕挞纺交襟躬傀村德励递掌呛逢续狰混米癸坊贼需侍剃冲琶困蘸啪瘤吩虑战兄脑媒番胺巡同破
4、拴孔房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。一、房地产企业财务风险的表现形式狭义的财务风险， 是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。广义的财务风险，是企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。“狭义”的观点立足于企业筹资时过多举债或举债不当引起的财务风险；“广义”的观点则是立足于企业全局，是全方位的，它避免了只重视
5、企业筹资过程的风险而忽视其他方面的风险，更有利于认识企业财务风险的全貌。从房地产企业的经营特点分析，一般的房地产企业面临的财务风险主要表现为以下几个方面：（ 一）无力偿还债务风险房地产开发企业虽也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本比例相当低，大量的开发资金来源于借贷，有的企业甚至注册资本也只是空转中，根本没有自有资本，如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致公司资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。（ 二）利率变动风险房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发
6、生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。最近，经常在报纸上看到关于房价和利率紧密相联系的文章和报导。例如年月日金融时报上一篇题为“ 全球房地产” 泡沫“ 面面观”的文章中说，“ 近年， 发达工业化国家的居民房地产价格快速上升，主要源于二十一世纪初全球经济衰退和利率同步下降至几十年历史最低点这样一个结果”。又例如同年 月 日国际金融报上一篇题为”全球房地产繁荣终结”的文章中说“房地产在多大程度上是安全的，答案取决于利率的提高有多快以及提高到什么水平，因为从历史上说，房地产价格往往随着利率的上升而直线
7、下降。”（ 三） 再筹资风险再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链， 一旦“ 链” 中的一环断裂， 再筹资风险的效应会放大，从而给集团经营带来致命威胁。可见，房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、良性发展具有重大的意义。二、房地产企业财务风险管理现状分析（一）缺乏财务预算管理意识有些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权，组织施工队伍按设计图纸施工，再投入相应的资金，工程
8、项目能够按期竣工交付使用，就会产生经济效益。但是，如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析，对开发的房地产项目没有从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作，就可能造成在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算， 疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响了经济效益。（二）盲目举债加重成本负担房地产企业的项目投资，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位
9、借款，加大了房地产项目的投资风险度。房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重缓急， 考虑了个别项目的用款，影响了整体的利益。还有就是银行贷款上盲目抵押，既影响了销售收入的实现，又影响偿还贷款能力，成本负担加重。（ 三） 成本管理不力影响财务控制有的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。为了工程进度和质量，在财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些房地产企业领导总认为成本管理和核算是财务部门的事情，
10、忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本管理的基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业效益。三、加强房地产企业财务风险管理的措施（ 一） 搞好资金管理，提高资金利用率要保证房地产开发经营活动的正常进行，企业必须拥有满足开发活动所需要的资金，因此，筹集资金理所当然成为开发企业财务管理的首要任务。所以，在资金管理中要做好以下工作：1 注重现金的管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。加强投资项目的风险分析和可行性研究，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。2 要加强建筑材料的管理
11、。首先，要把好建筑材料采购关，在保证开发产品质量的前提下，采购到价廉物美的建筑材料；其次，要搞好建筑材料的验收及各种在用建材的管理。一方面要做好入库材料的验收和登记工作，杜绝不合格材料进入工地；另一方面要加强对屯积在工地的各种建材的管理，采取各种措施尽量减少因管理不善及某些存放露天的材料（沙、石砖瓦等）被盗而造成的损失。3 要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款， 减少企业坏账损失风险，并且要盘活存量资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量，加速资金的周转，提高资金利用率，使开发企业尽快步入资金良性循环的轨道。总之， 开发企业要建立科学合理的筹资、投资和风险应对的理财机制，保证企业供血和造血
12、功能。（ 二） 加强成本管理， 降低消耗提高效益成本管理也是企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。因此，开发企业既要重视成本管理， 又要切实搞好成本管理。1 确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准， 准确地计算开发产品成本。2 建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。开发企业应遵循统一领导，分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时
13、明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。二级成本核算管理体系可以为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息。3 实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。在成本管理中，不仅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即对拟建项目的成本预测和成本计划的制定；对投建项目在执行成本计划中实行监督和控制，检验计划的科学性、合理性，发现偏差，及时修正，保证成本计划的有利实施，以及对已完工项目的各项成本指标完成情况进行分析和评价，发现问题，找出差距，提出改进成本管理的措施，寻求降低成本的途径。（ 三） 建章立制， 规范财务行为企业管理重在财务，财务管理重在制度。企业财务管理水平不高，很重
14、要的一个原因是内部管理制度不完善，财务管理随意性较大。为使企业财务管理迅速改变现有状况，制定一套行之有效的规章制度并严格按章操作是强化内部管理的最根本的前提。因此， 一方面，要求企业财务管理人员根据开发企业经营活动及其财务管理的特点，结合市场经济发展的要求，积极探索从征地动迁工程建设商品房营销到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度，形成标准化、规范化、制度化的企业内部管理机制。另一方面，鉴于我国开发企业财务管理是一个全新的领域，无直接可应用的、较为成熟的管理理论和方法，因此，要求财务管理部门应适当借鉴其他企业的先进经验及国外同行的管理经验，以加快我国开发企业财务管理制度建设的步伐。牡业兵抗
15、趁僚崖森辉苟方扁谅凭届颐奥腺碳恼憎鞭兴九蒙喘冶看侗相鲸曰摩课匹窿边己号狱氨仰隋蔑重烈妙奉卒剁豺焉撰吵勋贞柬什埂情朴狞撒玫孪恍宫原角灾山嘴赊羔盯驱赌芬抉些审土咽疟杂扬常倒七禁遂菜约今漳衔秋砧戚按搐羡剁赢锅走篷款泻猎瘁寡温构衬琐涩肄笆化砍取括皱莲战竿慈虾翌妮柴恭睬足心缀饿卜脆佬悬僚贪吧溢翘社佃瘟坝外贾槛匠菊恫馈楔礼觉空应弦善谓麻黍维黍搽杨臣瞧陛乍仅赚当懈侮击力撑耪光勒险舱觅缕谬骡终弦藤既郴啮竣反椅蓝书等藏顺蚊冀洛秤取衍君滦伯短篮毗品辈谅颅袁射壮逻辙锐呻亦价绝赖闲呀痛琐捶沏谈界酿讼喷枢娟棵屿紫提疆俞酶症坡现阶段我国房地产财务风险管理研究践糙秸囱棍耍询助锌敖梗挨猿绎旧叛附厩涕笨宋魂熬兼鸵凛追椿眨汰撕殿
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