1、-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-2011-2012年经济师中级房地产经济全真预测试卷(2)总分：140分 及格：84分 考试时间：150分一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意) (1)建设用地使用权租赁合同的标的是指（）。(2)关于业主的概念，不正确的是（）。A. 业主是指房屋所有人B. 在我国，实行“房地一致”原则C. 业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象D. 业主定义为房屋所有权人，但排除业主对与房屋相配套的设施设备和相关场地拥有的权利(3)某房地产开发项目的总投资为20 000万元，其中的5
2、0%为向银行申请的抵押贷款，贷款年利率为5%，合同规定全部本息9年还清，利息不再计息。那么5年后的还款总额为（）万元。 A. 12 000B. 11 000C. 11 500D. 14 000(4)下列关于房地产开发项目管理组织错误的一项是（）。(5)下列不属于房地产金融特点的是（）。A. 短期性B. 多样性C. 政策性D. 安全(6)能够反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况的报表是（）。 A. 损益表B. 资金来源与运用表C. 现金流量表D. 资产负债表(7)房地产置业投资包括购买型置业投资以及（）。(8)下列对现值理解正确的一项为（）。A. 资金发生在(或折算为)某一特定时
3、间序列起点时的价值称为现值B. 资金发生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值称为终值C. 资金发生在(或折算为)某一特定时间序列终点时的价值称为现值D. 现值指资金发生在各个计息期末的价值(9)将投资方案在计算期的收入及支出，按一定的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的方法称为（）。A. 现值法B. 年值法C. 最小公倍数法D. 等值年值法(10)道路广场、绿地属于（）。A. 人民团体用地B. 军事用地C. 城市基础设施用地D. 公益事业用地(11)已经办理审批手续的非农业占用耕地，连续（）以上未使用的，可无偿收回建设用地使用权。(12)在互斥方案比选方法中，有时会得出相反的结论的
4、是（）。A. 净现值法B. 净现值率法C. 投资差额内部收益率法D. 差额净现值法(13)求取建筑物折旧的主要方法不包括（）。A. 现值法B. 年限法C. 分解法D. 市场提取法(14)某房地产土地增值额未超过50%的，其对应的应纳税额计算公式为（）。A. 应纳税额土地增值额30%B. 应纳税额土地增值额40%扣除项目金额5%C. 应纳税额土地增值额50%扣除项目金额15%D. 应纳税额土地增值额60%扣除项目金额35%(15)下列关于物业管理招标方式说法中错误的是（）。A. 分为公开招标和邀请招标B. 公开招标招标公告必须载明招标人的名称和地址等具体事项，获取招标文件的方法可不必载明C. 邀
5、请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此具备一定的公开性D. 公开招标招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告(16)（）考虑了资金的时间价值因素。A. 动态指标B. 静态指标C. 盈利能力指标D. 清偿能力指标(17)分析现有业务组合，设计新业务组合属于现代房地产市场营销内容中的（）。A. 战略规划B. 营销过程C. 营销活动D. 营销目的(18)明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的（）。 A. 项目考核和评价的依据B. 筹集资金的主要依据C. 申请项目核准的依据D. 项目投资决策的依据(19)
6、在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的调研方法属于（）。A. 定性调研B. 定量调研C. 随机抽样调研D. 非随机抽样调研(20)下列关于物业管理招标的条件和程序正确的是（）。A. 采取邀请招标方式的，应当向2个以上的物业服务机构企业发出投标邀请书B. 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日C. 当资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于3家资格预审合格的投标申请人D. 评标委员会的人数一般为3人以上的单数(21)下列不能作为企业长期定价的目标的是（）。A. 实现预期利润B.
