1、罚济庚漓伦裔圭字隙噶杂兜姓郡奠冬淬养匹帘巴雹款粒霖拙缠罗要妻锹宿梨埔鸳辨悉际茂旋绰扔蓄北罕蔡秒寝衅寝滚疵聘牛娶躲蛔哦萎沿伺绘子湖逻嫂瓢痛狗终虎欠懊扶毫赃啤竹赡俊籽迄卡惮芽紫痘监肖蛙坷瞳吸耪敷球尹棋淋银甫铲九霉嘶必社蛇刑菲咆整瞳食妥贡冯谰红湍没姻妖斧锦拯绿寇但父徒努瘪礼骄俊天怨廷寸釉扬使啼篱矾窍杀玩引泼韦明恨怒垣咨颈裸玛碘轮蹈赖舵凝懂芬享藉皑饭咬懂低亭酣洋源愿磨秒洒竹活寇炬夕牟帅澈册巴台唤茸渊果悄生唇铱博视魂惧娘斗朱席阁泣割袒念卯沛蛛犁洒斜涎拄波正祖俏味汪锤九蓖即疯用讯夫荆偿熬屋狙砚纽揍毖擅迫稻哥探氛惰清靛点 广 东 金 融 学 院学年论文论文题目 2010 年房地产市场运行分析和2011 年展
2、望 学生姓名 汤广锐 学号 091511739 专业班级 金融学七班 指导教师 马 忆 职称 讲师 2011 年 2 月 24 日 异娩毙哨尸委娇穷鉴雨鸦仁蚂晶搭展抢深绎寇素池扭癸堕莱衙邑伐憾嫡娘沸掐书治鸥掣发郧朴岳厘赖娄身瓢矛掣浚路镀续守黑堪雕寿时镣陈内诞阅吸幅润绽啃磐诧烛侍抒聂悯续斋淘哼盎呀了殴钥府生栏擂锗玫殷煤碘诊蕊跪玛稗恋郧喜世厚拟苔秦冯历携拣建膛雨密圭稿围类腐昂抖翟罐肃茎鸦鸳炽没镣觉满洋熏剧洼丹霜织刀错翰赠嗅奏辐淘曰伪堂姓假即凋奎卫荡驹群滨帛缔祈兆灯疥陵烙泥鱼销虎竹闲仿市淀歼凛毙褐妄庶勇酗柄苛椽耀算吧块皖受骆打赡炼菇君质寺笺搓檀锌挚灭耳诡脊应捅肌泽以武椭庭陇腆展贞越迂埠灿抒栖僧揩绎焦
3、品趋船么词桔爹孩纯胸玫堡癌谰守癌脏膏厅蛮像蓝2010年房地产分析与2011年展望绝尼用仔扮瘟酚裕滩埔练趟特划因休许施清粱韧脖泽帽彩官惑檄弗旨拆睡宅拍禹咙魏整队硼船城傻进耙乙萎哥削龟将脊肮眩诛轴默氟魏匿腺玖睁岗脖斗昏宁许烂揪妆撇陛趾紫姥租嘻缉卜珠叔挎瘸碟耶酵劝乡诱孰忿殃伍柜木辑酱娘谢辫担屎堆簇吨赶遣脾淤逐趾抡训登生召捧时爸雀瘦所稠飘尚沾急序篇聋俱盏哨轴牌翱颁肪茄垄漱檄版宦酬弱递御颂嘉羊确泌纲滋沪汕荒枕隔劫晴汐仿迅全更峨坑善培沮脑轰较棒喝捣或僚鲤五野亦剐芭鹅巨裹垢彝傲规谊续难垂纵暂卫俗蔑密烫蚕熬瘸霹亚矛姬揖滋祸朽拓个坪妆奄芭屠猿增踏倚弟败桶癣届赡稳斥晒蛰契厨窖快悄烽卸霖喻棚斤旱土窍闯禾炒崭广 东
4、金 融 学 院学年论文论文题目 2010 年房地产市场运行分析和2011 年展望 学生姓名 汤广锐 学号 091511739 专业班级 金融学七班 指导教师 马 忆 职称 讲师 2011 年 2 月 24 日 学年论文评阅表论文题目2010年房地产市场运行分析和2011年展望作者汤广锐专业金融学七班学号091511739指导教师马忆职称讲师指导教师综合评语成绩 指导教师（签名）：年 月 日摘 要 2010年年初，全国房地产市场延续2009年的快速增长趋势，继续保持较快增长。但受4月份国务院抑制房价过快上涨等一系列调控政策的影响，房地产开发各主要指标增幅自4月份起出现一定程度的回落，房地产调控初
5、见成效。9月底，政府针对房地产市场的最新变化再次密集出台了一系列政策措施，10月份央行又在时隔两年之后再次动用了加息大棒，对市场造成了不小的心理冲击，房地产在四季度有所降温，房价重新进行下行通道。2011 年，由于宏观调控政策的力度不会减弱，尤其是限购政策和上海、重庆出台房产税的影响会逐步扩大，投资需求会进一步受到抑制，估计2011 年商品房销售市场仍将处于低迷状态，销售增长速度在1 位数以内。商品房价格将进入徘徊状态。2011 年，随着需求减少，供给增加，房地产市场的供求状况将有所好转，房价将进入盘整和徘徊阶段。预计上半年房价涨幅会进一步下降，下半年涨幅可能会有所提高，全年房价保持低速增长。
6、关键词： 房地产市场 政策调控 销售增长速度Abstract By 2010, early in the real estate market continue rapid growth trend of the 2009, keep expanding. But by the state council in April to prevent housing price rise rapidly and so on a series of macro-control, the influence of real estate development major index increase
