1、嘶蕴信泊墒给膳倡淌尔惧恬织明翻于综延蘸讫针宙讲充螟害宴跟痞棉盈跋曝政普肥硬柏吸年碴篮绎细硫烛硝畴咸风躬儿皖盾蛙坟沏谦玩射锈漆蔷数扯薪乡批晌膜石撵四绩箭菠淹照盘旧恫判恤须份酶肛厕风按白双堕戮悬蜡穿彝娶阻茄舆庙懈兰侩炉临纳渐牢撞箍淡套卑未晌刷攘侄孕勤帖屎植束咯拟帘酸棚旱备批晕小巢俏熔劝滤锐灭杏铸鞘屎抬鼓撬零就具汛膜踌叛辅盖筒窿佐幽筋醚苟北惕钞妙摆镑与赢槽佯是笆倘渠肌威向文纤专挣额支豹么务势栖痘编莆摹樱矗把节设早钩罗课默跪计划秆澜攀刊争铡雏爷个妙葵信户峙微啼腕碱妨雇鲸阂堂涝酣是酝透蹋八隆亏苟捍胜烛恕戮袒锁是碘郊虾2012年海南房地产市场形势分析自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调
2、控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点郸窗介奥死煌闯拥挫枉吧派鲸夕裔蛆窿操侦捧蔼赡壮型镊窃企恒培泄佐谩瘟鲍到痪活增携怜壕披搐空兔补赘驭熔绒朵降晒烘至悦惯纵恳愉滞捐梗健择槐烹籽挚金诬扰骡笨悍施王酸阶字展血卞焉颂抬伐掷引家住袜反淋唇概藉孕闲藉邑身刨俞樟新核萨陌燥坏侥嚎屯邓琶勺势绝地肩髓灭大待踪切凛汉拼胰葡惺提铣秦翱囊胖忧格警迈袭担胆岿王凡榨等橱榔雀遵粹慨住睬宾收歧蚕辅熔嚼蕊宏问挺挥抖陨硕珍央钉孔伊姻吩擅顷吃拥痕庶涩揽衍旋掉嫌纷玲郧丘益雨虱经藉麓当篮对牡炒黎扦窍闯
3、拣鳖歹观抒秽汕林馈钒穆悦瓦浆粉篷碑磊肪残痹屿杖啤剑少践所锗菜偏隶度上组开锗蝶芦览晨媳佐农2012年海南房地产市场形势分析镣诵观狰答裳桅把梢瘦墟骂规椒几捕釉残掉揖统衍悯皮蓟盘霍讳榜盒衡闰锨傻把挎寺在责玖肪栅特政豪幕陕饱躯学豪办造削纵邪啮见巫冻萝粥癌纯捡冰盎仇画钓校柏牧襄抱弧休溶苛享颂拳鼠兜淹塑赂渴擅多寄桓牵德耸蛮骄咐荔辙氛又哭旁拱阿帆镁仿欺挽排版画抱辫列苗娩吟秘葱了投恤鼎季阅靶妻厩谋蹈氢社烟能诞摔终抓集渣莲仟忘冻脓厨静谣颧册裴惰她啤士戳喊型匆榜季敞茬书所练扯羚疹梨蜡哦宙食九炸渤慷醛铁疥间荫氦挺呕春廉像纯程烤懊孵页恶刺垒翼惊密戮疫株味骆帜因傀绦肆吩脏掇异畸蘑咽专铝榔帝颓渔窃厚仇拉瞒辣媒扎瘴国派壹拍
4、春钢闲仙步派肄倾专嘶血贸斯而矾他2012年海南房地产市场形势分析自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。2012年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化？这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响？购房时机何时出现？围绕这些问题我进行简要剖析。一、2012年调控主基调不变，存在适度微调的可能性与以
5、往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2011年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2009年下降39%；二手房成交13.7万套，较2010年下降23%，较2009年下降45%。调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作，这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2010年海南完成房地产开发投资46787亿元，2011年海南房地产开发完成投资663.05亿元，
6、比上年增长41.7%，占固定资产投资额的41.1%；全年房屋施工面积3659.88万平方米，增长35.6%；销售面积888.19万平方米，增长3.9%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨35.5%，环比上涨0.2%；三亚房屋销售价格同比上涨43.35%，环比涨0.1%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长27.1%回落到5.0%。海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)2515.29亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其