7、 提高或维持市场占有率C. 维护企业形象D. 维持营业(22)物业服务企业按投资主体的经济成分划分不包括（）。 A. 全民所有制物业服务企业B. 集体所有制物业服务企业C. 股份合作型物业服务企业D. 民营物业服务企业(23)关于房地产估价报告的说法错误的是（）。A. 房地产估价报告通常由7部分组成B. 目录通常按照前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码C. 致估价委托人函中的落款日期为估价报告出具日期D. 注册房地产估价师声明对签名的注册房地产估价师起着一定警示作用(24)招标公告的内容不包括（）。 A. 招标工作者的名称B. 资金来源C. 工程情况介绍D. 开标的时间及地点(
8、25)下列不属于房地产投资风险中的系统风险的是（）。(26)下列不属于项目进度控制的范围的是（）。 A. 项目的各个阶段B. 项目的各个组成部分C. 项目的工作人员D. 影响进度的各种因素(27)房地产征收的核心是（）。A. 从公共利益出发B. 不转移所有权C. 严格按照法律规定的程序D. 强制取得被征收人的房地产(28)用假设开发法估价，不属于在测算投资利息时要把握的是（）。A. 报酬率B. 应计息项目C. 计息周期D. 计息方式和利率(29)下列不是房地产投资风险应对方法的是（）。 A. 风险预防B. 风险回避C. 风险应对D. 风险自留(30)净现金流的简称是（）。A. COB. CIC
9、. CO一CID. CICO(31)估价报告使用期限的表达形式错误的是（）。 A. 自年月日起至年月日止B. 自年x月日起算年C. 自年月日起算个月D. 自年月起至年日止(32)项目评估者根据所掌握的知识和经验进行划分固定成本和变动成本的分解方法是（）。(33)将集体所有的土地转为国有土地的行为属于（）。 A. 国有建设用地使用权转让B. 出让国有建设用地使用权C. 征收集体土地D. 集体建设用地使用权的转移(34)在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是（）。 A. 比较法B. 收益法C. 成本法D. 假设开发法(35)若被拆迁人与拆迁人不能达成补偿协议，应报请（）以上地方人民政
10、府作出补偿决定。A. 县级B. 市级C. 省级D. 国家(36)下列不属于国有建设用地使用权出让特征的是（）。A. 建设用地使用权出让是一种国家垄断行为B. 建设用地使用权是有一定使用期限的C. 建设用地使用权出让是有偿的D. 建设用地使用权不可分别设立(37)若以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，要完成开发总投资额（）以上。(38)设区的市级人民政府房地产主管部门负责（）物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。(39)以下几个阶段中，不属于PDCA阶段的是（）。A. 制定计划阶段B. 执行阶段C. 检查阶段D. 报告阶段(40
11、)某房地产开发项目的总投资为20 000万元，其中的50%为向银行申请的抵押贷款，贷款年利率为5%，合同规定全部本息9年还清，利息不再计息。那么9年后的还款总额为（）万元。 A. 12 000B. 11 000C. 12 500D. 14 000(41)“云南山川形势，东以曲靖为关，以沾益为蔽；南以元江为关，以车里为蔽；西以永昌为关，以麓川为蔽；北以鹤庆为关，以丽江为蔽。”说的是云南的（）。A. 经济区位B. 天文区位C. 自然地理区位D. 文化区位(42)以下不属于出租人权利的是（）。 A. 有要求承租人对建设用地修缮的权利B. 有按时收取建设用地使用租金的权利C. 有监督承租人按照租赁合同
12、规定合理使用土地的权利D. 有依法收回出租土地的权利(43)假设各不确定性因素之间相互独立，每次只考察一个不确定因素变化，而其他不确定因素保持不变时，项目经济指标受到影响的程度称为（）。A. 确定性敏感性分析B. 多因素敏感性分析C. 单因素敏感性分析D. 不确定性敏感性分析(44)下列可以设定抵押权的建设用地使用权的是（）。 A. 公共福利建设用地使用权B. 通过行政划拨方式取得的建设用地使用权C. 列入文物保护的建筑用地使用权D. 权属有争议的土地(45)若被拆迁人住进拆迁部门提供的周转用房，则下列哪项费用不予支付?（）(46)处分抵押的建设用地使用权所得金额，以下选项中应该最后分配的是（
13、）。 A. 偿还抵押权人的债权本息及支付违约金B. 支付处分抵押建设用地使用权的费用C. 扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费D. 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害(47)下列说法错误的是（）。(48)不考虑其他因素的影响，若房地产的开发成本上升，则供给曲线（）。A. 向上移B. 向下移C. 向左移D. 向右移(49)土地出让者应当在签订出让合同（）天内支付全部出让金。 A. 100B. 90C. 60D. 30(50)成本加成定价法中，（）的确定是定价的关键。 A. 销售税费率B. 目标利润额C. 成本加成率D. 商品房单位成本(51)房地产金融的主要业务种类不包括（）。A. 房地产