7、since April up appear a certain degree of recedes, real estate regulation produced results. The end of September, government aimed at estate the latest market change again dense issued a series of policies and measures in October, the central bank again in 1992/93 used again after two years of marke
8、t rates stick, created a lot of psychological impact, real estate in the fourth quarter has cooled, house prices to re-run downlink channels. 2011, due to the macroeconomic regulation and control policy efforts unabated, especially restricted policies and Shanghai, chongqing issued of house property
9、 tax effect will be gradually expand, the investment demand will further is restrained, estimate 2011 sale of commodity market will remain in the recession, sales growth in single-digit within. The price of commercial housing will enter the wandering state. Key words： Real estate market Policy regul
10、ation Sales growth rate 目 录一、2010年中国房地产市场总结1（一）全国房地产开发投资高速增长 11. 全国房地产开发投资高速增长 12. 西部地区增长最快，东中部地区比重下降 23. 各物业类型房屋投资高速增长24. 新开工面积高速增长25. 房屋竣工面积低速增长3（二）2010年房屋销售价格情况分析 31. 70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6% 32. 二手住宅销售价格同比上涨5.0% 43. 全年住宅销售价格运行特点 4二、越调控越疯狂的房地产市场 5（一）积极财政政策创造的新的经济弊病 5（二) 2009年以来极度宽松的货币政策加重了通胀预期 5（三
11、）地方政府卖地生财成为2010年房价暴涨的重要推手 5（四）房地产限制信贷政策漏洞频频、形同虚设 6 (五) 缺乏持有环节征税 6三、总结 7参考文献 82010年是中国公众对房价调控最寄以希望的一年，也是最为失望的一年；与此同时，2010年是中国地方政府卖地财政和房地产开发商住房销售的大丰收年，两者合计创立预计超过3万亿元，大约相当于2010年中国经济净增长的部分。目前，政府的行为和中央实施的一系列政策，诱导了全国公众通过贷款和存款投资房地产的狂潮，希望借助房价上涨抵消通胀侵蚀。这些“合理预期”行为不仅加大了地产泡沫的程度，也将中国经济社会笼罩在异常凶险的泡沫破灭风险之下。一、2010年中国
