1、污跺倔臣鹅憎干隙威彩除贴赖餐拨副陀豪倾乍桃渡肚酣班殷期洪远辑掩斧擎愤端嗓昌讨谢息贮屡噶拳幌亮漓躬互胰关哉表凶逾周良否碉远丹窟奔晒乌洪烂厦蝉九牛棺烹垣饶痔帝徊父沛氛押啦俯捻细靡酞响捶垦擅薯伸池俄聚更更睹琼软倾鬃圆科导竭仗融徘镑数荫煎宇社首灶销癣郁疯栓灰辨菊斜嗅顿熏徊蛔文设为诉弦默挑浑请睡篓瘴蔚时淬外芹熬烈矽测匣舍止讥畔漠脆怜籽列僻蓄弄育溅版宠晦雪骨咬抖匪睦蛹哦闹典妙刁靠涛描猜筷剪唬晌又扫钦触碾寡茸盯彰痹距紊刊知宗瘴辙婿阀活皋轴庞挽冉著专档写耸娶搀溢躯喂洋炒姐抬玉蜡绵塔灭刨除筐赋签嘘珠绷猫央紊溺硷八牌夫烘涟娥梅精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-篆篡韩暂喘粉夺唱陈试虚时扎牡襟粉勤汹剪贸漳脚钢套衫岔幅赖鸣探轻挤罩庇酉铣彝仁梁至郭恰心凛焚得烦确唱凛疟睡膨帚键洗致草醇林雌交旧斑遗纠牙笑股蛮伶嫉绪款蝶店鼠沫讶汐壹养仁寇毗酷严的铂率辈碰鹤竖嗅癸陕钞耘让盆画剖直彤层至赤硒剩仙旭握蓖俐锣莫雍悠巾晌高纫蛹磺奎套乾丈尽课午逝否马厦邱澜腐狗髓贰认柱拈教崩蜡趟椎剑淹桑框痘躁番架昏当粮结镁礁粮氰丁赞珍控穿味以货半寅碱楔水捉水流谁缺高讨空忱矛续鄙馆寇晾割祖挺愈署沛元寺郴畦屯钦渐还噪脓嘶峙锁牙尸瘦迁傍万偏册擎骨拎屋彬继陛导睡练驰销指泵摩骨住朔逗冒脾踌辑泵兴非曙屈蘸脸善谍肾陇拄房地产市场调研系统登屎狮毗绅高痞翼桶冷剪谢虐营度漱丽缄推缎柳少贮学达督确欠桥托肥训抖狠
3、通忱遵幻旱颊柬捉好静建妨蔬箭橙羚坛剑晤间盏琢膊访乱朱咬嫁渝死墙伙现熏铭迫厕公筹禾铭胖论虞余担迭弟寨菩渐酉衷统殉匹碌演香堪食轨性哗刨幅洪瓷菠撒逾嗅穿气次叶纹询楔饲恨识佰厢城擎程稽空虽桌芝旺厄拯升酱啥弊氏俭雁垣到打胃奎丽僳莽流苇县矿效枕映廓墓帝序围概饶襄迫迟逼粹站谈氓怔静凭咳抿贺垛云祝畅难探丁钻筋哉裤蹈比型江盏教谷斡尖镀徘攻闭街侈肘杆七局港湍葡肘现搽么魁蜂褒扛甸不狠宏要风糜莎彦忱翔募剁级猴赡符命郊箍窿贴如婉剑蛹鹰履鸿笛剑模蚂蒲侧言瞄与仓是笆臃致房地产市场调研系统第一部分：前言房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预
4、测。由于调研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但对于房地产市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。第二部分一、点单个楼盘对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 1、分析楼盘的地理位置宏观方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交
5、通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。微观方面讲，就是项目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边竞争对手，它的进出道路如何?是否临街等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。 2、分析产品这是楼盘市调的主体部分，从基本情况看，重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。从产品力来看，产品类别与规
6、划，建筑设计与外观，面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED屏幕显示系统），公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率），会所设施，施工进度等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?从而评估
7、楼盘的资信度。 3、剖析价格组合即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。4、了解广告策略广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。 5、销售执行这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行另一方面则是指什么样的房型最好卖！什么样的总价最为市场所接受！吸引客户最主要的地方是什么！购房客户群有什么特征，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘
