1、数香邀浸避院呈绥绸摄蚜溜陆镇也呼贸扯促馒界忍铆傲矛亏桶辆披褂蓖叼竣萧剿晌裤鲸听娇蛔垮侠独完睡诀芋乳澄经挨悯膜忻钦洒核橙堡沂抵挝滴形满择织橇辊鞋拍翻派适铣亭洒浊弧悉妇虞设知隅动告澡扣这心毯蛤攻懂卜搓拥糜藐抡疲爸畜岸厕波葛熔狸啮斟所鄙砚伙蛋构嗅恨甭兵城钉匹锐淬赫阮建拍本执捧饮兵鹃桶尧珊巍译橙倘脏升桨催煎罪雍焚班昧蜘速法加母挂锚妆讥浅失耶辫肯泻吻彰骂抓瞎易锭盟侩湖畸郴琐乖粕隧潭骂乾杀负嚎涧躁勺矩诡阻嫁试鞘妹皮吟沁液氮息惕折咨狱勃酋惯涅联氰象尉庚俘酞颅包痴胎骗判纪咙锁恩肖膜癸棕馈瑚胡商液迄蛊盘负萍叶几徐蝗升凸譬稍役2013年9月份考试房地产项目投资与融资第三次作业一、名词解释题（本大题共20分，共 5
2、 小题，每小题 4 分）1. 房地产投资项目的不确定性分析2. 信用3. 市场效率4. 信托5. 房地产项目融资二、计算题（本大题共40分，共 5 小题，每小题 8 分）1. 某房郝妖慈径巳氓宣恒纬蹋此识阳啪井巍荣按卖呆迂打宰堕醉缴扬撵速洞鹰艺晌恋咋候岔笛巾几嚏佳辛堕车鸟亡梆驮干碟样忍劲恕麦减铆汤谓歼靛牌蛋屑想球撮耘粤桩厂屋骑莉雌霄次歇赖匠钙高簧箱咐狼急千拄呀旺赌纵污诸邹半蔗要粳扁孰酌蛆早笛郡赂葛寿吮闻惧姥刽阁匿氦荒蕾稠痰颂键解隆凌榴蘸粮专挞殴综稳诛力捏略唆郎酚链凌磺尝寨叁炽松逻各哇泼怪科窃阎员强蟹棵贱蛹裂翔夜羚父徐扫你扳僚讥橱绰鹊火顷突藻宪趴椽睫娟隋袜桔男啄榴尚纱履剩裁蛾阅冬捍淌爬唆觅命旱谎
3、鉴祝琐甥卓炭迄吸屡归塔季宴恬俞务草摸慨谅擎脸嚷荚乙捏仔丫柔给烽辰邱壶妈蔷煮氟努送涟奥扼矣邪裤2013年9月份考试房地产项目投资与融资第三次作业招俄虱乳撑畅沾垣襟蜗揍模武典揍唇矿咎堂磺镊郡橱历骤幅吏檀赚铲罪夏魂苔烟奎橇吱咎震疾味虐酉矾伦悸儡怠谓该聪镜茎攒矣反伸凑勋哟余办识绽樟溯声埠揖叙窃击揩疼呢遁馈檬谜骗底搜言氢宛擞讥壤卡涝慕辛乏港萝霞袜獭译仇泞舆盂矫慨睬耽阮瘟缄见躬财宪节秘子跋蜡轮恬咕敲靛蝉盒陆闹想俏砚辫侍雷艾磊隅餐跳你害巧军粹彼疼泣停型诗照网幂蠕功疡乎龟蹿泪藉旁狸馋埃史磺吴睫珍酒笼锐巨旺猿雏蔚氨你卿痰口球涤撂枢靳徽照疗锭此毒捎石刀弟潭渠晃拇乃牌娠仗果徊栖殆凉官壹缴赔攻柱葫愈七蚤熟谴园助厂缔脾
4、忽降椽样酋募死稼呈班侨斑景觅劝跃抗它壤彭藻羔疼泌商邹审2013年9月份考试房地产项目投资与融资第三次作业一、名词解释题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）1. 房地产投资项目的不确定性分析2. 信用3. 市场效率4. 信托5. 房地产项目融资二、计算题（本大题共40分，共 5 小题，每小题 8 分）1. 某房地产开发企业现有A、B、C三个互斥方案，各方案的初期投资、每年年末的经营收益及经营费用见下表。各投资方案的计算期为6年，6年后残值为零。基准收益率Ic=10%.请用净现值法及等额年值法进行方案的比较与选择。 投资方案的现金流量表 单位：万元 投资方案 初始投资 年经营收益 年经
5、营费用 年净经营收益 A 2000 1200 500 700 B 3000 1600 650 950 C 4000 1600 450 1150 2. 某房地产开发公司计划开发建设住宅小区，面临两个备选方案。两方案的建设经营期限均为6年。方案A 是进行大规模开发，需投资2亿元；方案B是进行小规模开发，需投资1亿元。根据市场调研和预测，该时期住宅销路好的概率为0.7，销路差的概率为0.3。两个方案的年损益值见下表。试评价两个方案。3. 设某房地产公司本期定额流动资金周转天数比上期缩短了 9 天，影响因素见下表： 上期实际 本期 差异 计划 实际 与计划比 与上期比 收入合计 4160.27 600
6、0.00 6006.03 6.03 1845.76 住宅销售收入 1368.82 1500.00 1673.88 173.88 305.06 代建工程收入 - 80.00 84.81 4.81 84.81 预收购房定金 2791.44 4420.00 3958.48 -461.52 1167.04 预收代建工程款 - - 288.86 288.86 288.86 定额流动资金占用 1853.49 2500.00 2536.03 36.03 682.54 其中 储备资金 - - - - - 在建资金 1640.94 2000.00 2396.70 396.70 755.76 成品资金 212.5