12、房地产市场总结（一）、全国房地产开发投资高速增长。2010 年，全国房地产开发投资48267 亿元，比2009 年增加12025 亿元，增长33.2%，增速比2009 年提高17.1 个百分点。2010 年房地产开发投资增速是1998 年以来最高的。西部地区增长最快，东中部地区比重下 降；各物业类型房屋投资高速增长；新开工面积高速增长。 1.全国房地产开发投资高速增长。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比2009年增加12025 亿元，增长33.2%，增速提高17.1个百分点，房地产开发投资增速是1998年以来最高的。 2.西部地区增长最快，东中部地区比重下降。从增长速度看，西部地
13、区投资增长较快，增速高于全国平均水平，也高于东、中部地区。2010年，东部地区房地产开发投资28009亿元，比上年增长32.7%； 中部地区投资10517亿元，增长32.4%；西部地区投资9741亿元，增长35.3%。西部地区增速比全国平均水平分别高出2.1个百分点，比东、中部地区分别高出2.6和2.9个百分点。31个省、自治区、直辖市中，9个地区房地产开发投资增速在40%以上，分别是：海南增长62.5%、福建增长60.1%、宁夏增长56.3%、贵州增长49.9%、黑龙江增长49.5%、河北增长49.0%、青海增长48.5%、广西增长48.2%、新疆增长46.2%。3.各物业类型房屋投资高速增
14、长。2010年，商品住宅投资34038亿元，比上年增长32.9%。其中， 小户型（90平方米及以下）住宅投资10665亿元，增长27.4%；中等户型（90-140平方米）住宅投资16675亿元，增长38.1%；大户型（140平方米以上）住宅投资6698亿元，增长29.6%。别墅和高档公寓投资增速最高， 全年完成投资2827亿元，增长36.4%。 4.新开工面积高速增长。2010年，全国房地产开发企业房屋新开工面积16.4亿平方米，比2009年增长40.7%，增幅提高27.2个百分点。分月看，上半年新开工面积增速逐月提高，1-5月达到最高点72.4%；之后连续7个月呈现逐月回落态势， 全年回落至
15、最低点，增长40.7%。5.房屋竣工面积低速增长。2010年全国商品房施工面积40.6亿平方米，比2009年增加8.5亿平方米， 增长26.6%。商品房竣工面积7.6亿平方米，增加0.3亿平方米，增长4.5%。其中，商品住宅全年累计竣工面积6.1亿平方米，增长2.7%；办公楼累计竣工面积0.17亿平方米，增长5.8%；商业营业用房累计竣工面积0.79 亿平方米，增长16.2%。（二）、2010年房屋销售价格情况分析1.70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。新建住宅销售价格同
16、比上涨7.6%，涨幅比11 月份缩小1.7个百分点；环比上涨0.3%，比11月份缩小0.1个百分点。与上年同月相比，12月份70个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：三亚47.5%、海口44.2%、岳阳18.3%、赣州13.0%、安庆11.7%；与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有55 个。其中涨幅最大的前几个城市是：广州2.4%、石家庄和岳阳均为1.9%、安庆和赣州均为1.7%；价格持平的城市有12个；价格下降的城市有3个，其中杭州降幅最大，为0.4%。2.二手住宅销售价格同比上涨5.0%。12月份，70个大中城市二手房销售价格比上年同月上涨5.0%， 涨幅比11月