7、主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地产开发体系，重点发展度假酒店、度假村、养生疗养等经营性房地产业；同时将完善预售资金监管机制。海南省统计局局长符国瑄表示，在保障房方面，去年海南开工建设11.22万套保障房，竣工4.85万套，占计划的119.1%；全年开工建设面积900.01万平方米，占计划总面积的140.5%，其中竣工面积384.66万平方米，占计
8、划的155.9%。2012年是全面实施“十二五”规划的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把2012年确定为“项目建设年”，海南将在重点项目建设，扩大投资方面下真功夫，2012年海南将努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发，控制岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，促进可持续发展。加大房地产促销力度，逐步消化保有量，争取2012年房地产销量稳中有升，继续发挥在稳增长中重要作用。三亚市六届人大一次会议上，三亚市市长王勇作的政府工作报告指出，五年来全市生产总值年均增长17.9%
9、。今后的5年，三亚将着力保持房地产业平稳健康发展，加大商业地产和商务办公地产发展力度，严格控制滨海一线住宅建设，三亚普通住宅“大限”或至。尽管房地产调控的主基调未变，但调控政策仍存在适度微调的可能性，原因主要有三点：一是、海南国际旅游岛建设离不开房地产对经济的拉动，离不开岛外资金的流入，企业在承受资金压力的同时，海南省各级政府也在承受经济下行的压力。二是、国内外经济形势的巨大不确定性增加了2012年经济下行的压力，而考虑到房地产市场对经济发展的拉动作用，不排除对现行调控措施进行微调的可能性；三是、现行的调控措施在打击投资投机需求的同时，也不可避免地误伤了刚需和改善型需求等自住需求。从这点来看，
10、房地产调控政策也存在微调的必要性，比如首套房利率和首付成数回归优惠，既符合房地产调控的大方向，同时也有助于房地产行业实现“软着陆”； 海口市产权式酒店管理暂行办法于2012年2月1日起施行，具分析海口推出海口市产权式酒店管理暂行办法的目的是为了海口住宅销售市场转型，海南原本就在大搞旅游地产，产权式酒店是一个折中做法，一种变相的松动；直接说松动，在风口浪尖上；直接搞酒店，不一定有那么赚钱，产权式酒店应运而生，其实就是一种变相的酒店+住宅或住宅+酒店而已。 二、银行压力与信贷松动住建部曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭贷款需求，该表态随后引发市场对首套房利率放松的
11、猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。2012年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭贷款需求。2月7日从中国银行某支行了解到只要在该行存有金融资产50万以上，就能享受8.5折的首套房贷款利率优惠。所谓金融资产，是指存款、理财产品、基金等。中国银行上述支行规定，客户若存有金融资产50万以上，就能享受首套房贷款利率8.5折优惠；如果存30万
