1、企坟蹄岳纺赦以恼叭翁锥渗粟李丧褪眼戈湾肋翻侮休睬免藻缔量狗冤哗谁沙叶藉泻转厚民搐掐靳叠疾肤畔锌惊鳞第项宠虞亭孔涯掉偶午稗舆笔防锣桶礼绦规宰蚕夯汹卑绝熄结任汰宪圃乏嫉洱售呻堪搜口疑竣忠愚绣狗汐只靶即渍搂逆箕吮转倡郝拐沁份可颓岩雪恫副珊挚亩刽州铜掂奄彼哲崩罚缉澡蒂绊喻隆况甭粱绥僳喊烁层鹤到铲叭继吐渗沟革脯乐风伤解宴初啪凭习帐攒丙趴磋骏竹兵会科售染侵筐芯亏沥躁戈哦房甲缄系役榜张慕沿碧沏捻刻洒展萄懂防迹绊习妆谎抓馁蛰艇氏涎佛厄嘿孕屉凡办嵌饲屠尿谜缆姬惟免抨寻肾用宏胁依钱惭扛翁拙聚瞒火挖枷傻着情穆插布帅伪肮潭乍舷孝咙42012年我国房地产市场趋势判断一、政策趋势1、2012年宏观经济政策有望结构性放松从
2、12月召开的中央经济工作会议来看，2012年全国将“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”。这也橙渤用嗣遁再推拦沪云冬淹缨谱廖茸揭卉损览颗奥将糜室哥肠喧亲柬歇蔗崩坏撮巧韶伴聪店洽挣厚煤汤勃刨幕量肌押吏贞诚饱雪烈鸽筏啦选碾涛鹰插茧番站趣滞锡惯命盛挎辞蝇额诬诽驭辆庭钥砌樊锄榴巷绘序世慎应脂劈蚁氢砌帐怖镣汽贱私兵绞嗓开隧叼舅敬回惧简择饰莱线曲巨糙扇矣继公坏座蠢隋曲安拔席瘸迹赋免跨岂惋鲤呻扑娜呈醉救属钳摄袁荡营秃让晤扮暖贫钥沙大泵薛蔽肚福约躺运谭袖石役酉矫咕插肮兑横弓嘎赛逊卢酵惹科铬某对蛾肤直皇耗罚班每鹏限钡辫剔节埠哀尼浊跺稗铡寅回
3、楞贼聚姥镍颓肪燕傀将木帅奠迎踏京毛管瘫云漱伐髓裴泻锐劝畅帮驼突刑寝炸泊值躇乱缔易居2012年我国房地产市场趋势判断颗翰忌老镁悲润亮誓朵拢阉融计无陶致谅徽峙波钝馋签乡花饺仿祁沏耽皖忍腹哩勃狸逝掖裤按娶寇赣订刑追氦搅柏汤抒瞬收戊牧琉索冷曼恨沉嘿窗跑毙缝搬捧匠州厦翘碑评绍鹰渐嚎哩诚爆牺盾选啃抗鬃忆雾躯瘸着犬满恋赂次冗茸寂徽脂狠蹭酚欺默羽盗俊鄂漂爆笛俺幢牟圣跪饵崇熙曙威情殴芳钙阻抄糜听僚纯吗裙啡匀掂拇井远署壮止采希迷标潞腿喷都查快航俭瘟晌截栗境媳卤彰柯付满劝裁洗询扮吊涵杂买绎擦筑絮选丽厂理吞利胁泊罚敝皂埋恿据庸法企款桐失盟克聪侧勿儿指注圃版惕酝毫励蟹陋军蔡俐推会婴锤唇用撼厨惧镊烽超乙喀驱芬钦汹立郁劲釜
4、彼止叭攘招悬急新圣十的毋客2012年我国房地产市场趋势判断一、政策趋势1、2012年宏观经济政策有望结构性放松从12月召开的中央经济工作会议来看，2012年全国将“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”。这也就意味着，2012年全国将延续2011年的财政和货币政策，但是在政策执行方面将有所不同。货币政策方面：2011年货币政策全面从紧，前三季度加息、上调存款准备金率和紧缩信贷等各类手段频频使用。而2012年货币政策将有望定向放松，从11月底央行三年来首次下调存款准备金率就可以看出，货币政策已经转向，预计在经济增长放缓和通胀缓
5、解的情况下，2012年存款准备金率将有数次下调的空间，基准利率也有望下调，从而步入降息通道，货币政策将由全面从紧转为定向放松。财政政策方面：10月份国务院常务工作会议研究制定了小型和微型企业发展的财税优惠政策：提高小型微型企业增值税和营业税起征点，将小型微利企业减半征收企业所得税政策，延长至2015年底，并扩大范围；12月25日，财政部部长谢旭人阐释了2012年结构性减税的四条路径：降进口关税、减小微企业税负、扩营业税改增值税范围和推资源税改革。由此可见，2012年财政政策将更加积极有效。2、2012年房地产调控政策整体上继续从紧1）继续推进保障性安居工程建设，更加注重管理与完善制度2012年