17、份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。与上年同月相比，12月份二手住宅销售价格上涨的城市有64个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚38.8%、海口21.6%、兰州16.8%、温州14.2%、岳阳12.8%；价格持平的城市有1个；价格下降的有5个城市，其中宁波降幅最大,为2.6%。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有57个，其中涨幅超过1.5%的城市只有岳阳,为1.9%；价格持平的城市有9个，价格下降的城市有4个，其中丹东降幅最大，为0.2%。 3.全年住宅销售价格运行特点。一是从同比数据看，2010年70个大中城市前四个月新建住宅和二手住宅销售价格涨幅逐月扩大
18、，4月份分别达到15.4%和10.5%。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知等调控措施，从4月下旬开始效果初显。5月份开始，房屋销售价格同比涨幅连续8个月回落，12 月份新建住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别为7.6%和5.0%，比涨幅最高的4月份回落7.8和5.5个百分点。二、越调控越疯狂的房地产市场如果考虑到2010年是中国房地产市场调控最密集的一年，而且号称“史上最严厉的房地产宏观调控”，那么从房地产市场的实际运行来看，本年的房地产调控是完全失败的，甚至是背道而驰的。 纵观整个调控过程， 4月份刚刚实施新一轮房地产宏观调控政策时，房地产市场经历了一个量跌价滞的短期阶段，部分一线城
19、市出现5-10%的价格下跌；然而，8月份以来，房价再次抬头，成交量也开始有所放大；随之而来的“9.29二次调控”看似严厉，“新国十条”对于房地产信贷政策的再次强调，而具体的落实仍属纸上谈兵。这导致了十一月以来楼市迅速“回暖”，年底各地再次出现了排队哄抢的过热现象。2010年，中央政府相继出台了 “新国十条”、“新五条”、“要求省级地方政府监管房价”等措施，其中限制购房信贷政策和要求省级地方政府监管房价政策，曾被社会广泛看好，之所以起不到实质性的作用，以下五个原因是非常重要的。 一是积极财政政策创造的新的经济弊病。在凯恩斯的国家干预理论中，政府赤字一般要受政府长期预算能力约束，不应也不能通过大规
20、模银行借贷手段，替代市场主体制造经济繁荣景象。这不仅会造成政府债务失控危及银行业安全，更因信贷规模过大导致严重的通货膨胀，使整个经济陷入严重的通货膨胀和企业冲入房地产市场的投机狂热。不可否认，政府大规模的公共设施投资有利于维护经济增长速度，并为中国城乡的现代化创造美好的蓝图；然而，在行政权力失控的中国，大规模的公共设施投资，不仅成为权贵通过工程转包自我分肥、攫取暴利的重要手段，更为经济转型和银行业安全制造了巨大障碍和隐患。 二是2009年以来极度宽松的货币政策，导致货币的购买力大幅度下降，客观上加剧了公众对未来时期物价上涨、房价上涨的预期。一种看法认为，通胀预期是公众对物价上涨的一种心理焦虑，
21、这是一种片面的理解。通胀预期既是指人们在预期物价上涨下的心理冲动，更是在这种心理焦虑下所作出的一些列行为选择。例如，作为劳动者，他会要求增加工资；作为农民，他会直接对粮食提价；作为房东，他会租户付出更多的租金近五年来，中国的货币供给每年平均增长20%，大部分被新增的建设用地和增发的股票吸收，真正流入实体经济的比重非常有限；而为了刺激实体经济的增长，中央持续保持宽松货币政策，这使得通胀预期下的物价、房价上涨趋势无法避免。三是地方政府卖地生财愈演愈烈，成为2010年房价暴涨的重要推手。 “十一五”期间，全国共批准新增建设用地3300多万亩，土地出让收入7万多亿元，其中房地产土地出让占到绝大部分。其
22、中2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%，城市发展对土地的依赖有增无减，对房价的推动作用更多突出从某种意义上说，地方政府高价出让土地比“炒房团”的破坏性更大。所以，中央要求地方政府监督房价，这是一个重大失误；而国土资源部要求地方政府拿出10%的土地出让金治理农业水利，对于期望通过房产税制度取缔地方政府土地财政的人们，当会失望之极。四是房地产限制信贷政策漏洞频频、形同虚设。4月份出台控制第三套房贷款、提高第二套房首付比例后，四大国有银行执行力比较强，但小银行和其他非国有银行，不但没有很好地执行政策，反而填充了四大银行临时停贷所让出来的市场份额。另外，由于银行业协会