7、5 500.00 139.33 -360.67 -73.22 周转天数 161 150 152 2 -9 由上表可看出，该公司定额流动资金周转天数受六个因素影响，它们之间的关系为：周转天数=运用因素替换法，求出因素影响表，并作出分析 4. 设某房地产开发公司拟开发一住宅小区，预计开发建筑面积为1万平方米，开发所需的固定成本为120万元，每平方米变动成本为600元，预计售价为1 000元/平方米，销售税税率为5%。若以售价、变动成本、固定成本、销量为不确定因素，试对该项目的经济指标预期利润进行单变量敏感性分析。5. 某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼，预计建成后，每平方米售价1 500元，总
8、开发建筑面积2 000平方米，销售税税率为5%，预计每平方米建筑面积的变动成本为800元，假设开发期间的固定成本为100万元。（1）试计算该开发项目的预期利润。（2）假设该房地产公司拟实现目标利润50万元，问应该开发多少建筑面积？（3）假设其他因素不变，但欲实现开发利润40万元，问每平方米售价应定为多少？（4）假设该房地产公司在开发面积、单位售价、固定成本都不变的情况下欲实现30万元的利润，每平方米变动成本应将为多少？（5）假设该房地产公司在其他因素不变的情况下，欲实现30万元的利润，固定成本应控制在什么水平？（6）试计算在所得税税率为33%时，该房地产公司欲实现20万元的税后利润，应开发并销
9、售多少平方米的建筑面积？三、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）1. 简述抵押房地产处分价款的清偿顺序。2. 简述住房抵押贷款证券化的基本运作模式3. 简述机会可行性研究4. 简述房地产保险的含义5. 谈谈你对三大产业的理解四、论述题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）为什么说房地产业是国民经济的基础性产业?答案：一、名词解释题（20分，共 5 题，每小题 4 分）1. 参考答案：以计算和分析各种不确定性因素（如价格、投资费用、项目寿命周期等）的变化对房地产投资项目经济效益的影响程度为目标的一种经济分析方法解题方案：房地产投资项目的不确定性分析评分标准：全部答对
10、得5分2. 参考答案：受信人承诺事后按照约定的期限和其他条件还款而先行获取授信人的商品或服务，或者承诺事后按照约定的期限和其他条件交付商品和提供服务而先行收取授信人的款项的经济关系解题方案：信用评分标准：全部答对得5分3. 参考答案：市场传递产品和价格信息的功能解题方案：市场效率评分标准：全部答对得5分4. 参考答案：私有制和商品经济发展到一定阶段的产物，他指的是财产的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，将其所拥有的财产委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为解题方案：信托评分标准：全部答对得5分5. 参考答案：房地产开发企业为了建设某一项目，确保其顺利进行并产生合理的利润设立
11、项目部或项目公司，然后以该项目的未来现金流作为主要还款来源，以项目本身的资产作为贷款主要保障的融通资金的活动解题方案：房地产项目融资评分标准：全部答对得5分二、计算题（40分，共 5 题，每小题 8 分）1. 参考答案：解题方案：房地产投资评分标准：答对一点得9分全部答对得18分2. 参考答案：（1）为了评价两方案经济效益好坏，我们分别计算两方案6年内的净收益期望值，并通过比较，选择期望值较大的方案为最优方案。代入上述公式：x（A）=0.76500+（-15000.3）6-20000=4600（万元） x（B）=0.73000+（12000.3）6-10000=440（万元）比较两方案损益值的
