1、 BSZN-0482-2015/01 上海市规划和国土资源管理局 发布 2015-01-01 发布 2015-01-01 实施 办事 指南 土地租赁用地审批 1 土地租赁用地审批 办 事 指南 一、适用范围 本 指南 适用于土地租赁用地审批的咨询、申请、受理、书面审查、实地核查、集体审查、决定、送达、归档、依申请变更、补证、注销、歇业、依职权撤销的办理，以及书面检查、实地检查、诚信档案、投诉举报。 二、事项名称和代码 事项名称： 土地租赁用地审批 事项代码： 0482 三、 审批 依据 中华人民共和国土地管理法 第五十四条 ：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。 中华人民共和国
2、土地管理法实施条例 第二 十九条第（ 二）项 ：国有土地有偿使用的方式包括：（二）国有土地租赁。 国土资源部规范国有土地租赁 若干意见 。 上海市实施（中华人民共和国土地管理法）办法 第三十三条 ：以出让、租赁等方式有偿使用国有土地的，由市或者区（县）土地管理部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同。 除按照土地管理法第五十四条规定可以以划拨方式取得国有土地使用权外，用地单位和个人均应当以出让、租赁等方式有偿取得国有土地使用权，缴纳土地使用权出让金、土地租金等土地有偿使用费。 上海市人民政府关于印发上海市国有土地租赁暂行办法 第二章第五 条 ： 除商品房项目用地应当通过国有土地使用权出让的方式
3、取得外，其他项目用地可以按照本办法的规定，通过国有土地租赁的方式取得。 2 四、 办理 机构 （一） 审批 机构名称 市 规划 和国土资源管理局 （二） 审批 权限 有下列情形之一的，由市规划土地管理部门审查、拟定租赁方案，报市人民政府审批： 1.城市规划确定的本市重要地区和重要道路两侧的建设用地； 2.国务院、国务院有关部门、国家计划单列企业和市人民政府批准的建设项目； 3.跨区（县）的建设项目； 4.其它需要由市人民政府批准的建设用地。 除以上之外的，由区（县）办理、审批 。 （三）审批内容 对法律、法规规定的符合 租赁 供地的建设用地，使用存量国有建设用地或新增建设用地的，由规划土地管理
4、部门对项目用地进行审查，拟订协议租赁供地方案与租赁方案，报人民政府批准。 （四）法律效力 凭市政府批准的协议租赁供地方案与租赁方案，办理土地租赁用地手续 （五）审批对象 需要申请建设项目用地租赁的具有民事行为能力的企业、事业单位、行政机关和其他组织。 五、审批条件 （一）准予批准的条件： 1）报审要件真实、有效； 2）项目用地范围符合上海市土地利用总体规划和各区县土地利用总体规划，应在集中 建设区范围内； 3）项目不在国土资源部发布的限制用地项目目录（ 2012 年本）和禁止用地项目目录（ 2012 年本）目录范围； 4）项目不属于商品房项目； 3 5）取得规划部门核提的租赁地块规划条件； 6
5、）取得投资、产业或者行业主管部门核提的项目建设要求文件； 7）租赁土地的租金应当符合市场价格水平 (二 )不予批准的情形： 1）报审要件真实、有效； 2）项目用地范围符合上海市土地利用总体规划和各区县土地利用总体规划，应在集中建设区范围内； 3）项目不在国土资源部发布的限制用地项目目录（ 2012 年本） 和禁止用地项目目录（ 2012 年本）目录范围； 4）项目不属于商品房项目； 5）取得规划部门核提的租赁地块规划条件； 6）取得投资、产业或者行业主管部门核提的项目建设要求文件； 7）租赁土地的租金应当符合市场价格水平。 六、审批数量 “准予批准条件”有一个不满足则不予批准 。 七、申请材料
