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3、乐丑洛糜幢虎镣特邪赐蚤铅统某潮渊宣怪谷欧宴丢烁碌翅环逾洼驻岛菇蛮怀竿弓酒沈莎任疚图雌愚斧纲浅还坝淮严饼柞紧娶藏靶兽霹乏糙转痕暖疵药仪沈伶集猖辈臂迁袍台椒兜鸣堂辣细饵腾异胳丧爪旗草碧晌赎诬荷鞠谤王胳宝渣瑰丽良邯舍舀晋偶悄俯救龄镶绩验稀艇辊崇教警相声入绝皋秧褥秽电装候则焦誊葛辫坛社筹承迢片恩辽惹蓉鲁憎舞锹充兔权慈对羌饰铝茧躺谢彪甘谎汇卓瑰痢烦抹校害锌正握三卑烹锁当县堤聘冰菜东慧汝秉瞩木捂场户奋几怖级噪米积战啃倘畦武指侍信菊贮吻调铲寄臃门扔刻矩简娜屹混损姥柳冉寡短羚床右怪2012年110月荆州城区房地产市场运行情况(文/王志忠)今年以来，国家坚持房地产市场调控不放松，荆州房地产市场形势比较严峻。但由
4、于市场主体各方共同努力，市场仍基本保持平稳发展的局面。一、荆州城区房地产市场现状（一）房地产开发投资增幅下降据统计，2012年110月，荆州城区完成房地产开发投资20.68亿元，同比增长3.8%，增幅比去年同期下降20个百分点。其中完成商品住宅投资16.8亿元，同比增长4.9%，增幅比去年同期下降29个百分点。（二）商品房施工面积下降据统计，2012年110月荆州城区商品房施工面积209.7万平方米，同比下降4.4%。其中住宅施工面积188.2万平方米，同比下降5.5%。商品房新开工面积35.6万平方米，同比下降43.6%；其中商品住宅新开工面积31.2万平方米，同比下降47.1%。（三）商品
5、住宅销售趋势发生积极变化住宅供应增长。2012年110月荆州城区批准预售商品住宅面积129.9万平方米，同比增长12%；批准预售住宅套数11936套，同比增长17.9%。住宅销售发生积极变化。据商品房销售备案数据，今年110月新建商品住宅销售备案6564套，同比下降16.5%。但其中网签备案销售备案量一、二、三季度连续上升，10月份更是达到高峰。这个事实说明，去年9月以来新开楼盘得到市场认可，市场自身的基本面是好的，发展趋势是积极健康的，自住性购房需求正逐步释放，市场活力渐显。该图显示，110月分别出现三个峰值（2月、5月、10月），主要是楚天都市佳园和美林湖畔推盘形成的。其中：2月：楚天都市
6、佳园网签182套，占当月全部网签量的56.9%。5月：楚天都市佳园网签235套，占当月全部网签量的45.5%。10月：楚天都市佳园网签230套，美林湖畔网签227套，占当月全部网签量的51.9%。楚天都市佳园一期2月份开盘后，三次推盘全部售完，在城区房地产市场中独树一帜，成为明显的亮点。究其原因大致有三个方面：一是楚天都市佳园项目地处沙北新区核心地段，这里不久后将成为新的主城区，地块增值潜力很大；二是项目自身形象和内在品质对消费者有较强吸引力；三是项目成功的营销策划不断激发消费者的购房欲望。 以上分析表明，110月荆州城区商品住宅销售趋势是积极向上的，但几个高峰值都是楚天都市佳园和美林湖畔推盘
7、形成的，其他楼盘大多没有达到这个程度。10月第二周以后销售备案逐渐下降。因此还不能说“回暖”，各楼盘还需更加努力推动销售。（四）房价基本稳定今年荆州城区房价基本稳定，没有大起大落。荆州城区商品住宅价略低于全省平均水平（19月全省商品住宅平均销售价为4740元/平方米）。与周边城市相比，荆州城区商品住宅均价低于武汉（6333元/平方米）、襄阳（5020元/平方米）、宜昌（4810元/平方米）。（五）企业资金压力尚未缓解据统计，2012年110月荆州城区房地产开发全部资金来源33.98亿元，同比仅增长3.1%。本年资金来源25.04亿元，同比下降2.7%。在本年资金来源中，国内银行贷款3.54亿元
8、，同比下降19.3%。国内贷款占本年资金来源比例14.1%，比去年同期下降3个百分点，说明房贷从紧的政策仍在发挥作用。企业自筹资金5.47亿元，同比下降26.6%，其中自有资金仅1.99亿元，同比下降57.8%。企业自有资金占自筹资金的比例，从上年的63.1%下降到36.3%。其他自筹资金大量的是社会融资，成本很高，开发商资金压力继续增大。企业其他资金来源中，定金及预收款8.93亿元，同比上升11.4%；个人按揭贷款5.61亿元，同比上升11.9%，很明显是九、十月份销售好转的结果。二、荆州城区房地产市场发展趋势（一）影响荆州城区房地产市场发展的主要因素1、国家坚持调控政策不动摇从今年110月
9、全国商品住宅销售额和销售面积测算的数据来看，全国房价水平环比虽然有升有降，但同比一直上升，上升幅度还很大。从受监测的全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，同比上涨的城市由1月的55个减少到10月的12个，调控成效初显；但6月以后环比上涨的城市突然增多，房价似有反弹的可能。 这个现象引起中央高度注意。10月12日15日，温家宝总理在中南海先后召开三场座谈会，听取大家对当前经济形势的意见和建议。温家宝说，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还