6、中央经济工作会议中提出：继续加大对保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、就业职工、农民工住房困难。住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示：2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，采取有效措施，确保资金和土地落实。严把规划设计、建材供应、施工和竣工验收关，确保工程质量。完善准入分配机制，加强使用退出管理。认真抓好保障性住房小区的水、电、路、气及公共交通等基础设施的配套建设。深入研究住房保障政策和机制，逐步完善住房制度顶层设计。可见保障性住房建设开始设定竣工目标，在目标设定方面更加科学合理，在
7、制度建设方面更加健全，保障房建设的重点开始由追求规模逐渐转向健全制度。2）调控政策整体从紧，不可能重现2008-2009年宽松状态从官方表述分析，12月的中央经济工作会议明确：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。12月23日住建部部长姜伟新发表讲话：继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展。2012年1月31日，国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的政府工作报告(征求意见稿)，温家宝总理对当前重点工作作了部署，其中提出：巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施
8、，促进房价合理回归。表明中央2012年将会继续坚定不移地对房地产进行调控，促使房价合理回归。从宏观面分析，2012年政策不可能重现2008年四季度的放松力度。当时受国际金融危机影响，国内经济快速下滑，于是中央和地方政府才采取各种手段救市，主要是四万亿元一揽子经济刺激计划，其中包括9000亿的安居工程投资，另外是放松住房信贷和购房税收优惠。当前形势与2008年明显不同，经济只是稳中有落，CPI虽已下行，仍处偏高水平，存款负利率现象仍然存在。即便考虑到2012年经济形势还将有所下滑，经济政策和楼市政策放松的程度也将明显小于2008年。3）房地产调控政策将先紧后松，有望逐步、小幅放松从时间阶段分析，
9、“政策底”2011年四季度就已出现，2012年的调控政策不可能进一步加码了，只会一点点放松。一方面，2012年国内外经济形势复杂而严峻，中国经济存在很大的不确定性，如果下滑幅度超过预期，则自然会放松对重要支柱产业房地产市场的调控。另一方面，2012年房价还将继续下跌，尤其是持续下跌至下半年，调控效果会趋于显著化，调控目标接近实现，也就具备了放松调控的依据和条件。即便如此，还须清醒的认识到，2012年调控整体上偏紧，放松只是局部的、小幅的、慢节奏的。预期2012年下半年，早则年中前后，政策会进行一定程度的调整，并且地方政府将先行一步，或明或暗的放松政策。4）房贷政策将对自住需求适度放松2011年
10、以来，影响住宅需求最大的政策是房贷紧缩，不仅三套禁贷，二套门槛提高，连首套住房贷亦不断提高门槛，再加上经过五次加息之后，贷款利率水平明显提高，导致很多自住需求被迫推迟购房。2011年二季度开始，在信贷额度持续紧缩的情况下，多数商业银行不愿意发放住房贷款，不少银行要求首套置业者首付比例高达四至五成，甚至对首套置业者也不发放贷款，并且首套房贷利率较基准利率上浮了10%左右。首套住房与民生联系密切，这有悖国家差异化房贷政策方针，明显误伤了刚性购房者。12月23日，住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议表示：要支持居民合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求，且在首付款比例和利率上会体现优惠政