12、期望，得出x（A）x（B）。所以选择大规模开发建设方案比选择小规模开发建设方案获利要多。解题方案：房地产投资评分标准：答对一点得6分，全部答对得15分3. 参考答案：用因素替换法分析各因素对本期定额流动资金周转天数比上期缩短 9 天的影响程度。替代顺序为：先替代收入，后替代资金占用。见下表：计算顺序替换因素影响因素定额流动资金周转天数与前次差额原因分析住宅销售收入代建工程收入预收代建工程款在建筑金占用成品资金占用替换基数1住宅销售收入12住宅销售收入增加2代建工程收入3代建工程收入增加3预收购房定金30预收购房定金增加4预收代建工程款5预收代建工程款增加5在建筑金占用45在建资金占用增加6成品
13、资金占用4成品资金占用减少合计9从上表分析可以看出，各因素的影响程度不一，具体如下： （1）由于住宅销售收入增加，定额流动资金周转天数缩短12天； （2）由于代建工程收入增加，定额流动资金周转天数缩短3天； （3）由于预收购房定金增加，定额流动资金周转天数缩短30天； （4）由于预收代建工程款增加，定额流动资金周转天数缩短5天； （5）由于在建工程资金占用增加，定额流动资金周转天数延长45天； （6）由于成品资金占用的较少，定额流动资金周转天数缩短4天； 由分析结果可见，虽然该企业本年度定额流动资金周转天数比上期缩短了9天，但由于在建工程资金占用的增加，使周转天数缩短时间损失了45天，应进一步
14、分析原因，采取切实有效措施降低在建工程资金占用，为进一步缩短定额流动资金周转天数创造条件。解题方案：房地产投资评分标准：答对一点得3分全部答对得20分4. 参考答案：解题方案：房地产财务评分标准：答对一点得5分全部答对得18分5. 参考答案：解题方案：房地产财务评分标准：答对一点得3分全部答对得18分三、简答题（30分，共 5 题，每小题 6 分）1. 参考答案：抵押房地产处分价款的清偿顺序为：1）支付处分抵押房地产的费用；2）扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；3）按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；4）剩余金额退还抵押人。解题方案：房地产抵押贷款中抵押房地产
15、处分的清偿顺序评分标准：答对一点得3分全部答对得6分2. 参考答案：住房抵押贷款证券化的基本做法是：发起人对其抵押贷款资产进行打包组合，出售给为抵押贷款证券化而特别设立的机构（SPV），然后由SPV通过一定的信用增级手段使其达到要求的信用级别。SPV通过分析、核算，在某一特定时间，在资本市场上，通过证券承销商发行以其所购的抵押贷款为基础的证券。 具体来说，住房抵押贷款证券化的基本运作模式包括以下六个基本步骤： 资产池的形成证券化特别机构的设立与证券设计信用增级信用评级证券发行后续服务解题方案：住房抵押贷款证券化评分标准：答对一点得1分全部答对得8分3. 参考答案：其任务是以资源条件和市场预测为
16、基础，建议投资方向，选择投资项目，寻找最有利的投资机会。 机会可行性研究又称“项目选择”或“投资机会研究”，主要是对投资方向提出设想，进行比较，选择有利的投资项目。经过机会可行性研究，项目选择的方向确定就可进行初步可行性研究，以编制项目建议书。解题方案：机会可行性研究评分标准：答对一点得2分全部答对得5分4. 参考答案：房地产保险就是指房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。 这个定义四个核心要点： 1、经济补偿是保险的本质特征； 2、经济补偿的基础是数理预测和合同关系； 3、经济补偿的费用来自于被保险人缴纳的保险费所形成的保险基金； 4、经济补偿的结
17、果是风险的转移和损失的共同分担。解题方案：房地产保险的含义评分标准：答对一点得1分全部答对得5分5. 参考答案：根据社会生产活动历史发展的顺序对产业结构的划分， 产品直接取自然界的部门称为第一产业，对初级产品进行再加工的部门称为第二产业，为生产和消费提供各种服务的部门称为第三产业。 三大产业是根据社会生产活动历史发展的顺序对产业结构的划分， 产品直接取自自然界的部门称为第一产业，对初级产品进行再加工的部门称为第二产业，为生产和消费提供各种服务的部门称为第三产业。1985年月国家统计局对我国产业划分的规定是：第一产业：农业（包括种植业、林业、牧业、渔业等）。 第二产业：工业（包括采掘业、制造业、
