1、江苏省2016年房地产估价师案例与分析：房地产转让估价的特点试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。(2009年试题) A：汇票 B：本票 C：支票 D：银行券 E：执行层的组织协调 2、根据原建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程，作为自然人的申请人死亡，天之内没有近亲属或者近亲属杗表示参加裁决或放弃参加裁决的，房屋拆迁管理部门应终结裁决并书面告知当事人。 A：7 B：10 C：15 D：30 E：房地产估价机构必须
2、加盖公章3、依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为_之日。 A房地产估价师实地查勘 B国有土地出让合同签订 C拆迁公司现场动员搬迁 D房屋拆迁许可证颁发 4、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。(2008年试题) A：使用者地位 B：购买动机 C：对渠道的信赖度 D：对价格的敏感程度 E：借款合同5、被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，日内应以书面或其他形式进行公告。 A：10 B：15 C：30 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。 A：低收入 B：中低
3、收入 C：中等收入 D：所有 E：执行层的组织协调 7、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，一般都采用正常客观的数据。 A：尚未使用的 B：有租约限制的 C：无租约限制的 D：承租人权益的 E：工业用地的监测点评估价格 8、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为_元/m2。 A3610.5 B3619.5 C3711.5 D3719.5 9、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是_。 A经济合理性与技术先进性相结合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价 B项目全寿命费用
4、是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用 C设计过程中要力求项目全寿命费用最低 D设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则 10、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算【2006年考题】 A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动平均法 D：指数修匀法 E：工业用地的监测点评估价格11、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是_。 A容积率 B建筑高度 C建筑规模 D建设工程 12、征收集体土地的补偿费归_所有。 A县级以
5、上人民政府土地管理部门 B乡(镇)人民政府 C土地使用者 D农村集体经济组织 13、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺则运用“四三二一法则”计算土地 乙的总地价为【2006年考题】 A：234万元 B：286万元 C：334万元 D：468万元 E：工业用地的监测点评估价格14、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为_万元。 A87 B124 C130 D134 15、半年度中期财务会计报告应当于年度中期结束后_内对外提供。
6、 A15天 B30天 C60天 D4个月 16、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。 A：建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将士地使用权无偿交给土地使用者使用的行为 B：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动 C：取得划拨土地的使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续 D：在国家没有法律规定之前，在城市范围內的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理 E：房地产估价机构必须加盖公章 17、关于房地产中介服务机
7、构的业务管理有以下说法，其中错误的是。 A：房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同 B：房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料 C：中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作 D：对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款 E：执行层的组织协调 18、城镇土地使用税采用分类分级的_税率。 A比例 B超额累进 C全额累进 D幅度定额 19、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。 A：专业
8、工程 B：建筑工程全过程 C：分部工程 D：分阶段 E：借款合同 20、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。 A：假设开发法 B：剩余法 C：市场法 D：成本法 E：工业用地的监测点评估价格 21、保密保留价的更改通知一般应在现场拍卖前天内送达拍卖人。 A：12 B：35 C：68 D：1020 E：执行层的组织协调 22、张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为万元。 A：1746 B：10000 C：11746 D：67275 E：借款合同23、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税
9、务机关确定的不包括。 A：个人所有的居住房屋及院落用地 B：免税单位职工家属的宿舍用地 C：集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地 D：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 E：执行层的组织协调 24、物业管理的全面启动以为标志。 A：物业的接管验收 B：业主入住 C：日常的前期物业管理服务 D：首次业主大会召开 E：执行层的组织协调25、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。 A预期通货膨胀 B非预期通货膨胀 C成本型通货膨胀 D需求型通货膨胀二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得
10、0.5 分） 1、关于房地产项目融资说法错误的是（）。 A房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动 B通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金 C实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资益的目的 D房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应 2、开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须_。 A经规划管理部门同意 B经房产管理部门同意 C经原土地使用权出让方同意 D重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议 E调整土地使用权出让金3、甲公司开发建设一个普通住宅小区，并向社会
11、公开预售。2009年3月1 日，王某与甲公司签订了商品房预售合同(王某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。(2009年试题)下列关于王某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。 A：商品房预售合同未经备案，合同无效 B：在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式 C：王某可以将预购的未竣工的商品房再转让 D：商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。 E：要求查询的资料不存在的 4、下列关于索引号，表述正确的是。 A：索引号的用途是索引 B：索引号的用途是证明 C：索引号
12、的用途是明示 D：索引号的表示方法是把图中所需要另画详图的部位编上索引号 E：索引号便于查找相互有关的图纸内容5、以下对房地产赠与的理解正确的是。 A：是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 B：属于双务行为 C：即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务 D：属于单务行为 E：其受让人不需承担任何义务 6、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于_万元。 A2
13、80 B285 C290 D295 7、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村个农民。 A：30 B：60 C：100 D：180 E：执行层的组织协调 8、政府对房地产的限制一般是通过来实现的。 A：管制权 B：征收权 C：充公权 D：没收权 E：征税权 9、集体土地上的房屋拍卖应向当地_申请，获批准后方可进行拍卖。 A人民法院 B公安机关 C人民检察院 D乡级人民政府 10、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有
14、_。 A资金时间价值是资金的增值特性使然 B利率是资金时间价值的一种标志 C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较 E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等11、不属于税收制度的构成要素的是_。 A纳税人 B课税对象 C纳税时间 D税基 E税点 12、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面。 A：要给被征地单位妥善安排生产用地 B：要妥善安置征地范围外的拆迁户 C：对征收的土地要适当补偿 D：对因征地给农民造成的损失要适当补偿 E：对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排
15、 13、在下列行为中，属于犯罪的有_。 A欠税 B偷税 C抗税 D退税 E漏税14、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是()万元。 A.-41.8 B.200 C.158.2 D.-241.8 15、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在_。 A资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险 B自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力 C由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还 D抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险 E资金来源与资
16、金流动性无关 16、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为_。 A合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 17、房地产投资的缺点是。 A：相对较高的收益水平 B：易于获得金融机构的支持 C：抵消通货膨胀的影响 D：投资回收期较长 E：借款合同 18、需求是与该商品销售价格所对应的消费者的统一。 A：购买水平 B：购买单位 C：购买能力 D：购买欲望 E：购买需求 19、某单位自用办公房产原值为10
17、0万元，其房产税税基可能为_万元。 A60 B80 C100 D110 20、_规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。 A物权法 B城市房地产管理法 C建筑法 D土地管理法 21、房地产的不可移动性，要求房地产的区位对_具有吸引力。 A政府 B建造商 C开发商 D设计师 22、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由_列出质量缺陷清单。 A开发商 B承包商 C监理工程师 D使用单位23、下列市盈率的表达式中，正确的是。 A：市盈率=股价每股净资产 B：市盈率=股价每股收益 C：市盈率=市值销售收入 D：市盈率=市值现金流 E：借款合同 24、无差异曲线的特点主要有。 A：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值 B：无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 C：离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小 D：无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交 E：无差异曲线凸向原点25、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为万台。 A：102 B：120 C：108 D：88 E：借款合同