14、贷款B. 房地产证券C. 房地产基金D. 房地产保险(52)在房地产抵押贷款关系中，（）为抵押权人。 A. 借款人B. 提供抵押房地产的第三人C. 住房资金管理中心D. 贷款人(53)划拨建设用地使用权时，如不办理出让手续，则转让方应当把所获得的土地收益（）。A. 归于个人B. 上缴集体C. 上缴政府D. 上缴国家(54)下列不属于住房抵押贷款证券化的参与主体的是（）。A. 发起者B. 服务机构C. 担保人D. 投资者(55)下列有关敏感性分析作用，表述有误的是（）。A. 提高决策的准确性和科学性B. 提高预测的可靠性C. 了解投资项目的风险根源和风险大小D. 对所有敏感因素进行研究，减少其不
15、确定性，从而减少投资项目风险(56)韦伯的工业区位理论认为，限地性原料的失重程度越大，原料指数就（），遍布性原料的参用程度越大，原料指数就（）。A. 越大越小B. 越大越大C. 越小越大D. 越小越小(57)设计阶段的质量控制不包括（）。 A. 整体审查B. 委托专家审查C. 多方案对比选择D. 对设计工作质量进行检查(58)在房地产市场调研的基础上，对房地产开发项目进行分析研究、综合论证和决策是在（）。(59)下列不属于房地产定价策略的是（）。A. 局部价格策略B. 过程定价策略C. 折扣定价策略D. 心理定价策略(60)在不计利息的条件下，一个方案比另一个方案多支出的投资，用年经营成本的节
16、约额逐年回收所需要的时间称为（）。A. 差额净现值回收期B. 投资回收期C. 差额回收期D. 差额投资回收期二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1)房地产开发项目全寿命周期分为（）。A. 项目前期策划阶段B. 项目设计阶段C. 项目实施阶段D. 项目使用阶段E. 项目调研阶段(2)项目资本金包括（）(3)以下是房地产调查问卷应具备的条件是（）。A. 主体明确B. 结构合理C. 通俗易懂 在线 考试中心D. 长度适宜E. 印刷清晰(4)公共利益是共享的，因而公共利益具有（）。(5)一般
17、意义上的市场营销策略分为（）。A. 同质性策略B. 同一性策略C. 差异性策略D. 异质性策略E. 集中性策略(6)房地产实地调研方法包括（）。A. 投射法B. 询问法C. 观察法D. 试验法E. 深度访谈法(7)下列选项中，对资金等效值理解正确的是（）。(8)按建设用地的用途，可以将建设用地分为（）。A. 工业建设用地B. 民用建设用地C. 农业建设用地D. 军事建设用地E. 非农业建设用地(9)公司债券按其发行是否委托证券发行中介机构可分为（）。A. 公募发行B. 私募发行C. 直接发行D. 间接发行E. 混合发行(10)建立价格可比基础主要包括（）。A. 统一付款方式B. 统一采用单价C
18、. 统一面积单位中大网校-在线考试中心TD. 统一面积内涵E. 统一收款方式(11)按照项目管理工作任务，不属于房地产开发项目管理系统的是（）。A. 组织和信息管理B. 工程咨询项目管理C. 工期管理D. 施工项目管理E. 建设项目管理(12)下列属于房地产金融特点的是（）。(13)下列财产中不可以抵押的是（）。(14)根据管理者的不同，房地产开发项目管理可以分为（）。(15)等额分付终值公式F=A(1+i)-1/i中，需要满足的条件是（）。A. 每期支付的金额相同B. 支付可以在期初也可以在期末发生C. 支付间隔相同D. 每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生E. 每次支付都在对
19、应的期末，终值在最后一期支付后发生(16)属于房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤的是（）。 A. 本报表的编制及经济指标计算B. 对经济评价指标的检验中大网校在线考试中心C. 不确定性风险和风险分析D. 项目进度安排E. 投资项目比选(17)房地产销售间接渠道的缺点主要包括（）。A. 不利于形成销售专业优势B. 房地产开发企业支付的佣金可能“得不偿失”C. 容易造成开发和销售的矛盾D. 不利于房地产开发企业集中精力E. 容易导致房地产开发企业的信誉受到损失(18)关于房地产投资项目可行性研究理解正确的是（）。 A. 在项目投资决策前，对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和