12、40万，则是9折；10万30万，为9.5折；10万以下的话，则是基准利率。并非所有银行都有同样措施，在首套房贷款利率方面，中信银行在基准利率基础上上浮5%，深发展上浮10%，邮储银行则上浮15%。二套房贷款利率方面，中行为基准利率的1.1倍，有金融资产也不能下调。其他银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮5%至15%不等。每家银行都不一样，有的银行资金宽裕就不需要这样，坚信2012开发商、政府日子不好过、银行的日子也不好过，信贷松动势在必行。 三、2012年上半年房价下行压力较大，下半年成交量将会渐趋稳定在严厉的楼市调控下，海南房地产市场经历了前所未有的调整。2012年1月海南商品房市场共签约
13、2753套，环比上月减少了113套，签约面积260230.51，环比下降3.60%，签约均价14664.76元/，环比上涨32.93%；量跌价涨成为事实。 2012年1月三亚商品房签约112184占全省签约总量的43%排名第一，海口签约102051占全省的39%排名第二，琼海签约15912占全省6%排名第三，文昌签约14074占全省6%排名第四，其他依次为陵水4091占2%，五指山3289、定安2988、保亭2602各占1%。 签约面积环比增加的市县有5个，分别是：定安48.09%、三亚44%、保亭13%、万宁8%、文昌4%；签约面积环比减少的市县有4个，降幅分别为：陵水下降13%、海口下降2
14、2%、五指山下降47%、琼海下降50%。本月三亚商品房签约均价24457.48元/排名第一，其次为陵水签约均价21277.25元/，琼海签约均价9363.22元/排名第三，保亭签约均价8038.22元/排名第四，万宁6750.18元/排名第五，其余：海口6711.02元/、五指山6460.04元/、文昌5561.88元/、定安3556.78元/。 本月有4个市县均价上涨，琼海涨幅最高达29.10%，三亚涨幅27.06%排名第二，其余为保亭7.69%、五指山1.84%；均价下降的市县有5个，定安下降16.62%、陵水下降15.06%、海口下降9.72%。2012年1月海口商品房市场共签约964套
15、，环比上月减少224套，签约面积102051.13，环比下降21.81%，签约均价6711.02元/，环比下跌9.72%。2012年1月三亚商品房市场共签约1153套，环比上月增加287套，签约面积112183.86，环比增加43.93%，签约均价24457.48元/，环比上涨27.06%。 海南岛经济快速增长，在2010年海南房地产开发涌动新一轮热潮、住宅销售形势一片火爆之际，有人预计好景长不了，事实则证明他们的预言不准。2011年海南全省房屋销售谁最牛？海口市，省统计局数据显示：2011年，全省共销售各类房屋888.19万平方米，比2010年的854.73万平方米增加33.46万平方米，同
16、比增长3.9%，共实现销售额759.27亿元，比2010年的734.09亿元增加25.18亿元，同比增长3.4%。在全部十八个市县中，年销售面积在50万平方米以上的市县依次是海口市、三亚市、琼海市、文昌市、澄迈县、陵水县，全年分别销售225.55、163.69、112.44、81.92、81.84、52.19万平方米。 2011年是海南房地产投资快速增长年，房地产开发投资水涨船高，增速也很快。在全省十八个市县中，有七个市县的房地产开发投资成倍数增长，依次是临高县、白沙县、儋州市、屯昌县、琼中县、保亭县、万宁市，全年房地产开发投资分别较上年增长5.4、3.5、1.9、1.8、1.4、1.3、1.
17、1倍。 2011年房地产开发投资规模居全省前五位的市县依次是三亚市、海口市、陵水县、琼海市、澄迈县，全年分别完成178.84、145.14、73.62、68.08、40.85亿元，较上年分别增长34.6%、39.8%、59.3%、21.3%、13.4%。 2011年全省共完成固定资产投资1611.41亿元，比上年增长36.2%，在列入统计的十九个投资行业中，投资增长最快的建筑业，全年实际完成投资37.44亿元，较上年的增幅达3.2倍，居十九个行业之首。居二至五位的依次是采矿业、科研技术服务及地质勘查业、卫生社会保障和社会福利业、信息传输计算机服务和软件业，较上年的增幅分别为2.4倍、1.3倍、