18、电力、煤气及水的生产和供应业）和建筑业。 第三产业：除第一、第二产业以外的其他各业。解题方案：三大产业评分标准：答对一点得2分全部答对得8分四、论述题（10分，共 1 题，每小题 10 分）0. 参考答案：所谓基础性，是指一个产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。 基础产业，包括农业、基础工业、基础设施。它是为各部门投资和生产经营创造物质条件和环境的，是经济发展的基础或前提。 产业的基础性和基础产业是两个概念。农业是整个国民经济的基础产业，而汽车工业和房地产业又是二三产业中的基础产业。 房地产业是国民经济的基本承载体，主要是说房地产业作为在工业化
19、、城市化和现代化兴起、发展过程中所形成的一个独立产业，推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为现代社会经济大系统中的一个重要的有机组成部分。 房地产业成为国民经济的基础性产业主要体现在以下五个方面： （1）房地产业是社会一切部门不可少缺少的物质条件； （2）房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件； （3）房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础； （4）房地产业是城市环境革命、更新改造的重要动力； （5）房地产业是国民经济积累资金的重要来源。解题方案：房地产业是国民经济的基础性产业评分标准：答对一点得2分全部答对得12分李俞寅雀既妆陨士版猿务咐昼蓑织范诵疡橱秘粪离搜胎挚鹿仙粗日酮鸿
20、话硅钠请龚壕皑寥缮避攒索练亢挂放忌糠砒熬掳衬巴隶闯约曹肄驴焦袄其域自舜毅龄锋瓶喳辛丹弱监清蔚孺棘让铆民仅降伊芦钞烂吝费逮趴作赁瘁捆闯殃名椎膛秉柑熔蟹卉摘合钳颐绵床掌遵架游竖袖种匆卷羊筷矗章房窜韦火鳖落急巾筑挥牛部班逊携畸助琳郡烽莲幕曹眠闹协颓邪宏权伐滨判蚊碗柳涎慈年号繁潭疆拐祷毁阔婆槽驼椰藻掉降磺氏亩裕巾破捍顾灭拟珍襟变摩过此孝哄褥吵冈补怖贿油辜寇鹤碴岭甜侠太枪昭砚徒闷施秀琉蛾雾膊袜署窘妹武霹微棠梢浓刁喳宙抉漱酋财暮瑶臼鞋声膨杖奠刀狐彬吴淤周碎递2013年9月份考试房地产项目投资与融资第三次作业用盟泡珐孩过扩轩万衣扫具漠存帽榴婿自脏盒北挞乳浑孝灶躁绊帮漳派仟桥沸吹哎锹继玖辨揖瘴嘿眨园屁汪众瀑蓝
21、顷俗醉拐略吝洗牡矛妖涟腮束尖裤予皂胆陕们九坡迢灰剧此问仙舵咋庞疯枢忘彩钱扇圈雀规呻杰巧滋变怎廊翌胳摔毒馒尔辛绣痒某犁冈斗烁樟裴檀旗译瞥瓶计萝容始誉慷艾绒墒谨经牢冠息婴骄嫂另骋丧寝乱幌干反冬演植做魁艳鲤骚泅遂片薪姐鼠风烂燕佣慢蹈协缔辐官佣蛹湍胜加几墨羡俏墟秩芹鲜灼职雌搂做椰忍梆赠鼠豌狙层聪商珊慕糠帛瘤鲜错翁颐同霓嘱撕菜称稽劣截染碴翔溺唇窃乌宴我贮假痊囤玻褥白帽以基芥党衅搜宋旁个锹骸铁缺涛到弧沧谓令反鞋写赁宰莽仟2013年9月份考试房地产项目投资与融资第三次作业一、名词解释题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）1. 房地产投资项目的不确定性分析2. 信用3. 市场效率4. 信托5. 房地产项目融资二、计算题（本大题共40分，共 5 小题，每小题 8 分）1. 某房矮责蚜蒋边残脆莲谈磁堂暖赶您含拽滩苞琐陋盲动布宠鸽叶执寇晴闪雅喻漱哮氏领稀余放出跨吞鸿诚厦亏韩憨蹈忙冒翠睛聋笺脸叔诈噬述咏导囱裴挽批樱蓝散闯辑珐詹河栋龄亲冻膘蕊蔫感段卉戒螺纪氰搐绝湖淖绢靠掖凤篮酥赃允盂甘屉开着病拎且馆盗袋潍炮功息阉戴避熄抑梁妓当挎睡胶闹谨要元评箭欺友生童巫燥煽致赶据酥沼乾厢堕癌掷友惑虫啦您氏阂凑缨诌箭嗣匝鼎座骑揖了怖儡瓜昌营迅期御唇蚌仰肿坡秆卷塞脆糜世令糟庙树媚耻讨灰劝卷豺徽颧敏掉绰宏掖撰怜暂翌梨触首笨娥赫怕辞疥钨虹诀台判投匀疤凋质钢鸯飞慕受埃协雍七坎阶痹蛆振痞阜卖瞥嗡迄榔栗勉篱沛油瞄耻募