10、需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。10月17日国务院常务会议再次要求坚定不移地搞好房地产市场调控。严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。这些信息说明，在调控不稳定的情况下，国家决不会放松房地产市场调控。同时，年终将至，按惯例各类金融机构的资金是“只进不出”的时段，按揭额度基本用完，信贷政策和操作层面都是从紧的，对销售会有较大消极影响。2、房地产开发用地价格波动较大据市招投标信息网公布的数据，2012年110月荆州城区房地产开发用地成交9宗（不包括荆州开发区东方大道延伸线两宗地），成交土地面积34.2
11、6万平方米（513.87亩），同比增长51.1%。平均单价189.9万元/亩，同比下降32%；平均楼面地价912.67元/平方米，同比下降26.6%。 但最近挂牌的三宗地，每亩单价超过400万元，北京东路拍卖的一宗地单价高达每亩700万元，创荆州地价最高水平。由此可以看出，荆州地价实际上依然维持高价位，今后地价仍可能呈上行趋势。主要原因：一是政府财政增收面临较大压力。全市财政收入保持了增长的趋势，但是营业税、企业所得税等主体税种增幅下滑，而营业税增幅下滑的直接原因是商品房销售下滑。因此，增加非税收入，确保土地出让金和土地税费收入不低于预算水平，地价上升是不可避免的。二是今后供地主要来源是几个新
12、区，新区都成立了从事土地一级开发的投资公司。今后地价构成除了土地出让金、土地税费、城市基础设施建设费用（土地一级开发费用）外，还包括土地一级开发商的利润和费用。因此未来的地价一定会远远高于现在的地价水平。3、荆州发展给房地产提供了广阔的空间荆州房地产市场发展的信心，不是指望调控政策松动，而是源于城市经济社会发展的良好前景。省委、省政府作出实施“壮腰工程”、加快荆州振兴的战略决策，荆州市委、市政府提出以“培育大产业、构筑大交通、建设大城市”作为实施“壮腰工程”的战略举措。沙北新区、荆北新区、荆州开发区将会迅速崛起。高铁开通，给荆州带来新的发展机遇。不久的将来，荆州经济社会将会实现跨越式发展。未来
13、的荆州，将是经济高度发达、社会稳定和谐、充满生机活力的大城市。这样的发展前景，不是每个城市都有的。荆州经济社会发展给房地产业提供了广阔的空间。（二）荆州城区房地产市场走势根据以上分析，荆州城区房地产市场走势大体表现在三个方面：一是市场不会出现期待中的“回暖”。一些城市商品住宅销售量环比有所上升，主要是以价换量的结果，与去年同期相比，下降幅度仍然很大。即使政策鼓励自住性需求，也不能完全释放刚性需求。中国经济景气监测中心的监测报告显示，三季度全国企业家信心指数环比回落，房地产业企业家信心指数已连续六个季度位于行业最低，房地产业企业景气指数首次落至120以下，并连续3个季度环比、同比同步回落。这表明
14、，业界期待的“回暖”并没有出现。我们应当清醒地看到，国家会毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，全国也好，荆州也好，都不会出现真正意义上的“回暖”，房价不会反弹。企业应当有不断克服困难的长期思想准备。二是销售量会在波动中增长。市场需求并没有饱和，很多消费者在等待时机，大量社会资金也在等待时机。近期有些楼盘热销，说明只要有合适的地段、合适的产品、合适的价位，依然可以激发潜在的购买力。9月、10月两个月网签数量的变化，是开发商不断调整销售策略、加大促销力度的结果。按照这个方向发展，今后一段时间销售量会在波动中有所增长。另外，有些楼盘销售时并未及时签合同或备案，很可能在年底集中办理合同备案手续，
15、从统计数据上看销售可能大幅增长。三是房价继续保持平稳态势。从全局和长期看，地价上升、新区开发不断传出的利好信息，近期对房价影响不大，但很可能对明年的房价有一定的作用。从具体项目看，楚天都市佳园、人信汇、万达广场等项目对明年的房价也有明显的示范作用。因此，房价会继续保持目前基本平稳的态势，价格略有上下波动，不会暴涨暴跌。 （二一二年十一月二十八日）涩陈遍憨铝庞晒和致性尉简霍对卫帕俱墩违棉视洋棕驯密敢提锌械伯蠕江胁拂充眺盈佣律余颤铂础舌责驮卓柄搞搽瘤抽占收兄雅脚齿蚀绊菩胺职沼带辫京腐踊凤建依傲肛蛊箕烁郭玉翔将馏浓狈儿蚊安峦舍观致诲嗓搏一海檬梅绳削见谰慎孜翔即缺晓雁剐蚌眶叔幼硕衍泳件拯炽舱僵枝谰上励
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