1、陕西兴昊林投资管理有限公司昊林现代物流园区标准化厂房销售策划书2013/8/6 目 录1宏观市场分析 -31.1西安市工业发展态势分析 -31.2西安市物流行业发展态势及分布 -31.3西安工业园发展情况 -41.4政策解读 -42项目周边市场调研分析 -52.1调研对象 -52.2 调研内容 -52.3情况图表 -63项目分析 -73.1项目概况 -73.2交通概况 -73.3运营模式 -84示范性标准化厂房规划建议 -84.1根据周边市场信息数据分析 示范性标准化厂房规划建议 -84.2示范性标准化厂房配套建议 -105示范性标准化厂房设计目标 -116招商细则 -126.1销售模式 -1
2、26.2招商对象 -126.3招商价格 -136.4入园条件 -136.5招商流程 -137宣传推广策略 -137.1一期宣传 -147.2二期宣传 -147.3三期宣传 -148经济效益分析 -14昊林现代物流工业园标准化厂房销售策划方案1宏观市场分析1.1西安市工业发展态势分析根据省统计局统计显示，西安市近4年工业发展呈上升趋势，发展态势平稳明显。2006年-2011年同比增长了4-5个百分点，2009年亚洲金融危机对工业及出口行业影响较大，然而西安工业并未呈现较大波动，基本趋于平稳。由此可见，西安工业发展总体上升趋势显著并呈现逐年递增态势。1.2西安市物流行业发展态势及分布 2010年西
3、安市全市社会物流总额达到6418.15亿元。 2011年西安社会物流总额达2615亿元,同比增长20%。西安是西北发展核心地带，物流运转及枢纽作用显著，然而物流行业发展并未呈现规模化运营。根据关天经济区规划布局，以西安国际港物区、咸阳机场及空港新城为物流行业规模化风向标，带动西安乃至西北地区物流也新发展。西安市物流分布较为集中的区域为西郊、港务区、空港区。其余物流企业分布较为散点，各工业园均有物流配套，大明宫建材、康复路、轻工等货物集中运转区。根据西安物流行业发展的支柱行业为重型装备制造业、中小加工企业物流运转需求。1.3西安工业园发展情况近年来由于城市发展需要，生产型工业逐步退出城市中心，入
4、驻周边较为空旷的郊县以及早先兴起的村镇式类如“和平工业园”“鱼化寨工业园” 等老式工业园区。然而此类工业园由于没有进行产业规划，入驻客户产品单一且园区杂乱，管理混乱，问题十分显著，随着西安的城市扩大势必存在拆迁、购置集体土地合法性的隐患。根据关天经济区规划的出炉，西安作为西部开发的枢纽城市，工业发展集约化要求明显，蓝田、草滩、泾河、高凌等各周边开始进行大规模工业园扩建，由于扩建时间基本集中于近5年，致使工业园集约发展模式成为西安新兴的发展模式。1.4政策解读政策一：2009年6月25日，西咸新区是国务院批复颁布关中天水经济区发展规划，西部大开发“十二五”规划确定的西部地区重点建设的五大城市新区
5、之一。泾河新城作为西咸新区五大重要组团之一，承担着工业“集约、集群、集成，筑巢引凤、引凤筑巢”的重要任务。泾河新城重点产业园区：现代物流园区、地理信息产业园区。政策二：根据西安市工业发展和结构调整行动方案，到2008年以前，将完成50左右政府主导性企业的搬迁任务，2010年，基本实现城墙内无工业企业，二环内及二环沿线无高耗能、高污染、不符合城市规划及安全生产的企业，2015年，完成所有企业的搬迁改造。小结：西安工业发展态势迅猛。西安市工业园区是近5年新兴发展行业，新兴园区的各项配套及规划均为试水阶段，作为新兴行业，行业细则等都有待于开发。物流行业在西安发展较为分散，没有形成集约化发展态势。西部
6、开发和大西安发展趋势，西安将引领西北生产和消费产业，物流枢纽功能显著。2项目周边市场调研分析2.1调研对象西安较成熟新兴工业园区，草滩工业园，渭北工业区，泾河新城等发展中新型工业园区，对形成规模各项机制较完善的单个项目进行抽样调查。2.2 调研内容个项目的，地址，周边环境，厂房各项规格数据，操作模式。2.3情况图表项目名称地址周边环境建筑情况情况说明华夏石材城草滩10路南段草滩工业园内，交通便利钢结构/现房/单层8米，为专业石材项目入住率80%以上一期租赁模式26元每平米印包基地草滩4路南段成熟园区配套完善。周边入驻企业较多框架结构/现房/4层1层4.8米，其余4.2米，承重500KG/平米，