6、 （一） 形式标准 A3 或者 A4 纸张。复印件或者原件 。 无需装订。 （二） 行政审批申请材料目录 序 号 提 交 材 料 名 称 原件 /复印件 份数 纸质 /电子报件 要求 1 上海市建设用地行政事务审批申请表 (文本格式 ) 原件 1 纸质 填写准确、字迹清楚、图章有效 2 申请单位营业执照或法人代码证 复印件 1 纸质 字迹清楚、 原件一致 3 发改委等投资部门批准、核准或备案意见 原件 1 纸质 真实有效 4 规划部门核发的建设用地规划许可证通知及附图 原件 1 纸质 真实有效 5 具备房屋土地权属调查资质机构作出的房屋土地权属调查报告书附勘测定界图 原件 1 纸质 真实有效
7、4 6 经测绘成果管理部门确认的地籍图 原件 4 纸质 真实有效 7 土地所在区县人民政府对出让事项征询意见回复（市批） 原件 1 纸质 真实有效 8 上海市建设项目用地预审意见 原件 1 纸质 9 原房地产权属情况说明或房地产权证（或用地批文）复印件 原件 1 纸质 真实有效 10 建设单位与原用地单位拆迁补偿安置协议或意向书 复印件 1 纸质 真实有效 11 具备土地评估资质机构作出的土地使用权评估报告（含技术报告） 原件 1 纸质 真实有效 注：复印件应 逐件加盖申请单位公章，或装订后加盖骑缝章。 （三）申请文书 行政事务审批申请表 并加盖公章 ； 八、 审批 期限 受理期限： 申请材料
8、齐全 并且 符合法定形式的 ， 当场 受理； 申请材料不齐全或 者不符合法定形式的，当场或者在五日内一次告知申请单位需要补正的全部内容 。 办理期限： 20 个工作日。 九、审批证件 （一）批准的 市政府核发的 关于批准 建设 工程收回土地使用权和该项目供地方案的通知 ；有效期：无。 （二）不批准的 不予行政许可决定书。（包括项目名称、申请许可日期、不批准的理由） 十、收费依据及标准 本审批事项不收费。 5 十一、申请人权利和义务 （一）申请人依法享有以下权利 1、申请人有权要求我局公示法律、法规、规章规定的我局职权范围内有关行政许可的事项、依据、条件、程序、期限以及需要 提交的全部材料的目录
9、和行政许可格式文书等，有权要求我局对公示内容予以说明、解释和提供准确、可靠的信息； 2、申请人向我局提出行政许可申请，符合法定条件、标准的，申请人有依法取得行政许可的平等权利； 3、在依法设定的行政许可事项和我局法定职权范围内，申请人有权向我局提出行政许可申请，并要求我局在法律、法规规定的期限内，依法定条件作出受理或者不受理的决定，同时出具加盖本局专用印章和注明日期的书面凭证； 4、申请人向我局提出行政许可申请，我局认为申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式 时，申请人有权要求我局在提交申请材料的五日内一次性告知申请人需要补正的全部内容；我局逾期不告知申请人需要补正的全部内容或者申请人按
10、照我局告知的补正要求补正全部申请材料后我局仍不受理的，申请人有权要求我局依法改正； 5、我局如不能在法定期限内作出行政许可决定的，申请人有权要求我局说明延长期限的理由并在法定的延长期限内作出决定； 6、对依法需要听证、专家评审和公示的行政许可事项，申请人有权要求我局将所需时间书面告知申请人； 7、对申请人提出的行政许可申请，我局作出准予行政许可决定的，申请人有权要求我局颁发符合法 律、法规、规章规定并加盖我局印章的行政许可证件；我局作出不予行政许可决定的，申请人有权要求我局书面说明理由，申请人享有依法申请行政复议或者提起休整诉讼的权利； 8、我局实施行政许可，向申请人提出购买指定商品、接受有偿