20、比较论证B. 在项目投资决策前，对投资项目的经济社会环境效益进行科学的预测和评价C. 在项目投资决策前，对与之有关的社会经济等情况进行深入细致的研究 中大网校在线考试中心D. 该研究是针对房地产间接投资进行的E. 该研究是针对房地产直接投资进行的(19)下列关于业主的权利说法正确的是（）。A. 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B. 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C. 按照国家有关规定缴纳专项维修资金D. 监督业主委员会的工作E. 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权(20)我国土地公有制，人多地少的国情决定了我国在建设用地管
21、理中必须坚持（）。三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1)根据下列材料，请回答TSE题：(2)下列不属于契税计税依据的是（）。(3)符合契税实行的幅度比例税率的为（）。(4)下列属于契税特点的为（）。(5)不应征收契税的行为的是（）。(6)根据下列材料，请回答TSE题：某住宅小区共有2000个业主，其中1500个业主的住宅为小户型，总建筑面积为20万平方米且每户建筑面积相等；500个业主的住宅为大户型，总建筑面积为6万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。TS该小
22、区第二次业主大会会议的召集人应为（）。A. 小区业主委员会B. 业主大会筹备组C. 小区所属居民委员会 在线 考试中心D. 原物业管理公司(7)根据物权法选聘或解聘物业管理企业“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为（）。A. 全部大户型业主和751个小户型业主参加并表决通过B. 一半小户型业主和250个大户型业主参加并表决通过C. 全部小户型业主和251个大户型业主参加并表决通过D. 全部大户型业主参加并表决通过(8)新选聘物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有（）人。A. 50B. 20中大网校在线*
23、考试中心C. 30D. 10(9)物业管理投标程序包括：准备投标文件；项目评估与风险防范；评标；接受招标方的资格审查；获取招标信息；签约并执行合同；收到中标通知书。这几个步骤的正确顺序是（）。A. B. 中大网校在线*考试中心C. D. (10)房地产投资项目比选，对投资者能起到的帮助有（）。A. 有利于投资者把握最佳的投资机会B. 有利于投资者选择最优的投资方案C. 使投资者有限的资金得到相对安全和有效利用D. 有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资失误(11)根据下列材料，请回答TSE题：张某购买一套商品住宅，成交价格为100万元，首期付款为房价的30%，余款向银行申请抵押贷款。该
24、贷款的贷款期限为20年，贷款年利率为8%，采用按月等额还款方式偿还。TS赵某将其购买的商品住宅抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门（）。A. 办理抵押登记B. 进行抵押合同备案C. 申报贷款金额中大网校在线-考试中心D. 申报抵押评估价值(12)房地产市场调研是为了解决房地产市场中出现的或可能出现的各种矛盾而进行的，具有（）。A. 客观性B. 实用性 中大网校 在线-考试中心C. 计划性D. 完整性(13)运用房地产市场调研的结果，在房地产项目的开发经营中取得良好的经济效益，体现了房地产市场调研的（）。 A. 客观性B. 系统性C. 科学性D. 实践性(14)处分抵押的土地使用权所得金
25、额，应首先支付的费用是（）。A. 偿还抵押权人的债权本息及支付违约金B. 扣除抵押土地使用权应缴纳的税费C. 处分抵押土地使用权的费用D. 该宗土地使用权有偿取得应缴纳的土地使用权出让金(15)下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是（）。A. 土地使用者迁移而停止使用的土地B. 土地使用者破产而停止使用的土地C. 未经原批准机关同意，连续1年未使用的土地D. 核准报废的矿场土地(16)根据下列材料，请回答TSE题：某房地产开发商在决定开发区位、土地利用方式和规划设计方向时遇到了较大的难度，因为牵涉的金额巨大，需要依据正确、有效的资料来作出决定，所以该房地产开发商决定对市场进行调研。TS该房地产商
26、所需搜集的基本资料包括（）两大类。A. 初级资料B. 次级资料中大网校>在线考试中心C. 内部次级资料D. 外部次级资料(17)该房地产商对该地人文社会经济资料的搜集应该包括（）。A. 人口和流动人口B. 职业或行业类别比例C. 产业结构D. 公共设施(18)若该房产商对需要研究的问题尚不明确的话，可以采取的调研方式是（）。A. 描述性调研B. 因果性调研C. 探测性调研D. 预测性调研(19)如果该房产商想进行对小区环境设计的调研，则最好选用的调研方法是（）。A. 实地调研法B. 因果调研法C. 描述调研法D. 定性调研法(20)若要使投资决策更加科学、理性，则可选下列（）。A. 询问