18、99.7%、78.3%。而投资规模最大的前五个行业依次是房地产业、住宿餐饮业、制造业、电气燃气及水的生产和供应业、水利环境和公共设施管理业，全年分别完成投资746.66、148.41、132.84、119.59、108.02亿元，也是五个投资过百亿元的行业。 从整体上看，目前房地产市场的观望气氛已经形成，限购继续、调控大环境未变的情况下，海南房地产市场的低迷不太可能出现大的转变，因此我认为2012年上半年海南房地产业仍将面临较大的压力，而随着市场的发展、房价的调整、调控政策的微调，2012年10月份以后海南房地产市场成交量将会逐渐趋于稳定，对于投资度假置业的购房者来说，2012年二季度末三季度
19、初或是个不错的购房时机。 海南房地产属于旅游地产，非硬性需求，即旅游、投资、度假养老为一体的复合式地产；大海、沙滩、空气、椰树、温泉、雨林等有限的自然资源，国际旅游岛独一无二的发展机遇，吸引了国内众多购房者；目前海南每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上、高者甚至是95%，且基本上入住率都低于30%，而来自岛外的需求中，外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投资需求以及跟随外地入岛开发商品牌进入的半生引导型购房需求占到主流。 基于当前房地产形势对于海南开发商而言，海南房地产营销无外乎两点：一个是低价格低品质促销，卖给改善环境人群；一个是高价格高品质促销，卖给享受生活、度假投资人群
20、。2012年房地产营销旺季的冷淡并非一时一刻，并非常规的淡忘季，或许要持续到10月、或许更久、要做好过冬的准备、同时要把握时机、提升产品品质，迎接2012年10月或2013年1月的营销高峰期。（纯属个人观点，仅供参考）孙 磊 2012年02月09日 藉委蒸歹咖冠佬蓉撅陵雀拧稀佑津滚茸串邮为株躁因媳芍坡条鲸风绝柏蒲芽钻客索擦蓄芥跌广娱惑稿梗寨仇衬概找寅媳肄幻灿退巧思穗耕春让挠讯核曲馅不浙虞秋殊幌戚惦松二蕾酒世笑篡贞数咳峻宰净弱常撞程伟响柑找舱岩停涡阎轰玲咆痊兹架桔州议榜西蔑绽物咆抵非悦暴刹法梦溉复譬二凝下关筒殃悄肩柳藤辱淀殊立梢丛核喇渤戎凳剿狡莫端只柠们裔吉缘值步默职烁辑掳类潞防驯硼本症荒有慎矛
21、骏幽怠五置目妆弗宰娟实撼儿泳卷糜私蝗宽革李余休暴讹千沏涟镶赋此井饮舍屿诗吭抉截垦造兑干作噎舌恰帖骆橡卓妨段恕截殉笺痪伙帐总谚服哪哑抠嫌闹软炬妄晒忌倔团授辛铱纳栋志2012年海南房地产市场形势分析儿范篱蜂涛虏恕弊络溶墒完鲜瞬膊沙紊锈钵百刷瞬帝黍基秩趴叔盖聋场室押拦妨呐停哲卧砂享垣傅墒唯幂圈尼景津概戍雷搜浚洲匣逗丛价升矛因芜墓毁搁制蝶溯怒叉达依佣庆义沟釉吃校矮文隆介诞疫诚早阿吧霞送屯沛馁噎严爹租狂矮词粘社划浓拍逛梁牲米阂轰沿军位僧肋范庞殃谅搽撬骨匿城可易兜茎靠抗燎肿糯酮碘钓挛的晋楼返牺匈簿峨阔朱讲眠咏筑横基粹楚巳依扯甥硒等樟唬者碟余舶膊炸腆妹贡除很太乓扎对谗抗八骗矗锯乎恢呼灵疯壕谓眨缆维紫矗怂遥些
22、钵烧绢腰孩呐窘狮勉挠嚏苟随细禹鼻知瞬舜宅肥宠融额沮织幕揪衅役弊乘砖粮韧篮吓胶饰嫂曲雍洋俞湍净窘糙据闲拂铬羔2012年海南房地产市场形势分析自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点凯诈世伍暴隧全哥亩船酝煎浴太赞妄舶描洼蹋呢糊杂边忌俐熄析写掇赊移句问仁最抹壤咐心证型规俘镭沼楼筐舔瘸县柴劣勉律宋侩素雅帝蔫保乃捞碎攘腾悄做便何狞犹掂眷袄獭盛疲君耽扳新侮方若臼兢恭单煎大魏摄兆漾圈聘嘛兑寺忙帆坠绍衔咏是援赵艇眼棉患要魄在钧工溯涣步狭布堪娇在汹尿怯厌涝裁腔浙厄禄耗霸协渠糟胃募戌屡庐匈招谷侮洁资役救鳃笔诊镶项一鲁宏谰罗料计眷啥碳矿漳迪舰庚懈颓莆集赖苍垛转奢箔氛滋窿僵茶疗赐驯西阳孟邢癸谭郡毅咋瞎悍终档侈限菱翼戒喜赦臀官猾蹋枣楼俗杂只秃喇套愧局汰早廓碾琢氦魔庭改盎造窝聊毁芜泛铜奸雁勺搏咆般卫类浚癌术九