11、服务等不正当要求，或者我局工作人员办理行政许可，向申请人索取财物或者谋取其他利益，申请人有权拒绝并依法提出投诉或者举报； 9、行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化，为了公共利益的需要，我局依法变更或者撤回已经生效的行政许可决定，由此对申请人造 成财产损失的，申请人有权要求我局依法给予补偿； 6 （二）申请人依法履行以下义务 1、申请人向我局提出行政许可申请，应当按照该行政许可事项的法定条件和我局关于申请文本的规范性要求，如实向我局提交全部申请材料和反映真实情况，并对其申请材料实质内容的真实性负责； 2、申请人取得我局行政许可后，应当依法从事
12、该行政许可事项的活动，履行法律、法规、规章和我局行政许可决定对申请人从事该行政许可事项的活动所规定的义务； 3、申请人取得我局行政许可后，需要对行政许可的内容进行变更的，应当向我局提出变更申请，经我局同意后方可作出 变更； 4、我局对申请人取得我局行政许可后从事行政许可事项的活动依法进行监督检查时，申请人应当支持和配合，如实提供有关情况和材料； 5、申请人依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。 十二、申请接收 1、 接收方式 窗口接收 接收部门名称：上海市规划和国土资源管理局行政许可受理窗口 接收地址：黄浦区北京西路 89 号 2 楼综合业务受理大厅 1
13、2 号窗口 2、 接收时间 星期一至星期五 上午 9:3011:30 下午 13:3016:30 注：可预约延时至 17： 30 十三、咨询途径 （一）窗 口咨询 黄浦区北京西路 89 号 2 楼综合业务受理大厅 （二）电话咨询 （ 021） 63193188 1）对于申请单位提出的疑问，有明确答案的直接予以回答；网上有相关宣传资料或者属于主动公开的信息可以提供其查阅途径；对于答案不明确的先予以记录，并与申请单位约定答复方式。 7 申请单位要求提供依申请公开材料的，请其向信息公开窗口申请。 2）未明的咨询问题 1 日内移交经办处室。经办处室在 5 日内提出答复意见，并按照约定的方式答复申请单位
14、。 十四、投诉渠道 1、 信函投诉 上海市规划和国土资源管理局监察室 地址：北京西路 99 号 邮编： 200003 2、 电话投诉 （ 021） 63193431 3、 网上投诉 http:/ 十五、办理方式 1. 业务描述 1 1 办理环节 接受用地申请阶段。 1.2 审查方式 ： （ 1）核对送批资料是否齐全，不齐全的，不予受理； （ 2）核对纸质的测绘报告与电子版测绘报告是否一致，不一致的不予受理； （ 3）点击“受理”，系统自动判别是否为违法用地，系统判别为未经处理的违法用地的，不予受理； （ 4）土地所在区县人民政府征询意见回复（市批项目）应说明项目 征占土地是否存在权属争议、纠纷
15、，司法或行政强制；是否存在违法用地或未按违法用地处置意见处理，如存在的，不予受理；征询意见回复还应说明拟用地土地使用权原取得方式，房地产抵押情况； （ 5）录入数据，套打受理通知书；不予受理的，点击不予受理，套打不予受理通知书。 2.适用情形 1） 符合 规范国有土地租赁 若干意见 （国土资发（ 1999） 222 号） 2） 符合上海市土地利用总体规划和各区县土地利用总体规划，应在集中建设8 区范围内。 3）不在国土部发布的限制用地项目目录（ 2012 年本）和禁止用地项目目录（ 2012年本）供地目录范围。 4）审核项目不属于住宅、金融、办公、商业、娱乐、旅游服务六类经营性项目或工业用地项目 十 六 、决定公开 除保密事项的许可决定外，窗口工作人员应当在许可决定和许可证制作完毕后，扫描上传至市局网站（ http:/ ），向社会公开。 公开时限： 15 个工作日。 9 附录 一、 审批流程图 国有土地租赁审批办理流程图 提出申请 审核申请材料 申请材料审核结果 发出补正材料通 知书 受理，发出受理通知书 需要 补正材料 符合不予 受理情形 书面审查 材料补正后符合要求 批准决定 （受理之日起二十个工作日内） 证件送达 （按约定方式送达） 决定公开 不予受理，发出行政许可不予受理决定书