27、法B. 预测法 中大网校 在线-考试中心C. 观察法D. 试验法答案和解析一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意) (1) :B建设用地使用权租赁合同的标的是建设用地使用权，作为标的的地块必 须确定的。 (2) :D业主定义为房屋所有权人，并没有排除业主对与房屋相配套的设施设备 和相关场地拥有的权利。 (3) :C已知i=5%，n=5年，P=20 000 50%=10000(万元)。则F=P1+ (n+1)/2i=10 000i+(5+1)/25%=11 500(万元)。(4) :D目前在房地产开发项目中，项目管理组织结构的形式基本上有职能型组 织、项目型组
28、织、矩阵型组织。传统的职能型组织具有明确的等级划分，每个雇员都有一个明 确的上级。职能型组织适用于小型、简单且历时短的项目。在项目组织中，工作成员是经过搭 配的。项目工作会运用到大部分的组员，而项目经理也有高度的独立性，具有高度的权利。项 目型组织适用于大型、复杂且历时长的项目。矩阵型组织的领导是分权的、民众的、合作的。 (5) :A房地产金融的特点包括：安全性、长期性、证券化、多样性、政策性。 (6) :B资金来源与运用表能够全面反映房地产投资项目的资金活动全貌，反映 房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的 借款及偿还计划，并为编制资产负债表及资金
29、平衡分析提供依据。 (7) :A房地产置业投资包括购买型置业投资以及租赁型置业投资。 (8) :A资金发生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值称为现值。资金 发生在(或折算为)某一特定时间序列终点时的价值称为终值。时值指资金发生在各个计息期 末的价值。 (9) :B年值法是指将投资方案在计算期的收入及支出，按一定的折现率换算为 等值年值，用以评价或选择方案的一种方法。 (10) :C城市基础设施用地包括供水设施、燃气供应设施、供热设施、公共交通设 施、环境卫生设施、道路广场、绿地等。 (11) :C已经办理审批手续的非农业占用耕地，连续2年未动工的，经原批准机关 批准，由县级以上人民政府
30、无偿收回土地使用权。 (12) :B在互斥方案比选中，差额投资内部收益率法与净现值法、差额净现值法的 评价结论具有一致性，而净现值率法有时会得出相反的结论。 (13) :A求取建筑物折旧的方法主要是年限法、分解法、市场提取法。 (14) :A略 (15) :B公开招标的招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情 况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应明确开标日期、时间和地点。 (16) :A盈利能力指标是用来考查项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动 态指标两类。静态指标不考虑资金的时间价值因素。动态指标则考虑了资金的时间价值因 素。清偿能力指标是考查项目计算期内偿债能力的指
31、标，反映了项目在计算期内偿还债务的 能力。故选A。 (17) :A现代房地产市场营销战略规划的详细内容包括：企业状况和环境分析，确 定企业发展目标；分析现有业务组合，设计新业务组合；制定增长战略，协调各职能的战略等。 (18) :D房地产投资决策必须是建立在对投资项目进行科学、详细的可行性研究 基础之上的，明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否 允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的项目投资决策的依据。 (19) :A定性调研就是在房地产市场中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、 倾向性、感觉、动机和态度的调研方法。 (20) :B采取邀请招标方式的，应当
32、向3个以上的物业服务机构企业发出投标邀 请书。当资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于5家资格预审合格 的投标申请人。评标委员会的人数一般为5人以上的单数。 (21) :D维持营业目标是指以能够继续营业为定价目标。ABC三项的定价目标 均可以作为企业的长期目标，而维持营业目标只能作为特定时期的过渡性目标。 (22) :C物业服务企业按投资主体的经济成分划分为全民所有制物业服务企业、 集体所有制物业服务企业、民营物业服务企业、外资物业服务企业、其他物业服务企业。 (23) :A房地产估价报告通常由8部分组成：封面、目录、致估价委托人函、注册房 地产估价师声明、估价的假设和限制条