7、货梯1部承重2吨，楼梯2部，楼面承重500公斤，柱子间距7.8米，物业费1.5元，多层捆绑式销售，3680/平，基础设施较为完善，有生活配套区，倾向招商范围轻加工、包装类，单层面积1200平整栋5000可分割一半智巢产业园草滩6路草滩工业园内，经开管委会将迁至其附近框架结构/现房/6层1层4.8米，其余3.6米，承重500KG/平米，柱子间距7米，物业费1.6元，多层捆绑式销售，3680/平，基础设施不完善，生活配套区准备建，倾向招商范围电子、医药、轻加工类，单层面积1260平-1800平，租价26元，逐层减2元，可享受政府补贴，由园区代办，厂房出售均价4000元泾渭中小工业园泾渭新城、陕汽集
8、团周边陕汽中钢集团带动上下游框架结构/期房/2层/连体楼单层面积2500平，1层6米，2层4.5米，承重1层1000KG/平，2层600KG/平，3500元/平，物业费2元。其1期200亩建设12栋钢构厂房，双层，全部租完，为12家陕汽的上下游企业，租金19元，物业2元其1期布局合理、环境好、绿化率高，有位置优势，属于经开集团开发，企业实力雄厚。温商高制造泾河新城前期已有18家购地自建企业框架结构/期房/4层，单层面积2000平左右，1层3500元2层以上2500均价，其他未定美国产业园泾河新城企业内部关系已引进大量企业购地自建，剩余40亩价格为36 万每亩绿化容积率求高中国锂产业园泾河新城企
9、业内部关系已引进大量企业项目占地约300亩，购地自建私人场地泾渭新区高茹路东周边有几个正在建设大型企业钢构，在建，集体用地，绿化配套较差，19元每平米。私人场地泾渭新区西铜高速各中小企业混乱分布钢结构租金12元，3年递增15%，合同可签20年。农村集体用地注：红色区域为竞争项目。小结：项目周边市场主要操作模式以厂房定制，销售，租赁为主。购地自建较为稀缺。厂房销售价格在26003600元（每平方米）之间，根据地段周边环境和企业实力及项目成熟度来定。销售模式均为多层捆绑式销售。租赁价格1226元（平方米）物业1.52元(平方米)分私人场地和专业园区及钢构和框架结构。租期3至5年。面积2000500
10、0平方米，层高4.86米，承重500公斤每平米，配电100w平米。媒体推广主要有户外大牌、报纸、电视、百度推广。3项目分析3.1项目概况昊林园区整体规划约2000亩，物流园区占地约859亩、凤栖园占地约1029亩。区域交通以铁路、陆路为主、航空为辅，园区位于西安泾河边沿，西咸新区泾河新城内。项目总体分为2期招商，1期物流园招商，2期凤栖园招商。3.2交通概况园区东临包茂高速，西靠咸铜铁路，紧邻泾渭新城铁路专用线、包茂高速复线、西咸环线。距包茂速高速高泾大道出入口2公里，距西咸铁路永乐站仅1公里，距咸阳国际机场18公里、距西安主城区钟楼30公里、西安绕城高速18公里，高泾中路贯穿园内，园内计划新
11、增3条规划路，以满足园区道路需求。 3.3运营模式期物流园招商模式以购地自建、厂房销售、厂房租赁为合作方式。厂房租赁招商计划用地为 9 亩厂区配套计划用地为 6 亩4示范性标准化厂房规划建议4.1根据周边市场信息数据分析，示范性标准化厂房规划建议2层框架连体楼，中间连接部分一层挑空单栋面积25003000平方米单栋单层面积12001500平方米整栋面积50006000平方米例图：诠释：2层框架连体结构便于企业进行分割，以连体部位为分割线，左右两边均有独立货梯、楼梯，企业可以各自进行货物上下运输，不会相互干扰，中间连接部位还可做运输通道，连接部位2层则为企业办公区域。根据市调信息周边竞争项目厂房