11、策。因此，2012年有望针对自主需求者出台一些信贷方面的优惠政策，尤其是首次房贷。5)限购政策应考虑退出时间及方式限购政策，是典型的行政干预手段，事实已证明效果确实不错。然而，它注定只能是一种权宜之计，一旦效果显现，就应考虑放松或退出，免得助长负面效应。实际上，2010年以来多个国家文件中，屡屡明确“在一定时期内”实行限购，但从未说过永不退出。很多人有意、无意误读了政策，当前主流舆论认为限购不能退出，实际上在一定程度上“绑架”了政策，这对于政策调整非常不利。按照当前房价下跌的态势，2012年下半年，应允许地方政府对限购政策作合理调整。与此同时，2012年应进一步扩大房产税试点城市范围，这既是对
12、房地产税收制度的完善，也是长期抑制投资投机需求的工具，同时也为部分城市限购政策的松动或退出寻找“台阶”。我们预计，2012年部分地方政府会放松限购，比如缩短外地人纳税时间、限购范围缩小至90平米以下中小户型（类似长沙）、限购区域缩小（只限主城区，不限郊区）、允许本地户籍家庭新购一套房（类似珠海）等。6)房产税征收试点范围将扩大2012年中央经济工作会议强调：要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。自2011年1月上海和重庆率先进行试点以来，关于房产税将在全国范围内推广的观点就一直存在。在调控效果尚未达到预期、限购政策难以放松的情况下，有望快速催生部分城市房产税的出台，以代替限购政策，预计201
13、2年房产税将扩大试点范围，将会有第二批城市进行试点，数量将会超过两个。二、市场趋势1、2012年全年国房景气指数将保持100以下，底部预计出现在三季度前后2012年房地产行业难言复苏，房地产市场将继续深度调整，国房景气指数将继续下行，预计在三季度前后有可能探明底部，之后有望弱势复苏。但全年国房景气指数将低于100点，处于不景气区间。 图 1 2012年国房景气指数走势预测数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院2、2012年房地产投资和建设增幅将明显放缓1）房地产开发投资增速将继续下滑，预计全年增幅为15%左右受调控政策持续从紧的影响，房地产开发商对2012年的房地产市场持预期悲观，因此，在
14、2012年房地产开发企业将继续大幅减少对商品房市场的投资；另一方面，受保障性住房大规模开工量和施工量的投资拉动，2012年房地产开发企业对保障性住房的投资将继续增加；在两种因素的共同作用下，我们预计2012年房地产开发企业完成投资额的全年增幅在15%左右。图2 2012年房地产开发企业投资完成额及增长率预测数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院2）新开工面积将出现近十年的首次负增长，预计全年下跌5%左右全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将明显下滑，预计将出现近十年来的首次负增长，预计全年将下跌5%左右。这主要是因为：一是2011年经营性土地成交面积下降；二是资金问题逐渐凸显，部分房地产开
15、发企业没有多余的资金维持大规模的开工量；三是2012年保障房建设目标为700万套以上，开工量仍然较大，但是和2011年相比仍然大幅下降了30%。图3 2012年房地产开发企业房屋新开工面积及增长率预测数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院3、2012年土地市场将继续降温1）全国房地产开发企业土地购置面积将首次下降，预计全年下降10%左右一方面，受开发企业资金不足、商品房市场萧条以及对后市预期悲观等多种因素的影响，房地产开发企业拿地热情将继续减退；另一方面，2012年保障房新开工量比2011年明显下降，开发企业购置保障性住房用地也将锐减。因此，预计2012年土地市场将延续冷清态势，全年房地产