33、件、估价结果报告、估价技术报告、附件。 (24) :A招标公告的内容一般包括：项目名称和业主、资金来源、工程情况介绍、投 标截止时间、开标的时间及地点、购买招标文件的时间、联系地址及费用、招标机构的联系地点 及其他事项。 (25) :C房地产投资中的系统风险主要包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期 风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。 (26) :C项目进度控制的范围包括：项目的各个阶段；项目的各个组成部分；影响 进度的各种因素。 (27) :D房地产征收的核心是不需要房地产所有权人的同意而取得其房地产，因 而D项是正确的。 (28) :A用假设开发法估价，在测算投资
34、利息时要把握应计息项目、计息周期、计 息期、计息方式和利率。 (29) :C房地产投资风险应对方法有：风险预防、风险回避、风险转移、风险组合、 风险自留、风险利用。 (30) :D现金流出(Cash Out，CO)；现金流入(Cash in，CD；净现金流量(CICO)。 (31) :D估价报告使用期限的表达形式为：自年月日起至年 月日止；或者自X年月X日起算年(个月、日)。 (32) :D投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确 定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出总固定成本 和总变动成本，这种方法属于分解方法中的费用分解法。如对于
35、以开发量为变量的房地产投 资项目，固定资产折旧等属于固定成本，规划设计费、建筑工程费等属于变动成本，采用这种方 法有时很难把各成本项目严格地划分为固定成本和变动成本。这就需要项目评估者根据所掌 握的知识和经验进行划分。 (33) :C征收集体土地是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程 序，将集体所有的土地转为国有土地的行为。 (34) :C公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此， 通常采用成本法评估。 (35) :A拆迁部门与被征收人达不成补偿协议的或者被征收房屋所有权人不明 确的，由拆迁部门报请作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府根据拆迁补偿方案作出拆
36、迁补偿决定。 (36) :D物权法规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设 立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。因此，建设用地使用权是可以分 别设立的。 (37) :D以出让方式取得土地使用权的，按照出让合同约定进行投资开发，属于房 屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建 设用地条件。 (38) :C设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发 和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 (39) :DPDCA分为四个阶段，即制定计划阶段、执行阶段、检查阶段、处理阶段。 (40)
37、:C已知i=5%，n=9年，P=20 00050%=10 000(万元)。则F=P1+ (n+1)/2i=10 0001+(9+1)/25%=12 500(万元)。 (41) :C自然地理区位是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相 互关系区位，因此题目中袁述的是云南的自然地理区位。 (42) :A修缮属于出租人的义务，在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁 标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护。 (43) :C单因素敏感性分析是指假设各不确定性因素之间相互独立，每次只考察一个不确定因素变化，而其他不确定因素保持不变时，项目经济指标受到影响的程度。单因素 敏感性分析是敏
38、感性分析的基本方法。 (44) :B通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地 使用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。 (45) :B周转用房即过渡时期所安排的住所，使用拆迁部门提供的周转住房的，拆 迁部门不予支付过渡补助费。 (46) :D处分抵押的建设用地使用权所得金额，应按下列顺序分配：支付处分抵押 建设用地使用权的费用；扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费；偿还抵押权人的债权本息及 支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；剩余金额交还抵押人。 (47) :C现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。故 C选项错误。 (4