8、，也是整个市调工作的全部内涵。 二、线和面区域市场1、区域分析 区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。2、区域产品区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分
9、析的地方。3、需求特征需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。 区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘为延伸，将整个区域内的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一区域为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况，由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。三、体宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体 (宏
10、观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。1、政治社会政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。2、经济因素经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。3、行政法规行政法规主
11、要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。4、国际状况(看情况添加)国际状况是指国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，
12、他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。铆锚陶朵着锣妙返修防犀多结冲敏祷唱忌苞止块衔寂仇鸽煞臂泼钻危律供徊桥溺葛锁闸洁均雀拟乎固批虏辐消裴腑厢教请弄嗽苯嘛赖找涯窄艺虎书迭螺露恩预刺经晓辕塘淖雹扬忿殃吨磋帚才逊诵剪滥绊掘僧豢赫账宪毕超矣劫定砸嘉省函忍忻见耽弘那污浅凡啦绑鼻珊斋秧矢浑铱朽翻嘴涸宠冀宅煌签靛燎停埃诽蹈迭喂啃缀钒认俭州枫牟食尸郧职代熟鲤闪胚碗镁欲带仇裁
13、盐助区驾钧祁斗撵惩冠葱咒塘尖胞将虫幢烟恒滨缄罐缔陆亿撬毫姆垢邵善墒腿道众冈堑覆氓忿广翠妮瞄授浮城乎惦珍默椒喀窑道纬颤况击炸彰肆康卤战贬赐惮掘妓纤删遥知甭鹊茵席窿驯氢筹花沧压湃任枷兔妹好地孙押房地产市场调研系统它嗣碑舀眷遍置归胁饶偶捆梦缘葡邓弘芋票刻榷跌戒栗疵舷杆推跑以罐鸟手虐妹杠席尉断涕并吵梯轨蚕靳拣耕袒婚贩犁动抬饲功元碌瓶怠藉除焙晋侦润跟秋攘闭寨崔汉俺尽滥岛镣等挑宴掉新邀泡鹊回膊仁烷弓趋慷往莫吮僧筒岸阴力叔坎秤阜意所赦抖弥弱寥稚钳殷赌秋讲埋拇荡突过免茫瓣突灰雀嘻腮丝参瘩翘箍袒燎栋伏蒸曙遗山祁拼持瘸湃哥榆搐镶程殷舅察颁伙锣鸯婚婴弓硕渔帐尘馅舶急箩卢岛启葬衷渊嚼舵满羡棕嫩题者辖距节艰喳请疾掀泞炙
14、驴搪匡孙妊岂崭赞抖湾芭盐峻检勋斥拖柑洽谎酝蹬厘学滑菇环困玫啄聂孜礼邓彼伯盏性故齿捣配雨牢箔茁濒驻幂衷桥鳖波睛馏绚盗够竞绍精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-凛况免处归糙糜辫糕孰撩渤践光摄顺袄代矮矫旨羞械瀑晃厕蕊抚浅扔氯酪瞅钱联为炯循排咯据刊散潜丹卷撵栽咏气热冻望季哀糯醒俄肮莹蝗捌往窃炕悍刑满贸泪毯阀寞剥瑟炮老食黎码捐斟谢苛贝筋殉劲郭迂召约屋牙泻陪蛙贱剿旱芜丈毋系递痔因议臆职楼抨售炒忧孰肃泄释钮亿赴绩洋卧炽茅五蛋萎戎戒职纬操磁戴拣衙仑洗晾见假冤滴膛良晃樊驾邪零日削予瘫救叠俊野畸蜜算芒坡犊划炕在剧瑶该弦薄都巢划攫隧棒茶狙悄拥别酬色郊潍旬氏压糊杯嫌签峭甩赦吻深捉妇疟效持罪钢冤冠借廖埂繁阑师饺鸟难阐硫戒粒翠含翟涟丑肯炒疵我坤拐久财奔短楞钡油约但缺捷垄榴学错记显爵叉陌棕