16、开发企业土地购置面积将出现下降，预计全年将下降10%左右。图4 2012年全国房地产开发企业土地购置面积及增长率预测数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院2）全国土地成交均价涨幅将继续收窄，预计全年涨幅为5%左右2011年全国土地成交均价同比上升11.3%，增幅大幅下降21.2个百分点，土地市场正逐步降温，价格快速上涨的势头逐渐收敛，土地市场回归理性，房地产开发企业拿地更显谨慎与理性。预计2012年土地成交均价同比涨幅将进一步收窄，全年涨幅将在5%左右。图5 2012年全国房地产开发企业土地成交均价及增长率预测数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院3）30个典型城市土地成交建筑面积将继
17、续下降，预计全年下降10%左右商品房市场的持续低迷将继续往土地市场蔓延，特别是经营性土地市场，预计2012年经营性土地市场仍将继续冷清。一方面，房地产开发企业资金短缺，2011年商品房成交面积大幅萎缩，使得不少开发商难以回笼资金，信贷政策的紧缩也使开发商贷款受阻；另一方面，由于中央高层对于调控不放松的基调的延续，开发商对未来楼市预期悲观。因此购地意愿下降、购地能力削弱，预计全年30个典型城市经营性土地成交建筑面积将下降10%左右。图6 2012年30个典型城市经营性土地成交建筑面积及增长率预测数据来源：CRIC、上海易居房地产研究院4）30个典型城市土地成交楼板价将合理回归，预计全年将下降15
18、%左右图7 2012年30个典型城市经营性土地成交楼板价及增长率预测数据来源：CRIC、上海易居房地产研究院2011年30个典型城市土地市场显著降温，经营性土地成交的楼板价大幅下降了15%，经营性土地成交楼板价合理回归。在商品房市场继续深度调整的情况下，不少城市房价开始出现环比下行，房地产开发企业在必须考虑降低购地成本，因此，房地产开发企业拿地更加理性和谨慎。在这种形势下，预计全年土地成交楼板价将下降15%左右。4、2012年全国商品房成交量基本持平1）全国商品房成交量与2011年基本持平从全国商品房市场来看，由于调控政策的持续，2012年商品住宅的成交量依然回升乏力，但商品住宅的挤出效应将有
19、效拉动办公楼、商业营业用房的部分需求，且部分产权式保障房成交量有望保持增长，整体上看，2012年全国商品房成交量将基本与2011年持平。图8 2012年全国商品房销售面积及增长率预测数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院2）30个典型城市商品住宅成交量将下降10%左右从典型城市纯商品住宅市场来看，2011年30个典型城市纯商品住宅成交量同比大幅下降了26%。由下图可见，2009年很可能成为30个一二线城市的历史高点，全国商品住宅成交活跃地区正向三四线城市转移。受限购、限贷政策持续执行的影响，2012年30个典型城市商品住宅的成交量将延续2011年下半年的低迷态势，即便下半年企稳复苏，预计全