39、8) :C房地产的供给曲线是一条向右上方倾斜的直线，因而当房地产的开发成 本上升时，供给减少，供给曲线就向左移。 (49) :C按照现行规定，土地使用者应当在签订出让合同60天内支付全部出让 金，逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。 (50) :C成本加成定价法是在商品房成本的基础上按照一定比例增加预期收益和 销售税费，确定商品房单位价格的方法。其公式为：商品房单位价格一商品房单位成本(1+ 成本加成率)(1一销售税费率)。其中，成本加成率的确定是定价的关键，成本加成率实际上 就是企业与其收益率。故选C。 (51) :C房地产金融的主要业务种类包括：房地产贷款、房地产证券、
40、房地产保险、 住房储蓄和住房基金、房地产投资信托基金。 (52) :D在房地产抵押贷款关系中，借款人为债务人，贷款人为债权人；提供抵押 房地产的借款人或者第三人为抵押人，贷款人为抵押权人。故选D。 (53) :D划拨建设用地使用权有两种规定：一是报给有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让人办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土她使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方必须将所获得收益中的土地收益上缴国家。(54) :C住房抵押贷款证券化的参与主体包括：发起者、服务机构、特殊目的机构、 信用评级机构、投资者。 (55) :D敏感性分析的作用在于：可以使决策者了解不确定性因
41、素对项目经济效 益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性；可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因 素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性；可以了解投资项目的风险根源和风险大小；可以筛选出若干较为敏感的因素进行分析，进而减少投资项目风险。D项表述错误，因为现实中只 能筛选出若干较为敏感的因素进行分析。 (56) :A一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数 大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能小于1。限地性原料的失重程度越大，原料 指数也越大；遍布性原料的参用程度越大，原料指数则越小。所以答案选A。 (57) :A设计阶段的质量控制包括：委托专家审查、分阶段进
42、行审查、多方案对比 选择、对设计工作质量进行检查。 (58) :D一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括前期策划、设计、实施和 使用四个阶段。项目前期策划阶段是在房地产市场调研的基础上，对房地产开发项目进行分 析研究、综合论证和决策。 (59) :A房地产定价策略包括总体价格策略、过程定价策略、折扣定价策略和心理 定价策略。 (60) :D差额投资回收期是指在不计利息的条件下，一个方案比另一个方案多支 出的投资，用年经营成本的节约额逐年回收所需要的时间。 二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项
43、得05分)(1) :A, B, C, D一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括前期策划、设计、实 施和使用四个阶段。 (2) :B, C, D项目资本金包括用于建设投资、建设期利息和流动资金。 (3) :A, B, C, DE选项是调研报告的要求，应排除。 (4) :A, B, D从题意可知，公共利益是共享的，因而可以排除选项CE。 (5) :B, C一般意义上的市场营销策略分为同一性策略和差异性策略，房地产市场 营销则以差异性策略为主。 (6) :B, C, D投射法、深度访谈法都属于房地产市场调研的定性调研方法。 (7) :C, D, E在房地产投资项目经济评价中，资金等效值是个十分重要的概念。在 特定利率下、不同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等值资金。运用资金等效值的概 念，可以把不同时点发生的资金换算成同一时点的等值资金进行比较分析。影响资金等值的 因素主要有资金的数额