12、面积区间为20005000平方米，此规划面积符合现行市场流通面积。4.2示范性标准化厂房配套建议沿示范性厂房及园区生活区域边沿进行园区配套建设和绿化建设（如上图）结合园区配套可同步建设4层园区标志性导视建筑园区内部整洁，突出绿化和生活区及配套设施设立物业客服，企业服务中心诠释：园区配套须与厂房同步完工，为企业员工提供宿舍、食堂、休息中心等，配套以租赁为主，仅为企业配套之用，为企业解决后顾之忧，便于企业入园。后期根据园区发展不断推进此配套区可按照底商+酒店模式进行商业包装，重新定位发售。标志性导视建筑的建设以彰显园区实力及未来发展方向。同时可以给客户以直观的视觉感官为园区整体设计定调。在建筑上可
13、直视示范园区绿化为客户洽谈提供便利。前期项目形象展示区可设立在此。目的：增强示范性厂房的示范性及标志性，为企业树立一个园区未来发展形象标杆。整体布局以企业需求为出发点，满足企业入驻需求，所有建设任务均为企业入驻标准。5示范性标准化厂房设计目标 要求：灵活分割；厂房运用的独立性；体量成本节约性风格：建议借鉴西方设计理念以中式元素融入设计风格。诠释：园区规划“龙凤呈祥”是以传统的中式风格为规划理念，农业观光园设计风格均以中式风格为基调，为统一设计风格，建议运用新中式格调。西安为中国古都，文化气氛浓郁区域，周边生活人群多受此熏陶，对于中式风格较为认同，且认为中式风格格调较高，隶属高端品牌。故建议为新
14、中式风格融入西式理念进行设计。如图：新中式厂房新中式配套6招商细则6.1销售模式：前期租赁、整栋销售、分割销售、定制销售6.2招商对象：结合宏观市场分析，建议园区以物流产业及物流企业为主导，企业生产加工、新兴材料低碳环保、高科技研发为辅。物流产业发展尽管是机遇然而发展较为稚嫩，不够成熟，工业发展迅猛，增加工业企业入园有利于园区产品快速去化。 招商对象范围：以可以购置10亩以上土地，资金为1000万以上的客户为主，西安外迁企业及对土地拥有较大体谅需求企业为主，辐射周边咸阳、户县、高凌等客户为辅。外企及其他地域客户结合6.3招商价格：基于市调信息，结合项目自身情况，前期示范性厂房价格如表：价格物业
15、费用备注招商3000元起/平米小于2元租赁12-19元/平方米建议多元式合作以土地自建、厂房定制、标准化厂房销售租赁同步打开前期开盘局面。6.4入园条件：企业依法注册，从事合法经营活动非污染型企业6.5招商流程客户提交入园申请 项目评审 项目考察 确定合同方式 商务谈判 签订合同 缴纳款项双方按照约定履行合同 办理进场手续 企业入驻7宣传推广策略由于工业地产客户范围较为局限性，渠道拓客及实力影响客户对于销售可起到促进作用。根据市调信息，厂房销售目前市场份额巨大，竞争压力明显，然而宏观市场较为显著，长期宣传有利于树立客户的信任感。建议进行阶段性宣传。7.1一期宣传需增加物料：折页、招商手册、手提
16、袋、纸杯、笔记本、馈赠礼品。媒体采用报纸广告、形象大牌、网络全面推广。在销售中心周边进行大牌包装，在项目地进行大牌展示，在临界旧高速周边项目地进行园区形象字展示，西铜高速上大牌展示。目的：树立企业形象，增加企业认知度，释放园区信息，树立客户信心，增强客户认知度，增加客户来电上访量。7.2二期宣传需增加物料：DM单多样化设计及产品多样化推出，厂房手册、VI物料增加以促进企业形象推广。以项目包装、厂房示范区形象展示、老客户跟踪宣传为主，辅以产品推介会、产业峰会、提升客户认知度，将企业形象上升层次。目的：促进区域功能化园区形象，为周边园区差异战做准备，示范区的展示。7.3三期宣传收官阶段：根据前期宣传效果进行选择。8经济效益分析项目示范基地总规划（1215亩）（暂定）标准化厂房合计5000平方米，销售价格预计3000元/每平米。预计销售收入：1500万生活配套区合计4000平方米，销售价格预计3500元/每平米预计销售收入：1400万示范区预期总收益：2900万推广费用按照销售总价的1%预估 合计29万。示范地实际总收益预计2871万。16