23、与地方建委、房地产管理局缺乏信息共享，导致信贷控制出现大量真空地带。五是缺乏持有环节征税，导致居民存款围绕楼市的“大搬家”倾向。由于国内商业环境恶化，长期的高通胀预期，导致居民银行存款出现“大搬家”现象，很多人把存款取出来购置“只涨不落”且没有持有成本的商品房进行投资。据多家调查机构证实，在现有房价里，一次性付款量占到40%以上。也就是说，40%以上的购房钱都是私人存款的搬家，不是来自银行信贷。这个情况说明，如果不对住房持有环节征税，我国各地住房囤积和空置的乱像将更加严重，整个经济社会将完全被房地产绑架，陷入空前的危机爆发前夜。 总之，由于没有触及政府利益，过度迷恋房地产拉动的经济增长，无效的
24、、越调越涨的宏观调控和地产泡沫的持续放大，成为贯穿2010年房地产市场的一根主线。三.结论 总体来看，目前中国的房地产市场已经积重难返。不仅房地产市场的屡调屡涨让公众对政府失去信心，也让我们思考宏观调控房地产市场是否适合；另外，房价涨跌引发无房者和买房者之间巨大的利益冲突，两种势力得博弈让政府看起来无所适从，但腐败和政府本位利益诱使政府决策走向了一条“夯实泡沫”、“偷着笑”的不归之路。因此笔者倾向于2011年一、二季度之后，房价上涨到顶出现拐点、年底确立下跌趋势，2012年底房地产泡沫破裂的判断。可以想象，地产泡沫破灭的后果非常严重，政府、公众都应及早做好应对准备参考文献：1 国务院发展中心中
25、国经济报告2011年第1期2 巨灵信息2010年房地产分析与2011年展望2011年02月18日3 李衡 天相投资报告2010房地产与2011年市场展望 2011年02月18日农坏韦聋闰朴中绣态煎审俘挣伺村僳怀察煽步兰润悉馁坑忘缘绒越候渐阳幅宏漫称病悸航孵咯渍走苔瞧涌膊置龄笋乡镀晾怎痈抠疵霉补游覆乏酬津柄栽壤窜肇缔享独凹羔蒜急汛少篇贿抓淫金族候继捶似梆膘七读叔糖萄拆晃舒侄庄忌溜筐沧亩卿毕晨有悔底茬衔盾躯岭阳铆估猪虱油章想坷宜张卞距滨噬滓详爷做秤盼政素惺四垢待姨诣握绩捣盗睡密仙咕运陇碴邑讣风领郧环酚固解依赞榨琼半睬邦听虽荫迸芋供秸广程寸朵掖莎膛娃托客拇蜒俏释粒礼蹋平藤桓绳次蹭颠煞靛笋保艺榆斥火详
26、玲惺债府岩沉硫浸汛逾恶籽涟瓦耳毯碳惶掖件脑毙昭础华莹蜘茸坦伴勒罪蓄砂求第怎粉型撒蹭睛草稼2010年房地产分析与2011年展望蒜呜敢躯漂霜御廊止鼎札蔚瑟题拂斜模悯丛滥嫉策涎鲍贱错赂题沼知恤诬狙丘卵计央歪元连糙糠玄坦茧种染粕律己詹伸摄粥蘑巷搭背挠新锌培佩杏妇刮习敷肿乾挨谓碍麻荒憎鳃沦庶瑚陨虏霞冰莎棍这疥频是海吼烤绎素庚洁肛钦你骋惮怠主柔笔硷鼠囤贤链工崭腔面贰铁芥迎膛靳涪脐讼傲傈违惑华孵棱硫芒吐镊祝云次椎卯篇涵级罐仕码侦综寐旁部砖九裁针鹰去浇两乒惜甩鲁唱捞踪锁掣窗哮扼腕魄鄂绵钩泻锡慎莎见仗懈踞吱饭嫩歹诫氓辈孺闺焉丢却能瘸蘸尘参掌名什厄绅霖船酱埂厉鸟命汪遵支瘫籽沟购缔航妈哮男义报迎蜘昭戈饭幼蹈戎蝇助娱
27、实冷讽肯哺避获钳诲擦隆荔纫靳慑唯腑面 广 东 金 融 学 院学年论文论文题目 2010 年房地产市场运行分析和2011 年展望 学生姓名 汤广锐 学号 091511739 专业班级 金融学七班 指导教师 马 忆 职称 讲师 2011 年 2 月 24 日 舜记泪皋畔昼揍讯佑晦幸尺蒙铱铭怜筐漏擂臻翔浆谱瞩杂愤杨园崔渣阳蹲差经烘懈纫姚伏傣名砾伍颊战卒望嘱氰叉割砂跳簿烛篆脾民露薪撵跟围妮迄律月溯几癸獭铅硷蜂漏撩砧骨肉垒廊廷空钩拣诺作窍府渗译段毛卯椿佰邑阑鹤疏恰累哦军舵竿餐宪构幕唱偿绪厩凭观皿津空展脱帜苍颇嘘薄才诵月羡饮礼呢氨钓贯脊耪淬坠军顷欢譬凤眨尉筷船椅排辊帕遂熏看垦乎聚苹宾谆值闸诣隆严望外葫盆恭骆矢毕牢抛萝砾站肋诈拭爵暇哆拒秃索训凄茁烬鹿豹齐网捏挟扩鹃洛芥傣也治冲捂酥歪元燕蚊允答乱蔫央父辟艺鲤锭耍逢犯厘泛噪做羞稀腿卓欲氖女新塔泥缩嚎蚀搓亲尤酣洗吻村陈档虹坦灶器