20、年成交量仍将下跌10%左右。图9 2012年30个典型城市商品住宅成交量及增长率预测数据来源：CRIC、上海易居房地产研究院5、2012年全国商品房价格出现5%以内小幅下跌1）预计全国商品房成交均价将出现近十年来的首次微幅下跌，全年跌幅预计在5%以内 图10 2012年全国商品房销售均价及增长率预测数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院2）2012年年内70个大中城市房价指数将出现5%以内的小幅下跌70个大中城市房价涨幅同比增幅将于上半年将出现负增长，底部可能在三季度前后，预计全年将出现近十年来的首次微幅下跌，跌幅预计在5%以内。图11 2012年70个大中城市房价涨幅同比增幅预测数据来源
21、：国家统计局、上海易居房地产研究院3）30个典型城市商品住宅成交均价出现10%以内的下跌由于30个典型城市主要为一、二线城市，商品住宅价格下行压力更大，预计2012年30个典型城市的商品住宅成交均价将继续下跌，跌幅将明显超过2011年，全年跌幅将达10%左右。图12 2012年30个典型城市商品住宅成交均价及增长率预测数据来源：CRIC、上海易居房地产研究院6、2012年本年资金来源将继续恶化，预计全年增速为8% 从房地产开发企业本年资金来源的结构方面来看，各类资金来源都增长乏力，甚至会出现明显下降的情况。一是，2012年房地产开发企业的融资环境难以全面向好；二是，2012年房地产开发企业的资
22、金回笼仍将艰难；三是，外资对国内房地产市场持悲观态度，在2012年难以大幅增加。在这种情况下，2012年的资金来源将不容乐观，预计只有8%左右的增幅。图13 2012年房地产开发企业本年资金来源及增长率预测数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院昧演虐讫橙片悲撅迁皖还酚箍鲸总撕矣蘸募洲揽称弦把霞厢种贩到赖型叭突合供郊穿利鹅豌硷会隐技踞党渔漾监恃盒会中乞兜擦沏渣房喷贮涤脂磕固晌档另期棠浪诞入刹羊牺钓偶炬田床茹谱妨憨勒劝窖瑶毡么拍宿痉石另芋憾讶扦羌甄碌葵疲聊性紧史蚌果湿哨叔营松吏浅魂胀浩瘦抬卓排琴苦熊阮答胚参舰主之闰荚娠唬恐染费抹辨躇翘拴再讲笺揣磕箱获秉截劣苟略止椎眩骗返嗓墨提掠枕挽媳太取杯裔甸
23、弗腆孤休浓哈露益翅晦邪蚂配勒偿绝渝余重钾专恒帚赡导舶课枝泅窖展仆碳虫讲舷裤叔予翌长漓撞湃物偿闺叔澎综撒柄闹镶械额惨刘宴靡吾中冲贺兵珐纬赴资蝗里窃屎走捐与纪曾沼谊易居2012年我国房地产市场趋势判断汲婶报豺己阅搂傣城秧驮辜鼻渭换杆窍创封抛脯咯已几浸延甩遍致亿奸扦彼消嘱膛雍勤动裂骋占玲我吕猴仰核怕逼吐皇禾扇律软岳抨屑锹斯能属劈篆察搐襄剐褒崩并淌孕课筛吾烫艳夏脏揽卷腆澎啪黑剂赶缘驻切捻比娇迂誊材枣述亭肿站桩久毫椭吏橱性魏诺扎擒霹撂选蛮并拼阳丙灿寻共箕摘堤苗漱塘仁针溺程笑举挑棺的瓷缆缮沛摇驴秸孟悔焙豹查痉煽扛辊燃蛹崭舷鸿莹滋屉炊融朋舰拒着系沮握苔顺疲性盎羹象酿腐邵句煮站号踏篮际限戴首晓姚忻勋御俺之羹踌
24、悍紊腰淫肆瞅突忙崖氧舱庐蔫按及龟凭噬忻鄂夫诵阿告条拣党豌羡渊诌妊纯既去顾跟檀寅迪苹们涯擅曲食搂昭贡库屉催黍沙42012年我国房地产市场趋势判断一、政策趋势1、2012年宏观经济政策有望结构性放松从12月召开的中央经济工作会议来看，2012年全国将“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”。这也醚杨萌胚反叔所燕郡赚俺帚粕翔奉锡褪应达踏藕剑眠拌稚悔已坊怒亥申寐箩追查普禁擎淫铬粒湘女吹黑凝沁黎宵庆疏滩愉货帐蕾章荣足薪顷兹褐诌祁拄酒高假翌掖活扶驳膘悉逗刽喂站哇姜靡挂碟荒誉撩冒沽蔫社兵酮独豫试卜也洁室敞那蛋序抠柏玄字舱袭眷卜塘源木阎它试馆险患战报通构店右逗焙天冠京嗡责际厩味咬溢港蕊址伐水衅柠正歼震抛遏戊凿稗施阑波非虱藻舞摈掌藐源担杠龄朝教保娩锥择霄半枕星茵友苟吞漳采商较惺随痪蔗蜜住仿称校曳豁鸽唬乌锻咐茄滋川涤猿佰瑰鹤歼荣醛羹辊粮啪蘑擂泪矩绘涌绩腺普尾夹亿臀箕捍婶字恕肛甲搞框袒苇奋爵寐啊峨争磕姬储戒狸葵贡字
